V. Wahl, op. cil., p. r

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contrat de bail passé avec le bailleur, et le droit contesté ayant été compris dans l’ensemble des droits transmis par ce contrat. Il y a là quelque chose d’analogue à la garantie pour trouble d'éviction que doit le vendeur à l'acheteur, quand ce dernier est entravé dans l’exercice d’un droit qu’il tient de son vendeur.

Le système du Code civil semblerait donc pouvoir se résumer ainsi: en dehors de toute destruction totale ou partielle de l'immeuble loué, le bailleur n’est garant que des troubles de droit. L'interprétation stricte des articles 1722{ 1925 et 1726 du Code civil, ne peut nous laisser aucune autre alternative, mais la Cour de cassation, a, sur ce point, comme sur bien d'autres, pris en considération le résultat à obtenir, adaptant ensuite, du mieux qu'elle pouvait, les textes du Code civil, aux solutions qu'elle imposait (1).

Dans un but d’équité, la jurisprudence n'a pas

1. Ces exemples d’empiétements du pouvoir judiciaire sur le pouvoir législatif ne manquent pas; l’un des plus connus est la théorie de l’inaliénabilité de la dot mobilière (Planiol, Droit civil,t. HI, 6° éd., n° 1577-3"). Citons encore le système des astreintes, l'insaisissabilité | des rentes sur l'Etat, lès cas de suspension de prescription (art. 5251 du Codé civ. V. aussi Planiol, t. Il, 5 édition, n° 2363).

Comme juriste nous ne pouvons approuver cette manière de procéder, par contre, si nous dépouillons cette qualité, nous reconnaissons que trop souvént la rédaction embrouillée et parfois contradictoire dé certaines lois (V. Trib. de la Séine, 3 juillet 1915, Rec. Gaz. trib., 1915.2.110, et l'opinion de M. Bartin sur la loi du 13 juillet 1907, sur le libre salaire des femmes mariées, dans son cours de Doctorat professé à la Faculté de Droit de Paris, année 1916-1919), légitime amplement cette entorse au principe de la séparation des pouvoirs, dans l'intérêt même d’une bonne justice.

voulu appliquer entièrement à certaines situations et particulièrement à la guerre, la théorie du trouble de fait : comme, en l’absence de toutè destruction de la chose louée, la guerre ne constitue pas, par elle-même, un cas de force majeure (1), le preneur qui se serait trouvé, à raison des hostilités, dans l'impossibilité matérielle de jouir de la chose louée, aurait été, malgré tout, tenu de payer son loyer, cette privation matérielle de jouissance ne constituant qu'un trouble de fait dont le bailleur n’aurait pas été garant. La jurisprudence prenant donc en considération la situation digne d'intérêt de ce locataire, voulut, dans ce cas, l’exonérer du paiement de son loyer ; pour obtenir ce résuitat, elle assimila à la destruction de la chose, la privation matérielle de jouissance. Par suite le système de la jurisprudence est le suivant : la destruction matérielle n’est pas nécessaire pour l'application de l’article 1922 du Code civil ; on doit y assimiler les cas fortuits ou de force majeure qui rendent impossible la jouissance de tout ou partie de la chose louée (2), ou qui s’opposent à la jouissance conforme à la destination prévue par le bail (3). Par suite équivaut à la des-

1. V. Nancy, 14 juillet 1891. D. 187r.2.158; trib. comm. Perpignan,

5 ffévrier 1915. D. 1915.5.3; Trib. civ. de la Seine, 20 janvier 1915. D. 1915.5.3. Ù

2. Troplong, t. II, n°225; Laurent, t. XXV, n° 409; Aubry et Rau, t. V, $ 369-1°, p. 344, texte et note 4'et 4 bis; Huc, t. X, n° 294; Guillouard, t. I. n°* 388 à 392 et t. IL, n° 586 et 587.

a Troplong, t. Il, n° 234; Laurent, t. XXV, n° Gro; Planiol, t. I, n°1935 ; Guillouard, t, I, n° 392; Huc, doc. cit,

truction de l’article 1722, l'impossibilité de jouissance résultant du fait de guerre et du fait du prince.

De l'analyse des différents arrêts et jugements rendus sur cette matière, il résulte que trois conditions sont nécessaires et suffisantes pour que l'application de l’article 1922 du Code civil s'étende aux cas de privation de jouissance de la chose louée :

1° L'événement qui a rendu la jouissance impossible doit affecter l'immeuble lui-même, et non pas être personnel au locataire (r) ; il doit avoir le caractère de généralité créant au profit de tous un obstacle absolu ;

1. Ainsi lorsqu'une interdiction administrative suspend les représentations d’un théâtre : Paris, 21 janvier 1916 (Le Droit, 29 juin 1916, Rec. Gaz. trib., 1916.2.096 ; Paris, 2 décembre 1916 (le Droit, 17 janvier 1917; Trib. civ. de la Seine, 14 novembre 1916 (Le Droit, 6 février 1917; Rec. Gaz. trib., 1917.2.26).

