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le compte-rendu général de la justice, les détails des revendications et actions révocatoires intentées et accueillies par les tribunaux en 1900 :

NOMBRE ANT nee CR

Actions | Jugements

NOIR ES RER PE CR de 205 130

Donations + Réductions................. 72 46 RÉVOCAHONSME TMS TDR 255 193

ResCissions de partages. :.::.2144.2 75 43 Révocations de biens dotaux............ 17 13 Revendications de la propriété foncière. | 1288 869 ROTAIR ER den 1912 1394

À ces chiffres déjà respectables, il faut ajouter le nombre des révocations ou résolutions opérant de plein droit; enfin, pour avoir une idée exacte de la situation que révèle cette statistique, & il faudrait, fait remarquer M. Besson, multiplier le chiffre total des jugements révocatoires de la propriété par le nombre moyen des tiers acquéreurs ou créanciers auxquels préjudicie chaque révocation (1). Chacune de ces évictions, en effet, réfléchit contre tous les ayants-cause du propriétaire contre qui elle est prononcée.

SECTION IV Formes de la publicité.

Au chef-lieu judiciaire de chaque arrondissement existe un bureau de la conservation hypothécaire à la tête duquel se trouve un conservateur des hypothèques recruté parmi les agents de l'Enregistre-

(1) BESSON, op. cit., p. 160.

ment, il assure le service avec l’aide de ses commis. La publicité, avons-nous déjà dit, s'opère de deux façons : par la transcription et par l'inscription. La transcription, originaire des coutumes de nantissement, établie par le décret des 19-20 septembre 1790, conservée par la loi de brumaire an VII, consiste dans la copie littérale de l'acte sur le registre à ce destiné. L'inscription, au contraire, n’est qu’un simple extrait analytique de l’acte ou du jugement donnant naissance au privilège ou à l’hypothèque et qui en contient les clauses substantielles, telles que la pature et la situation de l'immeuble grevé, le nom du créancier, celui du débiteur, le montant de la dette et l’époque de son exigibilité. Le conservateur tient quatre registres principaux : un de dépôt, un de transcription des actes de mutation, un de transcription des saisies immobilières, un d'inscription, auxquels il faut ajouter un répertoire des comptes individuels.

Le registre des dépôts, dont la tenue est réglementée en dernier lieu par une loi du 5 janvier 1875, est en somme le livre d'entrée des actes à transcrire ou inscrire. Il eût été difficile, en effet, de porter immédiatement sur les registres, et ainsi que l'exige l’intérêt des parties, tous les actes réclamant la publicité, vu le grand nombre et souvent la longueur des actes qui sont présentés le même jour ; c’est pourquoi on a recours à ce registre de dépôt qui permet de savoir le jour même la date et le rang des formalités qui ont été effectuées ; il est tenu en double et arrêté chaque jour.

Le conservateur remet aussitôt à la partie présente un récépissé de l'acte à transcrire ou du bordereau à inscrire, avec indication du volume et du

numéro du registre de dépôt mentionnant la remise (art. 2200, modifié par la loi du 5 janvier 1875).

Dans un délai plus ou moins long, suivant le nombre des rôles à copier, l'encombrement des affaires, l'importance du bureau, l’activité du conservateur et la compétence de ses commis, les transcriptions et les inscriptions sont portées sur leurs registres respectifs, dans l’ordre chronologique où elles se sont présentées et ont été constatées par le livre de dépôt.

Mais comme il serait fort difficile, pour ne pas dire impossible, au conservateur de s’y retrouver quand on lui demande un état individuel ou un état sur transcription, la loi du 21 ventose an VII, a mis à son service un cinquième registre : le Répertoire des comptes individuels. Le compte est établi par nom de personne et à feuille ouverte; à la page gauche sont portés les titres de transfert, d’antichrèse et de saisie, sur la page droite figurent les inscriptions hypothécaires.

Chaque extrait, fait sur une seule ligne, indique le numére du volume du registre des formalités et celui de la transcription ou de l'inscription, la date de la formalité, la nature de l'acte, le prix de la vente ou le montant de la créance, ainsi que les renouvellements, radiations et péremptions d’inscription. Pour le service de ce répertoire deux autres registres sont nécessaires: la Table alphabétique des noms et le Registre indicateur des noms patronymiques.

Les registres sont publics, mais ne sont cependant pas directement à la disposition de tous. Les intéressés ne peuvent les consulter eux-mêmes, ils doivent, pour être renseignés, demander au conservateur des hypothèques, qui ne peut leur refuser, un

certificat des transcriptions ou inscriptions existantes.

Enfin, le conservateur est responsable pécuniairement des fautes qu'il peut commettre dans la tenue des registres ou dans la délivrance des certificats (1).

Ce système est très critiqué. Partant de cette idée, que la transcription ne doit être qu'un moyen de rendre publics les actes que les tiers ont intérêt à connaître et qu’elle ne doit être rien de plus, le législateur de 1855 n’a pas cru utile d’entourer de garanties quelconques une formalité qui ne doit avoir par elle-même aucune force probante. Il n’a institué aucun contrôle sur la forme des actes à transcrire, leur rédaction, l'identité des contractants, la sincérité de leur consentement, la condition juridique de l'immeuble, etc.

