C. — Wurtemberg

La loi du 15 avril 1825 offre une analogie frappante avec la loi bavaroïise de 1822. Tous les droits réels et toutes les charges sont soumis à la publicité et à la spécialité absolue; il y a également dualité de registres. La particularité de cette législation réside

dans ce fait que la tenue des registres est confiée non plus à l’autorité judiciaire, mais aux conseils municipaux qui sont chargés d'examiner les demandes d'inscription, d'apprécier la valeur des titres à eux soumis et enfin d'autoriser la mention du droit nouveau sur le registre afférent. Ce sont eux en un mot qui, par leur contrôle, consacrent le principe de la légalité.

Aur termes des art. 57 et 65, les énonciations des registres ont force probante et les tiers peuvent contracter en toute sécurité, en s’en remettant à eux (E),

Les résultats de cette organisation hypothécaire toute spéciale ont été, paraît-il, des plus satisfaisants; bien qu’il nous semble difficile de trouver dans des assemblées issues des hasards électoraux des hommes ayant les capacités nécessaires que réclame l'étude, si délicate en droit, de la matière des transferts immobiliers et de la gestion hypothécaire.

D. — Villes libres.

Les livres fonciers de la Hanse : Hambourg, Brême et Lubeck, comptent parmi les plus anciens de l'Allemagne, c'est dans ces villes, avons-nous dit plus haut, que s'étaient conservées lors de la réaction du droit romain, les notions de la publicité immobilière. Ces villes ont adopté des systèmes reproduisant les trois grands principes du système germanique : publicité sans réserve, force probante, légalité. Mais la ville de Brême présente une orga-

(1) Le véritable propriétaire ne peut être évincé lorsque son nom n'a été retranché des livres fonciers que par suite d’une confusion

ou d’une erreur; mais ceci, toutefois, sans jamais pouvoir nuire aux tiers de bonne foi.

nisation de la publicité si particulière, que nous ne pouvons la passer sous silence (1).

À Brême, la propriété des immeubles ne se transfère, même entre les parties, qu'au moyen d’une investiture solennelle émanée de la commission foncière (Erbe und Handfesten Amt), commission composée de magistrats nommés à cette fonction par la Cour d'appel.

Toutes les ventes, même amiables, sont entourées de formalités de purge (insertions dans les journaux, oppositions, etc) fort semblables aux formalités de l’appropriance de Bretagne, et qui, se produisant pour toutes les mutations, entraînent un renouvellement absolu dans l’état juridique du fonds.

L'investiture est portée sur un registre dont chaque feuillet est affecté à l'immeuble. Le feuillet qui se renouvelle à chaque mutation contient avec la description du fond, le nombre et le montant des Handfesten. Les Handfesten sont des titres hypothécaires ou sortes de lettres de gage, que la commission foncière, après publicité dans les journaux, permet au propriétaire de tirer sur lui-même et qui représentent une portion de l’immeuble dont la jouissance reste en entier dans ses mains. Après délivrance, aucune contestation sur leur validité n’est admise. Chacune d'elles, extraite du registre des biens fonds, qui fait souche, contient le nom du propriétaire, la désignation de l'immeuble, le montant du chiffre pour lequel elle est délivrée et un numéro d'ordre qui résulte de la valeur des Handfesten créés antérieurement sur le même fonds. Ce

(1) V. pour tous les détails, CHALLAMEL : Etude sur le régime foncier de la ville de Brême. Bulletin de la Société de législation comparée, 1878. — BESSON, op. cit., p. 285.

numéro est un élément très actif pour la circulation de la Handfeste, car jamais le créancier qui en est investi ne peut obtenir un rang supérieur à celui indiqué, même si le propriétaire n'engage pas celles qui sont, par leur date, antérieures à la sienne.

Le débiteur peut donc mesurer son crédit suivant ses besoins et garder, pour les moments difficiles, les Handfesten premières en rang (1).

Le système de la ville de Brême, outre qu’il implique une procédure longue et compliquée constituant une gêne intolérable pour les transactions immobilières, serait d’un emploi difficile dans un pays un peu étendu où les tiers ne pourraient pas se rendre compte par eux-mêmes de la valeur de l’immeuble qu’on leur offre en gage, attendu surtout que le nombre des Handfesten qu'un propriétaire peut se faire délivrer n’est pas limité et que l’on ne sait jamais combien il en circule effectivement.

E. — Système prussien 4872.

Le système prussien a été réformé et réorganisé par les quatre lois du 5 mai 1872. Les deux premières seules nous intéressent. L'une intitulée « loi sur l'acquisition de la propriété foncière » poseles principes du système, l’autre appelée « loi sur les livres fonciers » a pour objet sa réglementation pratique. Nous allons les étudier avec quelques détails parce qu'elles forment une synthèse de ce qu’on a coutume d'appeler le système germanique et qu’elles sont le fondement même du Code civil allemand de 1900.

(1) L’hypothèque, au sens où nous l’entendons ordinairement, se manifestera d’une façon publique lorsque l’immeuble sur laquelle a été créé la Handfeste, fera l’objet d’une vente. Le porteur devra alors pourvoir, dans un délai de rigueur, à l'inscription de son titre sur le registre des oppositions.

La base de tout le système est l’universelle application de la publicité qui s'étend à tous les modes d'acquisition entre vifs ou par décès et à tous les droits qui peuvent affecter les immeubles, sauf quelques exceptions spécialement indiquées (1).

En France, la transmission s’accomplit, entre l’ancien et le nouveau possesseur, par le seul effet de l'échange des volontés; en Prusse, au contraire, la convention n’a aucun effet translatif et l’antique distinction du contrat et de l’acte de transfert subsiste. «En cas d’aliénation volontaire, dit l’art. 1* de la première loi, la propriété d’un immeuble n’est acquise que par une inscription au livre foncier faite à la suite d’un acte d’investiture ».

