LAON

L'atteinte à la jouissance résultant de la force majeure créée par la guerre, ne peut donc être retenue pour donner ouverture au droit à la résiliation ou à la réduction, que si elle porte sur la chose elle-même; le locataire n’a droit à rien, si en laissant la chose intacte dans sa matérialité, l'événement de guerre n’a fait que le frapper de l’impossibilité d’en jouir et d’en user conformément à ses prévisions.

Les tribunaux de 18670 ont eu plusieurs fois l’occasion de faire l'application de ces règles. Il a été ainsi décidé que le Jocataire d’un immeuble situé sur le terriloire annexé après la guerre de 1850, expulsé de ce territoire à raison de son option pour la nationalité française, n’esi pas fondé à réclamer pour ce motif la résiliation de son bail. « Considérant qu'il ne saurail y avoir lieu dans la cause à l’application de l’article 1522 du Code civil..., qu’en effet, si le contrat de bail est détruit par la perte de la chose louée, et sila perte de son utilité peut être assimilée

‘à sa perle matérielle, elle doit être inhérente à l'immeuble même et non résulter d'une impossibilité personnelle du preneur, de jouir de la chose ; que l'immeuble loué... est toujours propre à l'usage auquel i} est destiné, qu’il peut être habité ou sousloué, que l'option pour la nationalité française était. un acte parfaitement libre et dépendant de sa volonté et que la nécessité de quitter Metz n’en était que le résultat ; considérant que le fait libre d’une personne

=5F ést le contraire de la force majeure et que dans la cause X... ne subit que les conséquences d’un fait qui lui est personnel, qu’il ne peut donc s'affranchir des engagements par lui contractés... (1) »

Si donc il n’y a pas destruction totale ou partielle de la chose louée, ou privation matérielle de la jouissance, le preneur ne peut espérer obtenir quelque réduction de loyer.

Le locataire, mis dans l’impossibilité d’user de la chose louée, par suite de la mobilisation restera donc. débiteur de l'intégralité des loyers échus (2). Il en sera de même du commerçant ou de l'industriel que la guerre aura forcé d'intérrompre son exploitation ou qui aura vu sa clientèle disparaître et ses bénéfices diminués (3).

‘1. Tribunal civil de la Seine,:0 septembre 871, D. 72.3.36 et Cours Paris, 30 décembre 833, D. 75.5.276; dans le même sens, tribunal du Havre, 10 octobre 1850, S. 91.2.49 : « Attendu qu’en matière de louage l’article 1922 dispose que si pendant la durée du bailla chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit... attendu que si la doctrine a cru pouvoir étendre cette même règle à tous les cas où la force majeure, sans avoir amené la destruction matérielle de l'immeuble, a pour effet de le mettre dans l’impossibilité de servir à la destination en vue de laquelle ii a été loué, il doit en être autrement lorsque le cas fortuit sans l’altérer en quoi que ce soit, est exclusivement relatif à la personne du preneur et a pour résultat de l'empêcher seulement de jouir en personne de la chose louée. »

2. Baudry-Lac. et Wahl., Traité de louage, t. 1 (3° édit.), p. 29% ; Wahl., Revue trimestrielle, 1915, p. 358 ; Col. et Capitant, Droit civil, t. IL p. 126

3. De l’avis de certains, un autre texte peut intervenir, c’est l’article 1969 du Code civil. En vertu de cet article,le locataire d’un bien rural peut demander une remise du prix de sa location au cas de privation de moitié au moins de sa récolte, due à des cas fortuils, aux événe- : ments de guerre, par conséquent. Au fermier privé en partie de sa

Ces conséquences de l'application du droit commun, paraissent bien rigoureuse. Ne convient-il pas de faire quelque chose pour ces locataires ? N'est-il pas naturel que le législateur intervienne pour régler les rapports entre propriétaires et locataires ?

L’insuffisance du droit commun paraît donc certaine ; mais elle ne prouve qu’une chose : la néces-

- sité d’une mesure de protection des locataires.

.2° Nature particulière du contrat de louage.

Il y a, dit-on, deux catégories de contrat (1):

Le contrat à effets immédiats ;

Le contrat à effets successifs.

Comme exemple de contrat à effets immédiats, il y a la vente qui produit ses effets du jour où elle est -conclue ; les obligations réciproques des parties contractantes naissent immédiatement du contrat, sans qu’elles puissent être influencées ou modifiées par ‘aucun événement postérieur. Par le seul fait qu’il y a accord sur la chose et sur le prix et à l'instant

récolte, ne peut-on pas assimiler lelocataire ayant loué un immeuble à destination industrieile ou commerciale dont la guerre a arrêté l’entreprise ? Mais cette assimilation nous paraît impossible, en face ‘des termes précis de l’article 1769. (L. Rolland, Revue de droit public, 1915, p. 924; Schaffhauser, Lois nouvelles, 1915 ; article signé E. S. dans le Temps du 28 janvier 1915).

