LOST

les deux célèbres lois du 9 messidor an III, relatives, l'une, à l’organisation hypothécaire, l’autre, à la forme des déclarations foncières. Deux idées fondamentales avaient guidé le législateur dans la rédaction de cette sorte de code hypothécaire, idées intimement liées l’une à l’autre : d’une part, publicité aussi complète que possible des droits réels immobiliers, et, d'autre part, grâce à cette publicité, mobilisation du crédit foncier.

La base de la publicité est la déclaration foncière que tout propriétaire, désirant transmettre ou constituer un droit réel sur ses immeubles, doit faire, préalablement et à peine de nullité à la conservaion des hypothèques dont ses biens dépendent, déclaration qui individualisera l'immeuble et permettra de ie reconnaître dans toutes les mains où il passera.

Les formes en sont minutieusement réglées. Elle doit être rédigée en triple expédition et certifiée par un notaire (art. 21 et 22), deux de ces expéditions sont déposées et enregistrées, l’une au bureau des hypothèques, l’autre au greffe de la commune de la situation des biens ; la troisième, scellée du conservateur et du greffier de la commune, reste entre les mains du propriétaire. La déclaration contient, aux termes de l’art. 115: 1° les noms, prénoms, âge et lieu de naissance, profession et domicile du propriétaire ; 2° la description de chacun de ses biens territoriaux, en situation, nature ou genre d'exploitation et destination, quantité superficielle, confins ou limites par aspects solaires. Le tout par autant d'articles séparés, sans que plusieurs pièces qui ne seraient pas parfaitement contiguës, puissent entrer dans un même article, ni dans une description commune ; 3° la valeur de chacun des biens, tant en

revenu net annuel qu’en capital au prix vénal séparément pour chaque article... ; 4 l’origine de la propriété de chacun des biens déclarés, dans la main du propriétaire actuel, avec l'indice et la date du titre matériel d’où elle résulte, en remontant jusqu'à la déclaration foncière précédente; 5° le prix moyennant lequel il est devenu propriétaire ».

C'était là, en somme, à peu de choses près, limmatriculation que nous verrons dans le système allemand et dans le système australien, bref une publicité réelle au sens le plus large du mot.

Une fois la déclaration faite, le propriétaire peut, ou aliéner son immeuble, ou constituer sur lui des hypothèques ou autres droits réels, mais les résultats de la déclaration foncière n'étaient pas les mêmes dans l’un et l’autre cas.

S'il s'agissait d’une aliénation, pour devenir propriétaire, l'acquéreur devait déposer à chaque bureau de la conservation des hypothèques, dans l’arrondissement duquel les biens étaient situés, une expédition du contrat dans le mois de sa date. Mais, chose curieuse, ce dépôt du contrat n'avait pas pour effet de consolider le titre de l'acquéreur envers et contre tous, il arrêtait simplement le cours des inscriptions du chef de laliénateur, et, à part ce léger avantage, l’acquéreur n’avait pas plus de droits que son auteur et restait exposé à toutes les causes de résolution et d’éviction. Si peu efficace était la transcription comme mesure de consolidation de la propriété, qu’elle n’assurait même pas à l'acquéreur la priorité à l'encontre de l’acheteur premier en date qui s’est abstenu de transcrire. (Cassation, Chambre civile, 28 juin 1816).

La situation changeait du tout au tout s’il s’agissait d’une constitution d’hypothèques. Le décret de

ON re

messidor supprimait l’'hypothèque tacite ou légale de notre ancien droit, et n’admettait que deux sortes d’hypothèques : l’hypothèque volontaire, qui ne résultait pas, comme l’hypothèque conventionnelle de notre Code, d’une stipulation formelle, mais était la conséquence de toute obligation volontairement contractée par acte public, et l’hypothèque forcée ou résultant des jugements de condamnation ou de reconnaissance d'écriture. Pour les unes comme pour les autres la publicité est exigée. « Il n’y a d’hypothèques, dit l’article 3, que celles résultant d'actes authentiques inscrits dans les registres publics ouverts à tous les citoyens » (1).

Pour les créanciers ou les porteurs de cédules, le propriétaire désigné comme tel dans la déclaration foncière déposée à la conservation, demeurait toujours le véritable propriétaire (art. 92 à 96). Jamais une demande en révocation ne pouvait porter atteinte aux droits hypothécaires constitués avant sa propre inscription : le revendiquant ne conservait qu'une action personnelle en indemnité ; c'était là, et sur un point spécial, l'application de la théorie qu'appliquent plusieurs législations modernes : la foi due aux registres publics. On explique communément cette différence de protection qui existait entre les acquéreurs de la propriété foncière et les préteurs sur hypothèque, par l’impérieux désir qu'avait

() I y avait un bureau de conservation des hypothèques dans chaque district, subdivisé en autant de sections qu'il existait de bureaux d’enregistrement cantonaux dans le district. Les mentions des différents registres tenus par le conservateur pour recevoir les déclarations foncières, les procès-verbaux d’expertise, les actes translatifs de propriété, les inscriptions hypothécaires, etc., étaient centralisées sur un registre dit livre de raison suivi d’une table alphabétique. La forme et la tenue des registres étaient réglées dans le chap. vin du Code hypoth. (art. 223 à 228).