Le législateur de 1872 a considéré l'investiture comme la meilleure sanction de la publicité et la base la plus solide du système des livres fonciers ; quoique rajeunies, les formalités de linvestiture rappellent les solennités du moyen-âge que nous avons décrites dans notre partie historique. Les contractants comparaissent en personne devant le juge-conservateur (autrefois le seigneur-foncier) et déclarent de vive voix leur intention d’aliéner et d'acquérir ; les symboles seulement ont disparu. Le juge consacre alors le consentement des parties en procédant à l'inscription de l’acheteur comme propriétaire. L’investiture et l'inscription considérées comme conditions indispensables de la validité des mutations, non seulement à l'égard des tiers, mais entre les parties, assurent d’une façon efficace la publicité des transferts. Mais cette efficacité ne pou-

(1) Ces exceptions sont les suivantes : Droits de retrait établis par la loi, servitudes ou services fonciers, baux à ferme ou à loyer (Are loi, art. 12).

vait s'appliquer aux transmissions qui s’opèrent en vertu de la loi sans aucune intervention de la volonté des parties, comme les successions, expropriations pour cause d'utilité publique, etc. Aussi, pour contraindre l'héritier, par exemple, à publier son titre, la loi de 1872 lui refuse la faculté d’aliéner ou d’hypothéquer l'immeuble héréditaire, tant qu'il ne s’est pas fait lui-même inscrire au livre foncier. (Loi 1", art. 5).

La publicité résultant de l'inscription n’est pas seulement nécessaire pour les transferts et les charges réelles, mais encore s'applique à tous les faits juridiques diminuant ou résolvant le droit du propriétaire, tels que la révocation des donations, la clause de réméré, les actions en nullité ou résolution, etc. et aucune de ces causes d’éviction ne peut réfléchir contre les ayants-cause du propriétaire qu'à la condition d’avoir été rendue publique.

Quels sont les effets de cette publicité? Nous trouvons un premier effet qui est commun à toutes les législations : la mention sur les registres règle l'ordre de préférence entre plusieurs ayants-cause tenant leur droit du même auteur; ainsi entre deux acheteurs d’un même immeuble la préférence appartiendra toujours à celui qui aura rempli le premier les conditions de publicité (1).

En second lieu, tout droit acquis et reposant sur l'autorité des registres est à l’abri de tout droit non inscrit, c’est la force probante reconnue aux livres fonciers. La prescription acquisitive elle-même est

(1) La connaissance qu’aurait l'acquéreur d’un titre antérieur obligeant l’aliénateur à transférer la chose à un tiers, ne ferait point obstacle à l’acquisition. (L. 1re, art. 4.)

rejetée et ne peut s'accomplir vis-à-vis des droits inscrits (1).

Mais le législateur de 1872 n’a pas pourtant donné à ce principe un caractère absolu, il n’a pas voulu enlever aux parties, quand les tiers ne sont pas en cause, le droit de discuter la validité de l’inscription, c'est pourquoi il permet que les inscriptions de propriété soient annulées conformément aux règles du droit civil, sous réserve des droits acquis aux tiers. Voici un exemple qui fixera mieux notre pensée. Un individu acquiert du chef d’un mineur ou de tout être incapable, ignorant sa qualité par suite d'un vice du titre en exécution duquel l'investiture a eu lieu; il ne pourra opposer le bénéfice de la force probante et sera soumis à l’action en nullité de l'inscription. Mais si cet acquéreur vend à un tiers, ce dernier est couvert par la force probante, car il n'avait à s'assurer que de la capacité de son auteur immédiat qui, nous le supposons, est inattaquable. Une double condition est exigée cependant pour que les tiers puissent se retrancher derrière l'autorité des registres publics; il faut qu’ils aient contracté de bonne foi, c’est-à-dire n’aient pas connu la cause d'annulation et que leurs droits sur l’immeuble aient été acquis à titre onéreux (L. 1°, art. 9); le donataire de bonne ou de mauvaise foi ne sera donc jamais à l'abri de tout danger.

Mais si le principe de force probante, dans la mesure où il est admis, confère aux tiers acquéreurs et créanciers une sécurité complète, il n'est pas moins vrai qu'il lèse, dans certains cas, des droits

(1) Elle reste cependant possible contre les droits qui s’acquièrent sans le secours de la publicité, ainsi par exemple, contre celui de l'héritier qui ne s’est pas fait inscrire.

vraiment intéressants. Ainsi celui qui exerce une demande en revendication doit respecter tous les droits concédés à titre onéreux aux tiers de bonne foi; il n’aura qu’une action personnelle, ordinairement insuffisante, comme recours contre le propriétaire apparent. C'est .là une conséquence extrême, mais inévitable et dont les inconvénients sont heureusement atténués par la théorie des prénotations, dont nous avons déjà précédemment prononcé plusieurs fois le nom et qui va faire maintenant l’objet de nos explications.

La prénotation ou avertissement est une mesure conservatoire accordée à quiconque revendique un immeuble ou la constitution ou l'annulation d’un droit réel sur cet immeuble ; elle garantit celui qui la requiert contre les aliénations ou concessions de droits réels, qui pourraient être consenties par le propriétaire du bien fonds entre le jour de la demande et celui où il y est fait droit. Prenons un exemple. Un vendeur poursuit pour une cause quelconque la radiation de l'inscription prise par l’acheteur ; d’après les principes, tous les droits acquis par les tiers de bonne foi doivent subsister ; le demandeur, grâce à une prénotation insérée, avec la permission du juge, sur le livre foncier, limite ce danger et quand la radiation est ordonnée, si tous les droits concédés aux tiers antérieurement à la prénotation subsistent, ceux acquis postérieurement deviennent caducs par le seul effet de la radiation. Au cas où le demandeur succomberait dans son action, tous les droits et toutes les charges sont naturellement consolidés et la prénotation, elle, à son tour, est radiée (1).

