FES

sons. La première, et de beaucoup la plus importante, tient à l'organisation toute particulière de la propriété dans ce pays. On y trouve, tout comme au moyen-âge, la distinction entre le domaine éminent et le domaine utile. Le premier est celui que détient la Couronne directement ou indirectement par l’entremise d'un seigneur, le second appartient aux simples possesseurs. Il y a donc deux sortes de tenures : le freehold qui correspond à notre fief et le copyhold qui rappelle la censive. En réalité, il faut voir dans ces deux situations de véritables droits de propriété. Une différence se manifeste cependant entre eux au point de vue du mode de transfert. Tandis que pour les freeholds, l'investiture n’existe plus depuis longtemps et estremplacée par des contrats de mutation ou deeds ; elle continue à subsister à l'égard des copyholds. Pour ces derniers, il y a encore rétrocession symbolique de l’immeuble suivie d’une admission semblable, avec inscription sur les registres du manoir, c’est une véritable formalité de dessaisine-saisine ; les mêmes formalités sont exigées en cas de constitution de droits réels sur les copyholds.

Les transmissions de freeholds sont tout à fait clandestines, les deeds produisant leur effet à l'égard des tiers tout aussi bien qu'entre les parties, sans le secours d'aucune publicité (1). Avec ce système, l’acquéreur n’a d'autre garantie que de vérifier à ses risques et périls les titres de l’aliénateur en remontant jusqu’à soixante ou quarante ans en arrière,

(1) Sur la condition générale de la propriété foncière en Angleterre. V. GLAsson : Histoire du droit et des institutions en Angleterre. — LEBrer : Etude sur la propriété foncière en Angleterre, Paris, 1882. — LEnr : Eléments de droit civil anglais, |

puis de se faire remettre ces titres après la vente (1). En plus de la concentration des propriétés foncières, nous trouvons comme seconde cause le petit nombre de transactions auxquelles elles donnent lieu par suite des clauses d’inaliénabilité grevant la plupart des titres d'acquisition.

L'inexistence de l’hypothèque, semblable à celle que l’on rencontre chez tous les peuples voisins et son remplacement par une sorte de nantissement mobilier appelé mort-gage, qui n’est pas autre chose qu'une vente à réméré rappelant l’aliénation fiduciaire des Romains, est une troisième raison pour faire moins sentir en Angleterre que partout ailleurs le besoin de la publicité. Enfin, la résistance des sollicitors, dont les services très coûteux étaient absolument nécessaires avec un système semblable, a fortement contribué aussi à en retarder la réforme.

Une telle situation a cependant été modifiée, d’une part par le développement considérable des tenures franches et librement aliénables amenant une circulation plus intense des immeubles, d'autre part par la crise agricole qui a obligé les plus grands propriétaires fonciers à grever leurs domaines du remboursement de leurs dettes.

À partir de ce moment, on a senti le besoin du

(1) I importe, toutefois, de noter que depuis longtemps le gouver- . nement s’était rendu compte des obstacles qu’un tel état de chose oppose aux transactions et à l'expansion du crédit. Trois Acts passés sous la reine Anne en 1704, 1708, 1709 et un Act de 1735 ordonnèrent que pour les freeholds situés dans les comtés de Middlesex, d’York et de Kingston-Upon-Hull, un résumé du deed de transfert devrait être inscrit sur le registre foncier local, sous peine de nullité à l'égard des acquéreurs mort-gagistes ultérieurs. À la même époque, on.établit à Dublin un bureau d’enregistrement public pour tous les actes concernant la propriété foncière. Mais malheureusement, ces excellentes mesures ne s’étendirent pas.

bon marché des transactions au moins autant que celui de leur sécurité, et, en présence du succès de l'Act Torrens dans les diverses colonies, on vint à poser la question d’un changement de principes.

Un premier bill de réforme fut voté en 1863, il avait pour but de simplifier les titres de la propriété foncière et de les assujettir à l'enregistrement, il échoua par suite de l'opposition des sollicitors et à cause des frais élevés que nécessitait la première immatriculation.

Une autre réforme en ce sens fut tentée en 1875, elle eut à soutenir les mêmes NE et devint rapidement lettre morte.

