V. Note Wahl sous Poitiers, 1a juillet 1915, S

Intérêts à choisir entre les deux fondements

1° Le trouble de droit doit être dénoncé au propriétaire (art. 1925) faute de quoi, le locataire est privé de tout recours contre ce dernier et s'expose même à une condamnation à des dommages et intérêts vis-à-vis de lui (1). La destruction totale ou partielle de l’immeuble, au contraire, n’entraîne, aucune obligation de cegenre.C’est que dans le cas du trouble de droit,le bailleur a grand intérêt à être mis en présence de l’auteur du trouble pour le faire cesser ; tandis que la destruction étant un fait, la connais. sance qu’en aurait le propriétaire, serait inutile, puisqu'après qu'il s’est produit,il est trop tard pour pouvoir l'empêcher. Cette considération nous paraît de nature à renforcer l'opinion qui voit un trouble de droit, dans la privation de jouissance résultant du

1. V. Poitiers, 12 juillet 1915, S. 16.2.1 note Wahl. La Cour de Poitiers, tout en mélangeant les règles du trouble de droit et celles de la destruction fortuite, admet bien l’obligalion de la dénoncidtion, mais elle ajoute que dans l’espèce, le défaut de dénonciation ne met pas obstacle au recours du locataire, parce que la réquisition ayant eu lieu en vertu de la loi, le propriétaire n'aurait pu s’y opposer. La Cour ayant constaté que la réquisition étant justifiée en droit, en conclut que le defaut de dénonciation, n’a causé aucun préjudice au propriétaire, puisque si la dénoncialion lui avait été faite il n'eut tiré de cette dénonciation aucune utilité, et ne justifie pas, en conséquence, sa prétention de ne pas indemniser le preneur. Suivant le système de la Cour de Poitiers, la dénonciation aurait été, de même, inutile, si le bailleur avait eu connaissance du trouble.

Le tribunal dela Rochelle, 30 mars 1915 S.16.2.1, avait auparavant, décidé que le recours du locataire, se justifiait par l’article 1722 et qué, par suite logiquement, le Poe n’était pas tenu de faire la dénonciation au bailleur.

fait de l'administration : le bailleur ayant le même intérêt, qu’au cas de trouble provenant d’un tiers, à être informé de l’entrave que subit le locataire dans sa jouissance, par suite de l'acte de l’administration, pour essayer de le faire disparaître, en en démontrant par exemple l’illégalité (x).

2° Le trouble de droit n’autorise le preneur à demander qu’une diminution proportionnée sur le prix du bail (art. 1926) ;

La destruction, au contraire entraîne si elle est totale la résiliation du bail (2) et si elle est partielle, soit la résiliation (3), soit une diminution de loyer. suivant les circonstances (art. 17922 Code civ.).

En d’autres termes, jamais le trouble de droit n’entraînera la résiliation du bail ; mettrait-il obstacle à la jouissance du preneur sur la totalité de l'immeuble loué, que le preneur ne pourrait obtenir la résiliation du bail : il sera bien déchargé du prix du loyer pour le temps pendant lequel la jouissance aura cessé ; mais du jour où le trouble aura cessé,le preneur redeviendra débiteur du prix du loyer.

3% Le bailleur est tenu de faire disparaître le

1. V, Duvergier, Louage. t. I, n° 323; Aubry et Rau, 5° id. t. V, p. 305 $ 366; Laurent, t. XXV, n° 165 ; Guillouard, t. I, n° 167 et t. II, n° 534 ; Baudry et Wahl,op. cit., t. I, n° 544 et Milan, 20 octobre 1897 note Wahl, précité.

2. Poitiers, 19 février 1894,S. et P. 18942. 201 note (Surville); Cassat., 16 nov.1897,S. et P. 1900. 1. 20 ; Baudry-L.et Wall,op. cit.,n° 544,t, 1.

3. Si la jouissance de ce qui reste, ne lui procure pas les avantages poursuivis (Cass. 4 décembre 1912, S. et P. 1913. 1. 311).

trouble de droit puisque sa responsabilité se rattache à l’obligation de faire jouir le preneur : aussi le locataire peut-il réclamer des dommages et inté: rêts au bailleur, si celui-ci a commis une faute (1).

Au cas de destruction, le bailleur n’est pas tenu de remettre la chose dans son état primitif : cela est certain si la perte est totale (2) et généralement admis, au cas de perte partielle (3) ; de plus le locataire ne peut jamais demander des dommages et intérêts au bailleur (art. 1722).

4, La destruction fortuite entraîne, la résiliation du bail ou la réduction du loyer,suivant l’article r 722, sans que l’on ait à s'occuper de la nature du cas foruit ; c’est le résultat même, indépendamment de la cause du cas fortuit qui est pris en considération ; la loi ne se préoccupe pas de savoir si la destruction a eu lieu ou non en vertu d’un droit prétendu ; en vertu du principe que le loyer doit correspondre à l'existence de la chose louée (4), du moment que la chose n'existe plus dans son intégralité le loyer … doit subir une diminution correspondanie.

Donc si l'acte de l’adminisiralion se rattache à

1. V. Aubry et Rau,5° édit. t. V, p, 299, S 376 ; Baudry-L. et Wahl, op. cit., t. I, n° 550. ï

2, Conseil d'Etat, 12 mars 1871, S. et P., 93. 3. 34 ; Guillouard, op. cit.,t. I, n° 393 et 394 ; Baudry-L. et Wahl,op. cit., t. Ln° 266.

3. Douai, 31 mai 1852, S. 53. 2.57; Aubry et Rau, 5° éd.,t. V, $ 366 ; Pont, Revue critique 1853,p. 296 ; Laurent, op, cit., n° 111 et 404 ; Guillouard, op. cit., t. [,n° 107 et 394. |