1: V. rapport de M. Ignace, Journal officiel. Documents parlementaires, Chambre, 1915, p. 992 ; Discours Ignace, Chambre, 3 février 1916, Journal officiel du 4. Déb. parlem., p. 306 et s. et à novembre 1916. Journal of}. du 3, Déb. parlem., p. 469 et s.

même où se forme cet accord, la propriété qui était entre les mains du vendeur passe immédiatement et d’une façon définitive entre les mains de l'acheteur qui lui doit le prix convenu ; dès ce momentle contrat est parfait, il n’y a plus à y revenir; les risques qui désormais peuvent atteindre la valeur du bien vendu, frapperont exclusivement le nouveau propriétaire res perit domino.

En est-il de même en matière de bail à loyer ? Non, car le contrat de louage est un contrat à effets successifs. Que doit-on entendre par cette expression ? Cela signifie que le contrat de louage va se renouveler tous les jours au point de vue des obligations qui sont à la charge de l’une et de l’autre des parties.

Le bailleur promet de procurer au preneur la jouissance des lieux loués pendant toute la durée du bail ; cette obligation est formulée par Farticle 1719 du Code civil en ces termes :

« Le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucunes stipulations particulières : |

1° De délivrer au preneur la chose louée ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;

30 D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. »

Or cette obligation du bailleur est successive ; c’est-à-dire qu’elle se prolonge pendant toute la durée

du bail, elle se renouvelle tous les jours et l’obligation du preneur de payer le prix convenu n’en est ‘que la conséquence et la contre-partie. Aussi lorsqu’une modification dans les conditions de là jouissance se produit au cours de cette jouissance, le locataire devrait pouvoir trouver comme corollaire ‘nécessaire de l'atteinte dont il souffre, le droit de réduire la prestation à laquelle il est tenu.

Dans ces conditions, que devient cette obligation successive ICS HRICRSR et justement contractée, lorsqu’au cours du bail, ‘par suite d’un cas de force majeure résultant de la guerre la jouissance de la

‘chose louée se trouve modifiée dans des conditions telles qu’elle n’est plus du tout celle que les parties avaient prévue au moment où elles ont contracté ?

Le Code civil n’assure l'existence de cette obligation successive qu’au cas de destruction totale ou partielle de la chose louée et, ajoute la jurisprudence, au cas de privation matérielle de la jouissance ; mais pour toutes les autres situations où il est porté atteinte à la jouissance du preneur, le Code civil est muet. |

Il est donc de toute évidence, conclut-on, qu'il est indispensable que la loi intervienne pour assurer le juste équilibre de la balance des obligations réciproques’ du preneur et du bailleur.

T1 nous semble que le point de départ de ce raisonnement n’est pas exaût. Sans doute, les auteurs

— Gr —

sont généralement d’accord pour déclarer que le contrat de bail est un contrat successif(1). Mais nous ne croyons pas qu'ils, donnent à ce mot successif le sens que M. Ignace veut lui donner :

Le contrat de bail est dit successif non pas parce qu'il vase renouveler tous les jours au point de vue des obligations qui sont à la charge de chacune des parties, mais parce que l’exécution des obligations, que le contrat de bail met à la charge des parties, ne peut se faire en uu trait de témps qu’elle se continue durant toute la durée du bail, Ce qui est successif, ce ne sont pas les obligations mais leur exécution.

Le contrat successif n’est pas celui qui se dissout et se reforme chaque jour. € Il a autant d'unité que tout autre contrat; ce qui y est successif, ce sont les prestations réciproques ; la conséquence de caractère successif, c’est que chaque jour, chacune des parties

1. Colin et Capitant, Droit civil, t. Il, p. 507: « Le louage est un contrat successif, s’exécutant par des actes répétés et réciproques de -jouissance et de paiement des loyers, lesquels se servent de cause, les uns aux autres, si bien que si l’usage et la jouissance ne peuvent avoir lieu le loyer n’est pas dû. »

Guillouard, Louage, t. I. p. 14: « Le bail constitue soit dde la part .du preneur, soit de la part du bailleur, l’acquisition d’un droit succes- .sif : pour. l’un, le droit de jouir de dla chose ; pour l’autre, le droit parallèle de recevoir les loyers pendant la toute durée du bail.»

