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exposé à tous les dangers découlant des imperfections de notre loi de 1855, imperfections dont les résultats sont encore plus fâcheux qu’en France, car notre publicité personnelle engendre une confusion inextricable dans ce pays où l’état civil des indigènes est à peine constitué.

L’excessive cherté des frais qu’entraîne la 2rocédure établie par la loi de 1873 a été également la cause de son discrédit; son exécution est à peu près complètement arrêtée depuis 1891.

L'introduction en Tunisie des formes de publicité de l’Act Torrens devait forcément attirer l’attention de nos législateurs. Une commission fut instituée par M. Tirman dans le but d'étudier les modifications susceptibles d’être apportées en Algérie au régime de la propriété foncière et des hypothèques et permettre de tirer ce pays des difficultés financières où il se débat constamment. Le rapporteur, M. Dain, remit le 10 novembre 1886 au Gouverneur général le compte rendu de ses travaux qui dort toujours dans les cartons des archives, ainsi qu'un projet de loi dont nous allons tracer les lignes essentielles.

Le projet de loi porte la création d’un registre foncier par commune, les immeubles doivent y être inscrits après avoir été préalablement purgés s'ils ne l’ont pas encore été en vertu de la loi du 26 juillet

L’immatriculation consiste simplement dans linsertion au registre d’un des doubles du certificat de titre dressé préalablement par le notaire ou le directeur des domaines et comprenant les quatre sections que nous avons trouvées dans le feuillet réel allemand, Le conservateur n’a que le rôle d’un agent d'exécution.

Les principes les plus stricts de publicité et de spécialité sont appliqués à toutes les constitutions et transmissions de droits réels, mais ils ne constituent, comme en Tunisie, une condition de validité qu’à l'égard des tiers ; le projet admet la force probante tempérée par le système des prénotations, il a cependant le grave tort de ne pas exiger l’authenticité pour tous les actes. Enfin, nous trouvons une application des théories de la loi de messidor an IT, - dans la possibilité accordée au propriétaire de se faire délivrer par le conservateur des bons fonciers et des cédules hypothécaires. Le projet de 1886 repose sur les procédures de purge établies par la loi de 1873, leur insuffisance a été reconnue; aussi la Commission sénatoriale d’études de l'Algérie a déposé le 29 mars 1893, sur le bureau du Sénat, un rapport et un projet de loi dus à M. Franck-Chauveau. Ce projet proclame le principe de l’immatriculation facultative, car, dit-il, l'intérêt des propriétaires à réclamer Ile bénéfice de la loi nouvelle sera si évident qu’elle ne risquera pas de rester inappliquée.

Le conservateur n’a plus un rôle passif comme dans le projet de 1886, c’est lui qui effectue, sous sa responsabilité, l’immatriculation qui est précédée d'une enquête et d’une publicité; l’opération donne lieu à l'établissement d’un titre dont l’un des doubles constitue le livre foncier.

Effrayé sans doute par l'importance et l'étendue des réformes proposées, le gouvernement demanda à la Commission de retirer momentanément son projet et de lui en substituer un autre plus succinct, et qui permit de résoudre le plus rapidement possible le problème de la question immobilière en Algérie,

Ce projet, voté par le Sénat les 15 et 16 février 1894, a été porté à la Chambre des députés le 27 février, le rapport en fut présenté le 4 juillet 1895 par M. Pourquery de Boisserin, et adopté le 16 février 1897 (1).

Cette loi nouvelle, aux termes du rapport, ne contient que quelques dispositions très simples sur lesquelles tout le monde à peu près est d'accord; elle a pour objet de faire disparaître les inconvénients que les lois du 26 juillet 1873 et du 28 avril 1887 présentaient en raison de la trop grande extension des opérations qu’elles avaient prescrites. La procédure, soit d'ensemble, soit partielle, instituée par ces lois pour la constatation de la propriété privée et la constitution de la propriété individuelle, est abrogée (art. 1%), mais le titre I de la première de ces lois est maintenu implicitement, c’est-à-dire la distinction des terres melk ou terres de propriété privée, et des terres arch ou terres dont la possession appartient à une collectivité. C’est ce maintien qui a été vivement critiqué parce qu'il laisse subsister les droits de habous, source interminable de controverses et de procès.

