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propriétaire seul le droit de rentrer en possession de son immenble. D'où l’on conclut que le principal effet du jugement d’expropriation est d'opérer un déplacement dans la propriété et que cela intéresse le propriétaire seul, quant au locataire, n'ayant aucun droit réel sur l'immeuble, ni aucun droit de propriété, il n’est pas directement et immédiatement atteint par le jugement d’expropriation, son droit se réduit a une indemnité d'éviction équivalente au préjudice causé, selon les termes mêmes de l'arrêt de 1854 précédemment invoqué.

Dans le même ordre d’idée on faisait valoir que la loi ne mettait le locataire en cause que quand il s'agissait de la fixation de l’imdemnité. Et pour appuyer cette argumentation, on se basait sur l’article 21 de la loi du 3 mai 1841.11 déclare en effet que les locataires n’ont pas d'action directe contre l’administration expropriante, si le propriétaire ne les a pas fait connaître ; alors, ce dernier reste seul chargé de les indemniser. Dans ce cas, dit-on, le propriétaire ne sera tenu évidemment à leur égard qu'autant que l'expulsion aura lieu pour l'exécution des travaux d'utilité publique. Et l’ajournement des travaux ou même leur abandon accompagné du maintien du locataire dans les lieux loués, ferait obstacle à l’ouverture d’une action à leur profit contre le propriélaire. S'il en est ainsi quand l'indemnité serait due par ce dernier, pourquoi devrait-il en être

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autrement quand elle doit être supportée par l'administration ? Cela se produira quand, à défaut de dénonciation par le propriétaire, le locataire se fera connaître lui-même. Donc l’action du locataire non dénoncé, ne s’ouvrirait contre l’administration que dans le cas et dans les conditions où elle s’ouvrirait contre le propriétaire, c’est-à-dire du jour où on voudrait l’évincer.

Conclusion: c’est l’éviction seule qui lui donne droit à une indemnité représentative de la privation de jouissance. La loi de 1841 ne fournirait donc pas plus que le droit commun, la disposition, le texte nécessaire pour annuler, pour résoudre de plano le bail au jour du jugement d’expropriation.

Il n’y aurait donc en toute circonstance, au cas d’expropriation comme en tout aulre, qu'une seule cause de résolution du bail, celle contenue dans l’article 1522 du Code civil, la perte de la chose louée, autrement dit l’éviction totale du locataire.

A cela les partisans de l'opinion adverse répondent : (1) «On aura beau dire que le locataire n’est pas personnellement en cause lors du jugement d’expropriation, que ce jugement est rendu contre le propriétaire seul, que les autres intéressés n’y sont pas appelés. Tout cela ne prouve qu'une chose :

1 9" 02.1.721, note.

c’est que lors du jugement d’expropriation, le propriétaire représente tous les autres intéressés, quels qu'ils soient,qui s'y trouvent en cause dans sa personne et par son organe. Mais dès qu'il s’agit de l'indemnité à régler, chaque classe distincte d’intéressés est séparément désignée et autorisée à se prévaloir de ses droits personnels. » Il n’était pas niable, en effet, après les arrêtés invoqués à l'encontre de la décision adoptée par la jurisprudence, que les locataires et fermiers n’étaient pas parties au jugement d’expropriation. Il y avait donc dans ces deux sortes de décisions une espèce de contradiction. On vient de voir comment on la levait en faisant du propriétaire le représentant de tous les intéressés, sans qu’il soit possible de savoir sur quelle partie du texte de la loi de 1841, était fondée une pareille interprétation. Cela admis, il est en effet, sans grande importance, que les locataires ne soient pas personnellement parties au jugement d’expropriation, s'ils sont personnellement parties au règlement de l'indemnité, s’ils ont le droit incontestable de poursuivre directement et indépendamment du propriétaire la fixation de l'indemnité qui leur est due. Et ce droit ne peut être contesté par personne puisqu'il est écrit à leur profit dans l’article 55 de la loi. Bien plus il résulte de l’ensemble de cette loi que non seulement ils peuvent, mais qu'ils doivent l'exercer

immédiatement ou dans un temps très court après le

jugement d’expropriation sans attendre le fait matériel d'éviction ou de dépossession.

Une autre objection consistait soit à nier qu'il résultât de l'admission de l'opinion soutenue par l'administration une condition potestative, une situation privilégiée à son profit et que, d’ailleurs, en serait-il ainsi, cela ne saurait constituer une situation aussi étrange et aussi inacceptable qu'on le prétend puisqu'elle est prévue par l’article 1:43 du Code

Quels sont donc les inconvénients légaux, disait-on, qui résulteraient du maintien du bail postérieurement au jugement d’expropriation ? Que le locataire ne pourrait plus se prévaloir de son bail... Que le contrat se trouvant résolu à l'égard du locataire ne pourrait plus être maintenu au profit de l’expropriant ?

