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résultant des contrats, un certificat nominatif d’inscription sur les registres matrice de la propriété foncière, certificat prouvant, à lui seul et d’une manière décisive, le droit du porteur, et dont le transfert s'opère dans les conditions tout à fait comparables à celles de la cession d’un titre nominatif de rentes sur l'Etat ». |

On a beaucoup discuté sur le point de savoir où sir Robert Torrens avait puisé ses premières idées ; lui-même reconnaît s'être inspiré des principes du droit germanique et spécialement de certaines pratiques usitées dans les villes de la Hanse pour les transferts immobiliers. M. Maxwell, son continuateur et qui a fait doter les Straits settlements de Malacca d'un système semblable, déclare au contraire en avoir trouvé les éléments dans les règles généralement appliquées en matière de vente de navires. Enfin, M. Besson et beaucoup d’autres après lui, estiment que l’Act Torrens offre l’esquisse très ressemblante denotreancienne Appropriance de Bretagne(1). Quoi qu’il en soit, ce qu'il importe de savoir c’est que nous sommes en face d’une œuvre originale, dont nous allons essayer de mettre en lumière les principaux traits caractéristiques.

L’immatriculation est le point de départ, le fondement de tout système de publicité réelle, et l’inscription est une condition de validité pour tous les actes relatifs à ces immeubles immatriculés. L’immatriculation est cependant facultative en Australie, mais il faut bien s'entendre sur cette faculté que lon a trop souvent considérée, à tort, comme une particularité du régime australien et à laquelle on a adressé le reproche de créer une dualité de

(1) BESSON, op. cit., p. 338 et 339.

régime nécessitant un service d'enregistrement spécial pour chacune des deux méthodes et par conséquent deux administrations distinctes, deux séries de registres et de tables et une énorme accumulation d'archives. Souvent il suffit de rendre une mesure obligatoire pour la faire avorter, alors même qu'il doit en découler des avantages évidents; c’est ce qu'ont parfaitement compris les auteurs de la réforme en édictant cette sorte de liberté transitoire qui devait atténuer les effets du nouveau régime et par suite les résistances des principaux intéressés : les sollicitors. Ces derniers avaient été jusqu'alors chargés de l'établissement et de la vérification des titres de propriété, besogne qui entraînait parfois des recherches considérables et qui par conséquent était pour eux une source de très gros honoraires; avec une réforme radicale ils auraient vu disparaître le plus clair de leurs gains et n'auraient pas manqué de se liguer contre elle avec acharnement (1). Sir Torrens avait donc eu raison de les ménager, mais il faut bien noter que ce n’est qu'une mesure transitoire, applicable aux terres concédées par la Couronne avant la promulgation de l’act, qui ne régit en aucune façon celles concédées postérieurement et pour lesquelles l’immatriculation est obligatoire.

En 1866, quand le régime a été inauguré à Malacca, tous les concessionnaires ont été catégoriquement soumis à l'obligation de procéder à limmatriculation de leurs biens, sous peine de ne pou-

() Les sollicitors n’ont point perdu avec le nouveau régime autant qu'ils le croyaient, puisqu'ils sont chargés la plupart du temps de rédiger les memorandums ou formules imprimées avec blancs à remplir, que les parties doivent remettre au Registrar.

voir ni les vendre, ni les engager, tant que cette formalité n’aura pas été remplie.

La procédure de la première immatriculation est une véritable purge de tous les droits occultes qui peuvent peser sur l’immeuble, elle entraîne des effets irrévocables, c'est pourquoi les lois l’ont entourée de nombreuses formalités et de précautions très minutieuses. |

Un propriétaire qui veut faire immatriculer son immeuble adresse une demande au bureau des titres de propriété, suivant une formule établie par la loi; il y indique les propriétaires voisins, les charges qui frappent l'immeuble, tous les deeds ou titres sur lesquels il base son droit de propriété. A la requête sont joints les actes qu'il vient d’énumérer, ainsi qu’un plan de son immeuble dressé et certifié par un géomètre breveté.