Sur tous ces points, le conservateur n’est muni d'aucun pouvoir de vérification. A la différence du Grundbuchrichter allemand, notre conservateur des hypothèques n’est qu’un fonctionnaire de l’ordre administratif étranger à la hiérarchie judiciaire et dont le rôle, purement passif, consiste à copier textuellement les actes de transfert qui lui sont présentés. C'est pourquoi les actes sous seing privé sont admis sans réserve, quoique les causes de nullité puissent s’y glisser facilement et que trop souvent, sans précision et sans clarté, ils prêtent à l’erreur, à la fraude et même aux faux.

On a rapproché ces solutions de celles que la loi a consacrées en matière hypothécaire, et on a dit que, puisque le contrat hypothécaire était soumis à la

(1) Pour que cette responsabilité ne soit pas illusoire, il est tenu de fournir un cautionnement en immeubles (loi de ventose an VII, art. 5) ou en rentes sur l'Etat (loi du 8 juin 1864, art. 26).

solennité, il n’y avait pas de raison pour exempter de l’authenticité ie contrat de transfert qui est l'acte le plus grave pour la propriété foncière. Cette critique est assurément des plus justes ; toutefois, il faut prendre garde qu’elle vise le principe sur lequel repose la loi de 1855. Les rédacteurs ont pensé qu'il fallait donner aux tiers un moyen de connaître l'existence des actes qui pourraient affecter leurs droits, mais que cette existence, une fois dévoilée, il incombait à ces tiers de rechercher eux-mêmes, et sous leur responsabilité, quelle pouvait être la valeur effective de l’acte en présence duquel ils se trouvaient.

De plus, si on admet que la vente immobilière peut être faite par acte sous seing privé, il faut permettre de la transcrire sous cette forme. « Décider qu'on admettra à la transcription que les actes authentiques, disait M. de Belleyme, dans son rapport en 1855, cela équivaut à prohiber les actes sous seings privés pour toutes les conventions sujettes à transcription » (1). Il n’est pas logique, à notre avis, de procéder ainsi, par voie de suppression indirecte, comme l'ont fait la plupart des législations étrangères (2) qui ont à l’envi fermé l'accès des registres publics aux titres d'acquisition non reconnus -en justice ou devant notaire, car avant de décider que les actes sous seing privé ne pourront être transcrits, il faut décider que les transferts immobiliers ne pourront s’opérer que par acte authentique.

Un second inconvénient, universellement signalé, résulte des embarras et des lenteurs qu’entraîne la

() Rapport de M. de BELLEYME. — VERDIER : Transcription, 2° édit. Tome 1. Documents législatifs, p. Xxvur.

(2) Belgique, Luxembourg, Alsace-Lorraine, Suisse, Italie, Allemagne, etc,

reproduction textuelle des actes de transfert sur les registres publics. Les actes, même les plus simples, sont ordinairement accompagnés de clauses surabondantes, de dispositions verbeuses et sans intérêt ; la transcription les reproduit fidèlement, ce qui fait que les bureaux de conservation sont encombrés d’une foule de registres qu’il devient difficile de loger et au milieu desquels les recherches sont chaque jour de plus en plus pénibles. Les frais que nécessitent les copies de ces actes transcrits sont, en raison de leur longueur, considérables pour les tiers, qui alors reculent la plupart du temps devant la demande de ces copies où ils auraient à puiser des renseignements fort utiles.

Pourquoi le législateur n’a-t-il pas, comme le réclamait la Faculté de droit de Paris, en 1841 (1), employé un mode unique de publicité : celui de l’inscription analytique de l'acte; procédé qui fonctionne, comme nous le verrons bientôt, en Allemagne, en Australie, en un mot dans tous les pays de système germanique ?

Si, en effet, l'inscription par extrait sommaire est jugée suffisante pour la publicité des privilèges et hypothèques, des jugements d'annulation et de résolution, des actions en révocation des donations, il est difficile de comprendre pourquoi il en serait autrement pour les actes translatifs de propriété ou constitutifs de droits réels immobiliers autres que les privilèges et hypothèques.

En matière d'inscription, l’inconséquence du Code n'est pas moindre que lorsqu'il s’agit des lacunes de la publicité par la transcription. Il exige pour l’inscription des formalités multipliées et minutieuses,

(1) Documents hypothécaires, I, p. 489.

qui en font un véritable acte de procédure. Il n’a pris aucune précaution pour que la rédaction du bordereau, d’après lequel l'inscription est faite, ‘fut l'ouvrage d’une personne capable de le formuler selon le droit, c’est-à-dire selon les exigences de l'art. 2148, et responsable, au moins moralement, par la nature de ses fonctions. Il le livre au premier venu. Dans la pratique, ce sont des clercs souvent inattentifs qui ont mission de rédiger les bordereaux ; aussi, sont-ils parfois mal écrits, pour ne pas dire illisibles, mal rédigés, embarrassés de détails inutiles, d'indications surabondantes dont les ratures, les renvois ne sont même pas approuvés. Le conservateur recopie le tout, sans s'occuper de vérifier si la mention d’un élément essentiel, comme l'élection de domicile ou la date du contrat hypothécaire, n’a pas été omise.

