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sait en mettant à profit les matériaux considérables de l'enquête de 1841. Quelques années après, en 1855, le même travail s’effectuait chez nous; nous allons voir, en étudiant la loi belge du 16 décembre 1851, qué nos voisins ont su tirer de tous les documents qu'ils avaient sous les yeux un bien meilleur parti que nous-mêmes (1).

Dans son article premier, elle soumet à la transcription tous les actes entre vifs à titre gratuit ou à titre onéreux, translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers.

La loi belge a l'avantage sur la loi de 1855 d’employer, au lieu d’une énumération qui risque d’être incomplète, une formule générale incontestablement préférable. A la différence de notre loi, tout comme les coutumes de nantissement, elle soumet à la formalité de la transcription les actes déclaratifs : partages, transactions, etc..., mais elle a tort, selon nous, de respecter par trop cette tradition en continuant à exclure les transmissions mortis causa.

La publicité est également appliquée, comme chez nous, aux jugements passés en force de choses jugées tenant lieu de convention ou de titre pour la transmission de ces droits, aux actes de renonciation à ces droits et enfin aux baux excédant neuf années ou contenant quittance d’au moins trois mois de loyer. Le législateur belge s’est montré plus soucieux que le nôtre de l'intérêt des tiers, en fixant la limite des baux non transcrits à neuf ans au lieu de dix-huit ; mais il a eu tort d’omettre de son énumération l’antichrèse, car ce droit, quelle qu’en soit la nature, étant opposable aux tiers acquéreurs

(1) V. le texte de la loi rapporté dans MarTou : Privilèges et hypothèques.

ou créanciers, doit être porté à leur connaissance. La loi belge prend encore plus soin que la nôtre de publier les actes ou faits révocatoires de la propriété. Solidarisant l’action en résolution pour non paie- : ment du prix avec le privilège du vendeur, elle étend, par son art. 28, cette mesure bienfaisante à l’action en reprise de l’objet échangé et à l’action en révocation fondée sur l’inexécution des conditions qui auraient pu être garanties par un privilège. Voilà pour la publicité des causes de résolution. Pour celle des demandes en nullité, rescision et révocation, il y a une règle unique : toutes, qu’elles opèrent ex nunc ou ex tunc, doivent être inscrites en marge de l’acte transcrit. Nous avons expliqué précédemment les effets de cette règle générale qui vient atténuer en quelque sorte les dangers de la rétroactivité, d’une part, en prévenant ceux qui n’ont pas encore traité avec le propriétaire menacé, des risques qu'ils courent en contractant avec lui, et, d'autre part, en permettant aux créanciers hypothécaires d'intervenir dans l'instance pour essayer de sauvegarder leurs droits. Pour assurer l’exécution de ses prescriptions, la loi belge à pris une mesure radicale : elle décide que le juge doit surseoir à statuer tant que la demande n’a pas été inscrite; le défaut d'inscription est une exception d'ordre public que le défendeur peut opposer en tout état de cause, même en appel, et que le juge doit suppléer d'office dans le cas ou le défendeur négligerait de l’invoquer.

Enfin, l’art. 3 de la loi de 1851 ajoute que toute décision rendue sur une semblable demande sera également inscrite à la suite de l'inscription ordonnée par la disposition précédente. Mais si nous retrouvons cette disposition dans notre art. 4, la sanction n’est plus dérisoire comme chez nous, et,

au lieu d’une misérable amende de 100 francs infligée à l’avoué, la loi défend aux greffiers de délivrer aucune expédition du jugement avant qu'il leur ait été dûment justifié que l'inscription a été prise; la révocation ne pourra donc être opposée à ceux qui auraient acquis des droits depuis le jugement resté occulte.

Nous arrivons à la partie la plus intéressante de la loi de 1850, celle qui concerne la publicité des privilèges et des hypothèques.

Les privilèges généraux de notre article 2101 : frais funéraires, frais quelconques de dernière maladie, salaire des gens de service, etc., étant dispensés de toute publicité, ne portent que sur les meubles et n’engendrent un droit de préférence, sur le prix des immeubles, que s'il reste un reliquat après le paiement des dettes hypothécaires (art. 17). Un seul peut s'étendre subsidiairement aux immeubles, c’est le privilège pour frais de justice; il ne peut être opposé qu'aux créanciers dans l'intérêt desquels ils ont été faits (art. 19).