On procède alors à un double examen; d’une part le géomètre chef s'assure de l'identité du bien fonds et de ses limites, d'autre part des préposés sont chargés de vérifier au point de vue juridique la demande d’immatriculation. Les titres du requérant sont examinés et discutés à trois degrés de juridiction : d’abord par le vérificateur des titres, puis par un sollicitor attaché au bureau, enfin par des commissaires des titres réunis sous la présidence du Registrar general. I] ne faut pas agir à la légère, et la vérification des titres de propriété ne saurait être entourée de trop de précautions. Elle est faite, en effet, une fois pour toutes, et ne se renouvellera plus pour les transferts ultérieurs, le certificat initial servant de base à toutes les transactions futures.

Si la demande ne paraît pas fondée, le Registrar la rejette de plano, si, au contraire, les titres paraissent probants, des notifications sont faites aux pro-

priétaires voisins ainsi qu'à tous les intéressés; la demande est insérée dans les journaux officiels d'Australie et d'Angleterre, et des délais, pouvant varier de deux mois à trois ans, fixés par la commission, s’écouleront avant l’immatriculation. Passé les délais, s’il ne s’est produit aucune opposition ou que celles présentées aient été rejetées, le Registrar général délivre le certificat de titre.

Jusqu'ici nous avons une série de formalités à peu près semblables à celles que nous avons décrites dans le système employé en Alsace-Lorraine pour limmatriculation sur les registres fonciers, mais c'est dans la forme même de cette immatriculation que réside l'originalité de la loi australienne.

Le Registrar dresse sur papier fort ou sur parchemin deux certificats de titres identiques, contenant au recto le nom du propriétaire, la description matérielle de l'immeuble, l’'énumération des charges et droits réels qui le grèvent et qui ont été conservés par la voie de l’opposition, au verso le plan de cet immeuble. Un des exemplaires signé et scellé est remis à l'intéressé, l’autre, portant un numéro d’ordre, est conservé et relié dans le registre matrice dont il forme un feuillet. Désormais, l'immeuble est irrévocablement placé sous le système Torrens.

Ce certificat délivré par le Registrar constitue dès lors le titre unique et exclusif du propriétaire; il jouit d’une force probante absolue. C’est lui qui est la base de tout droit réel, c’est sur lui que s’opèrent toutes les mentions de mutations ou constitutions de droits réels, c’est en somme « l'instrument de transfert lui-même », comme le dit si bien M. Besson. Le registre matrice (Register book) correspond au Grundbuck allemand ; c’est un véritable registre foncier, il importe cependant de noter des diffé-

rences. Dans l’un et l’autre pays, chaque immeuble est bien représenté par un feuillet spécial, mais tandis qu'en Prusse le registre foncier est la contrepartie exacte du cadastre, en Australie, comme les immatriculations sont facultatives, les immeubles sont classés au registre matrice dans un ordre chronologique, au fur et à mesure des immatriculations accomplies, d’où lobligation, pour faciliter les recherches, de recourir à des répertoires contenant la liste des propriétaires inscrits et des propriétés immatriculées.

En Prusse, une fois l'inscription au livre foncier réalisée, les titres de propriété anciens sont rendus au nouvel acquéreur inscrit.

En Australie, les deeds et autres pièces déposées par le requérant sont frappées d’une mention d’annulation et laissées dans les archives du bureau foncier, il ne reste plus au propriétaire que le titre qui deviendra désormais, suivant l’heureuse expression de M. Ferron, « le pivot, l’axe de toutes les transactions relatives à l’immeuble ».

| Voyons comment s’opèrent ces transactions. C’est un principe commun à tous les pays de livres fonciers qu'aucun droit réel immobilier ne peut être transmis, modifié ou éteint que par une inscription sur le registre foncier, en Australie, par conséquent, ce n’est pas le contrat mais l'inscription opérée sur le certificat de titre qui réalise le transfert de la propriété.

