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aux autres actions résolutoires, pour pouvoir être intentées, elles doivent être expressément mentionnées dans l'acte qui lui-même sera transcrit.

La loi de 1889 soumet tous les privilèges et les hypothèques à la règle de la publicité et de la spécialité absolue, c’est-à-dire tant au point de vue des immeubles offerts en gage, qu’au point de vue de la somme à garantir (art. 9); les inscriptions hypothécaires ne sont plus astreintes à la nécessité du renouvellement. L’hypothèque judiciaire subsiste, mais ne résulte que des jugements de condamnation, elle est aussi spécialisée quant aux immeubles qu'elle frappe (art. 22).

Des mesures particulières sont édictées pour sauvegarder les intérêts des incapables. L’hypothèque légale du mineur, après délibération du conseil de famille qui en fixe le quantum et les immeubles qu'elle frappe, est inscrite sur la réquisition du tribunal de baiïllage, qui décide également s’il faut l’étendre ou la réduire au cours de l'incapacité (1).

L’hypothèque légale de la femme mariée est inscrite, du jour où elle a des droits à faire valoir, par les soins du mari ou du ministère public. Elle porte sur des immeubles spécialement désignés, soit dans le contrat de mariage, soit postérieurement. Il faut l'intervention du tribunal pour la restreindre; la subrogation générale est interdite (art. 20).

Enfin l'inscription de ces hypothèques légales doit être prise au plus tard dans le cours de l’année qui suit la disparition des incapacités. Les bienfaits de ce système extensif de la publicité, ont été complétés par une notable diminution du tarif des droits fis-

(1) On peut surseoir à l'inscription si le tuteur fournit un cautionnement.

caux, et des honoraires auxquels donnent lieu les actes translatifs de propriété; ce sont surtout les petits contrats qui ont été le plus sérieusement dégrevés. (Nous renvoyons pour tous les détails à l'ouvrage de M. Besson, page 229, ainsi qu'au tableau qu'il emprunte au Bulletin de statistique et de législation comparée du Ministère des Finances).

Une loi du 21 juin 1891 (1) est venue enfin introduire le Grundbuck dans ce pays jusqu'alors de transcription. Le registre foncier, par suite de l'extrême morcellement des parcelles, est uniquement à feuillets personnels (Personalfolien), c’est- -à-dire qu’il groupe les immeuble autour du nom des propriétaires, qui ont chacun un compte ouvert à une feuille spéciale. Deux répertoires facilitent les recherches : 1° Un répertoire parcellaire (répertoire réel) ; 2° Un index alphabétique des noms de propriétaires.

Le juge de paix cantonal, assisté d’un géomètre, est chargé de la tenue des registres fonciers et de la mise au courant du cadastre.

Le principe de la légalité est introduit en Alsace- Lorraine. Le juge cantonal, avant de procéder à l'inscription, a un pouvoir d'examen assez étendu ; il recherche si le droit de l'acquéreur, de l'héritier, du successeur irrégulier, du légataire, existe ou non, s’il est de nature à être inscrit, si les conditions de forme ont été remplies, si les différentes pièces nécessaires ont été produites. Nul désormais ne sera inscrit au livre foncier comme propriétaire si son auteur immédiat ne l’est pas lui-même.

Bien que le principe de la légalité existe, celui de la force probante du livre foncier prussien n’a pas

(1) Annuaire de législation étrangère, 1892, p. 33.

été admis, et les tiers de bonne foi qui ont traité, en se basant sur les énonciations du registre, peuvent être évincés. Ils le seront et sans avoir été prévenus en aucune façon, lorsqu'une action en résolution, reposant sur un principe d'ordre public, aura été intentée (atteinte à la réserve héréditaire, incapacité du déposant, survenance d’enfants, etc..). Mais s’il s'agit d'une action résolutoire pour inexécution d'obligations ‘résultant du contrat, d’une cause de retour expressément stipulée, elle ne peut réfléchir contre les tiers que si mention de cette cause de résolution a été faite dans l’acte ou inscrite au livre foncier, qu'en un mot, si ces tiers ont été préalablement avertis.

