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de dispositions conciliantes, les litiges disparaissaient d'eux-mêmes; dans tel canton, sur 73 affaires appelées dans le cours d’une session, il n’y avait eu qu'un seul jugement à rendre. Les décisions des jurys, quoique ceux-ci fussent composés des deux éléments en présence, étaient presque toujours rendues à l’unanimité.

Et M. Vavasseur concluait ainsi:

« Cette libérale et facile application d’une loi qui « fut si laborieuse à rédiger et qui souleva tant de « récriminations, doit inspirer une grande et patrio- « tique satisfaction. La liquidation des loyers était «une opération douloureuse et délicate. Elle pou- « vait mettre en jeu le principe même de la pro- « priété, qui vient d’être si RUSA CIRE CRERE attaqué ; « elle courait le risque de réveiller des passions mal « éteintes el de creuser plus profondément la divi- « sion des classes. Tous ces périls ont été conjurés ; « l’apaisement s’est produit, les rapports habi- « tuels de propriéraire à locataire, reprennent leur « cours... et bientôt, sinous voulons nous livrer au « travail, si l'esprit de parti ne vient pas susciter de « nouvelles discordes, nous serons assez forts pour « réparer nos désastres, »

Telle fut la solution donnée t en 1871 à la question des loyers. !

Son succès incontestable, légitime que nous nous y soyons arrêlés : il y a là un précédent digne d’être

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retenu; mais pour apprécier à sa juste valeur l’enseignement que nous pouvons en tirer, il est nécessaire de faire une double observation (1).

1° La question des loyers ne se pose pas dans la guerre actuelle de la même façon qu’en 1831:

a) En 1891, il n’y eut que les locataires de Paris et du département de la Seine, dont le sort, par suite des rigueurs du siège et de l’hiver mérita des mesures de protection. Ailleurs, une intervention du législateur paraissait bien moins nécessaire, et ne fut, du reste, pas très énergiquement demandée.

Il en est très différemment dans la guerre actuelle : l'interruption des affaires et de la vie économique, a été générale dans toute la France ét ne s’est pas localisée à Paris et à ses environs; et cet arrêt dans la vie normale de la nation, a été d’autant plus grand dans la guerre actuelle, que la mobilisation a été appliquée à un nombre d'hommes beaucoup plus considérable qu’en 1876, et que des décrets ont suspendu les échéances, arrêté les liquidations de la Bourse et immobilisé les dépôts dans les Banques.

b) La durée des deux guerres est aussi bien différente: La loi du 21 avril 1871 est intervenue à la fin des hostilités, c’est-à-dire au bout de six mois de guerre ; lorsqu'’est intervenue la loi du 9 mars 1918 la guerre actuelle durait depuis plus de trois ans et

. 1. V. L. Rolland, La Question des loyers et l'intervention du lég'islateur, dans La Revue du droit publie, 1915, p. 927 et 8.

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demi etl’on ne pouvait encore entrevoir la fin des hostilités. La loi du 2x avril 1871 avait donc eu à s'occuper de la liquidation de l’arriéré de 3 termes, alors que par la loi du 9 mars 1918 c’élait sur près de 15 termes que portait la nouvelle réglementation des dettes locatives.

c) Enfin, il ne faut pas oublier que, si propriétaires et locataires n’ont jamais vécu d’accord, si l’hostilité des seconds à l'égard des premiers a existé de tout temps, toutefois lorsqu’éclata la guerre en 1914, la tension entre ces deux groupes de citoyens avait atteint un degré inconnu en.1871,et par suite, avait rendu d'autant plus difficile les relations des parties en présence. :

Les quinze annéeà qui ont précédé la guerre, ont été caractérisées en cette matière, par une hausse souvent considérable des loyers, tant à Paris que dans les grandes villes (1). Il est bien certain que l'augmentation générale du coût de la vie, peut expliquer en partie cette hausse; mais il n’en reste pas. moins, que dans certaines parties de la Franice, elle à été excessive (2).