Les privilèges spéciaux sur les immeubles du vendeur pour le paiement de la vente, des co-échangistes pour les soultes et retours, du donateur pour les charges imposées au donataire, du copartageant sont rendus publics par la transcription des actes qui leur donne naissance ; transcription qui vaut pour eux inscription. C’est là la généralisation de notre art. 2108, C. civil, applicable seulement au privilège du vendeur ; mais, pour plus de sûreté, la loi belge décide que le conservateur est tenu sous sa responsabilité envers les tiers de prendre dans ces diverses hypothèses une inscription d'office. Tous ces privilèges doivent être spécialisés quant à la créance garantie.

> va 010 NAT EN 61 CMP te EN et NE PEUX LCL ARE 0.

Ce système de publicité a été déclaré par les jurisconsultes belges parfait et à l'abri de toute critique; mais ils semblent avoir oublié que le privilège rétroagit à la date de l’acte qui lui a donné naissance ; si, par conséquent, l'acheteur constitue une hypothèque avant la transcription de son contrat, le titulaire de cette hypothèque sera primé par le privilège du vendeur, quoique transcrit postérieurement à l'inscription du contrat hypothécaire. Nous pourrions donner des exemples semblables pour les autres privilèges. |

La plupart des auteurs, tout en reconnaissant le bien fondé de notre critique, prétendent que, dans la pratique, il arrive rarement que l'acheteur ou le copartageant consentent une hypothèque sans que le prêteur exige la publicité préalable du contrat de vente ou de partage. « Mais n’y a-t-il pas toujours à craindre, fait remarquer M. Ferron, une déclaration mensongère de l'acquéreur, prétendant que l'immeuble à toujours été dans sa famille et lui a été transmis par succession, déclaration qu’il pourra être difficile de contrôler, puisque les mutations mortis causa ne figurent pas aux registres (1). La publicité du privilège de séparation de patrimoines, bien que la loi, dans son art. 39, ait évité d’employer l'expression de privilège, est assurée comme chez nous. Enfin, pour ceile du privilège du constructeur, nous ne trouvons plus le laconisme de notre art. 2110 : l'inscription du premier procès-verbal doit être prise avant le commencement des travaux et celle du second dans la quinzaine de leur réception.

En ce qui concerne les hypothèques, elles sont toutes publiques et spécialisées quelle que soit leur

(1) FERRON, op. cil., p. 234.

nature : conventionnelle, testamentaire ou légale (1). Quant à l’hypothèque judiciaire, elle a été purement et simplement supprimée par la loi de 1851. Sans doute les hypothèques des incapables et de l'Etat sur les biens des comptables des deniers publics sont restées générales, en ce sens qu’elles portent sur tous les immeubles présents et à venir du mari, tuteur ou comptable, mais elles ne sont pas moins spéciales, la loi belge exigeant rigoureusement dans chaque inscription la détermination, et du gage qu’elles affectent, et de la créance qu’elles garantissent (2).

Nous allons étudier, le plus rapidement possible, ce système belge de spécialisation des hypothèques légales qui depuis cinquante ans a servi de modèle à tant de législations.

La détermination a lieu différemment suivant la catégorie d’incapables.

Pour le mineur et l’interdit qui ne sont pas physiquement capables de sauvegarder leurs droits et se trouvent à la merci de leur représentant légal, c'est au conseil de famille à opérer la spécialisation de l'hypothèque pupillaire. Réuni à l'ouverture de la tutelle à la diligence des parents du mineur, de ses créanciers ou même d'office par le juge de paix du domicile de ce mineur, il détermine, le mineur appelé et entendu : 1° la somme pour laquelle il sera pris inscription ; 2° la nature et la situation des immeubles grevés. — En cas d’inexistence ou d’insuffisance des immeubles, le conseil de famille peut

(1) Cette hypothèque, inconnue en droit français, constituée par le testateur, lui permet de garantir l'exécution des legs mis à la charge des héritiers ou du légataire universel.

(2) L’hypothèque légale des incapables doit être spécialisée dans un acte antérieur et dans l'inscription ; celle de l'Etat, des départements et communes n’a besoin d’être déterminée que dans l’inscription (art. 48. Dispositions transitoires, art. 9).

ordonner que les capitaux du mineur ou de l’interdit soient versés à la Caisse des dépôts et consignations (V. art. 55 et suiv.). Au surplus, si, au cours de la tutelle, les garanties fournies par le tuteur deviennent insuflisantes ou excessives, une délibération nouvelle, homologuée par le tribunal, peut toujours

restreindre ou augmenter l'étendue des inscriptions.