L'idée d'établir un registre public où s ‘inscriraient toutes les institutions de droits réels, avait été assez facilement admise, mais le point capital, de savoir dans quelle mesure le registre ferait foi des mentions qui y sont apposées, partageait les esprits, instituerait-on un système analogue à celui de la France, ou bien un semblable à l’Act Torrens ? Ce fut le principe de la force probante absolue qui triompha, mais la loi de 1897 a agi très diplomatiquement en cherchant à ne léser ni les intérêts des propriétaires, ni ceux des hommes de loi qu’il importait au plus haut point de ménager pour la bonne réussite de l’œuvre. Elle décide en effet que tout propriétaire immatriculé sera assuré, non pas d’être maintenu en possession, mais de recevoir une indemnité en cas d’éviction.

Cette solution originale met la propriété à l'abri des risques et des doutes qui, jusqu'ici en paralysaient la circulation, tout en permettant au vrai propriétaire de faire toujours prévaloir ses justes prétentions, et en maintenant l'utilité du ministère des hommes de loi, puisqu’en s’entourant avant l'imma-

triculation de l'assistance d’un sollicitor, l'acquéreur aura plus de chances de conserver la chose et non son équivalent (1).

La loi de 1897 n’a pas osé aller jusqu'au principe de l’immatriculation obligatoire, mais ayant sous les yeux l'échec successif des lois de 1862 et de 1875, échec dû au caractère facultatif de leur application, elle a adopté un système intermédiaire; c’est celui de l'option locale, par lequel chaque Conseil de Comté a le droit de réclamer l'application forcée de la loi dans son ressort administratif. Après observation de certains délais et de quelques formalités, un décret royal rend la loi obligatoire pour ce Comté. La loi de 1897 a spécifié expressément qu'après un tel décret la loi nouvelle ne sera obligatoire qu’en cas de vente et restera facultative pour tout autre. Tels sont les principes nouveaux que nous trouvons dans la loi de 1897; quant aux détails d'application de la réforme, ils sont contenus dans la loi de 1875 à laquelle la loi de 1897 est venue donner en quelque sorte une vie nouvelle et que nous allons rapidement analyser.

Il n’y à pour le pays entier qu'un bureau de la conservation foncière, c’est au chef de ce bureau, le Registrar,que doit s’adresser, en produisant ses titres, le propriétaire qui désire bénéficier de l’immatriculation. Comme en Australie, ce fonctionnaire est à la fois conservateur et magistrat, il a qualité pour

(1) Le fonds de garantie servant au paiement des indemnités est constitué non pas par une taxe spéciale comme en Australie, mais par le prélèvement sur les recettes du bureau d’immatriculation d'une somme variable fixée annuellement par le lord Chancelier avec l’aide de la Trésorerie. Au cas où la provision serait insuffisante, l'Etat avancerait le complément nécessaire, sauf à se faire rembourser par le fonds de garantie, quand les ressources de celui-ci le permettront,

trancher les questions de droit résultant des titres à lui soumis lorsqu'il ne trouve pas ces derniers assez probants, il peut exiger des preuves supplémentaires et même requérir des titres détenus par des tiers: Celui qui n’a pas de preuve formelle de son droit peut se faire immatriculer avec un titre provisoire au lieu d’un titre absolu. La répression de la fraude est assurée, par des peines sévères allant jusqu'à deux ans de prison et 50 livres sterlings d'amende et par le risque de se heurter à une prénotation du véritable propriétaire.

Les bienfaits de l’immatriculation ne sont mis à la disposition que des propriétaires de tenures franches(1) (freeholds), les copyholds restent soumis aux modes de publicité que nous avons indiqué plus haut. |

Au moment de l’immatriculation, le Registrar remet, à ceux qui la demandent, une copie de l'acte d’immatriculation ou land certificate, elle a la même force probante que les mentions originales du registre. sis A chaque mutation ou démembrement de la propriété, le Registrar se fait représenter cet extrait et le complète en y mentionnant les qualités actives ou passives dont le nouvel acte peut l’affecter. Si l’immeuble change de mains, il le remet au nouveau propriétaire.

Les aliénations entre vifs, les mutations à cause de mort et les constitutions de droits réels (2) ne de-

(1) L'immatriculation est accessible au titulaire d’un baïl de longue durée (laes-cholder), car ce droit peut faire l’objet d’un mort-gage, c’est-à-dire d’une constitution de droit réel qu'il importe de connaître.