(1) On pourrait trouver également un exemple de prénotation

Pope

Le système des prénotations, dont nous retrouvons l'idée dans notre art. 958 du Code civil relatif aux révocations de donations pour cause d’ingratitude, constitue donc un excellent procédé pour concilier, dans la mesure du possible du moins, des intérêts contraires mis en présence : celui du nouveau possesseur et celui des anciens propriétaires. Il n’a pas, comme on pourrait le croire, l'inconvénient d'être parfois illégitime et chicanier, et d’encombrer les registres fonciers, car, ainsi que nous le disions plus haut, ces demandes ne peuvent être insérées que sur la permission du juge ou avec le consentement du propriétaire inscrit.

Nous trouvons enfin dans la loi de 1872 l’application d’un dernier principe qui est regardé par les jurisconsultes allemands, avons-nous dit, en étudiant la législation de la Bavière, comme la source toute naturelle de celui de la force probante reconnue aux livres fonciers ; c’est le principe de la légalité : « La légalité, d’après M. Bufnoir, c’est le contrôle préalable, c'est la vérification antérieure des droits des parties, ce sont les précautions prises pour ne pas établir ou établir le moins possible une contradiction entre l'inscription et le droit véritable des parties » (1). Le conservateur en Prusse n’a pas, comme dans le droit français, un rôle purement passif, ce n’est pas un fonctionnaire, c'est un magistrat qui vérifie si la demande d'inscription est justifiée en droit ou en fait, sa décision a l’autorité de la chose jugée.

D’après l'ordonnance de 1783, le juge conserva-

dans l’hypothèse inverse où l’aliénateur refuse de procéder aux formalités de l'investiture nécessaire pour la perfection du transfert. (1) Procès-verbaux de la Commission du Cadastre. Fasc. I, p. 198,

teur devait « examiner si les conditions requises pour la perfection des contrats ont été observées, si les actes ont été rédigés avec clarté et rectitude, s'ils sont revêtus des formes extérieures exigées pour les actes qu'ils concernent » (1).

Dans la loi de 1872, le principe de la légalité a bien perdu de son énergie primitive. Dans toute demande d'inscription, le juge conservateur doit vérifier la validité de la déclaration d’investiture, voir s’il s’agit d'une aliénation à titre onéreux, s'assurer que l’aliénateur est inscrit comme propriétaire au livre foncier, que l'immeuble est dans le commerce, que les contractants sont capables d’aliéner ou d'acquérir, et que les parties consentent réellement à l’acte en question. S'il s’agit d’un immeuble transmis par succession, et par conséquent qui ne donne pas lieu à dessaisine, le conservateur ne pourra inscrire que sur le vu de pièces probantes, certificats de propriété, attestations de l’autorité judiciaire.

Mais le juge conservateur n’a plus à s'inquiéter des vices du titre qui sert de fondement au transfert. Ainsi, par un phénomène curieux, c’est au moment où le principe de force probante est admis et triomphe complètement que le système de la légalité, auquel il doit sa naissance, commence à décliner, il ne disparaît pas presque entièrement, comme le prétend M. Bufnoir, car il est facile par l’'énumération que nous avons faite des fonctions du Grundbuchrichter, de se rendre compte qu'il y a encore loin de ce magistrat à notre conservateur des hypothèques.

Nous n'avons parlé jusqu'ici que des transferts de propriété, si nous passons à la matière des hypothè-

(1) Loi 2°, art. 13.

ques, nous trouvons encore l'application des quatre principes ci-dessus énoncés.

L'hypothèque ne prend naissance que par l’inscription au registre foncier qui est opérée, soit sur la demande du propriétaire concédant, soit sur la demande du concessionnaire, au vu, ou d’un acte contenant le consentement du concédant, ou d’un jugement définitif (1).

La spécialité, corollaire indispensable de la publicité, est exigée ; la demande d'inscription doit donc contenir, dit l’art. 23 (1"° loi), « la désignation de l'immeuble et l’estimation du montant de la créance en monnaie légale » (2).

Est-il besoin d'ajouter que les hypothèques tacites, occultes ou générales sont exclues et que le rang des hypothèques conventionnelles est réglé d’après l'ordre des inscriptions? Quant aux privilèges, dans le sens où nous entendons le mot, si nous n’en par- Jons pas, c’est pour la bonne raison que le législateur allemand n’en admet aucun. La loi de 1872 rejette jusqu'au privilège qui résulte chez nous de la vente d’un immeuble à défaut de paiement comptant, et n’admet à la place qu'une hypothèque; l’art. 26 dit à ce sujet : « Si le vendeur d’un immeuble en faisant l'investiture à l'acheteur, déclare s’en réserver la propriété jusqu'au paiement du prix,

(1) En ce qui concerne les droits réels immobiliers autres que les hypothèques et dettes foncières, le simple titre crée le droit entre les parties et l'inscription n’est nécessaire seulement que pour le rendre opposable aux tiers (art. 12, 1re loi). C’est là le système français, qui distingue la transmission entre les parties et le transfert à l'égard des tiers. & Il est piquant, dit M. Ferron, de voir cette théorie si vivement critiquée en Allemagne comme contraire à la logique, adoptée sur un point spécial par le législateur prussien ». FERRON, op. cit., p. 281 et la note.