Les propriétaires d'immeubles loués à des com-

1. Voir chiffres cités par M. Ignace dans son rapport. Doc. parl., Chambre des députés, année 1915, p. 992.

2. De curieuses enquêtes faites par le journal Le Temps en 1912 et 1j montraient comment, dans la région de l'Est, la haussedes loyers avait été telle, qu’elle permettait à certains particuliers d’amortir en trois ans le prix de construction de leurs immeubles.

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merçants, exigeaient à chaque renouvellement de bail, une augmentation très élevée du loyer, en invoquant la prospérité des affaires, l'étendue de la clientèle;et prélevant ainsi, en fait, une véritable part des bénéfices. Bref, une opinion défavorable s'était créée contre les propriétaires, et qui,à la veille de la guerre, se manifestait par des propositions relatives à la protection de la propriété commerciale et à la taxation des loyers (1).

À la veille de la guerre de 1890, les loyers avaient bien subi à Paris une hausse très sensible: mais celle-ci n'avait jamais, toutefois, atteint un degré aussi élevé, que dans ces dernières années.

2° On a parfois prétendu que la loi du 21 avril 1871 permettait aux commissions arbitrales de modifier les contrats intervenus entre propriétaires et locataires et de réduire les obligations de ceux-cien dehors des cas prévus dans les baux et les dispositions du Code civil (2). Nous croyons plutôt qu’elle avait seulement pour objet de modifierle régime de la juridiction compétente et de simplifier la procédure à suivre pour faire appliquer la règle de droit commun d’après laquelle le bailleur supporte les cas de force majeure (3). L’intention des auteurs de la

1. V. Propositions de Lauche, Albert Poulain... Annexe à la séance de la Chambre des députés, du 5 juin 1914, n° 55 et 56.

2. V. Beudant, Cours de droit civil. Cont. et oblig., p. 183.

3. V. Jèze, Principes généraux de droit administratif, 2 édition, t, II, p. 111 et 112.

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loi a élé, non pas de modifier les conditions du contrat (1), mais de faciliter la liquidation de l’arriéré, soit en accordant aux locataires des délais, soit en rendant possible des arrangements tout en laissant intactes, les obligations résultant des contrats.

L'article 8 de la loi du 21 avril 1871 ne créait pour le propriétaire aucune obligation nouvelle. Cet article pe faisait que lui proposer une solution qui devait lui être avantageuse, ayant tout intérêt dans bien des cas à abandonner une créance douteuse ou mauvaise contre une indemnité certaine, el à ne perdre que les deux tiers au lieu de perdre le tout.

Sur un point cependant, la loi de 1871 apportait une modification aux contrats intervenus : c’est au cas de locations ayant un caractère industriel ou commercial (nous rappelons qu’alors, les jurys spé-

ciaux pouvaient accorder des réductions propor-

tionnelles au temps pendant lequel les locataires avaient subi, par suite des événements du siège, une privation ou une diminution dans la jouissance industrielle où commerciale prévue par les partis (art. 5, 2).

Or, dans ce cas, les locataires ne peuvent demander une réduction eu s'appuyant sur l’article 122 du Code civil.

Donc, dans une certaine mesure, les auteurs de E

1. V. Rapport de Léon Say, Journal officiel, 1891, "& 678 et 73» et déclarations de M. Dufaure, J. off., p. 704.

loi de 1831 ont modifié le droit commun des con: trats. Mais il faut cependant reconnaître qu'ils furent en même temps très respectueux du grand principe posé par l'article 1134 du Code civil: car s’ils y portèrent une légère atteinte, ce ne fut que dans Îles limites irès restreintes que nous avons indiquées plus haut, alors que les autres dispositions de la loi laissent entrevoir la volonté de leurs auteurs de maintenir l’intégrité des engagements contractuels.

Cette remarque était nécessaire afin que l’on ne soit pas tenté d’exagérer et l'audace du législateur de 1871 et la portée du précédent créé.