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les parties contractantes, les immeubles aliénés et les conditions essentielles des obligations; cette formalité étant plus expéditive et moins coûteuse que la transcription.

La Faculté de Caen préféra, en ce qui concerne les transmissions de la propriété, un troisième mode de publicité ressemblant par sa brièveté à l’inscription hypothécaire : la réalisation, dans le sens des coutumes de nantissement, qui désignerait le requérant, l’ancien et le nouveau propriétaires, la nature du droit, les parcelles qu’il grève, la date du titre ou de son dépôt, et le lieu où est fait ce dépôt. « Pour compléter la publicité, disait cette Faculté, il faut appliquer le cadastre et le système parcellaire au régime des hypothèques, soit pour les réalisations, soit pour les inscriptions. On préviendrait les embarras et les dangers de certificats irréguliers contenant des mentions inutiles et omettant les inscriptions consenties par de précédents propriétaires inconnus, si ces inscriptions étaient prises et les certificats délivrés non sur la personne, mais sur l'immeuble ».

Pour arriver à ce résultat, ajoutait-elle, « un exemplaire de l’atlas cadastral sera déposé au bureau de la conservation, un compte sera ouvert à chaque parcelle ; on y indiquera, par renvoi, le numéro des inscriptions qui le concernent. Il suffira donc, pour obtenir un état exact de tous les droits réels qui affectent une parcelle, d'en indiquer le numéro au conservateur, et l’on n'aurait pas à se préoccuper des noms et prénoms des anciens propriétaires » (1). Ce n’était pas autre chose que l'institution des livres fonciers qui étaient déjà organisés en Allemagne.

(1) Documents hypothécaires, tome 1e", p. 409 et 410.

Quant aux effets de la publicité, l'accord était unanime pour conserver le système de la loi de brumaire qui peut se ramener à ce principe : la publicité transforme l'obligation en un engagement réel opposable aux tiers, tient lieu de point de départ à la prescription décennale, mais elle ne doit pas conférer à l’acquéreur d’autres droits que ceux de son vendeur.

Ce système présentait bien des inconvénients, les Cours et Facultés sont les premières à le reconnaître; mais l'unique remède, consistant dans la foi due aux registres publics, serait à leur avis encore plus dangereux que le mal. — Seule la Cour de Bastia, adoptant le système germanique de la légalité, présentait la transcription qui, pour elle, s'étend à tous les contrats grevant la propriété, « comme la confirmation officielle de l'acquisition des immeubles, comme le signe infaillible auquel l'acheteur et le prêteur hypothécaire reconnaîtront quel est celui qui a le droit de disposer de la propriété et si ce droit n’est pas limité ».

Au point de vue hypothécaire nous trouvons également le grand principe de la publicité, mais le Code de 1804 apportait à ce principe une grave dérogation en dispensant d'inscription l’hypothèque légale des mineurs, des interdits et des femmes mariées. Fallait-il conserver cette dérogation ?

Une réforme complète était demandée par les Cours de Bastia, Dijon, Nîmes, Riom, quelques membres de la Cours de Poitiers, la moitié des professeurs de la Faculté de Grenoble et la Faculté de Paris tout entière. Les hypothèques légales, pour ces cours et facultés, doivent être soumises à l’inscription et à la détermination. La Faculté de Paris proposait même d'autoriser les maris ou tuteurs

à substituer à l’hypothèque, suivant le cas, un cautionnement sérieux (1). Tous les autres rapports, au contraire, demandaient le maintien du système du Code, en apportant cependant quelques modifications ; ainsi, par exemple, ils sont unanimes à reconnaître que l’hypothèque légale ne doit pas se prolonger au-delà du terme des incapacités qui l'ont fait établir; mais l’accord cesse sur la durée du délai de grâce, pendant ue cette hypothèque pourra être inscrite.

Pour l'hypothèque judiciaire, aucune modification importante au Code n’était proposée. Seule la Faculté de Paris réclame la suppression de l’hypothèque qui résulte de la simple vérification ou reconnaissance faite en justice d’un acte sous seing privé ; elle demande de donner au juge le pouvoir de la restreindre à certains immeubles suffisants pour la sûreté du créancier, enfin elle désire qu’elle soit spécialisée dans l'inscription.

Les Cours et Facultés étaient partisans du maintien de la spécialité pour l’hypothèque conventionnelle, tout en n'étant pas unanimes sur la question de savoir s’il convient d'étendre ou de restreindre la spécification de l'immeuble hypothéqué. La Faculté de Dijon, qui fait exception, proposait d’une façon absolue l'abandon du principe de la spécialité de l'hypothèque conventionnelle et elle demandait que cette hypothèque, comme l’hypothèque légale et l'hypothèque judiciaire, portât sur tous les biens du débiteur.