Admettons qu'une telle négligence se soit glissée dans la rédaction du bordereau, l'inscription qui la reproduit est de ce fait inefficace : telle est l’interprétation rigoureuse que donne la jurisprudence de l’art. 2148.

Le législateur de 1855 aurait pu remédier par deux procédés à de tels inconvénients, qui se reproduisent tous les dix ans par suite de l'obligation du renouvellement (1): ou bien en donnant au conservateur la charge de rédiger Finscription d’après les indications fournies par le bordereau, ou bien, se débarrassant de ce formalisme extrême et suranné, en déclarant que l’omission d’une formalité n’entrai-

(1) Il importe de signaler un autre inconvénient de la péremption décennale : c’est que, comptant sur elle, beaucoup de propriétaires, pour éviter des frais de radiation, laissent subsister sur les registres les inscriptions éteintes. Ces dernières, comprises néanmoins dans les certificats du conservateur, les encombrent inutilement.

nera la nullité que s’il en résulte un réel préjudice pour les tiers.

Nous arrivons au défaut principal de tout notre système de publicité; il est contenu dans l'art. 18 de la loi du 21 ventose an VII, qui prescrit au préposé de le conservation des hypothèques, de tenir un registre où sont portés les noms des individus contre lesquels il a été pris inscription. Tel est le point de départ essentiellement changeant et sujet à erreur de toutes les recherches. La loi française fait par conséquent de l'individu sujet du droit, et non du fonds objet du droit, le pivot inconsistant et fuyant des institutions qui ont pour but la recherche et la consolidation du droit de propriété. C’est là une tradition historique qui pour autant n’en est pas moins regrettable.

Il est relativement assez facile, en consultant le répertoire des comptes individuels, d'établir la situation hypothécaire d’un individu, sauf bien entendu l'incertitude qui résulte des hypothèques légales et judiciaires, occultes pour la plupart et toujours indéterminées. Mais la difficulté devient beaucoup plus sérieuse si, comme c’est le cas ordinaire, le requérant désire connaître la situation hypothécaire, en vue d'obtenir, soit l’état des transcriptions ou des inscriptions, soit surtout l’état sur transcription. Supposons que Primus ait acheté un immeuble, il fait tout d’abord procéder à la transcription de son acte d'acquisition, puis adresse au conservateur une réquisition d'état. Il y indique en premier lieu immeuble dont il requiert l’état. Cette détermination physique ne présente pas de difficulté à l'égard de certains immeubles qui ont pour ainsi dire une individualité et une physionomie distincte, ainsi une maison, un parc, un pont. Il en est autrement sil

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s’agit d’une des 150 millions de parcelles composant la propriété rurale en France. Comment la désigner? Le moyen qui se présente immédiatement à l'esprit est d’avoir recours au numéro du cadastre.

Malheureusement, chez nous, le cadastre n’a un caractère légal que relativement à la répartition de l'impôt foncier; il est dénué de toute force probante pour la détermination des limites de la propriété et chaque jour il concorde de moins en moins avec l'état matériel du sol. Le premier écueil auquel Primus souvent se heurtera, sera donc la désignation exacte de la propriété. Comme l'immeuble n’est pas inscrit sur les tables de la conservation, on ne peut arriver à sa connaissance que par celle du propriétaire ; son nom servira donc de base à toutes les recherches, et c'est pourquoi Primus désigne en second lieu, dans sa réquisition d’état, le nom du propriétaire actuel et des différentes personnes qu’il sait avoir successivement possédé l’immeuble pendant trente ans. Mais si, dans le nombre, il s’en trouve une seulement qui n'ait pas fait transcrire son titre d'acquisition ou qui soit devenue propriétaire par voie d’héritage, la série se brise et les investigations s'arrêtent, car cette personne inconnue a peut-être grevé l'immeuble de droits réels.

« Cette éventualité, dit M. Flour de Saint-Genis, est fréquente, puisque le nombre des mutations par décès, donations, partages, etc, représente 51 °/, du nombre total des mutations à titre onéreux, les seules dont la transcription soit relativement obligatoire et qui, d’après les approximations les plus étudiées, sont elles-mêmes soustraites à la formalité, dans la proportion de 40 °/, (mutations secrètes,

acte sous seing privé ou notarié non transcrits par négligence ou par économie, etc...) » (1).

Même si tous les propriétaires sont connus, Primus peut se tromper sur l'orthographe de leurs noms, leur domicile, l’ordre de leurs prénoms, ces erreurs auront une importance capitale dans certains arrondissements où les similitudes de noms et de personnes sont excessivement nombreuses et amèneront le conservateur à délivrer des états incomplets ou contenant des inscriptions étrangères aux individus qu'ils concernent.

