CHAPITRE II

Pays de livres fonciers.

SECTION I

Législations de l’Empire Allemand.

L'Empire d'Allemagne est régi, au point de vue de la publicité des droits réels immobiliers, depuis le 1 janvier 1900, par le Code civil du 18 août et par deux lois du 24 mars 1896 relatives l’une aux livres fonciers et l’autre à la procédure de vente et d'administration forcée.

Quatre principes généraux forment la base de la législation actuelle, ce sont : ceux de publicité absolue, de spécialité par la personnification de l’immeuble, de force probante des registres publics et de légalité, mais il s’en faut de beaucoup qu'ils aient trouvé d'emblée cette expression doctrinale, et ce n'est que peu à peu que ce système a été érigé. C’est pourquoi, avant d'étudier la législation présente, il importe de voir rapidement quelles ont été ses origines.

Aux époques primitives du droit germanique, la terre, souvenir de l’époque où elle constituait le patrimoine collectif et inaliénable de la communauté villageoise, ne pouvait se transmettre qu’en public devant l’assemblée du peuple. Plus tard, il suffit

d'une déclaration solennelle de l’aliénation, suivie d'une investiture émanée de l'autorité, d’abord le thing, puis les Scabini ou Schofjen, et, enfin, les justices seigneuriales. Nous avons décrit, à propos du droit franc, les formalités qui composaient la procédure et nous n’y reviendrons pas ; nous rappellerons simplement que cette publicité des transferts était étrangère à toute notion de crédit.

La procédure était d’abord purement orale, mais vers le xu° siècle s’introduisit l'usage de mentionner les actes sur des livres : les Gerichtsbücher, qui furent ainsi les premiers livres fonciers.

Cette mention, exigée d’abord pour la preuve, devient bientôt indispensable pour la validité même du transfert. Dès le x sièle, en Moravie et en Bohême, se fait jour le principe de l'acquisition par la seule inscription, principe qui se répand bientôt dans le reste de l’Allemagne. Tous les actes juridiques ayant trait à des immeubles devaient être inscrits dans un ordre chronologique, les uns à la suite des autres, sur les livres terriers dont les énonciations, subordonnées à une vérification préalable du droit des parties, faisaient foi en justice. Nous trouvons donc dans ces Landiafeln ou tabulæ terræ, les principes essentiels du droit moderne de l'empire allemand que nous énoncions en tête de ce chapitre : publicité absolue, force probante, légalité.

Au xv° siècle, par suite de la renaissance du droit romain qui avait pénétré dans la pratique des-tribunaux comme dans l’enseignement de l’Université, toute cette organisation fut sur le point de disparaître. La transmission de la propriété foncière se réalisa alors par simple tradition réelle ou fictive, indépendamment de toute inscription et investiture, et pour l’hypothèque il ne fut même plus besoin

d’une tradition, le droit réel se constituant comme à Rome, par le simple effet du consentement.

Cependant, plusieurs territoires et certaines villes, comme celles de la Hanse, restèrent obstinément fidèles aux coutumes antiques et continuèrent à exiger l'investiture judiciaire, mais en ajoutant l'inscription sur des registres publics, comme condition essentielle pour les transferts de propriété ou les constitutions de droits réels immobiliers.

Partant de ces villes, l'opposition aux doctrines romaines s’étendit peu à peu; dès le xvn° siècle, le droit romain, après un triomphe passager dans presque toute l'Allemagne, dut céder à la réaction, et l'antique règle de la publicité des mutations revint partout sous une forme plus savante et plus appropriée aux besoins de l’époque.

Ce fut la Prusse qui prit la direction du mouvement. Frédéric [°", dans deux édits de 1693 et de 1722 (1), ordonna l'inscription par les soins du magistrat de tous les immeubles préalablement numérotés sur un registre spécial, ainsi que la publicité de toutes les hypothèques. Ces édits, mal rédigés, défectueux dans leur système, ne reçurent jamais qu’une application restreinte et furent remplacés, sous le règne de Frédéric IT, par la fameuse ordonnance du 20 septembre 1783 qui a été longtemps considérée en Allemagne comme le modèle des codes hypothécaires. La loi de 1783 soumettait à la publicité, dans un délai, sous peine d'amende, tous actes ou faits emportant transfert ou modification de la propriété immobilière, c’est-à-dire les

(1) L’édit de 1722 n’est que la généralisation à tous les territoires de celui de 1693, qui ne s’appliquait qu'aux villes résidences de Berlin et de Cologne.

mutations entre vifs ou par décès, les actes de partage, les créances hypothécaires, les hypothèques légales, tacites, etc. Toutes ces inscriptions se faisaient sur un nouveau modèle de livre foncier tenu dans chaque province par les tribunaux et disposé de manière à présenter pour tout bien fonds, un tableau synoptique exact de la situation aussi bien de fait que juridique. Chaque feuillet dence registre portait comme titre : le nom, la situation et la désignation d’un immeuble. Trois rubriques divisaient la page. Dans la première, on Jisait le nom des propriétaires successifs, l’origine de propriété et la valeur du domaine; dans la seconde, les charges réelles, restrictions et limitations du droit de propriété; enfin, la troisième contenait les créances hypothécaires et leurs cessions. Une colonne était réservée aux radiations.

Aucun droit réel ne pouvait être consenti sur un immeuble avant qu'il n'ait été immatriculé (art. 56).

