V. Supra, p

cation ; il apparliendra au propriétaire d'établir que la mobilisation du locataire lui a laissé le moyen d'acquitter tout ou partie des loyers échus.

Dans tous les cas, la commission arbitrale devra tenir compte, tant pour admettre le droit à la réduc- ‘tion que pour en déterminer l’étendue, de l’ensemble des revenus du locataire, »

Cet article pose donc, le principe du droit à la réduction, dans deux hypothèses différentes.

1° cause de réduction : privation des avantages d'utilité ou d'usage de la chose louée ;

2° cause de réduction : privation d'une notable partie des ressources sur lesquelles le locataire pouvait compter pour faire face au paiement du loyer.

PREMIÈRE CAUSE DE RÉDUCTION. — Privation des avantages d'utilité ou d'usage de la chose louée. — Que devons-nous entendre d’abord par ces expressions singulièrement vagues et peut-être bien peu: juridiques : avantages d'utilité, avantages d'usage?"

Au cours des débats qui ont précédé le vote de cette loi, il n’en a jamais été donné de définition ; mais il semble bien qu'il y ait là une extension des règles du droit civil qui, d’après la jurisprudence, n'autorise la réduction du prix du loyer que s’il y a eu privation matérielle de la jouissance. de la chose. La privation des avantages d'utilité ou d'usage comprendrait à la fois la privation matérielle de la jouissance et la privation de l'utilité de cette jouissance.

L’assimilation, que nous réclamions, au nom de l'équité, entrela privation matérielle de la jouissance et la privation des avantages, serait donc, en partie

salisée.

Nous disons, en partie, seulement, car si les deux cas, ouvrent bien maintenant un droit à la réduction, ils continuent à être régis par des lois différentes, le premier par le Code civil, et le second par la loi du 9 mars; or le régime juridique institué par ces deux lois, en ce qui concerne le droit même à la réduction et là détermination de l’étendue de cette réduction, est très différent : le locataire privé de la jouissance matérielle de l'immeuble loué, a, avec l’article 1722 (jurisprudence) droit à l’exonération de son loyer c’est-à-dire que les tribunaux sont tenus de la lui accorder; si la privation de la jouissance n’est que partielle, ce locataire aura droit à une réduction, proportionnelle à la privation et les tribunaux seront de même obligés de la lui accorder. qe

Bien moins précis est le droit du locataire à obtenir une réduction sous l’empire de la loi du 9 mars 1918. À proprement parler même, on peut dire que la privation des avantages de la chose ne lui ouvre aucun droit. L'article 14 dit : il pourra être accordé des réductions. Donc le locataire qui aura été privé des avantages de la chose, n’est pour cela, pas assuré d'obtenir une réduction, il pourra l'obtenir,

mais il n'en est pas sûr. Les commissions arbitrales ont, sur ce point, toute faculté d'appréciation (1). De plus l'exonération totale ne sera accordée qu’à litre exceptionnel (2).

« Ce que nous avons voulu par les mots « exonération à titre exceptionnel » c’est appeler l'attention des jurés, qui ne sont pas des juges de profession, sur ce fait qu'ils ne doivent aller jusqu’à l’exonération totale, jusqu'à la libération complète de la dette du preneur, que dans des conditions rares, exceptionnelles, qui sont d’ailleurs spécifiées par le texte, c’est pour laisser ainsi aux commissions un plein pouvoir d'appréciation » (Journ. off., du 8 fév. 1918, p. 357).

La commission examinera chaque cas en particulier et ne rendra que des décisions d'espèces (3).

1. Débats parlementaires. Chambre des députés, séance du 11 avril 1916, p. 860. Discours du Rapporteur : &« N'oublions pas que nous sommes devant un jury, devant une commission arbitrale qui dispose, je ne saurais trop le répéter, d’une marge d'appréciation souveraine, d’un pouvoir absolu pour se déterminer d’après les circonstances de la cause et la situation de chacun ; et dans le domaine de cette appréciation des faits, sa décision échappe au contrôle de la Cour de cassation. » \

2. Ernest Lafont, séance du 11 avril 1916, Chambre des députés. Débats parlementaires, p. 858. e

« Cela veut dire que la commission inspirée par le magistrat directeur, devra dans la pratique de la loi, rechercher le plus souvent possible, le moyen de ne pas appliquer l’exonération totale etse borner à des réductions aussi peu larges que possible ».

M. Bracke avait déposé à la Chambre, un amendement tendant à la suppression des mots « à titre exceptionnel », mais qui fut rejeté à la séance du 7 février 1918. Il en avait déjà été de même le 11 avril 1916 et le 27 juin 1915.

3. V. Chambre, 21 juin 1917: Journal officiel du 22, p. 1515 et 27 juin,,

x On avait proposé soit un minimum (contre projet Lauche, Chamb.

PA

Donc le locataire qui invoquera une privation de jouissance ou une destruction matérielle, aura grand intérêt à porter sa demande en exonération où en réduction devant le tribunal civil et non pas devant la commission arbitraie, car il est bien évident que ces causes de réduction sont comprises dans la privation des avantages d'utilité ou d'usage de la chose et qu'une commission arbitrale saisie

d’une dernande en réduction fondée sur l’un de ces

motifs (priv. de jouissance, destruction) ne se déclarerait pas incompétente et staluerait en appréciant les faits d'après son absolu pouvoir d'appréciation et en n’accordant l'exonération totale que très rarement.