(2) Le plus grand reproche que l’on puisse adresser à la loi de 1897, c’est de ne soumettre à la publicité qu’un certain nombre de

viennent parfaites dans le système anglais que par leur inscription au registre foncier.

La loi de 1897 ne peut amener en Angleterre que d'heureux résultats; le mode de publicité qu’elle consacre offre assez d'avantages pour que la plupart des Comtés en rendent l'application forcée. Dès maintenant on peut juger de ses effets et de l'essor considérable qu’elle donne au crédit réel, jusqu’à ce jour si superficiel dans ce pays. Mais ce régime ne peut guère nous servir de modèle.

L’Angleterre est un pays de grande propriété qui peut arriver au système que nous venons de voir sans posséder de cadastre. Il lui suffit pour obtenir un feuillet réel aussi exact que celui des autres pays fonciers, d'exiger que les propriétaires qui demandent l’immatriculation produisent un plan régulier de leur immeuble. En France, la propriété est trop divisée pour recourir à un pareil moyen, ce n'est qu'avec un cadastre refait et continuellement à jour que nous arriverons à introduire chez nous les livres fonciers.

SECTION III

Tunisie.

Si nous avons étudié le système Torrens avec détails, si nous l'avons considéré comme un monu-

droits réels qui sont : le mort-gage, les droits de douaire et de courtoisie, les droits des exécuteurs testamentaires ou des syndics de faillite, les droits viagers acquis en vertu d’un settlement, les droits réels du fisc; et de laisser ignorer aux tiers toute une catégorie de charges, parmi lesquelles nous trouvons les servitudes.

ment législatif de la plus haute importance, c’est qu'il semble répondre admirablement aux besoins économiques de notre empire colonial, auquel satisfait si peu notre régime foncier métropolitain. Quels sont en effet les éléments de vie et de prospérité pour un pays neuf, pour une colonie surtout d'exploitation, sinon la sécurité absolue des propriétaires, la facilité et la rapidité des transactions, le caractère peu onéreux de ces dernières et enfin l’organisation simple et pratique du crédit, entraînant avec elle une parfaite sécurité des créanciers hypothécaires ?

Tous ces avantages, l’Act Torrens nous les procure et le succès qu'a obtenu son application dans les colonies anglaises, devait nous faire souhaiter de voir introduire ses principes dans notre législation coloniale.

Une première application, partielle du moins, a été faite dans un pays soumis au protectorat français: la Tunisie. Le régime foncier dont la loi du 1 juillet 1885 a doté la Régence, a été qualifié à juste titre « d'œuvre de sage éclectisme où se combinent heureusement les principes de la loi française et les améliorations dont s’honorent les systèmes fonciers de l'étranger » (1).

Comme pour toute œuvre nouvelle et difficile, on a dû procéder par tâtonnements et des modifications ont été successivement apportées au texte primitif par les lois des 16 mai 1886, 6 novembre 1888 et 15 mars 1892 (2).

À la loi Australienne de 1858, on a emprunté le caractère facultatif de l’immatriculation des immeu-

(1) BESSON, op. cit., p. 379. (2) Revue algérienne de législation et de jurisprudence, 1885, IT, p. 145. — 1886, III, p. 97. — 1888, III, p. 199. — 1892, III, p. 125.

bles; l'absence de cadastre était d’abord et est toujours. un obstacle insurmontable pour l’immatriculation obligatoire; on ne voulait pas ensuite imposer un fardeau trop lourd au budget de la Régence. Bien. des précautions étaient à prendre, il fallait ménager le fanatisme des indigènes pour les biens habous ou de main-morte qu’ils considèrent comme terre sacrée et de plus, comme la Régence était soumise au régime des capitulations, des complications diplomatiques étaient à craindre au début du protectorat; elles ne se produisirent pas, les capitulations ayant été äbolies.