Suivant les articles 52 et 53, sont chargés de requérir l'inscription : 1° le tuteur, à qui défense est faite, sous peine de destitution, de s’immiscer dans la tutelle si l'inscription préalable le concernant n’a pas été prise; 2° le subrogé-tuteur au cas ou le tuteur ne l’a pas faite; 3° toute personne que le conseil de famille a commis.

Par surcroit de précaution, défense est faite aux greffiers de justice de paix de délivrer aucune expédition autre que celle relative aux nominations de tuteurs, subrogé-tuteurs et détermination de l’hypothèque, avant qu'il leur soit justifié que l'inscription a été prise. Enfin, comme dernière garantie venant remédier à l'indifférence ou l'ignorance des parents et des personnes composant le conseil de famille, les grefliers de justice de paix doivent, sous la surveillance du juge et leur responsabilité personnelle, tenir des répertoires de toutes les tutelles de leur ressort; ils y mentionnent les diverses inscriptions prises, en même temps que les délibérations qui leur servent de fondement (art. 63). Communication de ces registres est donnée tous les trois mois au conservateur et tous les ans au procureur du Roi : le tribunal prescrit alors les mesures nécessaires dans l'intérêt des mineurs dont les droits n’ont pas été sauvegardés.

L’hypothèque légale de la femme mariée, pour sûreté de la dot, des conventions matrimoniales et

même des reprises éventuelles, est déterminée, quant à la somme et quant aux immeubles qui lui sont affectés, par le contrat de mariage ; c’est-à-dire par les parties elles-mêmes. En cas d'absence de ce dernier, d’oubli des parties ou d'insuffisance de garanties provenant de ce que des droits particuliers sont advenus à la femme par suite de succession, de donation ou d’aliénation de propres consenties par le mari, l’intéressée n’a qu’à recourir au président du tribunal qui rend une ordonnance pour l'autoriser à inscrire, ou augmenter, s’il y a lieu, son hypothèque. C’est le mari lui-même qui est chargé de requérir l'inscription si la spécialisation résulte du contrat de mariage; c’est pour lui une obligation (1). S'il y à négligence de sa part, la femme, les parents et alliés des époux, les greffiers des justices de paix et les procureurs eux-mêmes peuvent y procéder, mais sans y être tenus. Il s'en suit que la femme mariée, ne voulant pas requérir elle-même l'inscription par crainte de discorde, se verra souvent moins bien protégée que les mineurs vis-à-vis desquels certaines personnes sont responsables.

L'organisation pratique de la publicité est la même qu'en France et par conséquent sujette aux critiques que nous avons formulées précédemment. Les registres hypothécaires sont tenus par nom de personne en dehors de toute référence au cadastre. Mais il y a cependant une différence avec notre système, c'est que l'accès n’en est ouvert qu'aux actes authen-

(1) Il est regrettable que le législateur n’ait pas suivi le Code civil portant l'effet de l'inscription à la date de la célébration du mariage, au lieu de lui faire produire son effet à partir du jour du contrat, c’est-à-dire à un moment où il n’y a encore ni mariage, ni droits contre le mari,

Loos

tiques et aux actes sous seing privé reconnus en justice et par devant notaire (art. 2). Le législateur belge a voulu éviter en plus des irrégularités et des obscurités que l’on trouve si fréquemment dans les actes sous seing privé, les contestations que peuvent élever les parties sur la force probante de l'acte tant qu'il n’a pas été reconnu en justice. Nous avons déjà formulé notre avis sur cette mesure qui n'est pas, il faut bien l’avouer, en concordance avec les principes, mais dont le but, essentiellement louable, est de donner à la transcription son maximum d'effet et de garanties dans une législation surtout où cette transcription ne consolide pas d’une manière définitive le titre de l'acquéreur et n’a qu'une valeur purement documentaire.

L'inscription des hypothèques conventionnelles est renouvelable au bout de quinze ans au lieu de dix ans ; comme chez nous, celle des hypothèques légales des incapables est dispensée de tout renouvellement jusqu'à l'expiration de l’année qui suit la dissolution du mariage ou la cessation de la tutelle.

Enfin, en ce qui concerne les irrégularités, on fait l'application de l’ancienne et équitable maxime : « pas de nullité sans grief ».

