Trib. civ. Lyon, 1" fév. 1891, D

3. Trib. civ. de Cusset, 22 janv. 1915 (Gaz. Trib., 19 mars 1915; la, Loi, 16 déc. 1915).

Il en est, de même, au cas de réquisition du matériel d'exploitation d'un loueur de voitures (1).

La même solution s'impose, si la perte des meubles. résulte du pillage de l’appartement ou des locaux. commerciaux ou industriels du preneur, après la déclaration de guerre (2).

Dificultés de transport. — On peut. rapprocher ces. différents cas, de diminution d'agrément précé- , dents, les cas de difficultés de transports, pour aller jouir de l'immeuble loué, tenant à l’état de guerre ou seulement à la période de mobilisation.

Au cas de location d’une villa pour le mois d'août 1914, dans une station. de bains de mer, le preneur ne peut-être exonéré du loyer car si grand et si gênant qu'ait été le ralentissement des transports par chemins de fer, il n’y a jamais eu impossibilité de faire le voyage ; il n'y a donc eu que difficulté de jouissance d’où diminution d’agrément de la chose louée, mais non impossibilité de jouissance (3).

. De même le locataire d’une villa à Gérardmer pour

1. Trib. civ. Seine, 12 mai 1916 (Gaz. Trib., 179 mai 1919) : Le Tribunal décide que «... le preneur qui exerce dans les lieux loués la profession de loueur de voitures et chevaux n'était pas fondé à demander une diminution de loyer à raison de ce qu’il aurait été obligé de <esser son commerce par suite de réquisition de ses chevaux et voi-. tures par l’autorité militaire ».

2. Cette solution-a été donnée pour le pillage de boutiques après un : soulèvement. Eyon, 8 fév. 1896, D. 97.2.473 et note Boistel ; Trib. civ. Lyon, 28 nov. 1894 (la Loi, 7 janv. 1895). V. Wall, op. cit., p. 22.

3. Trib. civ. Seine, 9 juin 1915 (Rec. Gaz. Trib., 1915, 1° sem. 2.160). :

la saison d’été 1914 ne peut prétendre être dispensé de payer son loyer en alléguant que la mobilisation et l'interruption du service des chemins de fer l’ont empéché d’en prendre possession s’il ne justifie pas d’obstacle invincible l’ayant mis dans l’impossibilitéde s’y rendre avec sa famille. Il ne suffit pas que, par l'effet des circonstances, la circulation ait été rendue plus difficile, dès lors qu'elle était assurée dans des conditions encore acceptables (1).

Nous n’avons, jusqu'ici envisagé que des baux d'immeubles, mais il peut arriver (c’est très rare) que le bail porte sur un fonds de commerce : la solution sera-t-elle la même ? Au cas de diminution de gains, par suite de la guerre, le loyer sera-t-il diminué, ou, au contraire, de même que pour les baux d'immeubles, restera-t-il le méme ?

La question ne s’est pas encore posée pour le bail d’un fonds de commerce, mais elle l’a été au sujet d'une exploitation dont la concession s’en rapprochebeaucoup : c'est le bureau ou débit de tabac.

Juridiquement le bureau de tabac conféré par le gouvernement à un titulaire pendant la vie de celuici, n’est pas un fonds de commerce.

Le contrat par lequel le titulaire transmet à un tiers, appelé gérant le, droit d'exploitation, moyennant une rémunération fixe n'est donc pas un bail de

1. Trib. civ. Seine, 7 déc. 1925, S. 1916.2.16 et Cour ŒAPESS Paris, 26 juillet 1917 (Gaz. Trib., 28 fév. 1618). |

fonds de commerce. Mais ce contrat s’en rapproche beaucoup et en possède les principaux caractères : le titulaire transmet une jouissance et cette jouissance porte sur un droit d'exploitation ; le gérant comme un locataire, garde les bénéfices et paye au titulaire une rémunération analogue au loyer.

Or, par suite de la guerre, pour différentes causes, le produit de l'exploitation a pu diminuer. Quel en est l'effet, au point de vue de la rémunération que doit le locataire au bailleur ? le gérant du bureau de tabac au titulaire ? Il est bien évident que si la diminution des profits est due à la raréfaction des ressources, à une perte de clientèle ou aux économies que celle-ci s’impose ou est obligée de faire, le preneur, dans ce cas, n’a aucun recours contre le bailleur (1). Ilen est de même, si la cause de la diminution tient à l'occupation de la ville par l'ennemi, sans qu’il en résulte la fermeture de la maison de commerce (2). Mais si l'exploitation du fonds de commerce a dû cesser par suite d’un ordre de l’autorité ennemie, il est logique de soutenir que les loyers afférents à la

1. Voir en ce qui concernele débit de tabacs, la réponse du ministre des Finances au Journ. off. du 26 janvier 1916. Débats parl., Chamb, P: 119. .

