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de la loi, au nombre de ceux à qui une indemnité peut être due. Par l'arrêt analysé au chapitre précédent, la Cour n’a donc fait que compléter sa jurisprudence antérieure, en s'inspirant toujours de cette pensée que le locataire est véritablement partie au jugement d'expropriation, qualité qui lui permet d’invoquer ce jugement alors même que l’expropriant renoncerait à le faire exécuter. Cette règle appliquée au propriétaire exproprié par un arrêt de Cassation du :5 février 1861 (1) s’est donc trouvée

logiquement étendue au locataire dans notre arrêt.

Mais alors comment admettre ce droit actuel à l'indemnité au profit du locataire par le seul fait de l’expropriation sans admettre par là même et nécessairement que le bail est immédiatement résilié. Sans cela, comme la remarque Cabanton dans une note au Journal du Palais, sans l'arrêt en question « le droit à indemnité ne pourrait ni se comprendre ni se justifier ». Les arrêts précités préjugeaient donc en quelque sorte et devaient logiquement amener la Cour à adopter la solution que nous étudions.

L'évolution accomplie par la jurisprudence,relativement aux caractères du droit du locataire, qui paraît au premier abord inexplicable, se comprend

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grâce à cette explication. C’est, en effet, précisément au moment où la Cour de cassation vient de déclarer que le droit du locataire n'est pas un droit réel, qu'elle se trouve amenée, peu de temps après, à proclamer, dans un cas particulier, en matière d’expropriation, le droit du locataire à être trailé comme les titulaires de droits réels. Nous venons de voir comment elle a été amenée à faire cette assimilation. Ce n’est donc pas parce qu'ils ont un droit réel que les fermiers ou locataires voient leur droit résolu; c’est parce qu'ils ont été parties au jugement d’expropria: tion, qu'étant parties ils ont droit à indemnité et qu'ils ne sauraient avoir un pareil droit sans que leur bail soit résolu. Voilà comment la Cour de cassation est arrivée à celte solution. Au lieu de déduire le droit à indemnité de la résolution du bail, ce qui eut été le procédé normal, en raison du texte de la loi qui établissaitle premier sans prononcer lesecond, la jurisprndence a été amenée à rechercher qu'elle pouvail être la cause de ce droit à indemnité reconnu par le texte de la loi. Et elle concluail de l'effet à la cause.

La loi ne contenait, au sujet du droit au bail, aucune disposition analogue à celle des articles 15 et 18 concernant les droits réels. Mais était-il bien nécessaire que le texte exprimât en termes formels pour les fermiers et locataires que leurs droits étaient transportés de la chose sur le prix ? Non certes, dans

bois l'opinion qui a prévalu au sujet de la nature du droit du locataire, puisque ce droit, étant donné le caractère qui lui a été reconnu, n’a jamais atteint la chose en elle-même au sens rigoureux du terme. Du moment où ce droit ne constitue qu’une charge grevant l’immeuble qui en est l’objet. où il ne constitue pas un démembrement du droit de propriété, il suffisait pour rendre efficace l’expropriation, d’assimiler les droits des fermiers et locataires aux droits réels proprement dits quant à la faculté de poursuivre immédiatement la fixation de l'indemnité. C’est ce qu a fait le législateur de 1841 dans les nombreuses dispositions que nous avons rappelées. Ces dispositions supposent que le bail est résilié; sans cela, elles seraient inexplicables, incompréhensibles, elles seraient sans raison d’être et, comme on la dit, constitueraient véritablement un effet sans cause. Donc par le jugement d’expropriation le bail est résilié, tout le monde est d’accord sur ce point. La vérilable divergence qui s'élève concerne surtout le point de savoir si la résiliation a lieu au profit des deux parties — bailleur et preneur, expropriant et locataire et fermier — ou si elie ne sc produit qu’au proft du premier. Il résulterait de cette dernière solution que l’expropriant pourrait à son gré conserver le locataire jusqu'à l'expiration du temps fixé par son bail et alors il ne lui devrait aucune indemnité, ou bien l’expulser en l’indemnisant. Dans le cas con-

traire, si la résiliation s'opérait au profit des deux ‘parties, le locataire pourrait contraindre l’administration à le laisser partir et à lui peyer une indemnité. En un mot la résolution du bail est-elle relative ou absolue, purement unilatérale en faveur de l'expropriant ou réciproque et en faveur des deux parties? Telle est la question qui était en réalité soumise par notre arrêt, pour la première fois, à la Cour de cassation et que cette dernière a solutionné dans le sens de la réciprocité, tandis que le tribunal de la Seine décidait, presque à la même date, dans le sens opposé. «L'arrêt ci-dessus rapporté, porte la note déjà citée, se fonde sur la grande loi de l'égalité de position entre les parties contractantes, loi qui préside essentiellement aux contrats synallagmatiques et à laquelle il ne pourrait être dérogé que par une disposition législative ou convertionnelle expressément contraire. Rien de pareil n’existant dans l’espèce, le droit commun doit seul être suivi, et le droit commun c’est que, dans une position donnée, l’une des parties ne doit pas avoir une faculté qui n’appartienne pas aussi à l’autre. Par conséquent, si l'administration pouvait après le jugement d’expropriation en s’abstenant d'évincer le locataire l'obliger à rester dans les lieux loués jusqu’à l'expiration du bail, ilfaudrait qu'a son tour le locataire en renonçant à l'indemnité pût contraindrel’administra-

tion à le laisser en possession jusqu’au terme fixé.