(2) Pour les créances indéterminées, l'inscription est prise pour la plus forte somme que l’immeuble peut garantir (art. 24, 1'e loi).

cette réserve ne pourra être inscrite qu’à titre d’hypothèque sur l'immeuble pour le paiement du prix (1).

Le principe de la force probante est également appliqué au cas où l’hypothèque est grevée d'un autre droit réel ou quand elle est cédée. Enfin, l'hypothèque échappe à l'inconvénient du renouvellement obligatoire que nous rencontrons dans tant de législations; elle continue à produire son effet, même après paiement et extinction de la dette; elle ne s'éteint que par la radiation matérielle de l’inscription.

Nous venons de décrire les principes qui régissent les lois prussiennes de 1872, voyons maintenant l’organisation pratique de ce système. ‘C’est à l'ordonnance de 1783 que le législateur a emprunté la plupart des règles relatives aux formes de la publicité et à la tenue des livres fonciers.

« Le système prussien, a dit M. Besson, repose sur l’idée d’individualiser les immeubles, par l’inscription de chaque bien fonds sur une feuille spéciale faisant connaître objectivement, d’abord la nature et l’état physique de la propriété, et, en second lieu les droits et les charges qui y sont attachés » (2). Pour arriver à un tel but, il faut forcément s'appuyer sur le cadastre, auquel on emprunte toutes les indications qui seront reproduites sur le livre foncier. (2° loi, art. 4).

Deux systèmes sont adoptés pour sa tenue : le premier, qui fonctionnait déjà sous l’empire du code hypothécaire de Frédéric IT, est celui du livre fon-

() M. Besson, op. cit., p. 269, montre les dangers qui résultent pour le vendeur d’un tel système par suite du refus de l'acquéreur, ce dernier ayant seul qualité pour requérir l'inscription.

(2) BESSON, op. cit., p. 259.

cier à feuilles réelles (Realfolien). Nous l'avons en partie décrit précédemment. Une feuille spéciale, ou pour mieux dire, un compte est ouvert à chaque Grundstuck, c’est-à-dire à chaque domaine ou ensemble de biens réunis sous un même nom ou une même exploitation. Il y a dans chaque feuille d’abord un titre contenant dans une colonne le nom du domaine, sa désignation au cadastre, son revenu imposable ou sa valeur locative, et dans une autre, s’il y a lieu, la parcelle distraite; puis trois sections. La première fait connaître le propriétaire de l’immeuble, toute son origine de propriété, la date de l'investiture et de l'inscription et le prix d’acquisition ou son estimation officielle, mais sur sa demande seulement. La seconde a pour objet : les prénotations, les charges perpétuelles autres que lhypothèque, les restrictions à la propriété, au droit de disposer et les incapacités personnelles (minorité, interdiction). La troisième section concerne les droits réels remboursables : hypothèques et dettes foncières (1).

Le système des feuillets réels n’a pu être appliqué partout. Le sol est très morcelé dans certaines parties de la Prusse où les domaines se divisent avec le temps en parcelles difficiles à distinguer les unes des autres, sans individualité propre et n'ayant entre elles que la communauté de propriétaire (2). C’est alors qu’on se sert du second système de livres fonciers, celui à feuilles personnelles (Personnalfolien).

(1) Chaque section renferme plusieurs colonnes destinées à marquer la naissance du droit, les changements qu'il peut subir et enfin sa radiation.

(2) M. MAGniIN, op. cil., p. 108, en note, donne un intéressant tableau de répartition des 1.559.712 propriétés privées que comptait la Prusse en 1891.

Chaque propriétaire a une feuille du registre qui lui est consacrée et l’on groupe autour de son nom les différents immeubles qu'il possède dans le ressort du tribunal, avec leur description d’après le cadastre; nous trouvons les trois sections renfermant tous les renseignements juridiques qui concernent ces immeubles.

Il ne faudrait pas croire cependant que ces livres fonciers à feuilles personnelles soient identiques aux répertoires individuels de nos conservateurs. Ils en diffèrent grandement, car ils possèdent des références cadastrales fort exactes qui permettront toujours aux tiers de retrouver l'immeuble sans se préoccuper du nom du possesseur. Aussi, a-t-on pu dire avec raison, que le feuillet personnel est la réunion de plusieurs feuillets réels et que si les recherches dans le second procédé de publicité sont un peu moins promptes que dans le premier, elles sont tout aussi sûres.

Il y a une conservation des livres fonciers dans chaque chef-lieu d'arrondissement judiciaire, conservation placée sous la direction du « Grundbuchrichter », magistrat pris parmi les juges du siège et soumis à l'autorité du tribunal. Il a le droit de contrôle et ses décisions ont la valeur d’un jugement en 1" instance. Le bureau se compose en outre d’un teneur de livres et d’un certain nombre de secrétaires, commis et employés.

Le Grundbuchrichter est responsable durant trois années envers les parties de toutes fautes par lui commises dans l’exercice de ses fonctions, mais subsidiairement seulement et au cas où la partie lésée ne pourrait se faire indemniser autrement (Loi 2°, art. 29). S'il est insolvable, la victime a alors un recours contre l'Etat,

Outre les livres fonciers proprement dits (Grundbücher), il y a dans chaque bureau un dépôt de titres ou pièces justificatives et un registre d'entrées, analogue à notre registre de dépôt, où sont mentionnés le jour, l'heure, la minute des demandes d’inscription. C’est là une mesure des plus importantes puisque la priorité, entre diverses inscriptions, dépend, non pas comme chez nous de la date de l'inscription, mais de celle de sa demande.

Moins large que le législateur français, le législateur prussien ne permet au Grundbuchrichter de communiquer les livres et actes fonciers qu’à ceux qu'il juge avoir un intérêt juridique à en prendre connaissance.