D’après l’art. 2, les titres délivrés par l’administration des domaines, à la suite des procédures minutieuses indiquées par cette loi, prévaudront contre tous les titres antérieurs et assureront la propriété entre les mains du bénéficiaire à l’égard de tous.

Cet article est venu mettre un terme à une jurisprudence désastreuse, d’après laquelle les titres antérieurs administratifs, notariés ou judiciaires prévalaient contre ceux délivrés par l'administration en

(1) Promulg., Officiel, 18 février 1897. — Lois nouvelles, 1891, III, p. 67.

conformité des conclusions du commissaire enquéteur (1).

La loi assure donc désormais une purge complète des immeubles; elle étend aux indigènes la faculté d'obtenir cette purge et le titre français, dans les mêmes conditions que les Européens.

À compter de la délivrance du titre, les immeubles restent, quel qu’en soit le propriétaire, soumis à toutes les prescriptions de la loi française sauf quelques exceptions (art. 3).

La procédure d'enquête est celle que nous connaissons déjà. Une requête contenant la désignation précise de l'immeuble est adressée au préfet ou au général commandant la division ; un arrêté nomme le commissaire enquêteur et fixe le jour des opérations. Des insertions et publications sont faites pour prévenir les intéressés et leur permettre de faire valoir leurs oppositions. Le requérant fait l'avance des frais et dans les trente jours on procède au bornage. Un procès-verbal est rédigé et déposé à la mairie, traduction en est envoyée à l’adjoint indigène. Après un délai de 50 jours, le commissaire enquéteur se transporte à nouveau sur les lieux et, s’il n’y a pas de réclamation, rédige un procès-verbal définitif, qui est transmis avec les pièces justificatives au Gouverneur général qui l’'homologue; tout le dossier est ensuite expédié au directeur des domaines pour l'établissement du titre.

Les contestations auxquelles peuvent donner lieu l'établissement et la constitution de propriété des terres melk sont du ressort des tribunaux judiciaires; celles relatives aux territoires de propriété collec-

(1) Arrêt Cass., Chambre civile, 13 novembre 1888. — Dalloz, R. P., 1889, 1, 17.

tive, c’est-à-dire relatives aux terres arch, sont de la compétence des tribunaux administratifs (art. 13).

Mais une fois les formalités administratives remplies, les contestations pour l’une et l’autre de ces catégories sont du ressort des tribunaux judiciaires, et c'est là une heureuse décision.

Provisoirement, dans les terrains appartenant aux indigènes, et situés dans une zône où la colonisation n'est qu’à peine installée, les transactions entre indigènes pourront s'effectuer avec le ministère des cadis. Cette disposition bienveillante est édictée par l'unique désir de ne pas grever de frais énormes les transactions d'immeubles d’une valeur souvent très faible. Les actes dressés par les cadis ne vaudront que comme actes sous seing privé et, pour en poursuivre l'exécution, il faudra obtenir un jugement (art. 16).

L'art. 17, qui a soulevé une longue discussion au Sénat, a une grande importance. Son but est de mettre un terme aux inconvénients de la loi de 1873 en ce qui concerne les licitations et d'arrêter le développement exagéré de parcelles d’une valeur et d’une contenance infime. Quand il y aura une demande en partage ou en licitation d’un immeuble rural appartenant par moitié au moins à des indigènes musulmans, le tribunal attribuera au demandeur, si la chose est possible, une part en nature représentant ses droits ; si l’immeuble est difficilement partageable, l’art. 827 du Code civil ne s’appliquera pas, le partage se fera par souche avec maintien de l'indivision ans chaque souche ou entre toutes les souches autres que celle à laquelle appartiendra le demandeur ou l’indigène dont ce demandeur tiendra les droits. Cette dernière souche restera seule exposée à la licitation et les membres la composant

pourront même empêcher la vente et conserver la possession de leur part de limmeuble, soit qu’ils s'entendent pour payer en commun, soit que l’un ou plusieurs d’entre eux paient au demandeur, d'après l'arbitrage qu’en aura fait le tribunal, la somme représentant la valeur de ses droits ou des droits de son auteur (1).