Au point de vue des effets de la publicité, il y a également grande ressemblance entre la loi belge de 1851 et la loi française, la transcription reste étrangère aux rapports des parties contractantes entre elles, et n’a d'autre but que de rendre le transfert opposable aux tiers. Il faut noter cependant une différence découlant de l’art. 1° in fine de la loi de 1851 : « Jusque là (jusqu’à la transcription) ils (les actes à transcrire) ne pourront être opposés aux tiers qui auront contracté sans fraude ». Cette dis-

position que ni la loi de brumaire an VIF, ni celle

de 1855 n’ont reproduite, tire son origine des coutumes de nantissement où, quand le second des deux acheteurs d’un même immeuble, parvenu le premier à se faire nantir, était de mauvaise foi, c’est-à-dire connaissait le contrat de vente antérieur au sien, le premier acheteur avait une action en révocation du nantissement obtenu par le second en fraude de ses droits. Mais, la loi belge n’a pas voulu dans son art. 1° retirer le bénéfice d'invoquer le défaut de transcription aux tiers qui se sont livrés en compagnie de l’aliénateur à un concert frauduleux, car, pour déjouer ces manœuvres dolosives, l’action Paulienne suffit. Elle a eu uniquement en vue le cas où un acquéreur aurait, au moment de son contrat, connaissance en fait de l’existence d’une autre vente antérieurement consentie à un autre acquéreur et non encore transcrite, et celà en dehors de toutes manœuvres dolosives concertées avec le vendeur.

Nous n'avons pas à regretter l’omission de cette disposition dans notre loi, car elle cadre mal avec le caractère ‘qu'on reconnaît d'habitude à la transcription. De plus, « du moment, dit M. Besson, où le principe. fondamental de la publicité est que la vente non transcrite est inexistante au regard des tiers, il est illogique et contradictoire de décider qu'une simple connaissance de fait puisse suppléer l'avertissement légal résultant de la transcription (1). On conçoit du reste que les systèmes de force probante consacrent l'exception de dol ou de fraude, mais elle est inutile sous un régime où les formes

(1) BESSON, op. cit., p. 203.

MANN RE Ve OLIS #2

de la publicité ne démontrent pas, par elles-mêmes, le droit du vendeur (1).

Sauf cette légère différence, les effets de la transcription belge sont entièrement ceux de la nôtre. Dénuée de toute foi en justice, elle ne confère au titre aucune force nouvelle et ne le purge d'aucune des causes de nullité ou de révocation dont il peut être entaché; elle ne consolide le droit de l’acquéreur qu'à l'égard des ayants-cause de son auteur immédiat. La prescription acquisitive constitue toujours, dans l’un comme dans l’autre pays, le dernier fondement de la propriété.

En résumé, le système belge, sauf un développement beaucoup plus complet des principes de publicité et de spécialité en matière hypothécaire, ne se distingue guère du système français ; aussi toutes les critiques que nous avons adressées à ce dernier et auxquels nous renvoyons, trouveraient-elles leur place ici.

Le législateur belge procède d’ailleurs actuellement à la révision du cadastre. Une commission prépare en même temps la refonte de notre Code civil de 1804. D’après ces travaux, nous voyons que la distinction des effets, résultant des transferts, est appelée à disparaître. L’accomplissement de la formalité de publicité sera requise dans le nouveau Code aussi bien à l'égard des parties qu’à l'égard des tiers ; le vœu général est la substitution du système de la publicité réelle à celui de la publicité personnelle. C’est donc, en somme, une évolution incontestable vers le système germanique et il semble que

(2) Cette distinction de l’art. 1er, entre les tiers de bonne et mauvaise foi, est universellement critiquée par les Belges eux-mêmes. V. MarTou : Privilèges ét hypothèques, tome Ier, n° 69.

les livres fonciers sont appelés à être mis en vigueur sitôt que le terrain sera préparé (1).

IX, — Italie.