Muni de toutes les indications fournies par Primus, le conservateur cherche sur son registre des noms patronymiques, puis sur sa table alphabétique de noms, les noms du vendeur et de ses auteurs. Il retrouve les pages correspondantes des comptes individuels et là, il voit les indications et références aux registres d'inscription, de transcription et de saisie immobilière. Il se reporte alors aux volumes et à leurs numéros indiqués et copie les mentions qu’il y trouve pour dresser l’état demandé. Il convient de rappeler que le conservateur des hypothèques a un rôle purement passif : jamais sa responsabilité n’est engagée, si les inexactitudes commises ne sont imputables qu'aux parties. Il est tenu par les termes mêmes de la réquisition et il n’a pas à s’enquérir de la valeur ou des vices des actes qu’il transcrit ou des bordereaux qu'il inscrit.

En résumé, la tenue des registres publics par nom de personne, telle qu’elle est pratiquée en droit français, ne se prête que très imparfaitement à la détermination de l’état juridique de la propriété

() FLour DE SAINT-GENIS : Crédit territorial en France et réforme hypothécaire, p. 10,

foncière. Or, comme on l’a fait remarquer « le droit de propriété est la base de l’hypothèque, s’il n'existe point d'hypothèque, s’il est douteux, l’hypothèque est discutable ; enfin, si le contrôle de ce droit a lieu d’une facon lente ou incertaine, le crédit s’évanouit ». |

Il est deux choses qui, jusqu’à l'heure actuelle, ont pu rendre moins éclatants les défauts de notre régime foncier, c’est, d’une part, l'attention que les notaires apportent dans la rédaction des actes de vente et d'autre partlescapacités professionnelles des conservateurs (1).

Un dernier reproche est universellement adressé à notre système de publicité, c'est d’être peu accessible aux intéressés. Les registres sont bien publics, c'est-à-dire ouverts à tous, sans qu'il soit nécessaire, comme dans certaines législations étrangères, de justifier d’un intérêt légal, mais ceux qui veulent être renseignés ne peuvent les consulter eux-mêmes, il faut en demander la copie qui sera littérale et entière (2).

(1) Voici l’aveu même, fait par un conservateur des hypothèques, M. Flour de Saint-Genis, de l’impossibilité d'établir avec exactitude le bilan d’un domaine ou d’une parcelle foncière : « Il n’est pas de jours, dit-il, dans notre pratique déjà longue, où des particuliers et même des gens d’affaires ne soient venus nous demander si telle maison, telle propriété rurale était ou non grevée d’hypothèques pour quel chiffre et quelle était sa valeur vénale. A leur grand étonnement, nousétions obligés de leur répondre: nous ne le savons pas. Donneznous l’état civil du possesseur actuel de cette maison, ses nom, prénoms, professions, domicile, le nom de sa femme s’il est marié et nous vous dirons, non pas quelles sont l’origine de propriété et la situation hypothécaire de la maison ou de la terre que vous voulez acheter ou qu’on vous offre en gage, mais celle de l'individu qui, d’après les registres du bureau, en est le propriétaire apparent. N'est-ce pas le renversement de toute logique ? » FLOUR DE SAINT- Genis : Crédil territorial en France et réforme hypothécaire, p. 9.

(2) C’est seulement lorsqu'il en est expressément requis et qu’il n'y voit aucun danger pour sa responsabilité, que le conservateur

De plus, jusqu’en 1900, les charges fiscales qu'entraînait cette organisation étaient écrasantes, du moins pour les petites opérations.

Les frais de l'obligation hypothécaire étaient, d'après M. Besson (1), honoraires du notaire compris, 19,1 °, pour un prêt de 100 francs, 23,57 °/, pour un de 300, 27,32 °/, pour celui de 500, 251,94 pour un prêt de 10.000. La proportion décroissait donc à mesure que la dette augmentait, c'était là en somme une proportion à rebours.

C'est à cet état de choses qu'a voulu mettre fin la loi du 27 juillet 1900 « relative à la transformation en une taxe proportionnelle des droits perçus sur les formalités hypothécaires ».

D’après l’art. 1° de cette loi, les registres de toute pature tenus dans les bureaux d'hypothèque, les bordereaux d'inscription, les pièces produites par les requérants, les reconnaissances de dépôts à eux remises, les états, extraits, certificats et copies dressés par les conservateurs sont affranchis du timbre. Excellente mesure qui permet désormais aux particuliers de se renseigner sans trop de frais sur les charges grevant tel immeuble.

Les droits d'inscription et les droits de transcription sont supprimés. En remplacement de ces impôts, dit l’art. 2, il est établi une taxe proportionnelle, non sujette aux décimes, qui sera perçue, d'avance, au moment de la réquisition de la formalité, pour les transcriptions sur la valeur et le prix des immeubles ou des droits qui en sont l'objet, pour les inscriptions sur le capital de la créance,

peut, par exception, délivrer un extrait succinct des transcriptions. (Solution du 10 septembre 1866. Journal Enregistrement, n° 20266.) (1) Besson, op. cil., p. 173, note 1.

pour les mentions de subrogation et de radiation sur la somme exprimée dans l'acte ou, à défaut de sommes, sur la valeur du droit hypothécaire faisant l'objet de la formalité.

Le taux de la taxe d’après l’art. 3 est de 0 fr. 10 °/, pour les radiations, subrogations et réductions et de 0,25 °/, pour toutes les autres formalités, il ne peut être perçu moins de 0 fr. 25.