Afin d'éviter des longueurs résultant de clauses de style ou de développements parasites, l’'Act Torrens a établi des formules sommaires pour toutes les transactions auxquelles la propriété peut donner lieu. Le désir de sir Torrens était qu’à l'aide de ces memorandums, tout homme muni de connaissances

moyennes pût arriver à faire lui-même ses affaires ; son rêve n’a pas été réalisé, car ce travail est ordinairement accompli par des courtiers en immeubles brevetés ou des sollicitors.

Un propriétaire veut-il vendre son immeuble? II rédige un memorandum de transfert contenant le nom de l'acquéreur, le prix de l’aliénation et les charges réelles établies sur l'immeuble, renvoyant pour la description de ce dernier au certificat de titre. Il remet ce memorandum, après avoir fait certifier sa signature par un seul témoin, en même temps que son certificat de titre, au Registrar ; celui-ci, après les vérifications légales, mentionne la mutation au folio de l'immeuble sur le registre et garde le memorandum. Au cas d’aliénation totale, le nouveau propriétaire peut, à son gré, recevoir ou un nouveau titre ou le titre primitif revêtu de la mention de tranfert; s’il y a seulement aliénation partielle, un nouveau compte est ouvert à l'acheteur qui reçoit un certificat de titre pour la portion acquise; quant au vendeur, il a le choix « soit de laisser au bureau l’ancien titre annulé, quant à la portion vendue, s’il a l'intention de vendre ultérieurement le reliquat, soit de réclamer un nouveau certificat pour la partie de l'immeuble qu’il conserve, l'ancien certificat étant alors complètement annulé ». (Maxwell, op. cit., p. 61) (1).

Comme les mutations entre vifs, les mutations par décès doivent être inscrites, elles le sont tout aussi facilement que les autres; les héritiers du légataire n'ont à faire parvenir au Registrar que les certificats

(1) Dans la colonie de Victoria, jusqu’en 1890, un nouveau titre était exigé dans tous les cas. Voir à ce sujet, FERRON, op. cit., p. 356 et suiv.

ose

de titres auxquels ils joignent les pièces établissant leur qualité de successibles : testament accompagné de l'acte de probate qui correspond à peu près à notre procès-verbal d'ouverture et de description de testament, lettre d’envoi en possession, etc...

Il importe de remarquer que dans ce système les mutations de propriété en général ont beaucoup d’analogie avec celles des titres nominatifs de rente sur l'Etat français. Au contraire, en Allemagne, il y a lieu chaque fois à une nouvelle investiture avec rédaction d’un instrument authentique et vérification approfondie de la déclaration de dessaisine. La procédure à suivre est la même pour toutes les autres transactions ou faits juridiques concernant la propriété, tels que le bail, le mort-gage, la cession et la résiliation de bail, etc... Le propriétaire dresse un memorandum en double dans le sens de l'acte qu’il désire accomplir, puis, après l'avoir signé et fait certifier sa signature par un seul témoin ; il y joint son certificat et envoie le tout au Registrar, celui-ci mentionne le contrat sur le registre matrice et sur le certificat de titre qu'il rend au propriétaire, il garde lun des memorandums et envoie l’autre au créancier ou au locataire qui conserve ainsi la preuve de son droit. Quand par exemple le bail est fini ou résilié, quand le mort-gage est remboursé, le locataire ou le créancier mentionne le fait au dos de son memorandum en faisant toujours certifier sa signature par un témoin; il envoie cette décharge au propriétaire qui la fait parvenir avec son titre au Registrar; ce dernier annule le memorandum et procède à la radiation de l'inscription sur le certificat et la feuille correspondante du registerbook.

De cette façon les tiers, par la seule inspection du certificat de titre, sont toujours exactement rensei-

gnés sur la situation juridique de l'immeuble qu'il représente.