Lors de la réunion de l'Italie à la France (2), le Code Napoléon y fut promulgué, il y resta en vigueur jusque vers 1814, époque à partir de laquelle chacune des nationalités composant l'Italie d'alors reprit, avec son indépendance, sa loi propre. Mais à part le royaume lombardo-vénitien qui adopta, dès 1811, le Code civil autrichien, tous les autres Etats empruntèrent au droit français ses éléments essentiels pour modifier leur législation civile. Le Code civil des Etats de Parme (1* juillet 1820), le Code des. Deux-Siciles (1824), le règlement hypothécaire de Toscane (2 mai 1836), le Code sarde (1837) faisaient une large application du principe de la publicité, en exigeant la transcription pour arrêter le cours des inscriptions. Bien plus, le Code des Deux-Siciles et le règlement des Etats romains (10 novembre 1834) reprenant le système de la loi de brumaire, faisaient de la transcription la condition nécessaire pour les transferts de propriété immobilière.

Toutes ces législations s’accordaient à exiger la publicité des hypothèques, même légales. L'efficacité du privilège du vendeur était subordonnée à l’inscription de ce droit dans un délai de rigueur variant suivant les pays. La Toscane avait été jusqu'à dispenser de renouvellement les inscriptions hypothécaires. Enfin, le point le plus important et en même temps le plus curieux, était la suppression du droit

() Voir pour plus de détails : MAGxIN, op. cit., p. 82. (2) Nous renvoyons pour l'étude de la législation antérieure à cette époque, à l'ouvrage de M. BEssow, p. 204 et suiv.

de résolution. « Toutes les nullités et révocations des actes translatifs de la propriété foncière, dit M. Besson, ne pouvaient réfléchir contre les créanciers hypothécaires inscrits sur l'immeuble et se résolvaient en un droit personnel d’indemnité au profit du vendeur ». (Interprétation du Code sarde, + art. 1661, et du Code toscan, art. 32).

L'unité législative a suivi de près l’unité politique ; le nouveau Code civil promulgué à Florence le 25 juin 1865, est devenu exécutoire dans toute l'Italie à partir du 1% janvier 1866 et appliqué dans les Etats pontificaux, depuis la fin de 1870. Il s'inspire à la fois du Code civil français et de la loi de 1855, de la loi belge de 1851 et surtout de l’ancienne législation des divers Etats de la péninsule dont nous venons de montrer quelques points saillants (1).

Voyons maintenant les solutions les plus impor-

tantes admises par ce Code de 1865. L'art. 1932 indique les actes soumis à la transcription; cette nomenclature est celle des art. 1 et 2 de la Loi de 1855 à peu de chose près. Les baux à transcrire excèdent seulement 9 ans comme en Belgique, et non 18 ans comme chez nous. Les registres sont également et malheureusement fermés aux mutations par décès et aux actes translatifs.

En ce qui concerne la publicité des nullités et résolutions, nous trouvons des dispositions spéciales mais qui n’en sont pas pour autant très heureuses. L'art. 1933 exige la publicité des demandes en révocation, nullité ou rescision qui doivent être mentionnées en marge des actes qu’elles concernent. L’énumération

(1) Code civil du 2 avril 1865, livre IL, titre XXII à XXVI. (Trad. dans le tome 11 de l'ouvrage de MM. Huc et Onsier : Le Code civil italien et le Code Napoléon, 2 édition, Paris, 1868).

contenue dans cet article est limitative et ne comprend que les actions suivantes : 1° Action en révocation des donations pour cause d’inexécution des charges, d’ingratitude ou de survenance d'enfant ; 2% Action en révocation par exercice de l’action Paulienne ; 3° Action en rescision pour cause de lésion; 4 Action en résolution de vente pour inexécution des engagements de l'acheteur ; 5° Action en résolution d'échange pour défaut de propriété chez le co-échangiste ou pour cause d’éviction; 6° Action en reprise pour cause d’inexécution des charges d'un immeuble moyennant une rente.

Or, toutes ces actions, d’après lalégislation italienne, sont dénuées d'effet rétroactif et n’opèrent vis-à-vis des tiers qu’ex nunc, c’est-à-dire du jour de la transcription de la demande; ce qui porte tout naturellement à croire que cette mesure de publicité a été édictée, comme celle de notre art. 958 du C. civil, plutôt en faveur de l’ancien propriétaire qui veut recouvrer sa chose, qu’en faveur des tiers.