Le partage aura lieu ordinairement en nature; mais le plus généralement les indigènes de la souche exposée à la licitation désintéresseront le demandeur.

Un des plus gros reproches adressé à la loi de 1897, c’est, outre le maintien de la distinction entre les terres melk et arch, d’avoir confié des attributions au cadi qui ne connaît ni le code ni la loi de 1855. Quant à l'innovation de l’art. 17, elle est louable, mais les frais en sont encore beaucoup trop élevés, pour donner des résultats satisfaisants. M. Hañffner, procureur général, indique en effet, dans son rapport au Gouverneur sur la propriété foncière en Algérie, que dans le ressort, ledit article n'a reçu application, depuis la loi de 1897 jusqu'au 8 mai 1900, qu’une quinzaine de fois (2); nous ne croyons pas que cette proportion ait augmenté depuis 1900.

D’autres imperfections ont été encore signalées, mais que le manque de compétence nous empêche d’énoncer ; elles rendront sans doute peu regrettable pour les intéressés la brièveté d’existence à laquelle la loi de 1897 est appelée. Souhaitons, avec les com-

(1) Les jugements en cette matière ne sont susceptibles ni d’opposition, ni d'appel; mais le pourvoi en cassation existe toujours pour garantir les intérêts lésés.

(2) Cité par M. SÉRÉ : Organisation de la propriété foncière en Algérie, p.

mentateurs algériens, que celle qui doit lui succéder rompe enfin avec les errements anciens pour adopter définitivement le régime de l’immatriculation et l'institution du livre foncier qui seul pourrait faire produire au sol de notre belle colonie d'Afrique toutes les ressources que tient en réserve sa fertilité, car elle arriverait seule à lui donner le crédit qui lui manque.

SECTION V

Nouvelle-Calédonie.

Le voisinage de l'Australie devait également attirer l'attention des colons et de l'Administration de notre Colonie océanienne sur le système de l’Act Torrens et les heureux effets qu’il produit; aussi le Gouvernement français a chargé M. Noël Pardon, un des gouverneurs de l’île, de préparer un rapport ainsi « qu'un projet sur la conservation et la transmission de la propriété foncière, des hypothèques et des autres droits réels immobiliers en Nouvelle-Calédonie ». Ce travail a été communiqué à la souscommission juridique du cadastre à la séance du 24 décembre 1891, et M. Massigli a fait sur son compte un rapport des plus élogieux. M. Noël Pardon a employé tous ses efforts pour faire cadrer les dispositions de nos codes français avec celle de lAct Torrens ; cet auteur en affirme les principes avec bien plus d'énergie que la loi Tunisienne.

Nous n’analyserons pas cette œuvre dont le but essentiel et fort louable est le développement dans la Colonie du crédit immobilier et agricole; nous

renvoyons à l'ouvrage de M. Magnin (p. 204 et suiv.), ainsi qu'aux procès-verbaux du cadastre (Fasc. IT, p. 312 et suiv.). Malheureusement, ce projet attend toujours la signature du Président de la République.

SECTION VI Madagascar.

L'expérience tentée en Tunisie et couronnée d’un succès si éclatant, indiquait de la façon la plus claire la route à suivre et devait être une source d’utile enseignement. Aussitôt la conquête militaire terminée on chargea notre résident général à Madagascar, de voir si le système de publicité de l’Act Torrens pouvait y être appliqué. L'avis fut favorable et le 16 juillet 1897 fut rendu un décret portant organisation de la propriété foncière à Madagascar (1). Nous l'étudierons très rapidement, car il s’est beaucoup inspiré de la législation tunisienne.