Enfin, on comprend qu'avec un tel système le livre foncier (Grundbuch}) et le cadastre (Flurbuch), établis pour les mêmes circonscriptions territoriales, doivent être constamment tenus dans un état d’exacte concordance.

Toute inscription de propriété au livre foncier est aussitôt notifiée à l'administration du cadastre qui envoie en retour chaque année au juge foncier un état des changements matériels subis par les immeubles de sa circonscription. De plus, le Grundbuchrichter communique à la direction du cadastre un état des mutations inscrites dans le courant de l'année précédente. Il y a ainsi contrôle réciproque.

Avant de terminer cette sommaire étude des lois de 1872 il nous reste à dire quelques mots de l’organisation du crédit foncier, et surtout d’une curieuse institution, dont nous avons prononcé plusieurs fois le nom, et que le législateur prussien fait constamment figurer à côté de l’hypothèque ; nous voulons parler de la dette foncière ou Grundschuld.

La dette foncière n’est pas comme l’hypothèque,

au sens où nous l’entendons ordinairement, l’accessoire d’une obligation personnelle, elle constitue une charge réelle indépendante de tout rapport d'obligation entre le propriétaire et le créancier et qui suit le fonds en quelque main qu’il passe. Cette institution est mise en œuvre au moyen de bons fonciers (Grundschuldbriefe) qui arrivent à mobiliser non pas le crédit du propriétaire, mais le sol qui lui appartient. Ce n’est pas là une invention de la législation prussienne; l’idée provient probablement des Handfesten de Brême et en tout cas a des précédents dans la théorie des cédules hypothécaires de notre loi de messidor an III. Un propriétaire foncier peut (1) donc faire inscrire sur le feuillet de son immeuble une ou plusieurs obligations foncières à son propre nom sans limitation de sommes (2), et, en représentation de ce droit réel, se faire délivrer des bons fonciers ou lettres de gage contenant tous les renseignements nécessaires pour la sécurité du porteur, c’est-à-dire : le nom du propriétaire de l'immeuble, sa valeur d’après les prix d'acquisition des dix dernières années ou des estimations officielles, le montant des hypothèques existantes, la somme pour laquelle ce bon foncier a été émis, enfin un numéro d'ordre qui servira à fixer le rang en cas d’expropriation.

Ces bons fonciers sont signés et scellés par le conservateur, ils se transmettent au porteur ou par endossement et sont munis de coupons d'intérêts payables au porteur.

Comme nous l'avons vu pour les Handfesten, le

(1) Il ne peut jamais renoncer à ce droit.

(2) A la différence des cédules de notre décret de messidor an II,

dont le montant ne pouvait dépasser les trois quarts de la valeur de la propriété.

propriétaire met en circulation les bons fonciers, préalablement numérotés, dans l’ordre qu'il juge bon et suivant les besoins de son crédit. Le porteur en touche les coupons, poursuit l’expropriation s’il n'est pas payé et, pour réaliser le montant du bon, n’a qu’à le céder.

Quand l'immeuble garantissant les bons fonciers est vendu, l'acquéreur ayant-cause du vendeur ne peut rembourser les obligations avant terme, il succède à toutes les obligations de son auteur tant personnelles que réelles, la procédure de purge étant inconnue en Allemagne sauf en matière de vente forcée. Néanmoins, si lors de l’échéance il ignore en quelles mains se trouvent les lettres de gage, il n’a qu'à consigner leur montant et procéder à des publications légales ; le conservateur fera alors la radiation des inscriptions.

Ainsi donc le bon foncier circule tout comme un effet de commerce; cette institution d’une haute importance doctrinale n’a guère pénétré cependant dans la pratique, puisque sur 18,000 hypothèques inscrites dans une année à Berlin, on ne compte que 200 dettes foncières environ (1).

Les propriétaires qui ont besoin de crédit se servent plus volontiers du bon hypothécaire (Pfandbrief), délivré également par le juge conservateur; il mobilise l’hypothèque, tout comme le bon foncier mobilise la dette foncière, mais son émission est facultative et transmissible par endossement; il ne peut être cédé que conjointement avec l'obligation personnelle dont l’hypothèque est l’accessoire (2).

(1) CHALLAMEL : De la cession des créances hypothécaires, p. 181. Voir également, p. 183, l’énumération des causes qui ont amené l'échec du système de la dette foncière.

(2) La loi exige même que le bon hypothécaire soit joint maté-

Telles sont les principales dispositions des lois prussiennes de 1872; de cette esquisse, on peut conclure que ce système présente des avantages considérables et une incontestable supériorité sur tous ceux que nous avons étudié précédemment et principalement sur le nôtre. La publicité y est organisée avec le plus grand soin; la garantie que donnent aux tiers acquéreurs ou prêteurs les registres fonciers consolidés par les principes de force probante et de légalité est aussi complète que possible, puisqu’elle les met à l'abri de toute action du chef de leur auteur et des propriétaires antérieurs. La sécurité la plus entière préside donc aux transactions pour le bien commun des différents intéressés.

Mais, pour atteindre ce but, le législateur n’a-t-il pas exagéré le formalisme ; ces solennités de l’investture, par exemple, renouvelées à chaque mutation, ne sont-elles pas excessives ? C’est là une critique qui lui est à juste titre généralement adressée. Il ne suffit pas de mobiliser le crédit par la création de bons fonciers et hypothécaires, il faut aussi permettre à la terre de circuler librement comme objet d'échange, et c’est ce que le législateur a oublié, en surchargeant les transactions immobilières de formalités lourdes et embarrassantes qui les paralysent plus qu’elles ne les consolident.

En somme, à part quelques défectuosités de détail sur lesquelles nous n'avons pas le loisir de nous appesantir, le système foncier prussien de 1872 mérite, dans son ensemble, la réputation dont il jouit parmi les jurisconsultes et les économistes.

riellement au titre d'obligation constatant la créance par un cachet de cire et un ruban.