: : La procédure d’immatriculation est, en gros, celle que nous avons rencontrée en Australie :

-,1° Requête d’immatriculation accompagnée des titres sur lesquels elle s’appuie; 2° Insertion de la requête dans les dix jours au Journal officiel français-arabe; placards dans l’auditoire du juge de paix et dans les marchés ; 8 Reconnaissance d'identité physique (1). Le commencement et la fin des opérations de bornage sont officiellement annoncés; dans un délai de deux mois à-partir du jour de leur clôture, les oppositions doivent être faites ; 4° Vérification des titres. Les délais étant écoulés, toutes les pièces sont transmises au Tribunal mixte qui, dès le début de la procédure, par la remise de l'original et de la demande qu’en a faite à son greffe le conservateur, avait de suite nommé un juge rapporteur pour examiner le dossier, Le juge se livre alors à toutes enquêtes et vérifications destinées

(1) Le bornage provisoire est accompli en présence du requérant et des voisins par le Caïd, le juge de paix et le géomètre assermenté.

TE

à protéger les incapables ou les non-présents (1) il dirige la procédure, invitant les opposants à intro: duire leur instance dans un délai de quinze jours et le requérant à prendre connaissance des oppositions au greffe. Enfin il lit son rapport en séance publique et les parties sont admises à présenter des observations verbales. Le tribunal rend ensuite une décision, jamais motivée et sans recours possible, qui indique les inscriptions à porter sur le registre de propriété. DAS

L'originalité du système consiste dans le recours de la part du conservateur au tribunal mixte com: posé de magistrats français et tunisiens suivant des proportions qui varient avec la nationalité des parties en cause. C’est là encore une mesure de prévoyance pour l’organisation de la propriété foncière tunisienne et pour la réussite de la grande réforme. En admettant dans ce tribunal des magistrats tunisiens, on flatte les indigènes qui se soumettent d’autant plus volontiers à ses décisions, qu’ils croient avoir toujours à faire au tribunal religieux qui, chez eux, est chargé de régler toutes les contestations relatives à la propriété, la terre étant considérée comme sacrée.

5° Immatriculation de l'immeuble. C’est l’œuvre du conservateur qui dresse, comme en Australie, deux titres renfermant toutes les indications relatives à l'immeuble (désignation, droits réels et charges qui le grèvent, etc.), lun reste au bureau et constitue une feuille du livre foncier, l’autre est remis au propriétaire (2).

(1) Sur sa demande, le tribunal peut même accorder une augmentation de délais pour qu’ils puissent former une opposition.

(2) Le service topographique lève le plan définitif de l’immeuble; c’est plutôt un relevé des limites qu'un véritable plan. Il place

L'immatriculation, quant à ses effets, ressemble également à celle du système Torrens, les titres anciens sont annulés, les droits non opposés sont éteints, en un mot, dit un décret du 17 juillet 1888 : « le titre dressé en vertu de la décision du Tribunal mixte est définitif et inattaquable ». Ce n’est plus qu'au cas de dol que la partie lésée aura seulement une action personnelle contre l’auteur du préjudice (1). La loi du 1° juillet 1885 avait établi une caisse d'assurance, dans le genre de celle qu’on rencontre en Australie, pour sauvegarder les droits des tiers, caisse alimentée par une retenue de 1 °/, sur les immatriculations effectuées ; elle a été supprimée pour cause d’inutilité par la loi du 15 mars 1892. C’est le plus parfait éloge que l’on puisse adresser au système et à ceux qui l’appliquent.

Si après l’immatriculation, un droit réel quelconque est consenti sur l’immeuble, le conservateur le mentionnera sur le livre foncier ainsi que sur la copie du titre qu’il se sera fait présenter. Le législateur tunisien a cherché à concilier, autant que possible, le système australien avec les principes de notre Code civil qui ne sont pas en opposition absolue avec lui ; c’est pourquoi il a fait une distinction entre les effets de la publicité à l'égard des parties elles-mêmes et ses effets à l'égard des tiers.

Inter partes, le transfert de la propriété s'opère, comme dans la loi française, par le simple consentement ; dans les rapports des parties avec les tiers,

également des bornes aux endroits indiqués et mentionne leur situation sur le plan. La minute reste chez le chef du service topographique qui en délivre un extrait au conservateur.

(1) Avant la loi de 1892 on n’exigeait pas le dol, il suffisait simplement que la partie fût lésée.

la publicité est au contraire exigée de la façon la plus absolue.

L'art. 343 ne laisse aucun doute à ce sujet : « Tous faits ou conventions ayant pour effet de transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel immobilier, d'en changer le titulaire ou de modifier toute autre inscription. seront, pour être opposables aux tiers, constatés par écrit et inscrits sur le titre par le conservateur de la propriété foncière »; la formule est assez générale pour nous dispenser de tout commentaire.