Cette loi est certainement avantageuse pour les prêts de petites sommes (1), mais il nous semble qu'elle frappe d’une façon un peu trop lourde les mutations et emprunts importants, pour rétablir l'équilibre. « Si on se rappelle, a-t-on fort judicieusement fait remarquer, que maintenant à chaque renouvellement, pour une économie de timbre de 1 fr. 80 on paie un droit proportionnel de 2 fr. 50 pour 1.000 et que pour les radiations l’ancien droit fixe de un franc est remplacé par une taxe de 10 francs pour 1.000, il est facile de se rendre compte que l'Etat ne perd rien du chef de cette nouvelle loi » (2).

(1) Voici une statistique communiquée par M. Neymarck à la sous-commission juridique du cadastre (séance du 23 février 1894) et montrant le grand nombre de petits prêts hypothécaires.

Le tableau suivant résume l'exercice 1890.

VALEUR DES PRÊTS NOMBRE SOMMES EN MILLIONS Au-dessous de 100 fr. 5.107 475.000 Derao0ts a 2 500/fr: 60.550 21.000.000 De 501 à 1.000 fr. 69.200 57.000.000 De 1.001 à 2.000 fr. 67.073 105.000.000 Au-dessus de 2.000 fr. 94.000 785.000.000

Total. . 295.000 968.475.000

(2) THiON DE LA CHAUME, 0p. cit., p. 84.

SECTION V

Effets de la publicité.

Nous avons vu précédemment dans quelles hypothèses la publicité est exigée; nous allons maintenant examiner quels sont les effets de cette publicité.

La première constatation à faire, c’est que, dans notre droit, la publicité ne joue aucun rôle dans les rapports des parties entre elles. Pour les transferts de. propriété, la transcription n'est pas requise comme condition de la validité des actes entre les contractants. Bien que non transcrite, la vente existe entre le vendeur et l’acheteur par la seule force du consentement et elle opère par elle-même tous les effets que le Code civil attache aux contrats translatifs.

La publicité n’est exigée comme condition de validité qu’à l'égard des tiers. « Jusqu’à la transcription, dit l’art. 3 de la loi du 23 mars 1855, les droits résultant des actes et jugements énoncés aux articles précédents, ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droïts sur l’immeuble et qui les ont conservés en se conformant aux lois » (1).

Cet article n’est pas très clair; en procédant par voie d'élimination, nous dirons que ne peuvent invoquer le défaut de transcription :

1° Les créanciers chirographaires. Il ressort en effet, des travaux préparatoires que le législateur a substitué à la rédaction de la loi du 11 brumaire

(1) Il importe peu que les tiers aient acquis la connaissance de fait, par des voies quelconques de l'acte qui doit être transcrit. Augry et Rau: 4 édition, tome n1, p. 309. — MourLon: Transcription, tome 11, nos 451 et 452.

ainsi conçue : « Ceux qui auront contracté avec le vendeur », la suivante : « ceux qui ont des droits sur l’immeuble » ;

2° Le simple possesseur sans titre qui n’a pas encore prescrit ;

3° Le vendeur ;

4 Les héritiers.

Restent donc comme tiers, au sens de l’art. 3 de la loi de 1855, c’est-à-dire comme ayant cause à titre particulier de l'aliénateur ayant acquis sur l’immeurble un droit réel de propriété, servitude ou hypothèque et ayant accompli les formalités nécessaires pour le conserver :

1° Un second acquéreur ;

2° Un preneur à bail de plus de 18 ans;

3° Un créancier antichrésiste ;

4 Un créancier hypothécaire ou privilégié.

Puisque nous savons ce qu’il faut entendre par l'expression tiers, voyons maintenant les effets de la transcription.

Le principal effet et qui est commun à tous les modes de publicité, c’est de fixer le rang des acquéreurs du même immeuble. Ainsi, entre deux acquéreurs d’un même immeuble, celui-là sera préféré qui aura le premier fait transcrire (1).

L’acquéreur d’un droit quelconque soumis à la transcription et qui se conforme à la loi, ne peut se voir opposer, du chef de son auteur, un autre droit qui aurait pour effet de restreindre ou d’anéantir le

(1) Cela, sans qu’on puisse, en principe, opposer à l'acquéreur, qui a le premier publié son titre, la connaissance qu’il aurait eu d’une aliénation antérieure. On applique donc ici le principe ancien : « Les formalités ne se suppléent pas ». Maïs, bien entendu, il ne faudrait pas qu’il y eut fraude concertée entre le vendeur et le second acquéreur pour déposséder celui qui n’a pas transcrit.

sien. C’est ce second effet, découlant du premier, que l'on formule communément ainsi : la transcription arrête le cours des inscriptions de privilèges et d’hypothèques qui pourraient être prises sur l’immeuble vendu, du chef du précédent propriétaire.

Il y a cependant deux exceptions à cette règle, qu'il convient de signaler ; la première est relative à l'hypothèque légale de la femme mariée et à celle du mineur : ces hypothèques conservent leur droit de suite indépendamment de toute publicité. L'autre concerne les privilèges du vendeur et du copartageant conférés par les articles 2108 et 2109 : ils peuvent être inscrits utilement dans les quarante-cinq jours de l'acte de vente ou de partage, nonobstant toute transcription.

