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Il nous paraît donc bien évident que les privations

de jouissance et les jouissances inutiles, de même que les destructions, par suite de la guerre, auraient

dû être déclarées dommage de guerre et comme telles soumises à une réparation intégrale.

Qu'on ne vienne pas nous dire que la réparation de tels dommages grèverait trop lourdement le budget de l'Etat, et qu’il y a une véritable impossibilité financière à admettre cette solution ! Il nous paraît juridiquement énorme que l’on puisse faire dépendre l'existence d’un droit de créance, du montant de cette créance, ou de la fortune du débiteur.

Qu'importe la somme à laquelle puisse monter le to-

tal des créances en réparation de dommages, si la stricle justice exige la reconnaissance de ce droit. On objecterait, peut-être encore, que les locataires ayant reçu de l’Etat l’indemnité représentative de la réparation du dommage subi par suite de la guerre, et ayant pu ainsi payer le montant de

leurs dettes locatives aux propriétaires, ceux-ci tou-

cheraient, de ce fait, l'intégralité de leurs loyers, comme en temps normal, et qu’ainsi, jouissant d’une situation privilégiée, la propriété serait le seul placement n’ayant subi aucune diminution du fait de la guerre, n’ayant pas contribué, même pour la plus petite part, aux pertes subies et consenties par tous ? à |

Cette objection, très juste, nous montre, qu’à côté

ere

de la question des dommages de guerre, l’état de guerre soulève une deuxième question, qui tout en n'étant pas spéciale à cette période, y prend cependant une ampleur inconnue en temps de paix ; c’est la question du prélèvement d'une portion de la plusvalue de la propriété immobilière aa profit de la collectivité créatrice de cette plus-value ; ce qui, pour l'état de guerre, peut se traduire : participation de la proprièté anx charges de la guerre.

De même en effet qu’il serait juste, l'augmentation de valeur des immeubles, provenant, généralement et en grande partie, des travaux publics faits pour l’embellissement des cités, l’amélioration des moyens de transports, d’éclairage..., que la collectivité, auteur de ces travaux, et par suite, créatrice de la plus-value, puisse prélever une portion de cette plus-value ; de même, les lourdes dépenses faites par le pays, d’abord pour arrêter la marche de l'envahisseur, puis pour libérer les régions occupées par l'ennemi. donnant aux immeubles, protégés ou libérés de toute atteinte, une plus-value, ou tout au moins leur évitant une moins-value certaine, il serait très équitable que l’état prélève sur la valeur de ces immeubles, une somme représentative de la part pour laquelle ces immeubles auront profité des dépenses de guerre.

Nous sommes ainsi amenés à conclure que la question des loyers, durant la guerre, n’est qu’un côté du

problème de la réparation des dommages de guerre, et du problème de la plus-value immobilière, Que l’on comprenne dans les dommages de guerre ouvrant le droit à la réparation, les dommages subis par le locataire, résultant des empêchements à sa jouissance effective et efficace, par suite de circonstances tenant à l’état de guerre, que la réglementation de la plus-value immobilière (1) ait pour conséquence la participation de la propriété aux charges de la guerre, et la question des loyers, durant la guerre, se trouvera résolue.

1. Cette question de la plus-value immobilière a été soulevée de- : vant le Parlement.

V. Supra, p. 37, et Journal off. dun 14 avril 1916. Débats parlementaires de la Chambre, p. 917 : discours de M. Jean Bon : «Il y a un problème qu’on n’esquivera pas dans cette discussion ; c’est le problème de la plus-value. 11 faudra bien l’évoquer, et, si on peut le résoudre, il faudra savoir comment la collectivité peine et travaille pour le seul profit des propriétaires d'immeubles... »

P. Lefèvre 6

TITRE Il

Des exonérations et réductions de loyers, par suite de force majeure résultant de la guerre

La guerre, en elle-même, n’est pas une cause de. réduction pour les loyers. Un locataire ne peut sefonder sur l’état d’hostilité pour se refuser au paiement de la somme convenue au contrat de bail. Tous les auteurs sont d'accord sur ce point.

Les nombreux décrets moratoires qui se sont succédés durant cette guerre confirment cette solution, puisqu'ils n’accordèrent à certains locataires, que des délais de paiement. La loi du 9 mars 1918, ellemême, implique le même principe, car si elle exempte, en certains cas, le preneur du paiement des loyers, ce n’est que dans certaines conditions, dont certains locataires doivent faire la preuve, et qui chez d’autres, sont présumées.

L'ancien droit était dans le même sens (1).

1. V. un arrêt de Parlement de Grenoble du 19 janvier 1650, cité par Charier, la Jurisprudence de Guy-Pape, 2° édit. 1979, Liv. IV. sect. VI, art. 3, p. 243.

L'opinion contraire serait du reste aussi injuste qu’'anti-juridique, car en vertu du principe d’après lequel, la force majeure n’éteint les obligations quesi elle constitue un obstacle absolu à son exécution (1), la guerre ne pourrait entraîner l'exonération des loyers que si elle donnait lieu à une force majeure rendant définitivement impossible ce paiement ; or, si le paiement d’une somme d'argent peut être entravé temporairement, on ne conçoit pas qu’il puisse l’être définitivement (2).