Il importe de donner aussi quelques explications au sujet d’une ordonnance ministérielle du 20 septembre 1891 sur les mesures à prendre en vue de la première inscription sur le livre foncier, inscription qui réclame en effet un soin et une exactitude toute spéciale. Aussitôt que le cadastre est terminé dans une commune, le tribunal, par des affiches et par la voie des journaux, informe tous les propriétaires de la confection des livres fonciers. Chaque propriétaire désigné comme tel à la matrice cadastrale est appelé en audience spéciale pour fournir ses titres de propriété et indiquer ses auteurs. Puis les intéressés sont avertis d’avoir à faire valoir leurs droits dans un délai de vingt-huit jours, faute de quoi ils seront non avenus. Passé ce délai, et lorsque toutes les contestations ont été réglées par justice, le registre est confectionné et il reste quatorze jours à la mairie où il peut encore être fait opposition à ses énonciations. Après toutes ces formalités, le livre foncier est définitif.

Depuis le 1* janvier 1900, le Code civil allemand

résultant de la loi générale de 1897 est appliqué en Alsace-Lorraine (art. 5 de la loi d'introduction), dans les communes, du moins, dont le cadastre est achevé et où, par conséquent, le livre foncier est établi. Nous savons que la loi de 1897 a laissé une certaine latitude au législateur de chaque état pour régler comme ïil l'entend les transferts immobiliers et la forme des livres fonciers, c'est pourquoi le feuillet personnel seul continue à subsister dans ce pays. Il est toutefois un principe, qui jusqu'ici, avons-nous vu, faisait défaut, c’est celui de la force probante ; grâce à la nouvelle loi, qui l’étend sans aucune restriction à l’empire allemand entier, il est maintenant appliqué dans toute son étendue en Alsace-Lorraine.

SECTION II Autriche.

Dès le xmi° siècle, on trouve en Bohême et en Moravie les Landtafeln ou tabulæ terræ qui peu à peu s'étendirent à tout l'empire (1); ils soumettaient les transferts immobiliers à l'inscription ainsi qu'à l’assentiment de l'assemblée populaire ; passé un délai, ils devenaient irrévocables. Ce système présentait de nombreux inconvénients, dont le plus grand était le classement des inscriptions par ordre chronolo-

gique.

(1) Voir l'étude de RanpA : Du développement historique des livres fonciers en Autriche. Bulletin de la Société de législation comparée, 1879, p. 464.

En 1794, les anciens livres terriers furent transformés en livres fonciers à realfolien, le Code civil de 1811 conserva cette pratique, mais n’accorda aucune force probante aux registres: la maxime nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet fut appliquée dans l’art. 442.

Les vives réclamations suscitées par un tel état de choses et aussi par le défaut de concordance entre le cadastre et le livre foncier, amenèrent la loi du 25 juillet 1871 qui régit actuellement l'Autriche (1).

Comme en Allemagne, l'inscription est indispensable à l'acquisition, la transmission, la restriction et l'extinction des droits réels sur les immeubles (2).

Le principe de la légalité reçoit une large application; la requête en inscription est adressée non plus au juge, le Grundbuchrichter, mais au tribunal tout entier, Grundbuchgericht, qui vérifie les points suivants : 1° La requête n'est-elle pas en opposition avec les mentions du livre foncier ? 2° Les titres produits justifient-ils la demande? 3° Les formes prescrites ont-elles été observées? 4 Les parties sont-elles capables? Même si la requête est rejetée, il en est fait mention au registre pour lui conserver son rang en cas d'appel. Si elle est acceptée, la décision est notifiée au bureau du livre foncier qui pourvoit à son exécution. La théorie de la force probante n’est admise que dans une certaine mesure. Une action en nullité peut être intentée tant que les délais de prescription ne sont pas expirés (3)

(1) Annuaire de législation étrangère, 1875, p. 232 et 286.