Mais, s’il est vrai qu'en principe la transcription rend le titre de l’acquéreur opposable aux tiers, il importe de faire une remarque de la plus haute importance, c'est qu’il faut pour que la règle s’applique que le conflit s'élève entre personnes tenant leurs droits du même auteur. Par conséquent, lorsque plusieurs ventes successives n’ont pas été transcrites, la transcription de la dernière suffit pour protéger l'acquéreur contre les actes de disposition de son auteur, mais ne le met nullement à l'abri des droits consentis par les précédents vendeurs (1). Voici un exemple communément cité et qui fixera mieux notre idée. Je vends un immeuble à Primus qui néglige de transcrire, puis Primus cède l’immeuble à Secundus qui lui transcrit ; ultérieurement, sachant que Primus n’a pas transcrit, je revends le même

() Augry et Rau, IL, $ 209, note 99, p. 315. — Gine, Revue critique, 1865, XXVI, p. 372 etsuiv. — DEMOLOMBE, XXIV, n° 212. — LAURENT, XXIX, n° 182 et suiv. — COLMET DE SANTERRE, IX, n° 170 bis et suivantes.

bien à Tertius qui lui transcrit comme Secundus. Un conflit va s'élever, car il s’agit de savoir qui va l’emporter de Secundus on de Tertius ? Ce sera Tertius qui aura la préférence, bien qu’il est transcrit postérieurement à Secundus. « En effet, dit M. Besson, Primus, mon acheteur premier en date, ayant omis de transcrire, n’est devenu propriétaire qu’à mon égard, n'ayant vis-à-vis des tiers qu’une propriété imparfaite, il n’a pu transférer à Secundus plus de droits qu’il n’en avait lui-même. Vainement, Secundus fera-t-il transcrire son contrat; cette formalité

ne lui donne pas un droit nouveau, elle ne purge

pas sa propriété de l’inefficacité relative dont elle était affectée entre les mains de Primus. Par conséquent, le sous-acquéreur Secundus, pas plus que son auteur, ne peut opposer son titre à Tertius, ayantcause du vendeur primitif, qui a consolidé son droit par la transaction ».

La même solution s’appliquerait en cas de conflit entre le sous-acquéreur et un créancier hypothécaire du vendeur primitif; la transcription aura donc bien pour effet d'arrêter le cours des inscriptions des privilèges et hypothèques procédant du chef du vendeur, mais non de celles qui procèdent des précédents propriétaires (1). ; |

Toutes ces dispositions ne sont qu’une conséquence logique de la loi de 1855 qui, ne rendant pas. la transcription obligatoire, expose à chaque instant un

sous-acquéreur à être primé par l’ayant-cause d’un

de ses auteurs, si dans la série des mutations précédentes une seule n’a pas été transcrite. Ce danger

(1) Augry et Rau, 4 édition, IT, p. 315, $ 209. — DEMOLOMBE, Contrats, 1, n° 465. — LAURENT, XXXIX, n° 182. — Baupry- LACANTINERIE et de Loyxes, II, n° 1555. — Arrêt de Dijon, 10 juillet

est parfois sans remède, car, avec notre système de publicité par nom de personnes, le sous-acquéreur sera souvent dans l'impossibilité de connaître les propriétaires antérieurs et de savoir si leurs titres d'acquisition ont été transcrits (1).

Jusqu'ici, nous n’avons envisagé que la transcription des actes à titre onéreux, si nous passons à celle des actes à titre gratuit, nous voyons que les effets sont les mêmes. Elle sert à régler l’ordre de préférence entre les différents donataires d’un même immeuble, d’un même droit réel ou de droits réels différents; elle servira également à régler le conflit qui pourrait s'élever entre un donataire et des acquéreurs à titre onéreux ; la transcription arrête enfin le cours des inscriptions du chef du donateur.

Il y a cependant une différence qu’il importe de signaler, c'est au sujet des personnes qui peuvent invoquer le défaut de transcription.

La loi du 23 mars 1855, ayant déclaré dans son art. 11 qu’elle ne dérogeait en rien aux règles établies par le Code en ce qui concerne les donations et les dispositions à charge de rendre, il faut donc nous reporter à l’art. 941, ainsi conçu : « Le défaut de transcription pourra être opposé par toute personne y ayant intérêt, excepté toutefois celles qui

(1) A la Sous-Commission juridique du cadastre, M. Fravaton a cité les chiffres suivants empruntés aux statistiques de 1891. Il en résulte que, sur 900.000 actes de vente, 530.000 ont seuls été transcrits ; 370.000 sont demeurés étrangers à la publicité. Cette proportion de 41 °/, d’actes soustraits à toute publicité, indique mieux que n'importe quel commentaire, l’état d’insécurité de la propriété foncière, surtout dans nos campagnes où les avantages de la transcription sont rarement appréciés à leur juste valeur; là, en effet, la position de fortune des propriétaires est un fait notoire et l’on ne recourt guère à cette formalité que si l’on soupçonne une situation pécuniaire embarrassée chez le vendeur.