Donc le preneur, d’une façon générale, ne peut être dispensé de payer son loyer. Mais le Code civil, à raison du caractère successif du contrat de louage, c'est-à-dire de la corrélation qui doit exister entre l'exécution des obligations du bailleur et celle des

obligations du preneur, a admis deux ordres de circonstances pouvant dispenser le preneur du paiement de son loyer : la destruction et le trouble,

Nous étudierons et préciserons ces deux notions, ainsi que l'extension que la jurisprudence a donnée au sens du mot destruction, et les diverses applications qui en résultent,

Mais depuis la loi dü 9 mars 1918, à côté de ce régime normal des réductions, de nombreux autres

1. V. Wahl, la Guerre considérée comme force majeure spécialement en matière de vente de marchandises (Revue trim. de dr. ‘eivil, 1915, p.'383.et s.).

2. V, Wahl, Exonéralions et réductions de loyers par suite de La guerre (Rev. trimes. de dr. civil, 1916, p. 6).

cas sont venus s'ajouter, élargissant considérablement le cadre de cette matière ; le nouveau régime qui n'est que juxtaposé à l’ancien, laissant absolument intactes les règles présidant à son application, ne doit pas survivre à la fin des hostilités ; c'est qu'en effet les dispositions de la loi du g mars 1918 sont exceptionnelles et temporaires.

L'article 1°" de cette loi est ainsi conçu : « Toutes les contestations entre propriétaires et locataires, nées par suite de la guerre et relatives à l'exécution ou à la résiliation des baux à loyer seront régies par les dispositions exceptionneiles et temporaires ciaprès. » Cependant si le caractère exceptionnel de cette loi dont la durée d’application est limitée à la durée des hostilités, est bien marqué dans cet article, il semblerait au contraire, que la généralité des termes employés toutes les contestations. indique que cette loi, suspend, durant le temps de guerre, l'application des règles du droit civil relatives aux réductions de loyers. Il n’en est pourtant pas ainsi :

1° Les règles du droit commun subsistent intégralément ; la loi du 9 mars laisse intacte toute la jurisprudence relative à cette matière ; elle résulte de l’article 14: « Sañs préjudice des règles du droit commun et des clauses des conventions, il pourra être accordé. », et de l’article 2 qui s'exprime de la même manière.

2° La compétence spéciale des commissions arbi-

‘trales créées par la loi du g mars 1918, nes’étend pas aux cas d’exonérations et de réductions résultant de l'application des règles du droit commun ; avant la loi du g mars, c’étaient les tribunaux civils, qui étaient D nrcious : depuis cette loi, ils n’ont pas cessé de l'être ; les commissions arbitrales ont la compétence exclusive et restreinte, des contestations entre propriétaires et locataires, fondées sur une cause d'exonération ou de réduction prévue par la nouvelle loi. Cela résulte de l’article 34 : « Toutes les contestationsauxquelles la présente loi donne lieu, seront, quel que soit leur chiffre, jugées par une commission arbitrale des loyers, composée... » (1)

Cette solution du reste s'impose, dans l'intérêt d’une bonne justice; car la compétence générale des “commissions arbitrales en ce qui concerne les prix relatifs aux loyers, eut demandé de la part de leurs membres des connaissances juridiques qu’ils seront loin d’avoir, le plus souvent, étant donné la comue de ces commissions (art. 34 et s.).

Eee (à Commission arbitrale de Mae 14 août 1918 (Gaz. des trib., de DRE 1918).

.. Attendu que la loi du 9 mars 1918 dans l'ensemble de ses disk MA TEE a entendu se juxtaposer et non se substituer au droit commun; que la commission arbitrale constitue une juridiction nouvelle établie pour ‘des contestations nouvelles limitativement énumérées par le texte de la nouvelle loi, que les articles 2, 14, 34 et 49 $a ne laissent ancun doute à ce sujet, qu’en dehors de cette application, aucune compétence n’a élé attribuée aux commissions arbitrales qu'il n’appartient pas à ces commissions de tranformer en loi générale, une loi exceptionnelle... »

Voir dans le même sens le deuxième avis de la Commission con- ‘sultative des loyers.

Cette restriction à la compétence des commissions arbitrales, présente le grand intérêt suivant :

Si, étant donné la cause de réduction invoquée, c'est le tribunal civil qui est compétent, et si les conditions de réduction ou d'exonération posées par les textes du Code civil, sont remplies, le tribunal devra accorder la réduction,

Il n’en est pas de même, si c’est la commission arbitrale qui est compétente ; dans de nombreux cas, il n’y a, pour cette juridiction, qu’une pure faculté, et non plus une obligation à accorder l'exonération ou la réduction du loyer (art. 14) ; les termes mêmes de l’article 14 de la loi de 1918, sont expressifs à cet égard : «...il pourra être accordé... des réductions... » Sur ce point donc, les locataires devront subir le bon plaisir des membres des commissions arbitrales; mais de plus l'exonération totale ne pourra être accordée qu’exceptionnellement ; et enfin il devra être tenu compte des revenus du locataire.

Ces restrictions au droit de réduction n'existent pas dans les règles du Code civil. Il est donc du plus grand intérêt pour les locataires de savoir quelle est la juridiction compétente, étant donnée la cause de réduction invoquée par eux.