F. — Code civil allemand,

Les lois de 1872, dont les avantages sont indéniables, devaient forcément servir de modèle aux rédacteurs du Code civil allemand ; ils y ont en effet puisé la plupart des dispositions contenues dans leur œuvre.

Il est inutile de faire l'historique des vicissitudes et des modifications qu'a subies le projet avant de devenir la loi du 18 août 1896; sur le point spécial qui nous intéresse, cette dernière a été complétée par deux lois promulguées le 24 mars 1897, l’une sur l’organisation des livres fonciers et qui est inspirée de la seconde loi de 1872, l’autre sur la procédure d’expropriation forcée.

Toutes ces lois sont entrées en vigueur le 1° janvier 1900.

Pour éviter les redites et les longueurs, nous n’étudierons pas en les énumérant les principaux articles relatifs à la transmission du droit de propriété et à la constitution des droits réels. Nous dresserons simplement une sorte de tableau des différents principes et des règles générales qui se trouvent dans le Code civil allemand ; ce sera en quelque sorte un résumé du chapitre précédent. Bien entendu, nous n’oublierons pas de mentionner les plus importantes des quelques modifications que le Code a apportées aux lois de 1872.

1° Principe de la publicité. — En France, un trop grand nombre d’acquéreurs, confiants dans la probité d’un aliénateur qu'ils connaissent, négligent souvent de recourir à la transcription de leur titre; si à leur tour ils vendent et que leur honorabilité inspire une confiance semblable à leur acquéreur, on aura de la sorte une succession de ventes non trans-

crites et comme conséquence un mauvais régime foncier. L'Allemagne a fait tous ses efforts pour éviter ce grave danger en décidant que l'inscription sur les registres opérerait le transfert inter partes. La vente allemande n’est donc plus que créatrice d'obligations et parmi celles-ci figure précisément celle de se prêter aux divers actes préparatoires de l'inscription.

Cette inscription sur les registres dans le Code civil est nécessaire, non seulement pour la transmission de la propriété, mais encore pour la constitution des droits réels (art. 837); elle seule est constitutive, translative ou extinctive des hypothéques et de tous les autres droits réels.

2 Principe de la légalité. — Il ne suffit pas de veiller à ce que l'inscription soit prise toutes les fois qu'elle doit l'être, il faut surtout éviter qu’elle ne le soit dans les cas où elle ne doit pas l'être, c'est pourquoi on ne confie même pas à un fonctionnaire ordinaire le soin de décider si l'inscription peut et doit être prise, c’est à un individu de l’ordre judiciaire, à un magistrat qu'est réservée la mission de contrôler les réquisitions d'inscription avec pouvoir de les rejeter ou de les admettre. On peut cependant toujours faire appel de sa décision. Son examen porte d’abord sur le titre de l’aliénation, puis sur la capacité des parties, l'absence de vices dans le consentement, etc. Une fois le titre examiné, on procède valablement à l'inscription.

3 Le troisième principe consiste à fonder l’inscription sur le registre au moyen d’un titre simple et certain, aussi l’acte doit-il être authenthique, mais celà ne suffit pas. Le Code allemand pose cet autre principe, que, pour transférer la propriété d’un immeuble ou

le grever, il faut l'accord des parties limité à cette

translation et l'inscription de ce consentement. La première de ces formalités constitue l’Ausflassung. Comme elle est faite en thèse au bureau foncier, elle rappelle l’ancienne investiture ; celle-ci constitue un véritable contrat réel, c’est-à-dire un contrat dont la cause est détachée, l'acquéreur sera inscrit en vertu d'une déclaration pure et simple du vendeur, qu’il transfère ses droits. Nous avons vu que de vives critiques avaient été adressées contre le formalisme excessif de la loi de 1872 qui exigeait absolument la comparution des parties au bureau foncier, le code y a fait droit en permettant de donner d'avance, et par acte authentique, ce consentement à translation.

4 Principe de la force probante. — Si l'inscription sur les livres fonciers, avant d’être faite, est soumise à un examen minutieux et long d’un juge, préparé par ses études et surtout par sa mission à discerner les imperfections d’un contrat, d’un homme très compétent, à raison même de la grande expérience acquise, si, en un mot, un contrôle précis et sûr est exercé, on est forcément autorisé à donner une force irréfragable aux mentions des livres fonciers.

Ce principe est nettement indiqué dans l’art. 891, ainsi conçu: « Si un droit est inscrit au profit de quelqu'un sur le livre foncier, on présume que ce droit lui appartient ; lorsqu'un droit inscrit au registre foncier est rayé, on présume que ce droit n'existe pas ».

Comme dans la loi de 1872 nous trouvons une restriction au principe : l'inscription peut exister à tort, mais c’est alors par action qu’il faut réclamer la radiation, laquelle n’aura d’ailleurs pas d'effet contre les tiers ayant acquis sur la foi de cette ins-

cription des droits dans l'intervalle. L'article suivant

cependant excepte le cas où l'acquéreur serait de mauvaise foi : «si quelqu'un, dit l’art. 892, a acquis par acte juridique un droit sur un fonds, ou un droit sur pareil droit, le contenu du registre foncier est censé exact à son profit, à moins qu'une contestation de l'exactitude n'ait été inscrite ou que l’inexactitude ne soit connue de l’acquéreur ». Il est à remarquer que la loi est muette sur l’autre condition prévue par l’art. 9 de la loi 1° de 1872, à savoir que l’acquisition ait lieu à titre onéreux. 5° Le danger que la théorie de la foi due aux registres peut faire courir au véritable propriétaire est atténué au moyen du système des prénotations (art. 883). L'examen du titre, avant l'inscription, emporte un certain délai; pendant ce temps, d’autres droits peuvent s'établir, il faut se garantir contre ces dangers, d’où inscription provisoire. Ce système peut être étendu à d’autres cas ; ainsi dans un procès, pour faire reconnaître son droit, il faut subir de longs délais ; on se garantira contre la prise d'inscription, de la part d’autres personnes, de droits qui pourraient gêner, par une prénotation; c’est alors dans ce cas, une mesure conservatoire.