(Procès-verbaux de la Commission du cadastre. Fase. II, p. 313, note 1.)

sont chargées de faire la transcription ou leurs ayantscause et le donateur ». Ce ne sont donc plus comme dans la loi de 1885, « seulement les tiers ayant acquis un droit sur l'immeuble ».

Peuvent donc opposer le défaut de transcription des donations :

1° Les acquéreurs à titre onéreux du donateur ;

2° Les créanciers hypothécaires inscrits ;

3° Les personnes ayant acquis un droit réel sur l'immeuble (usage, habitation, usufruit, servitude);

4 Un second donataire à titre particulier. Il y a en effet intérêt, et, de plus, il ne figure pas au nombre des exceptions contenues à la fin de l'art. 941 (1).

(1) Les héritiers du donateur et généralement ses ayants-cause universels peuvent-ils invoquer le défaut de transcription ? La négative est généralement admise et cela pour deux raisons : 1° Les héritiers et successeurs universels sont tenus de toutes les obligations de leur auteur et ils’ne sauraient avoir plus de droits que lui; pour leur permettre d'attaquer la donation, il faudrait un texte formel dérogeant aux principes généraux et ce texte n'existe pas; 2 ce droit leur était refusé par la loi du 11 brumaire an VII, à laquelle notre législateur a emprunté la transcription ; d’après cette loi, les tiers seuls pouvaient se prévaloir du défaut de transcription. (Baupry-LACANTINERIE, Précis de droit civil, 6e édit., tome rer, n° 1370). La jurisprudence est ferme dans ce sens. (Cass., 1 août 1878, S., 719, 1, 383; 1er juin 1897, S., 97, 1, 399.) Les partisans de l’opinion adverse se fondent sur cette raison, que l’art. 27 de l’ordonnance de 1731, dont la disposition a servi de patron à notre art. 939, mentionnait spécialement dans son énumération les héritiers du donateur et ses ayants-cause universels comme pouvant invoquer le défaut d’insinuation. (PLANIOL, Traité de droit civil, 2e édit., tome Ier, n° 1366. « C’est vrai, répond Baudry-Lacantinerie, mais cela s'explique par ce motif que le défaut d’insinuation entraînait la nullité de la donation : les héritiers succèdent naturellement au droit qui appartenait à leur auteur, de se prévaloir d’une nullité. Tandis que le défaut de transcription, pas plus d’après le Code civil que d’après la loi de l’an VII, n’est une cause de nullité de donation ».

La question de savoir si le légataire à titre particulier peut invoquer le défaut de transcription, est tout aussi discutée. Tout dépend de l’origine que l’on assigne à l’art. 941. Si on le rattache à la loi du

5° Les créanciers chirographaires. A ceux-ci la majorité des auteurs et une jurisprudence constante ne leur permet d’opposer le défaut de transcription que dans trois cas :

1° Lorsqu'ils ont frappé de saisie les immeubles donnés et que la donation n’a pas été transcrite avant la transcription de la saisie immobilière (1).

2 Quand le donateur ayant été déclaré en faillite, la donation n’a pas été transcrite avant le jugement la prononçant.

3° Quand les créanciers attaquent la donation comme faite au préjudice de leurs droits (art.:1167).

Sauf en ce qui concerne les créanciers. chirographaires, il n’y a donc pas de différence entre les tiers de l’art. 941 et ceux de l’art. 3 de la loi de 1855. La logique demanderait que même cette légère distinction disparût et que la règle fût la même pour tous les transferts.

Envisageons maintenant l'inscription ; nous ne dirons que très peu de chose de ses effets, car ils sont, multatis mutandis, les mêmes que ceux de la transcription. L'inscription règle l’ordre des préférences, soit entre divers créanciers hypothécaires (c’est là ce qu’on appelle communément le droit de préférence), soit entre des créanciers hypothécaires et des acquéreurs (droit de suite). Comme la transcription, l'inscription ne règle l’ordre des préférences qu'entre les ayants-cause du même auteur (V.l’exem-

11 brumaire an VII, le légataire n'ayant pas « contracté » avec le donateur, il ne saurait être un de ces tiers pouvant se prévaloir du défaut de transcription. Si, au contraire, on le considère comme dérivant de l’art. 27 de l'ordonnance de 1731, les légataires seront certainement compris dans les personnes ayant intérêt à l’opposer.

(1) DEMOLOMBE, XX, p. 272. — Augry et Rau, 4° édit., VII, p. 391, n° 704. — Baupry-LACANTINERIE et COLIN, op. cit. Tome 1t", p. 583, n° 1420. — Cassation, 23 novembre 1859, D., 59, 1, 481.

Lo

ple que nous avons donné tout à l'heure). Mais à la différence de la transcription, elle est requise non seulement à l'égard des acquéreurs et des autres créanciers hypothécaires, mais encore à l’égard des créanciers chirographaires, dans le cas où il se produit un évènement arrêtant le cours des inscriptions (faillite, décès du débiteur suivi d'acceptation de succession sous bénéfice d'inventaire).

Toutes les imperfections que nous avons signalées plus haut se retrouvent, si bien que l’on peut conclure avec raison que, en transcrivant ou en inscrivant son propre titre, on n’est seulement certain de ne se mettre à l'abri que contre les actes de disposition de son auteur immédiat.