(2) Le législateur autrichien admet cependant une présomption légale de propriété à la suite d’une convention suivie de tradition.

(3) Bien entendu, un recours peut être formé contre la décision judiciaire qui a ordonné l'inscription, tant que cette décision n’est pas passée en force de chose jugée.

(art. 62); l’action est mentionnée au livre dans un délai variant de 30 à 60 jours, et doit être exercée dans les 66 jours qui suivent.

Si le demandeur (1) triomphe, tous les droits acquis sur la foi de l'inscription et même ceux avant la mention dont il vient d’être parlé, tombent; quand l’action est exercée après les délais, il n’y a que ces derniers qui subsistent. La loi autrichienne respecte donc, plus que le code allemand, les droits du véritable propriétaire, mais au détriment des tiers acquéreurs et prêteurs de bonne foi.

Il importe de signaler une particularité vraiment remarquable de cette législation : tandis qu’en Allemagne les droits réels transcrits aux livres fonciers sont à l'abri de la prescription acquisitive, le code autrichien les y laisse soumis, mais subordonne l'éviction du titulaire à deux conditions : 1° l’acquéreur, à l'expiration des délais, pour profiter de ses droits, devra se faire inscrire sur le registre foncier (art. 1466 et suiv.); 2° la prescription accomplie ne peut préjudicier aux tiers de bonne foi ayant acquis des droits sur l'immeuble à titre onéreux (art. 1500). Pour l’organisation matérielle de la publicité et la ténue des registres, nous renvoyons aux ouvrages de M. Besson (p. 298 et suiv.), et de M. Ferron (p. 335 et suiv.), nous dirons seulement que le livre foncier autrichien est réel, quelque soit l’état de morcellement du sol (2).

(1) Ordinairement, le demandeur est averti de l'inscription ; car, aux termes de l’article 122, toute une série de personnes doivent être informées d'office des décisions intervenues sur les demandes d'inscription.

(2) Le système foncier autrichien a servi de modéle à la loi hongroise du 15 décembre 1855 et à la loi du 10 février 1881, qui régit la Dalmatie.

SECTION II

Espagne et Portugal.

La législation espagnole, quoique reproduisant les traits principaux des systèmes germaniques, mérite une mention spéciale, car en matière de transfert de propriété, elle consacre certains principes du système français. Ce sont les lois du 8 février 1861 et du 21 décembre 1869 qui règlent la matière qui nous occupe ; elles ont été intégralement respectées par le nouveau Code civil de 1889.

Les principes de publicité et de spécialité sont appliqués dans toute leur rigueur, aussi bien pour les transferts immobiliers entre vifs ou mortis causa que pour les constitutions de droits réels, privilèges ou hypothèques, soit conventionnelles, soit testamentaires, soit légales. Ces dernières ont même fait l'objet d’une préoccupation toute particulière de la part du législateur espagnol qui, voulant protéger les incapables efficacement, a décidé qu'outre les personnes habituellement chargées de requérir les inscriptions (V. ce que nous avons dit à ce sujet dans l'étude des législations de la Belgique et de l'Italie), les notaires seraient tenus d’y procéder dans les 48 heures en envoyant au bureau foncier un résumé analytique des actes par eux reçus. En cas de négligence ou d’omission de la part du Registrador, le ministère public et le président du tribunal luimême, doivent être avisés, pour qu'ils puissent au besoin y procéder d'office.

Un caractère vraiment original se rencontre dans les effets que la loi espagnole assigne à l'inscription. Comme en France, la publicité ne joue aucun rôle entre les parties ; l’aliénateur est dessaisi et l’acqué-

reur devient propriétaire par le seul effet de l'échange des consentements. Mais dans les rapports des parties avec les tiers, nous trouvons tous les heureux effets des systèmes allemands; l'inscription d’une part règle l’ordre de préférence entre plusieurs acquéreurs d’un même immeuble, d'autre part elle consolide le titre de l'acquéreur en mettant ce dernier, s’il est de bonne foi, à l’abri (1) de toutes les actions en resciscion ou résolution dont la cause n’est pas relatée sur les registres. Le principe de la force probante est donc consacré sinon entre les parties, du moins au regard des tiers.