2. V. Réponse du ministre des Finances, Journ. off. du 7 février 1925. Débats parl., Ch. p.640 :«... l'occupation allemande a pu en arrétant la vente, constituer en certains cas un fait de force majeure, mais d’autre part, les bénéfices faits pendant le reste de l’année 1914 peuvent balancer la perte résultant d’une interruption momentanée des ventes.»

période de fermeture de la maison de commerce, ne sont pas dus. -

De même que pour le bail d’un immeuble, il est conforme au système de la jurisprudence de décider : que s’il y a impossibilité d'exercer le commerce, s’il y a privation matérielle de jouissance, il y a exonération de loyers.

Pour soutenir que la diminution des bénéfices ou de l'agrément devait entraîner une réduction de loyer On a invoqué deux raisons :

1° Article 1569 et 1790 du Code civil :

2° Clause tacite rebus sic stantibus.

1° D’après les articles 1769 et 1990 (1), au cas de bail d'immeuble rural la perte totale ou partielle des récoltes (pourvu que la perte séit au moins de moitié) donne lieu à suppression ou réduction du fermage pour les années de la perte (2). C’est donc, a-t-on

1. Article 1769 du Code civil : « Si le bail est fait pour plusieurs années, et Que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d'une récolte au moins soit enlevé par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location, à moins qu’'ilne soit indemnisé par Les récoltes précédentes.

S'il n’est pas indemnisé, l'estimation dela remise ne peut avoir lieu qu’à la fin du bail, auquel temps, il se fait une compensation de toutes les années de jouissance.

Et cependant le juge peut provisoirement dispenser le preneur de payer une partie du prix en raison de la perte soufferte. »

Article 1770 du Code civil : « Si le baïl n’est que d’une année, et que la perte, soit de la totalité des fruits ou au moins de la moitié, le preneur sera déchargé d’une Partie proportionnelle du prix de la location. 5

Il ne pourra prétendre aucune remise, si la perte est moindre de moitié ».

2.V.Paris,13 mai 1873, D. 1873. 2.201 ; Baudry-Lacantinerie et. Wahl, ,

dit, que la diminution des bénéfices donne droit à une diminution du loyer.

Mais cette extension, aux baux à loyer, de la solution des articles 1769 et 1770 du Code civil, spéciaux aux baux ruraux ne nous paraît justifiée à aucun point de vue, car : « D’une part, cette solution ne fait que mieux ressortir la règle à laquelle elle apporte une exception. D'autre part, ce n’est pas d'une manière générale, mais seulement si elle atteint la moitié que la perte de récoltes donne lieu ‘à une réduction, et c’est là une condition arbitraire qui montre que la solution ne doit pas être étendue. En troisième lieu, la perte de récoltes n’entraîne diminution de loyers que si elle n’est pas compensée par l'excédent des récoltes antérieures, condition que l’on ne propose pas de transporter ici.

Enfin, les articles 1769 et suivants visent tous cas faisant diminuer la récolte, même les cas fortuits ordinaires et susceptibles d’être prévus(arg.art.1773), ce qui montre que la loi a voulu favoriser le fermier. Or nul ne songe à dire que tout cas fortuit permet au preneur de demander une réduction de loyer. ‘Nos adversaires n’émettent leur opinion que pour les pertes provenant, dans un commerce, d’une

guerre » (1).

Traité de louage, 3° édit., t. I,n° 376; Guillcuard, Louage, t. IL, n°5626: Huc, Comment. du Code ctpeil, t. X, n° 370 ; et pour l’ancien droit Argou, Institution du droit français, livre IL, chap. XX VII.

1. Wahl, Revue trimestrielle de droit civil, année 1916, p.20 et 25.

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2 Clause tacite rebus sic stantibus. On a dit encore que le bail a été contracté sous réserve d’une modification pour le cas où un événement inattendu diminuerait les avantages de la jouissance.

« Rien ne permet de soutenir que le bail doive être, plutôt que tout autre contrat, réputé avoir été passé sous cette clause. Sinon, il faudrait admettre que siun événement imprévu augmente les avantages de la jouissance (par exemple la proximité d’une usine pour un débit de vins), le bailleur a droit à une augmentation de loyer ; or personne ne le soutient.

Il n’y a d'exception que si les juges estiment en fait que la clause rebus sic stantibus a été dans l’intention des parties, c’est-à-dire que la force majeure qui rend pour l’une des parties le contrat moins lucratif doit diminuer les obligations de celle-ci dans la pensée commune » (1).

2° Loi du 9 mars 1918

A la différence du Code civil, la loi du 9 mars 1918, ouvre au locataire privé des avantages de la chose louée, la possibilité d'obtenir une réduction.

L'article 14 parle de « privation des avantages d'utilité ou d'usage » ; ces termes sont vagues, “t, étant donné le pouvoir souverain d'appréciation