Le mort-gage et les baux peuvent être cédés par un simple endossement sur le memorandum, qui est alors envoyé au bureau où l’on inscrit le transfert au folio de l'immeuble. Lorsque le certificat de titre sera présenté pour une raison quelconque on régularisera la situation en procédant à son égard à la même formalité.

A côté de l’hypothèque régulièrement constituée, la pratique a inventé un second moyen de crédit, ressemblant à l'avance sur titre de nos banques et qui est employé pour les emprunts à court terme ; c’est le mort-gage in equity. L’emprunteur rédige un memorandum dans ce sens, fait certifier sa signature par témoins et le remet avec son certificat de titre au prêteur. Ce dernier n’a rien à craindre, car il sait qu'aucun droit réel ne peut être consenti sur l'immeuble tant qu’il a entre les mains le certificat et par conséquent il n’est besoin de faire aucune inscription. Le jour de l’échéance arrivé, le certificat de titre ainsi que le memorandum sont rendus au débiteur contre remboursement de la somme prêtée. Comme ces avances ne laissent aucune trace sur le titre, avec cette façon d’agir, le crédit du débiteur est dans un certain sens ménagé, mais il ne faudrait pas que les prêts fussent pour une longue période, car l’immeuble pendant ce temps étant entièrement engagé, le crédit de son propriétaire se trouve paralysé. Par ce très court aperçu, nous voyons que dans l’Act Torrens, les principes de publicité, de spécialité et de légalité sont poussés à un degré que les livres fonciers ne sauraient dépasser. Il est un quatrième principe, résultant des trois autres, qui semble même pour certains avoir été exagéré et à

l'étude” duquel nous voulons consacrer quelques instants, c’est celui de la force probante des livres fonciers.

Le principe est nettement posé dans l’art. 33 du real property act. « Tout certificat de titre, dit-il, fait foi en justice de son contenu et fait preuve que la personne qui y est dénommée est réellement investie des droits qui y sont spécifiés »; plus loin, l'art. 123 vient le confirmer et, pour ne laisser aucun doute sur la question, décide : « Qu’aucune action en éviction ne sera recevable contre le propriétaire immatriculé et que la production en justice du titre formera un obstacle absolu à la poursuite intentée contre la personne qui y est désignée comme propriétaire ».

En Allemagne, il s’en faut de beaucoup que la solidité de l'inscription soit indépendante de la valeur des conventions qui lui servent de base et si la propriété de celui qui est immatriculé est incommutable au regard de tout propriétaire non inscrit, l'acquéreur, avons-nous vu, qui n’a été inscrit sur les registres que sur le fondement d’un contrat annulable ou résoluble, a également une propriété précaire, et linscription peut être radiée sur la demande de son co-contractant en sauvegardant cependant les droits des tiers de bonne foi.

En Australie, au contraire, le registre et le certificat constituent entre les contractants, comme au regard des tiers, des titres inattaquables ; les art. 33 et 123, que nous avons cités, excluent en effet toute action révocatoire du droit de propriété prouvé par le certificat du titre, quelle que soit la raison invoquée et quel que soit le demandeur. Il ÿ a cependant une exception fort juste à ce principe : l’action en

revendication contre le titulaire du certificat est re-

cevable dans le cas d’immatriculation frauduleusement opérée ou d'erreur sur le bornage (1). Toutefois, dans ces différentes hypothèses, la rescision ne peut porter atteinte aux droits des tiers de bonne foi qui ont contracté à titre onéreux. |

L'action se prescrit par six ans, à dater de la dépossession. S'il s’agit d’un incapable, les six années ne coureront qu'à partir de la fin de son incapacité, pourvu toutefois que l’on se trouve dans les trente ans de la dépossession. Le certificat de titre étant dressé sous la garantie de l'Etat, c’est, bien que son action en revendication soit dirigée nominativement contre le Registrar, contre l'Etat lui-même que devra se retourner le propriétaire dépossédé par limmatriculation. Il devra prouver qu'il subit un préjudice et que celui-ci dérive d’une erreur de l'administration. S'il réussit dans sa demande, il sera désintéressé au moyen des fonds de la caisse d’assurance qu'alimente une taxe (1/2 penny par livre sterling, c'est-à-dire 0,20 pour 1000) prélevée sur la valeur de tout immeuble immatriculé. Les recours à cette caisse d'assurances sont assez rares (2), grâce surtout à l’habileté et à la vigilance du Registrar, qui, par suite de l'application du principe de la légalité, exerce des pouvoirs de vérification les plus étendus. |