Les conséquences de la théorie de la force probante sont atténuées par le système des prénotations servant à garantir les droits réels qui, en raison de leur caractère provisoire ou de leur indétermination, ne sont pas susceptibles d’être inscrits.

Les registres publics ou de propriété sont tenus dans chaque arrondissement par un conservateur ou Registrador qui, bien que fonctionnaire de l’ordre administratif, dépend dans une certaine mesure de l'autorité judiciaire chargée de la surveillance et de l'inspection des registres. Comme le Grundbuchrichter allemand, avant d'opérer une inscription, il doit s'assurer que la demande est fondée, que les parties sont capables et les titres produits réguliers ; c'est bien là une application du principe de la légalité.

Le Registrador est responsable des fautes et omis-

() La loi espagnole ajoute une seconde condition, empruntée à la législation autrichienne : l'inscription opérée en faveur des ayantscause du propriétaire doit être notifiée à tous les autres possesseurs inscrits dans les vingt dernières années et il faut qu'elle n’ait provoqué de leur part aucune réclamation pour devenir irrévocable. (art. 34.)

sions par lui commises sur un cautionnement déposé avant son entrée en fonction. En aucun cas la partie lésée ne peut, comme dans le système allemand, recourir subsidiairement contre l'Etat.

Les registres ne sont ouverts, dit l’art. 3 de la loi de 1861, « qu'aux actes publics, aux jugements exécutoires ou à tels autres documents authentiques émanant de l'autorité judiciaire ou du gouvernement et de ses agents ».

Cette mesure est des plus rationnelles, elle comporte une exception en faveur de ceux qui ne peuvent produire de titres écrits parce que leur droit se fonde sur une possession immémoriale; ils sont alors, après enquête, immatriculés à titre de possession et ne peuvent se prévaloir de la foi publique des registres qu'à l'expiration des délais de la prescription.

Enfin tout intéressé a le droit de compulser les registres à la seule condition d’en adresser verbalement la demande au Registrador.

La législation espagnole ne produit pas, paraît-il, tous les heureux effets qu’on devrait en attendre. La constitution des livres fonciers ne se poursuit que très lentement et un tiers des propriétaires fonciers ne figure pas encore sur les registres à l'heure actuelle. Cet insuccès provient du caractère en quelque sorte facultatif de la formalité de l'inscription et de l'insuffisance des sanctions en cas de nonpublicité; pour assurer cependant l'exécution de la publicité prescrite, la loi espagnole décide que tout acte qui y est soumis ne peut être produit en justice qu'après y avoir satisfait. Cette mesure n’a malheureusement qu'une sphère d'application trop restreinte pour avoir quelque efficacité. La situation foncière

de l'Espagne est des plus lamentables et le crédit

code

réel ne se développe pour ainsi dire pas. On s'est beaucoup préoccupé ces dernières années d'améliorer un tel état de choses et le 9 février 1890 les Cortès ont voté la prise en considération d’un projet de loi, dû au Comte de San-Bernardo, qui a pour but d’introduire dans la péninsule le système de l'Act Torrens (1).

M. Besson, qui a analysé le projet (2), pense qu'il n’a pas beaucoup de chance de réussir, car, comme la loi de 1861, il ne rend pas l’immatriculation obligatoire.

Portugal.

La publicité des droits réels est régie actuellement dans le Portugal par les dispositions combinées du Code civil de 1867, du décret du 17 décembre 1869 et d’un règlement général approuvé par décret du 28 avril 1870. Nous trouvons des règles à peu près identiques à celles que nous venons de rencontrer en Espagne.