L'immatriculation est en principe facultative comme en Tunisie, mais les exceptions sont si nombreuses, qu’en fait elle est pour ainsi dire obligatoire (2). Les personnes, qui peuvent la requérir, sont énumérées dans l’art. 16, ce sont en

(1) Journal officiel, 23 juillet 1897, p. 4204 et suiv. — Pandect. Franc., 98, 3, 55.

(2) Est en effet obligatoire l’immatriculation : 1° Au cas de vente, location ou concessions de terrains domaniaux (dispositions empruntées au Real Property Act.); 2 Au cas où des Européens ou assimilés acquièrent des biens des indigènes. La propriété qui a été immatriculée ne saurait retomber sous l’empire du droit commun ; elle demeurera exclusivement réglementée dorénavant par le présent décret et échappera tout à fait aux lois et coutumes indigènes.

somme toutes celles qui ont un droit réel sur un immeuble.

La procédure de l’immatriculation est à peu de choses près celle que nous avons décrite pour la Tunisie: requête accompagnée des titres de propriété traduits en français et en malgache, par un interprête assermenté (art. 17); publication dans les journaux et affichage; bornage par un géomètre assermenté; vérification de la demande, des formalités de bornage et des titres; enfin jugement, après que les contestations ont été vidées, ordonnant l’immatriculation. Le tribunal mixte est remplacé par le président du tribunal du district ou le juge de paix à compétence étendue, ces derniers assistent au bornage pour représenter les incapables et les absents ; le chef civil ou militaire du district y est également présent.

Le titre est rédigé par le conservateur auquel sera remis le dossier ; il renferme toutes les énonciations que nous avons déjà maintes fois énumérées, un plan y est annexé. « Il sera définitif et inattaquable, dit l’art, 39, et formera devant les juridictions françaises le point de départ unique de la propriété et des droits réels qui l’affectent, à l'exclusion de tous autres droits non inscrits ». Les titres sont conservés par le conservateur, leur réunion forme le registre foncier. La copie exacte et authentique est délivrée à l'acquéreur.

Le décret fait une longue énumération de tous les droits réels immobiliers qui peuvent frapper la propriété et qui doivent être inscrits pour être opposables aux tiers.

Nous retrouvons à l’art. 105 les privilèges de notre art. 2101; ils sont dispensés de l'inscription, mais

par contre ne s’exercent sur le prix des immeubles

qu'à défaut du mobilier et une fois les créanciers hypothécaires désintéressés.

A Madagascar, comme en Tunisie, il n'y a que deux sortes d’hypothèques : l’hypothèque volontaire (1) et l'hypothèque forcée; les privilèges du vendeur et du copartageant rentrent également dans cette dernière catégorie, à moins que ceux qui bénéficient de cet avantage ne se soient réservés une hypothèque conventionnelle. Le mari et le tuteur peuvent toujours être dispensés d’hypothèques en fournissant une caution suffisante.

Les règles de la publicité la plus entière et de la spécialité la plus absolue sont appliquées aux hypothèques, comme à tous les droits réels immobiliers concernant les immeubles immatriculés (2).

Enfin les actes soumis à l’immatriculation en donnant lieu à inscription doivent, sinon être authentiques, du moins légalisés pour être acceptés par le conservateur.

L'art. 184 énumère les registres tenus par le conservateur, ils sont au nombre de quatre : 1° Le registre des titres de propriété, c’est le livre foncier au sens propre du mot.

2 Le registre d'ordre des formalités préalables à limmatriculation.

3° Un registre de dépôt tenu en double où seront constatées par un numéro d'ordre et à mesure qu’elles s’effectueront, les remises des décisions du tribunal ou de la justice de paix, ordonnant l’immatricula-

(1) L’hypothèque volontaire est ou conventionnelle ou testamentaire ; toutes les règles qui régissent cette seconde catégorie ont. été empruntées à la loi belge de 1851.

(2) Les baux de plus de trois ans et les quittances ou cessions d'une somme équivalente ou supérieure à trois années de loyer ou fermage non échu, sont également soumis à l'inscription.

tion, celles des documents à fin d'inscription, de transcription, de saisie et généralement de tous actes à inscrire, transcrire ou mentionner.