Il y a cependant des cas où la résolution opère ex tunc, c'est-à-dire avec effet rétroactif ; ainsi, s’il s’agit des actions en réduction des donations immobilières et des demandes en nullité pour cause d’incapacité des contractants, d'erreur, de violence ou de dol. Il est regrettable, et contraire à toute logique, que dans tous ces cas la loi n’exige plus que la demande en justice soit préalablement publiée. Cette solution est vraiment bien étrange; pourquoi soumettre à une publicité les demandes des actions qui n’entrainent pas une destruction rétroactive du droit, alors qu'on n’y soumet pas celles qui tendent à obtenir cette destruction ? Nous reconnaissons volontiers que les tiers qui ont contracté avant l'introduction

de la demande sont atteints sans qu'aucune publicité les ait informés; c'est là un mal qu’il faut subir, puisque la publicité était impossible ; mais, ce n’est pas une raison pour ne pas informer d’autres ayantscause qu'il est facile de renseigner. Comme nous l'avons déjà dit précédemment, pendant le cours de l'instance, le défendeur qui redoute de perdre son procès est enclin à aliéner l'immeuble dont la possession va lui être enlevée; il importe donc de prévenir le tiers à l'entrée de cette période spécialement féconde en aliénations précipitées.

Le législateur italien aurait pu utilement s'inspirer de Ia loi belge de 1851 qui ordonne, d’une manière générale et sans faire de distinction, l'inscription de toute action révocatoire.

Comme l’art. 4 de la loi de 1855, l’art. 1934 du Code de 1865 exige que, dans un délai de rigueur, tout jugement qui prononce la nullité, la résolution, la rescision ou la révocation d’un acte transcrit soit mentionné en marge de cet acte.

La publicité des privilèges et des hypothèques a été tout particulièrement l’objet des préoccupations du législateur de 1865. Il n’y a de privilèges sur les immeubles, et, par conséquent, dispensés d'inscription, que ceux résultant des créances suivantes : frais de justice, impôt foncier de l’année courante et de l’année échue et créances de l'Etat pour droits d’enregistrement non payés en suite d’une mutation. Les autres privilèges immobiliers sont remplacés par des hypothèques légales.

Toutes les hypothèques, conventionnelles, légales ou judiciaires, n’ont d'effet que si elles sont rendues publiques, c’est-à-dire inscrites, et spécialisées quant à la somme et quant aux immeubles qu'elles frappent,

L'hypothèque légale du mineur ou de l'interdit sur les biens du tuteur a ce caractère curieux de n'être, en Italie, qu’une garantie subsidiaire et de ne venir qu'à défaut ou en plus de la caution que le tuteur doit fournir ; le conseil de famille détermine son chiffre et les immeubles sur lesquels elle doit porter (1); dans les vingt jours de cette délibération, le tuteur, le pro-tuteur et le greffier doivent en prendre l'inscription, sous peine d’une amende de 1,000 francs au maximum et sans préjudice des dommages-intérêts. Elle peut également être requise, dit l’art. 1983, par le mineur et l’interdit sans qu'ils aient besoin d'assistance ou d'autorisation, et aussi par leurs parents.

L’hypothèque légale de la femme mariée, si elle n’est pas limitée à certains biens par le contrat de mariage, affecte tous les immeubles présents du mari; elle doit être inscrite dans un délai de vingt jours à la diligence du mari ou du notaire qui a reçu l'acte de constitution de dot, et ce, à peine d’une amende de 1,000 francs; celui qui a constitué la dot et la femme elle-même peuvent requérir l'inscription. Si la spécialisation n’a pas été faite dans le contrat, elle a lieu dans l'inscription.

Quant au cours du mariage une nouvelle inscription est nécessaire, c'est au mari ou à la femme qu'incombe le soin de la prendre. Le procureur du Roi veille à l'exécution de toutes ces prescriptions et au besoin requiert l'inscription.

L’hypothèque légale qui remplace le privilège du vendeur ou du co-partageant est également spécialisée et le conservateur est tenu, sous sa responsa-

(1) Il peut, bien entendu, l’augmenter ou la diminuer au cours de la tutelle, suivant les circonstances.

bilité personnelle, d'en prendre d'office une inscription lors de la transcription du contrat d’aliénation.

Il nous reste à dire un mot de l’hypothèque judiciaire, elle est maintenue dans le Code italien, mais ne résulte que des jugements de condamnation; elle peut s'inscrire, en la spécialisant, sur tous les immeubles présents du condamné et sur ceux à venir, mais à condition seulement qu'ils soient spécifiés au fur et à mesure de leur acquisition dans le bordereau d'inscription.

La publicité au point de vue de la forme est organisée en Italie sur les mêmes bases qu’en France et en Belgique.