DEUXIÈME CAUSE DE RÉDUCTION. — Privation d'une notable partie des ressources sur lesquelles le localaire pouvait compter pour faire face au paiement du loyer (1). , | — Deux conditions sont donc nécessaires z

des dép., séance du 7 mars 1916. Journal off. du 8, p. 508) soit des. forfaits (Devais, Chamb., 9 mars 1916, p. 529); ces contre-projets. furent écartés. -

1. Rapport Chéron au Sénat (Journal officiel, 23 juillet 1916. Documents parlementaires du Sénat, p.350; « La guerre a fait perdre à beaucoup de gens tout ou partie de leurs ressources. Il est des locataires qui n’ont pas cessé de jouir des avantages de la chose louée mais qui ont perdu en tout ou en partie les ressources avec lesquelles ils pou- Vaient payer le prix de leur bail. Ce n’est pas seulement parmi ceux dont le commerce ou la profession ne sont plus exercés pendant la

rales,où après deux ans d’hostilités, beaucoup de personnes sont dans un état voisin de la misère ».

° La perte des ressources doit porter sur celles sur lesquelles le locataire pouvait compter pour faire face au paiement des loyers. C’est donc au temps de la conclusion du bail qu'il faut se reporter pour connaître ces ressources: Ainsi ne devrait-on pas tenir compte des pertes subies sur une partie de la fortune advenue au locataire, par succession, depuis la conclusion du bail.

2° La perte doit être notable c’est-à-dire présenter une certaine importance (1). |

Remarquons que les observations que nous avons faites lors de l'étude de la première cause de réduction trouvent ici leur application :

a) Ce ne sont pas des causes de réduction, à pro- prement parler, mais plutôt de simples éléments d’appréciations que les commissions arbitrales peuvent retenir.

b) Les commissions arbitrales sont asfreintes à n’accorder l'exonération totale qu’exceptionnellement. |

Le dernier paragraphe de l’article 14 impose aux commissions arbitrales, une obligation qui modifie considérablement et annihile en quelque sorte, les deux causes de réduction précitées.

1. À la séance de la Chämbre du 11 avril 1916 le rapporteur a fait cette déclaration : « La commission tient au mot notable, parce qu’il faut pour que la diminution des ressources puisse être retenue par la commission arbitrale qu’elle apparaisse d'une certaine importance.»

«.. Dans tous les cas, la commission arbitrale devra tenir compte, tant pour admettre le droit à la réduction que pour en déterminer l’étendue, de l’ensemble des revenus du locataire. » |

La deuxième cause de réduction limitée, par le début de l’article 14 à la diminution d’une certaine partie des revenus du locataire, se trouve par le dernier paragraphe de cet article, considérablement. étendue; il n’y a plus à se préoccuper à quel usage le locataire pouvait légitimement affecter telle partie de ses ressources et à ne tenir compte que de la diminution de la partie des revenus avec lesquels le locataire comptait pouvoir payer son loyer ; c'est la diminution portant sur l’ensemble des ressources du locataire que la {commission arbitrale doit prendre en considération (1).

Quant à la première cause de réduction, elle se

1. On s’est demandé si les parties avaient la faculté de revenir devant la commission arbitrale pour faire inodifier la sentence au cas où des circonstances nouvelles seraient venues modifier la situation pécuniaire du locataire.| |

La commission consultative, pressentie à cet effet répondit que l’article 49 de la loi des loyers, prescrivant en termes calégoriques et formels une décision unique, les rapports des parties étaient réglés pour toute la durée de la guerre et les six mois qui suivent, par la sentence arbitrale, mais que la commission arbitrale « a toujours la faculté de fractionner cette période et d'appliquer à chacune de ces fractions un règlement différent et proportionné à La situation pécuniaire du locataire pendant le laps detemps dont il s’agit. »

Mais les parties « ne peuvent, en aucun cas, après la décision unique rendue/par la commission arbitrale, La faire reviser ou modi- 3 fier, sous prétexte de changements survenus dans les ressources du locataire, »

trouve aussi fortement modifiée. La seule privation des avantages d'utilité ou d'usage ne suffit plus ; pour avoir droit à la réduction le locataire, doit, de plus, avoir subi une diminution de ses revenus. Par suite, n'a pas droit à une réduction de loyers de l'immeuble loué pour l'exercice de son commerce ou de son industrie, le locataire qui, par suite de la guerre (absence de matières premières, perte: de la clientèle...) a vu péricliter son commerce ou son industrie, si, par ailleurs, il a continué à recevoir le paiement de ses coupons, s'il a recueilli une succession lucrative, si dans un autre local, il a fait de « bonnes affaires ».

Doncles deux causes d'exonération et de réduction, privation des avantages d'utilité ou d’asage, et privation de la partie des ressources affectées au paiement des loyers, ne sont pas suffisantes à elles seules pour permettre d'obtenir une réduction de loyer; la condition nécessaire, est, en réalité, la diminution générale des revenus ; à elle seule, elle

‘sera aussi, eroyons-nous, suffisante (1).

ion de loyers, la commission arbitrale, en une partie desloyers, ne peut fixer d'avance, (astreintes) des dommages et intérêts, pour le cas d’inexécution dans lé délai imparti, puisqu'il ne s’agit pas d’une obligation de faire ou de ne pas faire, ou de; donner autre chose qu’une somme d’argent ; “elle doit condamner aux intérêts légaux, et non à une aslreinte fixe par jour de retard (V. Cassat., 28 octobre 1918, Le Droit, 27 novembre 1918, cassant une décision de la commission arbitrale de

Limours du 2 mai 1918).