4 Une table alphabétique des titulaires de droits réels (art. 187).

9° Une table alphabétique des titres de propriété (art. 187).

Le décret du 16 juillet 1897, véritable code, puisqu’il ne renferme pas moins de 227 articles, comporte plusieurs chapitres relatifs au rang des hypothèques entre elles, à leur effet à l’égard des tiers détenteurs, à la purge, à l’expropriation forcée, etc... Toutes les dispositions qu’ils contiennent sont à peu de choses près les mêmes que celles de notre Code à ce sujet et c’est pourquoi nous avons jugé bon de les passer sous silence. Enfin, la dernière partie du décret se termine par une série d'articles concernant la responsabilité des conservateurs et l’immatriculation des immeubles vendus à la barre des tribunaux.

Les premiers résultats de la promulgation du nouveau régime foncier sont de nature à permettre de bien augurer de l'avenir. La faveur dont jouit ce système est aussi grande à Madagascar que dans le pays qui lui a servi de modèle. Non seulement les Européens ont apprécié le nouveau régime, mais les indigènes ont eux-mêmes requis l’immatriculation en assez grand nombre, se rendant compte que la nouvelle législation devait donner entière satisfaction à leur sentiment de profond attachement aux parcelles de terre qu’ils possèdent et qu'ils cultivent (1).

(1) La statistique la plus récente a été publiée dans le rapport de la situation économique de Madagascar, de 1901. (V. rapport de 1901, p. 125.) Nous renvoyons pour plus amples détails sur le décret

SECTION VII

Congo français.

Un décret du 28 mars 1899 (1), « s'inspirant, dit l'exposé des motifs, du système foncier des colonies australiennes, de la législation tunisienne et de celle de Madagascar », a organisé le régime foncier dans notre colonie du Congo.

La plupart de ses dispositions se trouve dans le décret du 23 juillet relatif à Madagascar, aussi ne donnerons-nous que de très brèves explications.

L'art. 1 nous annonce immédiatement que l’immatriculation prévue par le décret n’est applicable qu'aux « immeubles appartenant, dans le Congo français, à des Européens et descendants d’Européens ou à des indigènes naturalisés français ». Aux termes de l'art. 7, l’immatriculation est facultative. Exceptionnellement elle est obligatoire :

1° Dans tous les cas de vente ou concession en pleine propriété de terrains domaniaux ;

2° Dans tous les cas où des Européens ou assimilés se rendent acquéreurs de biens appartenant à des indigènes ;

3° Dans tous les cas où, après mise en valeur aux conditions spécifiées par son cahier des charges, un concessionnaire acquiert la propriété de terrains concédés.

La procédure de l’immatriculation qui fait l’objet du chapitre II du décret est à peu près conforme à celle de Madagascar.

du 16 juillet 1897 et sur la propriété en général à Madagascar à la thèse de M. Jodin : Le Régime foncier à Madagascar, Paris, 1904.

(1) Promulgation au Journal ofjiciel du 2 avril 1900. Rapporté dans Sirey, 1900, p. 1160.

Les personnes qui peuvent requérir l’immatriculation sont les mêmes (art. 8), ainsi que les formalités de la demande.

Après la réquisition, le conservateur fait des insertions au Journal officiel de la colonie et pose des placards; puis le bornage est accompli, non pas par un géomètre assermenté, les distances étant trop considérables et le personnel du service topographique trop restreint, mais, dit l’art. 12, « par un agent dûment qualifié par ses connaissances techniques pour procéder au bornage provisoire de l’immeuble ».

Le président du tribunal et le juge de paix à compétence étendue veillent pendant la procédure d’immatriculation aux intérêts des incapables (art. 16, 17; 18):

S'il existe des oppositions ou contestations, la demande en immatriculation est portée devant le tribunal de première instance ou de la justice de paix à compétence étendue du lieu: de la situation de l'immeuble (art. 21) (1).