Elle est personnelle et non réelle; cependant des innovations heureuses, et qui méritent d’être signalées, ont été introduites par le législateur. La transcription n'exige plus la copie littérale des actes, mais simplement le dépôt du titre au bureau des hypothèques et de deux bordereaux contenant les indications suivantes : 1° le nom, les prénoms des parties, ceux de leur père, leur domicile respectif; 2° la nature et la date du titre; 3° le nom de l'officier public qui a reçu l'acte ou en a authentiqué les signatures; 4° l'indication exacte de l'immeuble, avec au moins trois confronts, ainsi que les numéros du cadastre (1).

Le conservateur transcrit sur ses registres cet extrait analytique. Le dépôt des copies authentiques de l'acte de transfert permet de corroborer et de compléter les renseignements fournis par le registre.

La transcription italienne n’est donc en réalité qu’une inscription, puisque en matière hypothécaire

(1) Le conservateur garde un des bordereaux et remet l’autre à la partie après avoir certifié l’accomplissement de la formalité.

les formalités et les indications des bordereaux sont identiquement les mêmes.

Les transcriptions et inscriptions figurent, comme dans les législations que nous avons étudiées précédemment, les unes à la suite des autres et par ordre de date des présentations des titres aux registres des formalités. C’est le nom de la personne inscrite qui sert de point de départ aux investigations du conservateur, mais ses recherches sont singulièrement facilitées, tant au point de vue de la rapidité que de la certitude, par suite de l'indication obligatoire, dans les titres et bordereaux, des numéros du cadastre.

L'inscription de l’hypothèque conventionnelle et de l’hypothèque légale de linterdit produit effet pendant trente ans, à compter de sa date. Pour l’hypothèque légale de la femme mariée et du mineur, nous trouvons les mêmes règles qu'en France et en Belgique. Les registres sont enfin plus accessibles au public que chez nous, car il est permis d'en prendre connaissance aux heures fixées par les règlements; cependant, le conservateur a seul qualité pour délivrer copie des inscriptions et des titres déposés dans ses archives.

Au point de vue des effets de la publicité, ce sont les principes de notre Code et de la loi de 1855 qui ont été consacrés. Uniquement requise pour la consolidation de la propriété, la transcription reste étrangère à la perfection du transfert de la propriété entre les parties ; elle rend simplement le titre de l'acquéreur opposable aux tiers et arrête le cours des inscriptions du chef du précédent propriétaire. Pas plus qu'en France ou en Belgique, elle ne prouve le droit de propriété de l'acquéreur ni ne

consolide la légitimité de son titre et ne donne à l'acquéreur que les droits qu'avait son auteur.

Toutefois, il importe de remarquer que, désireuse de protéger les sous-acquéreurs contre le danger le plus redoutable auquel les laissent exposés les législations précédentes (nous voulons parler des résolutions rétroactives), la loi italienne de 1865 a pris une mesure radicale en décidant que dans tous les cas, dont nous avons fait l’énumération antérieurement, il n’y aurait aucun effet rétroactif à l'égard des tiers ayant acquis des droits sur l’immeuble avant l'inscription de la demande en résolution La transcription ou l'inscription requise par ces tiers a donc pour effet de purger l’immeuble de toutes ces actions en révocation ou résolution, et, c’est là en quelque sorte, ainsi que le fait remarquer M. Ferron, une application partielle du principe allemand de la foi due aux registres publics. Le législateur italien, de l'avis unanime des auteurs, a été trop loin en, sacrifiant de la sorte les droits des précédents propriétaires ; il aurait pu les respecter davantage en publiant les causes de résolution elles-mêmes, et permettre ainsi à tous ceux qui ont un droit quelconque sur un immeuble de le faire apparaître, et par ce moyen de le conserver. Ici, comme dans bien d’autres endroits, « le mieux a été l'ennemi du bien; en voulant trop fortifier le crédit des propriétaires fonciers, on a dépassé la mesure et rendu leur situation pire ».

Le système italien, pouvons-nous conclure, ne manque pas de mérite, surtout si on le compare à la législation française ; l’extension considérable qu'il donne aux principes de publicité et de spécialité en matière d’hypothèques, les sanctions pénales qu'il y attache, la simplification de ses formes de

publicité, la facilité avec laquelle les recherches peuvent s'opérer grâce à l'indication du numéro cadastral, sont autant de réformes heureuses, mais qui n'arrivent pas néanmoins à conférer à la propriété foncière la sécurité nécessaire, puisque la prescription acquisitive en est toujours la base.