Ayant abandonné, au point de vue particulier du transfert de la propriété entre parties par le simple consentement, les systèmes australien et allemand, la loi foncière tunisienne devait forcément se trouver en face de l'inconvénient suivant : dans le cas d’un immeuble transmis par succession, la partie peut ne pas produire son titre, soit par négligence, soit par mauvaise volonté. Le législateur décide alors qu'aucune mutation immobilière ou constitution de droits ne pourra être inscrite sur les registres tant que les transmissions précédentes n'y auront pas été insérées ; cette mesure est puisée dans la loi prussienne de 1872.

Les hypothèques en Tunisie sont naturellement soumises au principe de la publicité absolue et de la spécialité ; c’est pourquoi des modifications ont été apportées à notre régime hypothécaire français. L’hypothèque judiciaire a été purement et simplement supprimée ; il ne reste plus que l’hypothèque volontaire ou conventionnelle et l’hypothèque forcée qui remplace nos hypothèques légales ainsi que les privilèges du vendeur et du co-partageant (1). La loi

(1) Les privilèges généraux de notre art. 201 ont été conservés

belge de 1851 a fourni les procédés à employer pour assurer la détermination et l'inscription des hypothèques forcées du mineur et de la femme mariée; nous les avons étudiés précédemment. Les inscriptions de ces hypothèques subsistent avec leurs effets tant qu’elles n’ont pas été radiées, notre renouvellement décennal n'existe donc pas.

Outre les principes de publicité et de spécialité, nous trouvons, comme dans tous les pays de livres fonciers, celui de force probante. En ce qui concerne l'immatriculation, nous voyons que ce principe est absolu, mais pour ce qui est des inscriptions postérieures, la législation a été pendant un certain temps hésitante. L’art. 252 de la loi de 1885 était ainsi formulé : « ceux qui n’ont sur l'immeuble qu'un droit affecté d’une condition suspensive ou résolutoire ou sujet à nullité, ne pourront consentir qu’une hypothèque soumise aux mêmes conditions ». Ce texte, qui n’est que la reproduction de notre art. 2125, semblait menacer les tiers acquéreurs ou créanciers de bonne foi, c’est-à-dire ceux qu'il importe de protéger.

La loi de 1892 a nettement tranché la question en décidant dans son article 16, que « dans aucun cas l'annulation d’une inscription ne saurait être opposée aux tiers de bonne foi » (1). Bien entendu, les art. 1138 et 1583 étant toujours appliqués, l’art. 252 de la loi de 1885 ne concerne plus que les rapports des parties entre elles.

La loi tunisienne, en vue d’atténuer les conséquences parfois regrettables que peut avoir la théo-

sans qu'il soit besoin de les faire inscrire, à cause, dit la loi, de leur peu d'importance.

() C’est là la reproduction de l’art. 9 de la loi prussienne de 1872.

rie de la force probante, a adopté le système germanique des prénotations. L'art. 53, modifié par la loi de 1892 et ainsi conçu : « Si la demande n’est pas inscrite, le jugement de résolution ne vaudra, vis-àvis des tiers, que par son inscription ». Enfin, comme en Australie et en Allemagne, le législateur devait nécessairement consacrer un troisième principe, Corollaire inséparable de celui de la force probante, c’est le principe de la légalité. Nous en trouvons une application dans l'institution du tribunal mixte chargé de vérifier les titres avant la première immatriculation. Mais, pour tous les cas d'inscription, la loi de 1885 n’accordait au conservateur aucun pouvoir de contrôle sérieux ; à moins qu’il n’y eût doute sur la sincérité des signatures ou l'identité des parties, il devait sur le champ exécuter la réquisition (art. 353-354) ; on remédia rapidement à un tel état de chose, la loi de 1886 exigea que la signature du requérant d’immatriculation ou d'inscription fut non pas certifiée par un voisin quelconque, comme dans le système Torrens, mais légalisée, pour les Européens par le président du Tribunal civil, le juge de paix ou le consul et pour les indigènes par le premier Ministre ou son délégué et les Cadis (1). La loi permettait en second lieu au conservateur de surseoir à l'inscription quand la capacité des parties ne paraissait pas nettement établie.