Une fois l'ordonnance d’immatriculation rendue, le conservateur rédige le titre de propriété qui, aux termes de l'art. 36, est définitif et inattaquable; « il forme devant les juridictions françaises le point de départ unique de tous les droits réels existants sur l'immeuble au moment de J’immatriculation ». « Les immeubles immatriculés, conformément aux dispositions du présent décret, dit l’art. 40, ne peuvent plus être replacés sous l'empire du droit commun ».

Le titre II du décret est consacré à la transmission

(1) La compétence des juges de paix et des tribunaux est plus étendue au Congo; ces juridictions jugent sans appel les contestations jusqu'à concurrence de 1.000 francs de revenu déterminé, soit en rente, soit par prix de bail (art. 23).

de propriété et à la constitution des droits réels. Nous trouvons des règles identiques à celles appliquées à Madagascar, par conséquent tous les faits ou conventions ayant pour effet de transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel immobilier, les baux excédant trois années, etc, doivent, pour être opposables aux tiers, être inscrits sur le titre de propriété (art. 41).

L’hypothèque, ainsi qu'à Madagascar, est forcée ou conventionnelle, mais l’hypothèque testamentaire a été supprimée comme inutile. Il n’y a pas de différence entre les deux pays au sujet des modes d'opérer les inscriptions et les radiations ou réductions d'inscription (art. 58 à 71). Enfin, les règles renfermées au titre IT concernant les obligations et la responsabilité du conservateur sont les mêmes.

SECTION VIII

Autres colonies.

Le régime de la propriété foncière au Sénégal et dépendances a été organisé par un décret en date du 20 juillet 1902 (1). C’est la reproduction textuelle de celui du 28 mars 1899 relatif à notre colonie du Congo. Il en est de même du décret du 5 août 1900 relatif au Dahomey et dépendances (2), du décret des 20 et 30 août 1900 concernant la Côte d'Ivoire (3)

(1) Promulg., Officiel du 2 septembre 1900. Rapporté dans Pand. franc.,.1900, 3, 180.

(2) Promulg., Officiel du 3 septembre 1900. Rapporté dans Pand. franc., 1900, 3, 79.

(3) Promulg., Officiel du 5 septembre 1900.

et de celui du 24 mars 1901 touchant la Guinée. Nous devons enfin mentionner un décret du 3 mai 1902 (1), portant organisation de la propriété foncière aux îles Marquises.

Ce décret, qui n’est qu’une réduction de ceux que nous avons précédemment cités, présente cependant quelques points particuliers et originaux qui s'expliquent surtout par le peu d’étendue du territoire auquel il s'applique et son faible morcellement. L’immatriculation est obligatoire. « Toute personne, dit l'art. 2, pouvant avoir des droits sur des immeubles situés dans l'archipel des îles Marquises est tenu de se pourvoir en reconnaissance de ces droits, conformément aux dispositions ci-après ».

Chaque immeuble fait l’objet d’une demande en reconnaissance spéciale, accompagnée des pièces justificatives, elle est déposée entre les mains du représentant de l'administration dans la circonscription où sont situés les biens et qui la consigne sur un registre spécial.

L'’immeuble est affranchi du chef des tiers de tous les droits réels qui n’ont pas été réclamés dans le délai d’un an à partir de la promulgation du décret (art. 17). Après l'expiration de ce délai toutes les demandes sont soumises à une commission qui siège à Taiohae et se transporte où besoin est. Elle procède aux opérations de délimitation, bornage et levée de plan et, les parties étant appelées, rend un arrêté qui statue sur la demande (2).

L'administration dresse alors les titres de propriété dont un double est remis au propriétaire in-

(1) Promulg., Officiel du 9 juin 1902. Rapporté dans Pand. franc., 1902, 3, 180.

(2) Les parties ont six mois pour se pourvoir devant le tribunal supérieur de Papeete.

téressé (art. 13). Le titre renferme les énonciations que l'on y trouve d'ordinaire et a toutes les qualités que nous avons précédemment rencontrées. C'est le gouverneur qui est chargé de régler par arrêté toutes les mesures de détail que peut comporter l'application du décret (art. 20).