V. note Wahl, S

P. Lefèvre À 7

les arguments qu’invoquent à l'appui de leur système, la jurisprudence et la majorité des auteurs.

1° On a dit que l’article 1522 du Code civil vise non pas seulement la destruction de la chose ellemême, mais la destruction totale ou partielle de la jouissance.

Remarquons d’abord que si cette dernière hypothèse rentre bien dans l’application de l’article 1722, la privation de jouissänce portant sur la totalité de la chose louée devrait toujours avoir pour conséquence la résiliation de plein droit ; puisque la privation totale de la jouissance est assimilée à la destruction totale de la chose et qu'aux termes de l’article 1922, cette destruction totale emporte de blein droit résiliation du bail; or dans la plupart -des cas, le preneur qui a perdu la jouissance, n'entend pas pour cela résilier son bail ; il compte bien retrouver son immeuble quand il pourra de nouveau en jouir.

Les expressions qu’emploie l’article 1922 du Code civil sont très nettes : la destruction totale d’une chose est la disparition définitive de cette chose; et la destruction partielle est la disparition définitive d’une partie de cette chose ; grammaticalement, ce mot ne peut avoir un autre sens; par suite l’on comprend très bien que le preneur, auquel la jouissance est définitivement enlevée même partiellement {par suite d’une destruction effective) résilie le con-

trat ou tout au moins obtienne une réduction de loyer, mais au contraire, au cas de privation matétérielle de jouissance, résullant par exemple, de l'abandon forcé et momentané, l’immeuble reste intact, et de plus là perte de la jouissance n’est que temporaire.

Les deux hypothèses sont donc très différentes :

2° Une jouissance rendue inutilisable, a-t-on dit, se rapproche de la perte de la chose (1), on peut donc, par analogie, appliquer l’article 1922 du code

Nous ne voyons pas que les deux situations soient analogues, car au cas de perte, il ne peut raisonnableñent être dû de loyer pour une chose qui n’existe plus, tandis que la chose subsiste au cas de privation de jouissance.

3° Certains ont invoqué un autre argument: « il y a là, disent-ils, un événement de force majeure qui, n'étant pas entré dans la prévision des parties, ne doit, par conséquent, pas être assimilé aux troubles de faits prévus par l’article 1925 du Code civil. (2) »

La réfutation est aisée : Ce n’est pas parce qu'ils ont été prévus par les parties que l’article 1725 du Code civil écarte touie garantie pour les troubles de fait, « c’est parce que le bailleur n'ayant entendu

: 6 1. Poitiers, 12 juillet 1915 (Gaz. Trib., à septembre 1915); Trib. civ. de la Seine, 1° mai 1915 (Gaz. Trib., 20 mai 1915). - 2. Trib. de paix de Paris, 27 janvier 1871, S. 1891. 1. 103, D. 1871. 3.6.

garantir que la jouissance de droit, ne saurait être responsable des entraves qui. ne proviennent pas d’un droit appartenant aux tiers ; lorsqu'il sagit d’un simple fait, il est naturel que ses conséquences restent à fa charge de ceux qui en souffrent directement. Si l'immeuble est détruit, c’est le bailleur qui en supporte les conséquences ; si le preneur, sans que l’immeuble soit détruit, en est chassé, c’est lui qui doit en souffrir » (1). Il est évidemment très fâcheux pour le preneur, qu'il ait été empêché de jouir pendant un certain temps, mais l’article 172% du Code civil, ne fait aucune distinetion et ne prend nullement en considération le résultat du trouble de fait subi par le preneur.

4° D’autres,enfin, ont dit : «la guerre est une force majeure qui n’a rien de personnel au Preneur et que celui-ci n’a pu empêcher » (2).

Si cet argument était exact, la guerre par ellemême alors même que le locataire n'aurait pas été dépossédé de son immeuble, entrainerait obligation de garantie, pour toul le préjudice qu'il en souffrirait ; la guerre par elle-même serait un cas de force majeure ; or, personne ne le soutient plus.

Mais de plus la plupart des troubles de fait auxquels la jurisprudence applique l’article 1925 du Code