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« raison que le bailleur qui a promis la jouissance « effective, ne soit pas responsable des faits qui ont « restreint les avantages de la jouissance restée « effective ; étant propriétaire, il doit fournir la jouis- « sance, il n’a pas à procurer des bénéfices d’exploi- «tation. » je

Enfin, comme le fait remarquer M. Wah, la proposition aurait eu les conséquences les plus graves, car non seulement les diminutions de bénéfices résultant de la guerre auraient été garanties, mais encore tout cas fortuit qui entraînerait une diminution de bénéfices.

Ainsi le débit de vins installé près d’un théâtre qui ferme ses portes à la suite de faillite ou d'incendie, aurait droit à la garantie ; de même, le commerce installé dans un quartier sans concurrents, lorsque la concurrence viendra à naître. Les hypothèses pourraient se multiplier, et partout nous trouvons une chose détruite dans ses avantages essentiels par cas fortuit; partant donc, il faudrait admettre dans tous ces cas le locataire à invoquer le texte proposé. Cela serait vraiment excessif, et certainement, conclut M. Wahl, l’auteur de la proposition n’y a pas songé lui-même.

L’essai de M. Lairolle n’en a pas moins un grand intérêt à deux points de vue :

La proposition repose d’abord sur des principes

juridiques ; il veut motiver, en s'appuyant sur des

textes, les nouveaux droits qu’il proposait d'accorder aux locataires.

Puis il repousse le procédé du forfait, si injuste ; il laisse aux juges un grand pouvoir d'appréciation, leur permettant d'examiner chaque situation en ellemême et de rendre autant de décisions différentes qu’il se présenterait de cas.

Proposition de M. Dumont (1)

Cette proposition part d’une idée très juste et qui jusqu’à présent n’a donné lieu à aucune application utile (2).

La collectivité, créatrice d'ane plus-value sar la propriété immobilière,a droit à un prélèvement d’un portion de cette plus-value. — Et voici comment M. Dumont développe cette idée : « Nous avons été « frappés de la hausse considérable des loyers du- « rant ces dernières années..., une part de la hausse

1. V. Journ. of. Doc. Parl. Chamb. des députés 1915, t. LI, p. 240, et Revue trimest. de dr. civil, (1915) Wahl, p. 373.

2. Il y a bien la loi du 16 septembre 1807, mais, en fait, elle n’a jamais été appliquée. Son article 30 est ainsi conçu :

« Lorsque, par suite des travaux déjà énoncés dans la présente loi, lorsque par l’ouverture de nouvelles rues,par la formation de places nouvelles, par la construction de quais ou pour tous autres travaux publics, généraux, départementaux ou communaux, ordonnés ou approuvés par le gouvernement, des propriétés privées auront acquis une notable augmentation de valeur, ces propriétés pourront être changées de payer une indemnité qui pourra s'élever jusqu’à la valeur de la moitié des avantages qu’elles auront acquis ; le tout sera réglé par estimation dans les formes déjà établies par la présente loi, jugé et homologué par la commission qui aura été nommée à cet effet ».

P. Lefèvre 3

Se retro

« revient à l'augmentation des charges tiscales. Une «autre part peut être attribuée à l’augmentation « générale dela vie.Mais le reste de l’augmentation,au « moins les deux tiers, constitue pour la propriété & un enrichissement pur et simple. Quelle est la « source de cet enrichissement ? C’est la dépense « faite par la collectivité pour les grands travaux pu- « blics qui embellissent la cité, améliorent les ser- « vices de transports, d'éclairage, de distribution des « eaux. La collectivité a donc sur cette partie de la « plus-value un droit incontestable, c’est elle qui l’a « créée ». Par suite ne serait-il pas équitable de compenser les sommes provenant de cet enrichissement que les propriétaires ont touché, avant la guerre indument, pourrait-on dire, avec les indemnités qu’ils sont en droit de‘réclamer par suite de réductions ou d'exonération de loyers. ="

Voici l’idée dont s'inspire M. Dumont, mais que ne traduisit pas fidèlement la proposition de loi qu’il rédigea :

« Les deux tiers de montant total des augmentations des loyers effectuées depuis le r* janvier 1900 el perçues par le propriétaire actuel d’une propriété immobilière jusqu'au 1°" juillet 1914, diminuées du montant des augmentations de charges fiscales

pendant la même période, viendront en déduction du

montant des loyers dus pendant la guerre ; que ces loyers aient été ou non atquittés par les locataires et

Sn quelle que soit pour le locataire actuel, la date d’entrée en jouissance, »

Cette proposition aboutissait donc, par la généralité de ses termes, à une sorte de pénalité contre les augmentations de loyers, sans que la situation particulière de chaque locataire ait été prise en considération. Le risque de guerre aurait pu, parfois, peser plus lourdement sur les locataires d’un immeuble où ne se seraient pas produit des augmentations et qui, par suite, n’auraient bénéficié d'aucune réduction, que sur un locataire, qui, n’ayant subi aucun préjudice du fait de la guerre, aurait, tout de même bénéficié d’une forte réduction, parce qu’il aurait eu la chance d’habiter un immeuble qui aurait subi des ‘augmentations. ;

La proposition de M. Dumont, en elle-même, ne vaut donc pas que nous nous y arrêtions plus longtemps. Par contre les motifs de cette proposition, qui heurensement, n’ont aucun rapport avec elle ont le grand mérite de nous rappeler que l’on pourrait peutêtre faire une utile application aux événements de guerre présents, de l’idée d’un prélèvement sur la plus-value immobilière.