A quoi on opposerait le texte des arrêts du 24 février 1854 (1) et 13 mai 1861 (2). Aux termes du premier, le locataire peut encore se prévaloir de son - bail malgré le jugement d’expropriation et du second il résulte que le contrat n’est pas plus résolu à Pégard du locataire qu’à l'égard de lexpropriant.

Restait l’objection résultant de ce que la faculté reconnue à l’expropriant de résilier ou de maintenir à son gré les baux existants constituerait une condli-

ADR r20:

tion potestative contraire à l'essence des contrats synallagmatiques.

Mais l’objection tombe d'elle-même répliquait-on, s’il est reconnu en principe que le bail subsiste tel qu’il est même après le jugement d’expropriation. Bien entendu à raison de l’utilité publique, il est indispensable que l’expropriant puisse consommer l’éviction du locataire en observant les formalités et les délais prescrits. Mais on niait qu’il y eût dans ce fait une condition potestative. « C’est une circonstance étrangère au contrat,lisons-nous dans le pourvoi intenté contre le premier arrêt de la Cour de Paris (1), c’est le fait du prince, c'est la loi de l’utilité publique, ce n’est pas la volonté particulière de l’une des parties au contrat qui crée cette situation. » Celle-ci d’ailleurs ne date pas du jugement, c’est la loi qui a déclaré l'utilité publique qui l’a fait naître. De ce jour, les locataires n’ont pu conserver l'espoir de voir renouveler leurs baux ni de vendre leurs fonds de commerce avecles avantages que comporte un renouvellement de bail.

Ce sont d’ailleurs des droits qu'ils n’ont jamais eu. En face d’un propriétaire quel qu’il soit ou en face de l’expropriant, ils ne pouvaient prétendre tirer de leur bail un droit à le renouveler. Quel trouble a donc été apporté à leur jouissance ? Ils ont été si

peu troublés que la ville a même pris vis-à-vis d’eux l'engagement formel de respecter leurs baux jusqu'à leur expiration : ou elle tenait cet engagement ou elle ne le tenait pas. Dans le premier cas, ilne pouvait y avoir préjudice, ni par suite cause d’indemnité. Dans le second, si la ville ne pouvait tenir son engagement, les deux parties se retrouveraient devant le jury pour la fixation de l’indemnité destinée à réparer le préjudice, dans des proportions d'autant plus larges que l’administration aurait rompu l’engagement pris par elle.

Telle était l'argumentation sur ce point. Nous connaissons déjà la réfutation. Sans doute l’article 1743 du Code civil prévoit un cas où il n’y a pas réciprocité de droits entre le locataire et le propriétaire. Mais ce texte apporte une exception au droit commun. Elle est contenue dans un texte formel. Elle ne saurait donc être étendue à d’autres cas. La situation de l’expropriant et celle du locataire ne sont pas identiquement les mêmes que celle de l'acheteur et du locataire. Les premiers sont uniquement régis par la loi de 1841 qui ne contient aucun texte analogue à celui de l’article 1743 du Code civil. L'acheteur achète pour jouir et pour conserver ; l’expropriant pour transformer et pour incorporer au domaine public. «S'il doit à cette circonstance de n'avoir jamais à compter qu'avec des indemnitaires, au moins faut-il que dans la position privilégiée qui lui est faite,

l'égalité la plus complète lui soit imposée vis-à-vis de ses adversaires. » Il y avait peut être dans ces dernières paroles plus une affirmation qu’un argument.

Toujours est-il que l'opinion qui triompha devant la Cour de cassation était celle d’après laquelle le bail était frappé de résolution immédiate et radicale par le seul effet du jugement d’expropriation pour cause d'utilité publique. D'où il résulte que l’expropriant n’a pas plusle droit de le maintenir contre la volonté du locataire que ce dernier n’aurait le pouvoir d’en imposer la continuation à l'expropriant. Pour le faire survivre à l’expropriation il faudrait l'accord de leurs volontés. Et encore, dans ce cas, cet accord aboutirait non pas à le faire survivre mais plus exactement à le remplacer par un nouveau bail plus ou moins conforme à l’ancien.

Tel était l’état de la question à la suite de l’arrêt de la Cour de cassation analysé au chapitre précédent; avant d'examiner quel développement elle a reçu par la suile et en particulier de rechercher à quels actes la Cour suprême attache à l'effet que nous venons de déterminer,nous nous proposons d'étudier dans un chapitre spécial si ces effets attribués au jugement d’expropriation se produisent vis-à-vis de tous les baux indislinctement et si, en particulier, il n’y aurait pas à ce point de vue à distinguer suivant queles baux auraient ou non date certaine ou bien

«qu’ils seraient où non constatés par acte authentique.