Le Registrar general, en effet, n’est ni un fonctionnaire Comme notre modeste conservateur, ni, bien qu'il se rapproche du Grundbuchrichter, un juge

() V. l’art. 74 de l’Act du 10 juillet 1890, rapporté par M. Magnin, op. cil., p. 481 ; il donne les seuls cas de rescision admis : immatriculation précédente, certificat obtenu par fraude, fausse description de parcelle ou de limite. L'art. 82, p. 484, indique la procédure à suivre.

(2) La colonie de Victoria de 1861 à 1871 n’a payé que 11.500 fr. sur une somme de un million qu’elle avait en caisse.

appartenant à la hiérarchie judiciaire et remplissant certaines fonctions administratives, c’est un fonctionpaire de l’ordre administratif, responsable vis-à-vis de l'Etat et couvert par celui-ci, mais qui remplit certaines fonctions judiciaires. Il doit s'assurer à chaque transfert qu'il n’y a pas d’obstacle, que les parties sont capables de contracter, bref, étudier avec soin tous les titres qui lui sont soumis. Il peut surseoir à l’inscription tant que les parties ne produiront pas des pièces régulières et nécessaires, tant que les défectuosités qui s'opposent à l’immatriculation ne seront pas supprimées. C’est à lui enfin qu'est confié la protection des incapables. Ses décisions ne peuvent être modifiées que par une cour d'appel.

De l’organisation intérieure des bureaux fonciers, nous ne dirons rien, sinon qu'il n’y a qu'un bureau de titre par colonie, et qu'il fonctionne au moyen de rouages simples et peu nombreux, que les employés sont en quantité suffisante et largement rémunérés, que la distribution de leur travail est rationnelle et excellente.

Les recherches sont très faciles, le premier venu peut se faire communiquer les registres sans avoir à produire de justification. Une demande est verbalement formulée et moyennant le paiement d’un ticket de 2 à 5 schillings, le visiteur peut, sous la conduite d'un commis, faire ses recherches dans les salles des archives.

Tel est, dans ses grandes lignes, le régime qui régit l'Australie. Non seulement il est arrivé à réaliser la sécurité des transferts et des constitutions de droits réels, mais il a encore favorisé la rapidité des transactions par la création du certificat de titre, véritable photographie du feuillet du registre foncier concernant l'immeuble, et qui, représentant maté-

riellement et juridiquement le fonds, permet au propriétaire de transférer ou d'engager son immeuble sans plus de difficulté qu'il n’en aurait chez nous pour un titre nominatif quelconque. Par suite de la réduction considérable des frais et de la simplification des formalités, les opérations du crédit foncier deviennent chaque jour plus nombreuses ; enfin, la clarté et la simplicité des titres ferment de plus en plus la route aux procès (1).

Est-ce à dire que la législation australienne soit parfaite et doive servir partout de modèle incommutable? Nous ne le croyons pas. L'Australie est un pays de grande propriété, puisque la valeur moyenne de chaque pañfcelle est, d’après M. Noël Pardon, de 60.000 fr., le plan cadastral y a été dressé progressivement et aux frais des propriétaires. En France, au contraire, la plupart des communes sont divisées en centaines de parcelles distinctes, dont les limites sont peu précises, qui sont grevées de nombreux droits réels et dont le fondement juridique se base sur des titres très incertains.