La loi du 15 mars 1892 a complété ces disposi-

(1) L'absence des notaires français, le manque de capacité de notaires indigènes ont obligé le législateur à exiger que la signature des parties soit toujours légalisée. Cette mesure se comprend d'autant mieux que la loi tunisienne n’exige aucune condition de forme pour les actes présentés à l'inscription, même pour le contrat d’hypothèque qui peut avoir lieu par acte sous seing-privé, contrairement à ce qui se passe en France.

tions et vraiment consacré le principe de la légalité; le conservateur de la propriété foncière a vu grandir ses attributions qui ont maintenant une grande ressemblance avec celle du Grundbuchrichter allemand. Tout comme ce dernier, il doit vérifier l'identité et la capacité des parties et s'assurer si l'auteur du requérant était lui-même inscrit au livre foncier comme titulaire des droits; dans tous les cas où il le jugera à propos, il peut se refuser à l'inscription. Enfin il est tenu d'exiger la production par les parties de toutes les pièces requises par la loi, c’est-à-dire soit l'original ou une expédition du contrat et un bordereau en double contenant l’analyse de l’acte à inscrire, soit, s’il s’agit d’une mutation par décès, un acte de décès et un certificat concernant les droits et qualités des héritiers. Les légataires ont de plus à fournir une expédition du testament et le jugement d'envoi en possession, s’il y à lieu.

La pièce la plus importante et qu'il importe pardessus tout de présenter, c’est la copie du titre de propriété du requérant. Si celui-ci ne la produit pas et que son consentement soit nécessaire, le conservateur ne procédera pas à l'inscription. Il peut cependant arriver qu’il s'agisse d’un fait juridique ou le consentement du propriétaire n’a rien à voir, ainsi par exemple, une hypothèque forcée, une prénotation; le conservateur les inscrira bien sur le registre et notifiera cette inscription au porteur de la copie du titre, mais si celui-ci ne veut pas la produire, la concordance qui doit exister entre la feuille du livre foncier et la copie du titre sera rompue, de telle sorte que cette dernière perdra une partie de son utilité et de sa valeur, et que le tiers n'aura plus alors une confiance absolue que dans le

registre de la conservation. C’est là, ainsi que nous le disions plus haut, un défaut qui tient au système lui-même, puisqu'il n’exige pas l’inscription pour le transfert inter partes. Comment y remédier? Il est difficile et contraire à nos mœurs, de permettre au conservateur, à l'exemple du Registrar general australien, de décerner un mandat d'amener contre la partie récalcitrante; c’est pourquoi le législateur s'est servi du moyen détourné que nous indiquions précédemment : le conservateur n’opérera plus aucune inscription tant que la copie du titre ne lui aura pas été produite pour y rédiger la mention que la mauvaise volonté de la partie a empéché d'insérer (1).

Le caractère facultaiif de la réforme fait que les registres ne peuvent être que chronologiques ; pour faciliter les recherches, il y a, outre le livre foncier qui n’est que la collection des titres de propriété, un registre de dépôt et deux répertoires alphabétiques, l’un pour les noms des titulaires des droits réels, l’autre pour les titres de propriété. Seulement, à la différence des systèmes australiens, ils ne peuvent être communiqués directement aux requérants; comme chez nous, on délivre des états, voir même de simple copies d'état ayant force probante.

On avait généralement reproché, et avec raison, à la loi de 1885 la cherté de l’immatriculation ; d’après les tarifs adoptés, les frais progressaient en raison inverse de l'importance des immeubles et

(1) M. Besson trouve que ce moyen n’a qu'une efficacité restreinte; il en propose un plus simple qui serait de mettre les retardataires en demeure de produire leurs copies de titre dans un délai de rigueur, passé lequel ils se verraient infliger des amendes dont le taux varierait avec le retard apporté à la présentation du titre. (BESSON, op. cit., p. 389.)

surchargeaient d’une façon exagérée la petite propriété. Tandis que l’immatriculation d’un immeuble de plus de 1000 hectares revenait à 1 fr. 20 l'hectare, celle d’une propriété de 1 à 2 hectares coûtait de 150 à 222 francs. Un tel état de choses ne pouvait être qu’une entrave au développement du système, aussi un décret du 16 mars 1892 est venu y mettre fin en remaniant d’une façon complète les tarifs. Désormais, l'Etat prend à sa charge les frais d’immatriculation, et les intéressés lui en rembourseront une partie d’après la proportion suivante : 25 % pour les petites propriétés, 50 °/, pour les moyennes et 75 °/, pour les grandes. Les propriétaires peuvent aussi traiter à forfait, et voici le coût des immatriculations suivant le tableau dressé par M. Georges Picot :