Wah! Traité de Louage, t. I, p. 3 « L'obligation du vendeur est ‘instantanée et s'exécute par la livraisonde la chose, tandis que l’obli- -gation du bailleurest successiveetse prolonge pendant toute la durée du bail. »

Planiol, Traité élémentaire de droit. civil, t.11, p. 54,: « Cette obligation (du bailleur) est une obligation de faire qui est successive, c'està-dire qui se prolonge pendant toute la durée du bail. »

a une obligation à remplir. Le contrat est aussi intangible que les autres » (1).

De plus si l’on peut dire qu’il doit y avoir concordance entreles obligations du bailleur et celle du preneur, il ne faut pas oublier que le bailleur est seulement tenu de procurer la jouissance des lieux loués au preneur durant le bail, de tenir l'immeuble loué à la disposition matérielle du locataire, mais qu'il n’est nullement garant de l'utilité plus ou moins grande que cette jouissance peut donner au preneur.

En conséquence et en raison même du caractère successif du contrat de bail, le preneur doit payer son loyer quand le bailleur remplit ses obligations, c’est-à-dire, quand le preneur a la jouissance des lieux loués (2).

1. Wahl, la Législation civile de la gurre(Revue trimestrille du droit civil, 1916, p. 290).

2. Voici comment M. Beauregard, à la Chambre des dépntés, s’exprime sur le caractère successif du contrat du bail.

«... Nous avons l’heureuse fortune de nous trouver en présence :

d'un contrat successif, qui, par conséquent, chaque jour se renouvelle. Monsieur le rapporteur a l’idée que l'Etat a le droit d’intervenir entre deux renouvellementset d’intercaler en quelque sorte au moment où le contrat MER vie, les dispositions HU qu’il jugera les meilleures.

. Il est successif, oui, en ce sens qu’il sera ou ne sera pas; mais, s xl me les conditions de son existence sont déterminées dès Le début, une fois pour toutes; vous ne pouvez les changer. Il est évident que si la chose disparait, le contrat disparaîtra que si le preneur ne paye pas, lebailleur pourra faire disparaître le contrat; mais si le contrat se renouvelle, les conditions de son renouvellement sont fixées d'avance et vous ne pouvez rien changer » (Journal officiel du 4 mars 1916. Débats in extenso, Chambre des députés, p, 4832).

3° Imprévision des parties

Cette théorie a reçu de la jurisprudence, de nombreuses applications, en matière de fournitures, et dans ies conflits survenus entre les villes el les compagnies d'éclairage et de chauffage au gaz : ces com-

pagnies ont passé avec les villes, des traités spéciaux | appelés concessions, pour assurer l'éclairage des villes et des particuliers, moyennant des prix fixés dans la convention. Comme il faut tenir compte des nécessités de l’amortissement des constructions et du matériel, ces contrats sont faits pour une durée assez longue, vingt, trente, quarante et parfois cinquante années. Or il est advenu que le charbon, matière première indispensable à l'usine à gaz, a subi, du fait de la guerre, une hausse de prix très considérable ; les compagnies ont, alors, soutenu que ces prix dépassaient leurs prévisions et qu’elles croyaient devoir réclamer, malgré les dispositions da contrat, une augmentation du prix du gaz. La juridiction compétente en cette matière (le conseil de préfecture) a admis, dans de nombreux cas, le raisonnement des compagnies et accordé des augmentations de prix du gaz. | | |

Dans ces conditions, dit M. Ignace (1), comment

<e qui peut être permis à ces compagnies du gaz,

1. Discours Ignace, Chambre, 2 novembre 1916, Journal officiel du 3, Débat parlemen., p. 471.

nous serait-il reproché ? Si l’on reconnait à ces puissantes compagnies Je droit d'obtenir des modifications à leur contrat, en invoquant l’imprévision, on ne peut équitablement venir nous accuser de méconnaître la force obligatoire des conventions lorsque nous voulons venir au secours des locataires malheureux. Comment pourrait-on nous accuser de vouloir déchirer les contrats, quand nous ne faisons pas autre chose que d’invoquer à la base de la loi nouvelle, les arguments invoqués par ces compagnies à l’appui de leurs prétentions ja

« Donc, conclut-il, on peut en matière de force majeure invoquer la théorie de l’imprévision et procéder par voie d'interprétation de la volonté presumée des parties, sans risquer de se voir jeter l’anathème réservé à ceux qui déchirent illégalement les contrats ; nous ne faisons pas autre chose que de faire entrer dans la loi des loyers, un principe dont on se prévaut journellement devant les tribunaux administratifs. »

Cette théorie de l’imprévision forme le principalet aussi le plus intéressant des arguments invoqués pour Ta légitimation d’une intervention législative dans les rapports des contractants. Mais pour en apprécier la valeur il nous faut examiner avec quelques détails dans quelle mesure et pour quelles raisons, les tribunaux administratifs font l'application de cette théorie dans certains conflits.