6° Abolition de l’usucapion en matière immobilière. Le nom de celui qui possède l’immeuble devient tout à fait indifférent ; celui qui est inscrit sur le registre reste propriétaire ou créancier hypothécaire, tant qu'il n’est pas radié. Ce résultat est très heureux, car il coupe court à tous les procès auxquels donnent lieu la prescription, l'interruption de la prescription, etc. Il y a cependant une exception à ce principe général, elle résulte de l’art. 900: « Celui qui est inscrit au registre foncier comme propriétaire d'un fonds sans avoir obtenu la propriété, l’acquiert lorsque l'inscription a existé pendant 30 ans et que

durant ce temps il a possédé le fonds comme propriétaire.

« Ce délai de trente ans est compté de la même manière que le délai pour la prescription d’une chose mobilière. Le cours du délai est suspendu aussi longtemps que dure l'inscription au registre foncier d’une contestation de l'exactitude de l'inscription ». Il en est de même pour tout autre droit réel inscrit ou possédé de la même façon. — C’est ce que l’on appelle la prescription tabulaire (1).

Après s'être occupé de la transmission de la propriété ou de ses démembrements, le Code consacre sa section VIII aux hypothèques. Il abolit toute hypothèque occulte ayant une date rétroactive ou antérieure à son inscription ; il supprime également, en principe, les privilèges et hypothèques légales, même sans inscription rétroactive. — La richesse des formes de la dette hypothécaire est très grande; il y a un principe capital qu’il importe de rappeler : la créance et l’hypothèque naissent distinctes et même il peut n’y avoir qu'une hypothèque sans créance, une hypothèque en vertu de laquelle le débiteur ne doit personnellement rien, l’immeuble seul doit; si l'immeuble périt, la dette périt avec lui; en outre, elle s'éteint par le délaissement. Cette dette foncière est une sorte de dette réelle analogue aux servitudes; réalisée dans le bon foncier, elle est l’hypothèque dont la cause ou plutôt l’obligation personnelle, a été détachée ; c’est l’'hypothèque abstraite. Si le créancier a prêté au-delà de la valeur, tant pis pour lui, il ne peut faire de reproches qu'à l'immeuble son

(1) Les règles de l’ancienne usucapion restent en vigueur, quand il s’agit de deux propriétaires qui ne sont pas inscrits ou quand l’un d’eux, bien qu’inscrit, est décédé ou a disparu.

débiteur et à lui-même, mais non à celui qui a reçu les fonds, car ce dernier a uniquement limité son obligation à l'immeuble. Une seconde conséquence résultant du principe de séparation de la créance et de l'hypothèque, est la survivance de lhypothèque à la créance tant qu'elle figure sur le registre. Dans certains cas donc où, d’après les principes sur les obligations, la créance garantie par l’hypothèque s'éteint, l'hypothèque n’en continue pas moins à subsister au profit du propriétaire du fonds, c’est ce qu'on appelle l’hypothèque du propriétaire. Cela arrive par exemple lorsque ce propriétaire est en même temps le débiteur personnel et qu’il paie le créancier, ou lorsqu'il est devenu à la fois débiteur et créancier.

La dette réelle peut être créée au profit du propriétaire lui-même. Elle réalise ainsi l’hypothèque sur soi-même qui est mise en valeur par un titre hypothécaire contre soi-même sur tel immeuble; titre qui représente une fraction de l'immeuble. On le met en circulation lorsque l’on veut en l’endossant ; il n'y a que la radiation qui puisse amener sa fin. Nous ne reviendrons pas sur cette application du principe de la monétisation de la propriété, nous avons déjà précédemment indiqué comment le propriétaire peut diviser sa propriété en tranches superposées, non de rang égal, mais toujours de rang descendant et numérotées, et qu'il fait circuler suivant les besoins de son crédit.

En dehors de la rente foncière et de la dette foncière, il reste l’hypothèque ordinaire et classique ; le code allemand en a fait trois variétés : 1° L’hypothèque avec lettre hypothécaire (Briefhypothek) ; 2° l'hypothèque négociable sans lettre hypothécaire (Buckhypotheck) ; 3 lhypothèque de sûreté.

Dans le premier cas, l’hypothèque est constatée par une lettre hypothécaire et le droit qui résulte de l’hypothèque est à ce point lié à cette lettre que l'on ne peut faire valoir l’hypothèque qu'en produisant la lettre (art. 1160 et 1162); sa transmission a lieu en la remettant (1154). Cette forme l’assimile à un effet de commerce; le créancier inscrit au livre foncier ne peut faire aucune transmission en vertu de cette inscription s’il n’a pas en main la lettre ; le cessionnaire est donc complètement garanti, de même le constituant, après le remboursement. Elle permet, si l’hypothèque est prise sur soi-même, de ne la concéder que moyennant la remise immédiate des fonds ; ce qui est une garantie de plus pour le créancier.

Il y a hypothèque sans lettre, lorsque l’hypothèque existe indépendamment de la lettre qui peut ne pas être conservée par le créancier, lequel n’en garde pas moins ses droits réels, puisque ceux-ci ne se relient qu’au registre. Elle lui donne en outre la garantie suivante : il doit être avisé de toute mesure d'exécution, puisque l’on donne son nom sur le registre.