Tarif proportionnel sur la valeur vénale

NOMBRE D'HECTARES FORFAIT de l'immeuble Han 30 fr. 3 °/00 10 45 » »

Les résultats de cette heureuse réforme n’ont pas manqué de se produire, et les demandes d’immatriculation formées en ces dernières années sont dix fois plus nombreuses qu’elles ne l’étaient avant 1892 (1).

La loi foncière tunisienne qui, depuis cette époque, s'est corrigée de presque toutes ses imperfections,

(1) Du 15 juillet 1886 au 21 mars 1892, l'immatriculation avait été requise pour 196 immeubles ; au 30 juin 1899, 4.262 réquisitions avaient été faites et 4.144 titres de propriété avaient été établis. Le numéro du Journal officiel tunisien du 9 avril 1898 contient les tables des immatriculations opérées dans le cours des douze premières années.

Le AE + to

jouit donc d’une très grande faveur; c’est là la meilleure preuve de son bon fonctionnement.

Si nous avons étudié ce système, c’est que, bien qu'issu de l’Act Torrens, il présente une physionomie particulière, par suite de son essai d'adaptation à notre Code civil; il serait peut-être téméraire de penser qu'il peut être implanté chez nous. La Tunisie, comme l'Australie, est un pays neuf où la grande propriété domine, et où, par conséquent, on est bien loin d'arriver au degré d'extrême morcellement de la France (1).

SECTION IV Algérie.

L'Algérie, comme la Tunisie, est un pays où la terre est la richesse principale et le meilleur instrument de crédit. « Nulle part, dit M. Magnin, les capitaux ne sont plus utiles ni plus ardemment réclamés pour la mise en vigueur des ressources naturelles du sol.

« Donner à la propriété algérienne la valeur d’un gage aussi solide que possible est donc un des premiers devoirs du législateur français » (2).

Les populations arabes n'étant pas arrivées à un état économique aussi avancé que celles de la Ré-

(1) Nous avons vu qu’en Australie la valeur moyenne des propriétés est de 60.000 fr. En Tunisie, la contenance moyenne des immeubles est de 111 hectares 79 ares et la valeur 20.000 fr. En France, la valeur moyenne de chaque propriété est de 3,850 francs. (Voir Economiste français, n° du 1° juillet 1899,

(2) MaGniN, op. cit., p. 183.

gence, le législateur algérien avait à surmonter des difficultés beaucoup plus considérables que celles qu’avaient rencontrés les rédacteurs de la loi tunisienne de 1885. La propriété indigène, origine de la propriété européenne et française, est en effet très obscure, mal délimitée, surchargée de droits réels et basée sur des titres, quand ils existent, vagues et incertains.

Dès 1873, avant la réforme tunisienne, on avait cherché à consolider la propriété du sol entre les mains de ses acquéreurs. Une loi du 24 juillet 1873, prescrivait, d’une part, la constatation de la propriété dans les territoires appartenant aux particuliers et la constatation de la propriété individuelle dans ceux appartenant aux tribus, de façon à préparer les éléments du titre que l'administration des domaines devait délivrer, et établissait, d'autre part, une purge spéciale destinée à abolir tous les droits réels fondés sur le droit musulman et à fournir ainsi aux colons une propriété bien nette et dégagée désormais de toute entrave. Mais cette loi avait le tort, d’abord, de n'être faite qu’en faveur des Européens, et ensuite, de n'avoir pris aucune précaution pour assurer la perpétuelle application de la loi française aux titres délivrés par l'administration des domaines qui, bientôt, se voyaient recouverts par des titres musulmans et plongés dans le chaos dont on les avait à grand’peine sortis.

Une loi du 28 avril 1887 a décidé que les immeubles soumis à la loi de 1873 ne pourraient être vendus, limités ou partagés que suivant les conventions et les formes de la loi française; dispositions qui n'étaient guère mieux propres à assurer au titre le moyen de conserver sa valeur originale. A la première mutation, en effet, l'acquéreur se trouve

Fra