NTI

la Convention, après la désastreuse expérience des assignats, de raffermir le crédit, de ramener la confiance des capitaux vers les placements immobiliers; elle avait négligé tout ce qui ne tendait pas directement à ce résultat.

On vient de le voir, le principe de la publicité était désormais fondé, mais il ne l'était encore que sur des bases incomplètes et recevait dans deux dispositions du décret une double et grave atteinte :

L'article 16 proclamait bien le principe de la spécialité de l'hypothèque quant à la créance garantie, mais ne consacrait pas celui de la spécialité du gage hypothécaire qui, cependant, est fondamental. L’hypothèque volontaire ou judiciaire, en effet, est générale ; elle frappe les immeubles présents et à venir du débiteur et même ceux de ses héritiers purs et simples, s'ils sont situés dans l’arrondissement où l'inscription a été prise (art. 27), sauf faculté au cas d’excès de la faire réduire. L’'édit de 1673, dont s'étaient inspirés les rédacteurs du décret, avait essayé, avons-nous vu, de corriger la généralité de l’hypothèque par la spécialisation de l’opposition ; la loi de messidor n’admet même pas ce léger tempérament. .

En second lieu, et toujours sous l'influence des théories de l’ancien droit et de l’édit de 1673, l'hypothèque ne prend pas rang d’une manière invariable du jour de son inscription, mais, lorsque l'inscription est prise, dans le mois de la convention ou du jugement donnant naissance à l’hypothèque ; elle rétroagit au jour de l'obligation ou de la décision judiciaire (art. 22). Nous avons déjà dit, à propos de l'édit de 1673, que cette disposition est en contradiction avec la règle de la publicité et en paralyse les, effets bienfaisants.

Jorge ne

La partie vraiment originale de la loi de messidor, et sur laquelle l’attention publique a été attirée ces dernières années, consiste dans la création des cédules hypothécaires, dans cette institution que le législateur appelle hypothèque sur soi-même.

Toute personne, propriétaire de biens susceptibles d’hypothèques, peut se faire délivrer sur elle-même, pour une durée n’excédant pas dix années, des cédules hypothécaires, jusqu'à concurrence des trois quarts de la valeur des biens désignés dans la cédule (déduction faite des hypothèques antérieurement inscrites). A cet effet, elle fait au bureau du conservateur des hypothèques la déclaration foncière de ses biens, dans les termes et avec les formalités que nous avons indiquées ci-dessus. Après examen des titres et contrôle de la déclaration de valeur, le conservateur délivre les cédules qui ne sont pas productives d’intérêt ; elles ne peuvent pas être au porteur et sont transmissibles par voie d’endossement à ordre, sans qu’il puisse y avoir de recours en garantie d’un endossement à l’autre, si ce n’est en cas de faux. Le conservateur qui les délivre est garant de la valeur en capital des biens désignés dans la cédule et du montant des créances hypothécaires antérieures. Si le conservateur et le propriétaire ne sont pas d'accord sur la fixation de cette valeur, il sera procédé à une expertise dont le décret règle les formes.

Sans entrer plus loin dans l’examen de cette partie du décret de messidor, nous dirons que ce système nouveau, considéré comme instrument de mobilisation du crédit, n’était pas suffisamment pondéré et, comme dans tout système nouveau, les vices d’organisation y abondaient. Mais, ce qui était plus grave, la loi était loin de garantir contre toute éventualité la solidité des cédules, et si le porteur était formel-

age

lement protégé contre toute action en revendication, il s'en manquait de beaucoup qu'il le fût contre la dépréciation de son gage. Expertise, responsabilité personnelle du conservateur étaient des mesures dont l'effet pratique était illusoire en 1795, au milieu de la crise économique causée par le bouleversement social et à une époque où les assignats, malgré la solidité apparente de leur garantie, subissaient une dépréciation de 95 °/, de leur valeur nominale.

Le décret de messidor an II arrivait donc à une heure inopportune. Comme toute œuvre de législation, cette loi avait ses qualités et ses défauts, et si elle avait l’incontestable mérite d’avoir compris et réalisé dans une large mesure la publicité du régime hypothécaire, elle avait d'autre part le tort fâcheux de ne s'être pas occupée des acquéreurs de la propriété ou des servitudes, en un mot d’avoir négligé la publicité, cependant indispensable, des transmissions foncières. Mais, et c’est là le point curieux, on rencontre dans cette loi un certain nombre d'idées, de principes, dont quelques législations étrangères se sont si heureusement servies et dont on réclame ardemment aujourd’hui l'application chez nous. « La mobilisation du sol, l’immatriculation, la force probante des énonciations du livre foncier, tout cela n’était-il pas en germes dans les cédules hypothécaires, dans les déclarations foncières, dans le droit, pour les créanciers du propriétaire apparent, de faire valoir leur hypothèque, même à l’encontre du véritable propriétaire triomphant dans l'action en revendication? »

Longtemps on avait cru, en se basant sur un arrêt de la Cour de cassation de 1807 (1), que l'exécution

(1) FALCIMAIGNE : De la publicité des hypothèques, Thèse, p. 155.