L’hypothèque de sûreté est presque identique à l'hypothèque du droit français; elle fait dépendre le droit réel d’une manière absolue de la créance. Elle est indispensable pour les cas de crédit ouvert (1190) et pour tous ceux où l’on doit garantir hypothécairement des créances résultant de promesses au porteur ou de valeurs à ordre (1187). Il nous semble que l'établissement de toutes ces variétés hypothécaires est une source de grande complication, et que sans doute l'expérience fera revenir à un système plus simple.

Deux lois, en date du 24 mars 1897, sont venues

compléter l'œuvre des rédacteurs du Code civil. La première a trait aux livres fonciers. Le principe est que les registres sont réels et non personnels. C'est l'immeuble qui vit, se meurt, agit sur le registre; c'est à lui que tout se réfère, le propriétaire n'est que son représentant passager. Les registres sont tenus par parcelle et non par propriétaire. Cependant, les parcelles peuvent être réunies pour former un domaine. La parcelle ou le domaine ont chacun un feuillet spécial, c'est ce qu'exprime énergiquement l’art. 3.

Il n’y a pas besoin que les parcelles soient contiguës pour former un seul domaine, et même l’art. 4 permet de réunir plusieurs immeubles distincts, du même propriétaire, tant qu'il n’en résulte pas de confusion, le feuillet prend alors une demi-personnalité.

La loi du 24 mars 1897 règle la constitution des bureaux et des registres, les conditions des modes d'inscription ou de radiation, les formes de la lettre hypothécaire et du bon foncier, le recours à exercer contre les décisions des bureaux fonciers.

Nous ne dirons rien de la seconde loi, elle a trait à l’expropriation et à l'administration forcée ; excessivement détaillée, elle comprend en même temps toute la procédure d'ordre.

Il importe de ne pas se méprendre sur les intentions du législateur allemand. Le nouveau Code civil, tout en étant une œuvre dont on ne saurait méconnaître ni la grandeur, ni surtout la haute portée politique, n'est sur de nombreuses questions qu’une sorte d'écran : « C’est, a-t-on dit, une belle et grande façade destinée à masquer des constructions plus petites et qui n'appartiennent pas au même style ».

Nous trouvons pour la première fois à la fin de

l'art. 893 la phrase suivante : à moins que la loi n'en dispose autrement. Ces expressions reviennent sans cesse dans la suite des textes. C’est en effet la caractéristique de ce code de réserver sur un grand nombre de points, l'application de la loilocale. « Lorsque dans le Code civil, dit l’art. 3 de la loi d'introduction, le droit de la législation est réservé ou qu’il est dit que les dispostitions de ces lois restent en vigueur, ou qu'il peut en être émis par les Etats, les dispositions existantes des lois d'Etat demeurent obligatoires et ceux-ci pourront faire des lois nouvelles ».

Nous voyons donc que l’unité de législation est encore loin d’être complète en Allemagne.

G.— Alsace-Lorraine.

Le régime de publicité de l’Alsace-Lorraine mérite une mention toute spéciale ; nos anciennes provinces françaises ont, en effet, subi une évolution très intéressante au point de vue qui nous occupe et très importante dans ses résultats.

Notre système de publicité par transcription a été, depuis l'annexion de 1871, l’objet d’un certain nombre de lois que nous allons passer en revue. Dès 1874, une loi ordonne la révision du cadastre, encore plus défectueux dans ce pays où le morcellement est extrême que dans les autres régions de la France. Une commission spéciale appelée Délégation d’Alsace-Lorraine (Landesausschuss) fut nommée dans le but de préparer la voie à suivre pour arriver à l'introduction complète dans cette province du système des livres fonciers.

Saisie en 1884 d’un projet de loi issu des principes des lois prussiennes de 1872 tendant, par conséquent, à l'application en Alsace-Lorraine d’un livre foncier à force probante, elle le rejeta comme prématuré,

« Il faut attendre, disait-elle, que le renouvellement du cadastre, base première des livres fonciers, soit un fait accompli ».

Une loi du 31 mai 1884, qui met en œuvre celle de 1874, a ordonné la révision ou la réfection du cadastre, suivant l’état de ce dernier dans la commune. L’abornement est obligatoire et s'effectue aux frais des propriétaires. Si au bout de deux ans il n’y a eu aucune contestation sur les limites provisoires, elles deviennent définitives (1).

Une autre loi du 21 juillet 1889 (2), modifiant notre loi de 1855 en lui donnant une bien plus grande extension, est venue, suivant les déclarations de son rapporteur, « éclairer dans la mesure du possible, la situation actuelle de la propriété foncière et faciliter plus tard l'introduction des livres fonciers ». La transcription, de facultative est devenue obligatoire. L’authenticité est exigée, d’après l’article 1°, pour tous les actes de mutation ou de partage et les notaires eux-mêmes sont personnellement et sous leur responsabilité, chargés de l'accomplissement de la formalité. L'action résolutoire, bien que le gouvernement eût demandé qu’elle fût sans effet vis-àvis des tiers de bonne foi et régulièrement inscrits, reste, comme dans notre loi, solidarisée avec le privilège du vendeur d'immeubles, mais à la condition qu’il soit inserit dans les quarante-cinq jours et cela sous peine de dégénérer en simple hypothèque (art. 10); de cette façon, les dangereux effets de la rétroactivité et de la résolution sont, sinon supprimés, du moins considérablement atténués. Quant

(1) Annuaire de législation étrangère, 1885, p. 262. Les opérations se poursuivent peu à peu et l’on a calculé qu'il faudrait 40 ans pour que l’entreprise soit terminée.

(2) Annuaire de législation étrangère, 1890, p. 305.