Une telle faculté, de la part du locataire ne saurait exister, car elle serait absolument inconciliable avec le but de l’expropriation pour cause d'utilité publique. Donc, la faculté corrélative, de la part de l’administration ne peut non plus exister. » Cette argumentation, conclut l’auteur de la note paraît irrésistible, Il faut de toute nécessité que le locataire puisse contre l'administration ce que l’administration peut contre lui. Il en résulte donc qu'il faut ou résoudre le bail obligatoirement pour tous les intéressés ou le maintenir de même de part et d'autre.

À cette argumentation les adversaires demandent où l’on trouve écrit le principe de cette. résolution de cet anéantissement de plein droit des baux concernant les immeubles atteints d’expropriation. Il ne saurait dériver ni de l’applicaetion du droit commun des contrats en général, ni des règles spéciales au contrat de bail. Car la condition résolutoire sous entendue dans les contrats synallagmatiques n’a jamais lieu de plein droit et lestextes ne prévoient que deux causes de résolution du bail : la perte de la chose louée et le défaut d’accomplissemeni des engagements respectifs (art. 17941 du Code civil). Et dans ce dernier cas en matière de contrat de bail comme en tout autre, la résolution doit être demandée en justice. L’article 1922 du Code civil prononce aussi la résiliation de plein droit du bail dans le cas de destruction totale de la chose louée et indépendamment de la

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volonté du bailleur. Mais on ne saurait chercher à justifier la résolution du bail en matière d'expropriation par assimilation avec la solution donnée par l'article 1722 du Code civil puisque,dans l'hypothèse que prévoit cet article, la résolution a lieu sans dédommagement. En dehors de ces deux cas, le bail ne cesse (art. 1737 du Code civil) que par l'expiration du temps pour lequel il a été fait. Il faut donc en conclure qu'aucune disposition de droit commun ne permet de prononcer la résolution, l’anéantissement de plein droit du contrat de bailcomme conséquence immédiate et nécessaire del’expropriation,c'est-à-dire de cette circonstance ou de cet acte qui fait passer l’immeuble dans les mains de ladministration et lui en transfère la propriété. Ce n’est pas non plus larticle 545 du Code civil qui fait, au contraire, de la juste et préalable indemnité le corrélatif de l'éviction et pose le principe opposé à l’anéantissement des droits réels sur la chose comme conséquence de l’expropriation.

La solution de la jurisprudence ne peut donc trouver de point d'appui que dans la loi spéciale du 3 mai 1841. Et alors les deux argumentations contraire vont tendre chacune à interpréter conformément à la thèse qu'elles soutiennent les dispositions de cette loi.

Nous avons vu comment la jurisprudence, sans reconnaitre, aux titulaires des baux, de droits réels

arrive en fait à les assimiler à ces derniers au point de vue de l’expropriation. C’est parce qu’elle a considéré et traité le preneur comme partie au jugement d’expropriation. À quoi les partisans de la doctrine adverse répondent que le locataire n’est pas partie au jugement d’expropriation. Et ils prétendent le démontrer en soutenant que cet acte n’a d’autre but êt d'autre utilité que de déplacer la propriété et d’anéantir les droits réels. Or le locataire ne possède ni l’un ni l’autre. D'autre part l’expropriation ne s'adresse pas au localaire, ce qui résulterait des articles 13 et 14 de la loi du 3 mai 1841, ainsi que des articles 50. 60 et 16 de la même loi. De ces divers articles, le dernier ne prescrit la notification du jugement qu’au propriétaire tout seul et non au locataire, aussi fait-on valoir qu un arrêt du 9 août 1854 (1), rendu par la Cour de cassation a décidé que le locataire était sans qualité pour le pourvoi contre le jugement d’expropriation. De même l’article 50 ouvre au profit du propriétaire seul le droit de requérir l’acquisition totale des bâtiments dont une partie seulement serait atteinte par les travaux d'utilité publique et n’accorde en aucune façon ce droit au locataire. Enfin en cas d'abandon des projets et des travaux le législateur ne s’est pas occupé du sort des locataires. Il n’a conféré qu’au