Nous sommes à la veille d’un remaniement complet. C’est pour ces raisons sans doute que l'Italie procède en ce moment à la révision de son cadastre, pour assurer non seulement la péréquation de l'impôt foncier, mais encore, dit la loi du 1° mars 1888 qui l’ordonne, « pour servir de base à la constatation de la propriété ». C’est là assurément un premier pas vers le système des pays de livres fon- Kciers (DT

(1) Le Gouvernement a permis, il y a quelques années, l'essai préliminaire dans la commune de Civitanova, d’un système proposé par M. Ariani, conservateur des hypothèques à Macerata ; le texte du projet est rapporté dans les Annales de l'Enregistrement, 1890, p. 503. Le trait caractéristique est la création d’un répertoire appelé : Index hypothécaire communal, tenu par immeuble pour chaque commune et rappelant de loin les livres fonciers germaniques. Ce registre est appuyé sur le cadastre que le conservateur est chargé de mettre au courant. Un répertoire communal des numéros de mappe équivaut à notre matrice cadastrale française. Des bordereaux imprimés, que les parties remplissent, sont reliés en volumes par ordre de date et de numéro et remplacent les registres de transcription et d'inscription. Ce projet n’emprunte cependant à la théorie germanique qu’une partie de sa forme de publicité; les effets du système actuel de l'Italie ne sont pas changés, c’est-à-dire que les répertoires sont toujours dépourvus de toute force probante; le conservateur a seulement le droit, dans ce nouveau régime, de ou tout bordereau insuffisant.

* Monaco.

La publicité des transferts immobiliers dans la principauté de Monaco est réglée par le titre XVI du livre III du Code civil promulgué le 25 octobre 1884 et entré en vigueur le 1e" janvier 1885. C’est la reproduction de notre loi de 1855 ; les seuls points qui méritent d’être signalés sont : la réduction à 9 ans de la durée au-delà de laquelle les baux doivent être transcrits pour être opposables aux tiers, et ensuite l’exigence d’une expédition authentique de l'acte ou du jugement translatif pour effectuer la transcription sur les registres,

LIL — Grèce.

C'est en deux fois que la publicité en matière immobilière a été introduite en Grèce. D'abord, dans une loi du 11 août 1836 sur les hypothèques qui, bien qu'étant l’œuvre d'un jurisconsulte allemand, Maürer, est fortement imprégnée des idées du Code de 1804 (1). Ensuite dans une loi du 29 octobre 1857 sur la transcription, loi qui est venue remédier au grave danger résultant, pour le crédit foncier, du caractère, jusqu'à cette époque occulte, des mutations de propriété (2). oe

Cette loi de 1857 est la copie et la reproduction de notre loi de 1855 sur la publicité des transferts; les mêmes actes y sont assujettis, les formes y sont identiques, il n'y a qu’une différence heureuse, à signaler : c’est que la transcription est requise pour la validité de l'acte, non seulement à l'égard des tiers, mais même entre des parties.

Au point de vue des hypothèques, la loi de 1836 a eu le mérite de consacrer, bien avant la Belgique, le principe de la publicité et de la spécialité de toutes les hypothèques, aussi bien conventionnelles que judiciaires ou légales; ces dernières sont assez nombreuses, car il y en a beaucoup qui remplacent nos priviléges immobiliers. Donc plus d’hypothèques générales; les intérêts des incapables sont cependant sauvegardés ; comme en Belgique ou en Italie, un certain nombre de personnes sont chargées de requérir inscription des hypothèques légales, et ce, à peine de diverses sanctions qui peuvent aller jusqu’à l’'emprisonnement.

() ÂTHOINE DE SAINT-JOsEPH : Concordance des lois hypothécaires et étrangères, 2° partie. p. 91. $ (2) Revue de droit francais et étranger, IX, p. 283.

L'inscription se réalise au moyen de deux bordereaux et, la péremption n'étant pas admise, il n’y a pas lieu à renouvellement décennal (1). Une inscription conservatoire ou prénotation vient metire à couvert les droits qui ne réunissent pas les conditions exigées par la loi pour l’inscription : ceci est le seul emprunt fait par Maürer à la législation allemande. Enfin, les registres fonciers sont, comme en Italie, complètement à la disposition du public qui peut ainsi très économiquement en prendre connaissance.