Jamais enquête ne fut si complète et si consciencieuse : en se maintenant sur le terrain des prin-

(1) Voir pour le résumé des raisons invoquées à l'appui de cette thèse : Documents hypothéc. Introd., p. cx.

cipes français, elle fournissait l'indication de toutes les réformes désirables. Une commission fut instituée par le ministre à l’effet d'examiner ces documents et de préparer un projet de loi.

Les travaux de cette commission se prolongèrent; ils n'étaient pas achevés lorsqu'éclata la révolution de 1848. L'idée, cependant, ne fut pas abandonnée. Le 15 juin 1849, le Président de la République approuva la constitution d’une commission investie du mandat de préparer un projet de réforme. Par décret du 27 décembre 1849, le projet qu'elle avait rédigé fut renvoyé à l'examen du Conseil d'Etat. Sans attendre les résultats de cette étude, le ministre de la Justice déposa, le 4 avril 1850, un projet de réforme sur le bureau de l’Assemblée législative. Ce projet fut renvoyé à son tour à la Commission parlementaire, qui se trouvait déjà saisie de l'examen d’une autre proposition par suite de l'initiative de M. Pougeard, membre de l’Assemblée. Elle choisit comme rapporteur M. de Vatimesnil. La discussion commença le 25 juin ; la base de ce projet est le retour au système de la loi de brumaire an VII et au régime de la publicité absolue en matière hypothécaire.

« Le système du Code civil a été soumis, disait M. de Vatimesnil, à une expérience de près d’un demi-siècle, il est maintenant jugé. 11 faut revenir à la publicité complète et absolue. Pour que le crédit foncier existe d’une manière réelle, il est indispensable que toutes les charges hypothécaires se manifestent clairement aux yeux des prêteurs ; que ceuxci puissent juger par leurs propres lumières de la situation de l'emprunteur, qu’en un mot, pour faire le bilan immobilier du possesseur d’une maison ou

d'une ferme, il suffise d'effectuer une addition ou une soustraction » (1).

S'inspirant de ces idées, le projet de loi admet la transcription obligatoire à l'égard des tiers pour les actes de transmission de la propriété et même, étendant la règle de la loi de brumaire, il exige la transcription pour tous actes constitutifs ou translatifs de droits réels même non susceptibles d’hypothèques, tels que l’antichrèse, l'usage, l'habitation, les servitudes; mais, comme sous le régime de la loi de l'an VII, la transcription n’aura d'autre effet que de rendre tous ces actes opposables aux tiers ; car l’acte, même transerit, ne donnera à l'acquéreur que les droits qui appartenaient à son auteur.

Toutes les hypothèques sont soumises au principe de la publicité et de la spécialité. Légales ou conventionnelles, elles ne produiront d’effet que du jour de leur inscription, inscription qui ne sera prise que pour une somme déterminée et sur des immeubles spécialement désignés ; ainsi aucune hypothèque ne pourra frapper des biens à venir.

Si le projet prescrivait la publicité des hypothèques légales, il ne laissait pas pour autant sans défense les intérêts des incapables ; il imposait en effet de prendre inscription pour les incapables, en première ligne, au greffier qui a concouru à la délation de la tutelle et au notaire qui a reçu le contrat de mariage et ce, à peine de cent francs d'amende et même de destitution. Le conseil de famille pourrait même ordonner, au cas où il jugerait la garantie hypothécaire du tuteur insuffisante, le versement à la Caisse des dépôts et consignations de tous les capitaux appartenant au mineur et de l'excédent de ses reve-

(1) Cité par BESSON, op. cit., p. 116.

nus, toutes mesures supérieures aux moyens adoptés par la loi de brumaire dans son art. 22.

L’hypothèque judiciaire était purement et simplement supprimée. Pour assurer complètement la sécurité des transmissions immobilières, le projet de 1850 proposait également la suppression de l'effet rétroactif des droits de résolution et de révocation appartenant aux anciens propriétaires ; ces droits n'auront d'effet, au regard des tiers, dit le projet, qu'à partir du jour où l’action aura été intentée et publiée par une annotation en marge de la transcription du titre dont la révocation ou la résolution est demandée. Enfin la dernière modification, présentée par M. de Vatimesnil, consistait dans le transfert par voie d’endossement des obligations hypothécaires. Lors de la discussion, divers changements furent adoptés par l'Assemblée : le plus grave de tous avait trait à l’hypothèque légale des incapables.