Confectionner pour nos 36.000 communes un registre matrice, c’est-à-dire un livre foncier à feuillets réels dont les certificats de titre ne seraient en fin de compte que le double, présente des diffcultés qui ont paru à nombre d'auteurs insurmontables. Aucuné tâche cependant, quand elle est nécessaire n'est, croyons-nous, impossible, lorsque lon sait surtout y consacrer le temps qu'elle demande. Mais nous ne voulons pas aborder ici cette question, elle fait l’objet de notre dernière

(1) L’empressement des propriétaires à placer leurs biens fonds sous le régime de l’Act Torrens est la meilleure preuve de l’excellence du système, Voir les chiffres fournis à ce sujet dans le rapport de M. Maxwell, p. 37 et suiv.

partie, là nous verrons comment la Commission du cadastre l’a tranchée,

Malgré l'excellence intrinsèque du système, il y a cependant une critique généralement adressée aux lois Australiennes et que nous nous serions fait un scrupule de ne pas signaler, car elle ne nous semble pas manquer de fondement. Le real property act, at-on dit, a le grand tort de ne pas exiger assez de garanties pour les transmissions de propriété et les constitutions de droits réels; un seul témoin, souvent le premier venu, suffit en effet pour certifier et permettre au Registrar de procéder à des inscriptions dont les effets sont irrévocables. L'intérêt des premiers propriétaires est suffisamment protégé à la première immatriculation grâce à la procédure si minutieuse que nous avons décrite plus haut, mais il l’est beaucoup moins quand il s’agit de transferts ordinaires, et, bien que les sollicitors fassent une bonne partie des memorandums, il aurait peut-être été préférable d’assujettir les actes de transfert, à la condition de l'authenticité.

En pratique, nous le reconnaissons volontiers, les erreurs sont rares et le danger ne doit pas être exagéré, cependant il arrive parfois qu'un faussaire se fait inscrire à la place du propriétaire et le dépouille en aliénant son immeuble ou en le grevant de charges réelles au profit de tiers de bonne foi. Témoin, par exemple, l'affaire Mesmer, où nous trouvons un pseudo-mandataire dont le commettant n’a jamais existé (1).

(1) Voir le jugement du Conseil privé de la reine d'Angleterre dans cette curieuse affaire, qui montre bien les fraudes auxquelles peut donner lieu la législation par trop simpliste de l’Act Torrense (Procès-verbaux de la Commission du cadastre, fasc. Il,-p, 145 et suivantes.)

C'est peut-être ce manque de précaution de la loi foncière qui a amené M. Gide à juger en ces termes le système que nous venons d'étudier : « L'Act Torrens, dit-il, paraît surtout fait pour des sociétés jeunes et affairées, où l’on se préoccupe de faire vite plutôt que de faire bien, où l’on fait assez bon marché de la justice sitôt qu’elle se trouve en conflit avec l'utilité sociale, où les mœurs sont simples et - les formes odieuses, où la terre est surabondante, de peu de valeur, par suite, peu morcelée, et ne forme pas une catégorie à part dans les richesses, où lhomme ne voit en elle qu'un instrument de production et non un élément de conservation sociale, où la propriété n’a encore que ses caractères économiques et n’a point revêtu ce qui s’appellerait ses caractères moraux (1).

SECTION II Angleterre.

Ce n’est que depuis le 1° janvier 1898, qu’une loi est venue assurer en Angleterre le fonctionnement effectif d'un régime de publicité des droits réels (2).

Un tel retard peut s'expliquer par différentes rai-

Suivant M. Magnin « la jurisprudence anglaise, dans cette affaire, a résolument écarté les principes de l’Act Torrens, tellement la situation du propriétaire dépouillé se trouvait digne d’égards. Ce furent les tiers de bonne foi qui payèrent les frais du procès ». (MaGnNiN, op. cit., p. 254.)

(1) GIDE, op. cit., p. 315.

: (2) V. l’article de M. Dumas : Le nouveau régime de publicité des droits réels en Angleterre, dans la Revue politique et parlementaire, 1898, tome 11, p. 532 et suiv.