En dernière analyse, la publicité, dans la loi française, n’ajoute rien à la valeur intrinsèque des titres auxquels elle s'applique.

La transcription n’apprend aux tiers que le fait matériel du transfert, elle n’a d'autre effet que de rendre les actes de transfert de la propriété immobilière opposables à ceux ayant sur l'immeuble des droits en concurrence avec ceux de l’acquéreur; elle n'autorise donc pas à tenir pour exactement accompli ce fait entre les partis qu’elle désigne, elle ne prouve pas que l’aliénateur était légitime propriétaire, ni ne consolide la propriété qui passe à l'acquéreur avec tous les germes de nullité et de vice qu'elle pouvait contenir, d’après la maxime: « nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet ».

« Pour garantir complètement la sécurité des tiers, dit M. Besson, il faut que les registres publics prouvent la légitimité du droit réel ou du transfert de propriété dont ils manifestent l'existence ; il faut, en un mot, que par le fait et à partir de son inscription sur les registres du conservateur, le titre de l'acheteur,

désormais placé sous la garantie de la loi, soit inattaquable et à l'abri de toute cause d’éviction occulte » (1).

Nous sommes loin d’un tel idéal, nos registres hypothécaires ne jouissent d'aucune foi en justice ; la valeur de notre système de publicité se réduit à celle d’un simple renseignement qui ne dispense jamais les prêteurs ou acquéreurs de l'obligation de vérifier par eux-mêmes le droit de leurs contractants.

Il faut remonter ainsi de propriétaire en propriétaire, de contrat en contrat, aussi loin que possible dans le passé, et jusqu’au moins trente ans en arrière, pour que, dans le cas où un des auteurs n'aurait qu'une apparence de droit, la prescription acquisitive vienne suppléer la précarité du titre, et encore faut-il compter avec les causes possibles d'interruption ou de suspension (2).

La propriété, en France, n’est donc réellement consolidée et mise à l'abri de toute atteinte que par la prescription. Par suite de l'impuissance de notre système de publicité à sauvegarder le droit de propriété, l’usucapion est encore aujourd’hui, comme autrefois à Rome, une nécessité pour empêcher l'incertitude de ce droit: ne dominia in perpetuum incerta maneant.

(1) BESSON, op. cit., p. 175.

(2) Nous avons parlé, sans cesse, dans ce chapitre des évictions qui menacent les tiers ; il convient de reconnaître que dans la pratique, grâce à l’habileté des notaires, aux soins qu’ils apportent à la vérification des titres, et à ce que l’on appelle le tableau des origines de propriété, ces évictions sont moins nombreuses qu’on pourrait le croire. Les critiques théoriques que nous avons formulées ne subsistent pas moins, car un système de publicité ne doit compter que sur sa vertu propre et non sur l’expérience plus ou moins éclairée de praticiens.

Il n’est pas besoin, croyons-nous, de démontrer que cet auxiliaire est une arme à deux tranchants aussi dangereuse qu'utile. Si la possession en effet permet au légitime propriétaire de substituer à la simple présomption résultant de son titre une preuve décisive et opposable à tous, nous savons, en révanche, qu'après un délai de trente ans et même de dix ans, s’il y a avec la bonne foi une apparence de titre, la prescription acquisitive vient souvent favoriser la spoliation du véritable propriétaire. Il est grand temps de modifier notre système et de donner aux propriétaires fonciers, grâce au principe de force probante des registres, la garantie et la sécurité absolue qui sont la condition première du crédit territorial.

Nous sommes arrivés au terme de la première partie de notre étude; nous avons passé en revue les imperfections de notre système actuel de publicité et nous avons pu voir qu'elles sont nombreuses.

Le droit de propriété, malgré les progrès réalisés par la loi de 1855, est resté incertain, il repose en théorie sur la prescription et, en pratique, il n’a pour base que des documents imparfaits, dépourvus d'autorité; les prêteurs et les acquéreurs traitent avec un propriétaire qui n’est qu'apparent, sans s'assurer que cette apparence correspond à une réalité.

Toutes ces imperfections sont une entrave au développement du crédit foncier, les efforts constants du législateur doivent tendre vers ce but: créer un titre de propriété tel que l’exigent les besoins de la civilisation moderne.

Une fois instruit des défauts de notre système foncier, avant d'étudier les modifications qu'il faut y apporter et les réformes proposées, il importe de

voir quelle est l’organisation qui fonctionne chez nos voisins et les résultats qu'ils ont obtenu; nous pourrons tirer de cet examen des lois étrangères les plus précieux enseignements. |

Les législations qui vont faire l'objet de notre seconde partie sont réparties communément en trois catégories :

1° Pays de transcription qui pratiquent un système analogue, ou tout au moins dérivé du système français.

2° Pays de livres fonciers, c’est-à-dire qui consacrent le régime du livre foncier.

3° Pays où s'applique l’Act Torrens et qui ne sont, à proprement parler, que des pays de livres fonciers, mais dans lesquels les transferts immobiliers suivent des règles tout à fait spéciales.

Nous suivrons cette division, en bornant cependant nos explications seulement aux lois foncières qui nous ont sembié présenter un type bien distinct.