Sur les observations de M. Demante, l’Assemblée législative maintint à cette hypothèque les caractères que lui donnait le Code et elle demeura générale et occulte, seulement la femme pouvait y renoncer par contrat de mariage et la veuve et les mineurs devenus majeurs étaient obligés de prendre inscription dans l’année de la dissolution du mariage ou de la majorité du mineur.

Une autre modification fut votée : elle a trait à la rétroactivité du droit de résolution. Le projet de la commission contenait en effet à ce sujet une innovation hardie et se conciliant bien difficilement avec son principe dominant : Nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet. M. Valette n’eut pas de peine à démontrer qu’une pareille solution pouvait à la rigueur se comprendre lorsqu'il s’agit de causes de résolution qui ne peuvent être prévues

lors du contrat, comme l’action en révocation de donations pour cause d'ingratitude, mais lorsqu'on se trouve en présence d’une cause de résolution contemporaine du contrat, on ne peut, sous prétexte de protéger les sous-acquéreurs et les créanciers hypothécaires de l'acquéreur, enlever à l’aliénateur la faculté de conserver son droit par une inscription; moyennant donc cette publicité, la résolution aura, vis-à-vis des tiers, sa force rétroactive. — La rétroactivité fut alors rétablie, mais l’Assemblée admit un amendement de M. Roubher, qui liait le sort de l’action résolutoire à celui du privilège (1).

Le projet avait subi l'épreuve des deux premières délibérations, l’Assemblée avait décidé qu’elle passerait à la troisième ; celle-ci même était commencée, lorsqu’à la séance du 1° juillet 1851 elle fut ajournée sur la demande d’un membre de l’Assemblée. Les graves événements qui marquèrent la fin de l’année 1851, interrompirent l’œuvre du législateur en mettant fin à l'existence de l’Assemblée Législative.

Dès l’année suivante, le gouvernement impérial reprit le projet de réforme, mais avec beaucoup moins d'ampleur.

« Cédant à des préoccupations politiques, dit M. Guillouard, plutôt qu’à une conception logique et rationnelle d’une réforme de la matière, il régla d’abord, par un décret séparé, l’organisation du crédit foncier qui, dans le système du projet de 1850, était, avec raison, rattaché à l’ensemble du projet sur la réforme hypothécaire » (2).

Uu décret du 28 février 1852, suivi d’une loi du

(1) Séance du 17 décembre 1850. Moniteur, p. 3618. (2) GuiLLOUARD, op. cit., p. 64.

10 juin 1853, organisèrent le crédit foncier ; ils prévoyaient l'établissement de sociétés destinées à procurer aux propriétaires fonciers des fonds remboursables par annuités, et à offrir aux capitalistes, en échange de numéraire, des titres d'obligations ou lettres de gage, réunissant aux avantages de leur garantie réelle ceux d’une facile négociation. Pour favoriser le crédit de ces sociétés auxquelles on substitua bientôt une société unique, le Crédit foncier de France (1), ayant le monopole en matière de prêt sur hypothèque, pour faciliter leurs prêts et l'exécution de leurs contrats, on leur accorda d’importants privilèges constituant autant de dérogations au droit commun. On les dispensa du renouvellement décennal de leurs inscriptions ; on leur accorda la possibilité de purger les hypothèques précédemment constituées sur l’immeuble, et cela par une procédure simplifiée dont les frais ne s'élèvent guère qu'à 15 ou 20 francs (la purge de droit commun coûtant en moyenne de 120 à 150 francs de frais) (2).

L’intention du législateur était sans doute fort louable, « mais le décret de 1852, comme l’a si justement dit M. Besson, en organisant le crédit foncier avant d’avoir pourvu à la consolidation de la propriété immobilière par l'établissement d’un bon régime de publicité, procédait au rebours de toute logique » (3).

(1) Décret de juillet 1854. K

(2) Le décret instituait en plus dans son article 24 une purge spéciale des actions rescisoires après certaines formalités et un délai de 40 jours. La loi du 10 juin 1873 abrogea cette disposition avant qu'on ait pu en juger les effets. V. à ce sujet FERRON, op. cit., p. 149 et 150 ; il compare le système de cet article à celui qui était usité autrefois en Bretagne et produisait les mêmes effets que le

principe de la force probante des livres fonciers en Allemagne. (3) BESSON, op. cit., p. 120.