Ou lorsque l'immeuble loué a été réquisitionné : Paris, 13 mars 1832, S. 1832.2.330; Trib. civ. du Havre, 10 octobre 1870, S. 1871.2.49 ; Trib. civ. de la Seine, 29 septembre 1871, S. 1871.2.183 ; Angers, 12 janvier 1872, S. 1873.2.22; Paris, 28 août 1893, S. 1873.2.256; Trib. civil de Cusset, 22 janvier 1915 (Rec. Gaz. trib., i914, 2° sem. 2.186) ; Trib. civ. de la Seine, c°° mars 1915 (le Droit, 19 mai 1915, Gaz. trib., 20 mai 1915; Trib. civil de la Rochelle, 30 mars 1915 (Rec. Gaz. trib., 1915.2.26) ; Trib. civ. de Nice, 14 juin 1915 (Rec. Gaz. trib., 1915.2.112); Poitiers, 12 juillét 1915 (Rec. Gaz. trib., 1915.2.191); Trib. civ. de la Seine, 16 octobre 1915 (Rec. Gaz. trib., 1915.2.352); Trib. civ. de Bayonne, 5 février 1916 (Rec. Gaz. trib., 1915.2.495 ; le Droit, 23 février 1916); Trib. civ. de la Seine, 24 juin 1916 (Rec. Gaz. trib., 1916.2,426; le Droit, 3 novembre 1916).

Ou lorsque les habitants d’une ville ont été évacués par l'autorité militaire : Nancy, 22 juin 1916 (Rec. Gaz. trib., 1917.2.107; le Droit, 27 Mars 1917).

Mais l’article 1722 ne s'applique pas, lorsque le preneur se voit, à raison de sa nationalité, interdire d’habiter le territoire sur lequel se trouve l’immeuble loué: Trib. civ. de la Seine, 29 septembre 1871, D. 1872.3.56 ; S. 1871.2.183; Paris, 30 décembre 1873, D. :1895.5.276; S. 1874.2.67.

= CLOOQM

2° Il faut qu'il y ait impossibilité de jouissance, et non jouissance plus difficile (1).

3° L’obstacle à la jouissance doit avoir une durée prolongée (2); une entrave passagère ne constituerait qu’un trouble de fait.

En face du système de la jurisprudence, qui est aussi, du reste, celui de nombreux auteurs, nous trouvons une autré opinion qui est certainement

1. Trib. civ. de Lyon, 25 mars 1871. D. 1871.5.245 ; Paris, 23 décembre 1891, D. 1891.2.225; S. 1893.2.36; Trib. civ. de la Rochelle, 30 mars 1915 (Gaz. trib., aa mai 1915; Rec. Gaz. trib., 1915.2.27; le Droit, 21 mai 1915); confirmé par Poitiers, 12 juillet 1915 (Gaz. trib., 2 septembre 1915); Trib. civ. de Nice, 14 juillet 1915 (Rec. Gaz. trib., 1915.2.115); Trib. civ. de la Seine, 3 juillet 1915(Rec. Gaz. trib., 1915.2.110); Trib. civ. de la Seine, 24 novembre 1915 (Rec. Gaz. trib., 1915.2.447; Gaz. trib., 28 janvier 1916; le Droil, 27 janvier 1916); confirmé par Paris, 2 décembre 1916 (Gaz. trib., 18 janvier 1917); Trib. civil de la Séine, 17 décembre 1915 (Gas. trib., 7 juillet 1916); Paris, 21 janvier 1916 (Rec. Gaz. trib., 1916.9.96; Gaz. trib., 23 juin 1916); Trib. civ. de Bayonne, 5 février 1916 (Rec. Gaz. trib., 1915.2.495); Trib. com. dela Seine, 11 janvier 1916 (Gaz. trib., 25 mai 1916; le Droit, 26 mai 1916); Trib. civ. de la Seine, 9 février 1916 (Gas. trib., 14 mai 1916); Trib. civ. de la Seine, 19 février : 1916 (Gaz. trib., 20 octobre 1916); Trib. civ. de Boulogne-sur-Mer, 21 juillet 1916, S. 1916.2.92; Trib. civ. Toul, 22 mars 1916 et Nancy, 22 juin 1916,S. 1916.2.60 (Rec. Gaz. trib., 1917.2.107; le Droit, 27 mars 1917) (ordre d'évacuation dé l'autorité militaire); Trib. civ. de la Seine, 17 juillet 1916 et Paris, 26 juillet 1917 (Gas. trib., 28 février 1918); Nancy, 22 juin 1916 (Ga%. trib., 26, 27 et 28 mars 1917). À

2. Trib. civ. de Lyon, 1°" février 1891, D. 1891.3.103 : au cas de bail ayant pour objet l’exploitation d'un théâtre, le fait que par suite d’une guerre, les représentations ont été suspendues quelques jours, ne permet pas au preneur d’invoquer l’article 1722. Toulouse, 25 mars 1876, sous requête, 16 mai 1899, D. 1879 1.164; Requête, 19 janvier 1910. D. 1911.1.375; Trib. civ. de Cusset, 22 janvier 1915 (Gaz. trib., 19 Mars 1915) : au cas de réquisition quatre jours avant la fin d’un trimestre, la perte est trop insignifianté pour justifier üné diminution de loyer pour ce trimestre.