L’ordonnance de 1783 consacrait, non seulement ‘le principe de la publicité absolue et de la spécialité, mais encore exigeait que les actes admis à l’inscription fussent authentiques et que, préalablement à la formalité, on les soumit au contrôle sévère des tribunaux (1); c'était là l'application du principe de la légalité.

Seulement ce code hypothécaire ne donnait pas force probante aux énonciations des livres fonciers ; l'inscription n'avait point pour effet de purger limmeuble des droits que les tiers pouvaient y préten-

(1) Les tribunaux, bien que ne répondant pas de l’authenticité et de la validité des actes à eux présentés, devaient cependant examiner si les formalités exigées par la loi civile avaient été remplies, si l’aliénateur avait le droit de disposer et si l'acquéreur était capable d'acquérir,

dre ; elle était impuissante à affranchir le titre d’acquisition des causes de nullité et de révocation dont le droit des anciens propriétaires était entaché. Le Code civil général prussien de 1794 remédia dans une certaine mesure à ce régime de publicité qui n'offrait aux acquéreurs de la propriété foncière qu'une sécurité relative, en décidant dans son art. 140 que « toute constitution d’hypothèque contre le possesseur inscrit serait valable et devrait être maintenue quoique plus tard il serait établi que ce possesseur n’était pas le véritable propriétaire ». Ce n’était là qu'une demi-mesure de protection, car les bienfaits du principe de la force probante ne s’étendaient pas aux tiers acquéreurs qui cependant y ont aussi droit que les prêteurs sur hypothèque. Au cas d’expropriation forcée seulement, le bien vendu passait absolument libre et à l'abri de toute éviction, entre les mains de l’adjudicataire (art. 93 et 100).

Ce manque de sécurité ainsi que la difficulté et la lenteur de l’organisation des livres fonciers furent les raisons pour lesquelles beaucoup de propriétaires s’abstinrent de faire publier leur titre.

Mais l'impulsion avait été donnée et au cours du siècle, le principe de la force probante des livres fonciers triompha définitivement. Plusieurs lois hypothécaires, à qui l’ordonnance de 1783 avait servi de modèle, réalisèrent à ce point de vue, allonsnous voir, un grand progrès sur la législation prussienne.

A, — Bavière.

Les principes généraux de l'ordonnance de 1783 se trouvent consacrés dans une loi du 1° juin 1822. Tout immeuble susceptible d’être grevé d’un droit réel ou d’une charge quelconque, doit être inscrit

au nom de son propriétaire sur le livre foncier. Ces droits réels et ces charges, les hypothèques légales comme les hypothèques conventionnelles, tout cela est soumis au double principe de la publicité et de la spécialité (art. 93) (1).

La tenue des registres est confiée aux tribunaux de district qui, avant de procéder à l'inscription, examinent la demande, vérifient la capacité des parties, etc... La publicité acquiert ainsi un caractère judiciaire qui permet à la loi de l’assimiler à la chose jugée, étant faite « sous la foi publique ». La conséquence forcée de cet examen judiciaire de la demande d'inscription est l'autorité absolue des énonciations des livres fonciers. Cette conséquence, que nous ne rencontrions pas tout à l'heure en Prusse, se trouve formellement exprimée dans l'art. 5 de la loi du 1° juin 1822, que nous citons en entier. « [l résulte de la publicité des registres, que tout ce qu'on a fait sur la foi des inscriptions et sans fraude, doit produire en droit et hypothécairement tous les effets conformes à ces inscriptions. Personne ne peut se prévaloir de l'ignorance de ce qui est contenu sur les registres. Celui qui est lésé n’a qu'un droit personnel de demande en dommagesintérêts contre qui de droit ».

La publicité n’a pas l’avantage, comme en Prusse, d’être concentrée en un livre unique: le livre foncier, car la loi de 1822 ordonne la tenue de deux registres distincts, l’un pour les mutations de propriété, l’autre pour les hypothèques. Il faut la réunion de leurs énonciations pour avoir la situation exacte d’un immeuble au point de vue juridique.

(1) Le système des prénotations est aussi admis en Bavière comme dans tout le reste de l'Allemagne et a la même portée. Nous donnerons un peu plus loin des explications à ce sujet.

B. — Saxe.

La loi saxonne du 6 novembre 1843, mise en vigueur par un décret du 15 février 1844, consacre très fermement les principes du système germanique. La publicité des transferts de propriété et des constitutions de droits réels est indispensable, non seulement à l'égard des tiers, mais comme condition de la transmission ou du contract entre les parties (art. 2 et 3). Une amende est même infligée à tout acquéreur qui ne s’est pas fait inscrire sur un livre foncier dans un délai déterminé (art. 174 et 176).

L’hypothèque, quelle qu’elle soit, est de plus spécialisée quant au gage et quant à la créance garantie (art. 47, 48); son inscription est accompagnée de la délivrance d’un extrait certifié du feuillet de limmeuble, appelé lettre hypothécaire, accessoire inséparable de la créance et qui ne peut se transférer qu'avec elle. Enfin, nous trouvons rigoureusement appliqué, d’une part le principe de la force probante des registres publics avec le système des prénotations, que nous allons bientôt étudier (loi prussienne de 1872), comme tempérament et d’autre part celui de la légalité grâce au contrôle absolu des tribunaux hypothécaires. L'organisation matérielle de la publicité est assurée par un registre unique à peu près semblable à celui que nous avons décrit en étudiant la loi de 1783.