Sont sujets à inscription tous les actes et faits juridiques énumérés dans l’art. 949 du Code portugais, c'est-à-dire les transmissions de propriété, constitutions de droits réels, charges foncières et autres droits d’où résulte une diminution ou une altération quelconque du droit de propriété. Comme en Espagne et comme en France, l'inscription sur les registres ne joue aucun rôle au point de vue du transfert entre les parties ; les contractants n’encourent aucune pénalité en éludant la formalité ; cette dernière est nécessaire en ce sens seulement qu'elle constitue le

(1) Voir la traduction du projet : Annales de l'enregistrement, 1890, p. 367.

(2) BESSON, op. cit., p. 375 et suiv.

seul moyen légal de rendre opposable aux tiers le droit réel conféré à l'acquéreur par son contrat.

Nous trouvons dans cette législation les principes que nous avons tant de fois énumérés : la force probante des registres fonciers à l'égard des tiers acquéreurs ou créanciers de bonne foi; le principe de la légalité, c’est-à-dire le droit de vérification préalable du conservateur ; le système des prénotations; enfin la publicité et la spécialité absolue en matière hypothécaire.

La publicité du Code portugais est essentiellement réelle et mérite d’être signalée à cause de sa bizarre organisation. Au lieu d’avoir, comme en Prusse, un livre foncier où sur chaque feuillet sont mentionnés tous les renseignements intéressant l'immeuble, nous trouvons quatre registres dont l’ensemble des inscriptions est nécessaire pour constituer le livre foncier au sens propre du mot : 1° Le registre predial fixant l'identité des propriétés et qui indique pour chacune d’elles, le nom, la nature et la situation de l'héritage, sa conformation, le numéro cadastral, la valeur vénale, le revenu et les parcelles qui le composent; 2° Le registre des tranferts de propriété; 3° Le registre des hypothèques ; 4 Le registre des inscriptions des droits réels autres que les hypothèques.

Pour faciliter les recherches, il est tenu deux répertoires : l’un réel présentant dans l’ordre du cadastre la série des parcelles enregistrées au livre foncier avec le numéro d'inscription de chacune d'elles ; l’autre personnel, c’est-à-dire contenant la table alphabétique des noms de propriétaires.

Outre cette complication inutile et ce manque de simplicité, il convient de signaler ce fait qu’en Por-

tugal l’immatriculation de la propriété foncière n'a pas un caractère général et réglementaire.

Les héritages ne sont pas enregistrés au livre predial dans l’ordre du cadastre, car cette formalité ne devient obligatoire qu’autant qu’il y a lieu d'inscrire un droit réel sur l’immeuble. C’est là assurément une organisation défectueuse.

SECTION IV Suède.

Les transmissions de propriété ont conservé, dans les pays scandinaves, quelques-uns des caractères qu’elles présentaient dans le très ancien droit germanique. En Suède, l’aliénation ne se produit qu’au moyen d’une solennité accomplie devant le Thing, tribunal composé de douze hommes libres, et d’une déclaration d’investiture précédée de trois proclamations (V. Beauchet, Histoire de la propriété foncière en Suède, Paris, 1904).

La loi du 16 juin 1875 (1) a introduit le livre foncier basé sur le cadastre et tenu par immeuble. Il y à une grande ressemblance avec le système prussien ; nous trouvons le même examen de la régularité du titre avant l'inscription, la même investiture, la même spécialisation et la même publicité absolue.

Mais, si nous envisageons les effets de la publicité, la différence entre les deux législations est

(1) Annuaire de législation étrangère, 1876, p. 203. Une ordonnance du 14 septembre 1876 a réglé la tenue des registres.

grande. Comme en France, l'investiture et la transcription ne font que rendre le titre opposable aux tiers ; c'est pourquoi la loi suédoise refuse toute force probante aux livres fonciers dont les énonciations ne font pas obstacle aux actions en revendication, et ne mettent à l'abri les tiers acquéreurs, même de bonne foi, qu'après une possession de 30 années à titre de propriétaire.

Le seul effet de l'investiture est de régler le rang des transmissions et des constitutions de droits réels sur un même immeuble, et encore, dans le cas où deux investitures seraient demandées le même jour, ce serait la date des contrats qui déciderait entre les requérants.