LA RÉFORME

Projet de la Commission extra-parlementaire du Cadastre.

La nécessité d'apporter une réforme à notre législation foncière, semble à l’heure actuelle une idée qu'il est inutile même de discuter; la transcription telle qu’elle résulte de la loi de 1855 a besoin d’être remaniée sur quantité de points, et notre second mode de publicité, l'inscription hypothécaire, est plus imparfait que partout ailleurs. Nous ne voulons pas revenir ici sur tous les griefs qui ont été formulés précédemment, ce qu’il importe de retenir c’est l’impérieux besoin d’une réforme.

Mais, suffit-il, pour rendre à la publicité du droit français l'efficacité qui lui manque au point de vue de la consolidation de la propriété, de remanier notre loi du 23 mars 1855 et le Code de 1804, de corriger les erreurs et de combler les lacunes échappées à la clairvoyance du législateur ? Ce serait là, à coup sûr, la plus directe, la plus simple et la meilleure des solutions.

Notre étude des législations étrangères, et princi-

palement des pays que nous avons qualifiés de pays de transcription, nous donne une image fidèle de ce que serait le système de publicité de notre loi de 1855, porté à son plus haut degré de perfection; la réforme consisterait donc à faire la synthèse des progrès réalisés autour de nous par la Belgique, l'Italie, la Hollande, etc... Toutes ces législations sont issues comme la nôtre des coutumes de nantissement et de la loi de l’an VII; les unes étendent la transcription à tous les actes translatifs ou déterminatifs de la propriété foncière, les autres y soumettent les actions en nullité et en résolution, et toutes s'accordent à exiger l'inscription des hypothèques, même légales, comme condition de leur efficacité au regard des tiers ; malheureusement, quoiqu’on fasse, ainsi que nous l’avons déjà maintes et maintes fois prouvé, cette publicité, même extrême, ne saurait embrasser tous les droits destructifs de celui du propriétaire, toutes les causes d’éviction qui menacent la sécurité des tiers, et resterait par conséquent toujours en-deçà du but à atteindre.

Quelque perfectionnée qu’en soit l’organisation, les registres de nos conservateurs hypothécaires n’en laisseront pas moins dans l’ombre les causes d'annulation ou de rescision qui affectent le titre du propriétaire ou de ses auteurs.

Il y a là une éventualité tout à fait Fe car elle nese manifeste que lorsqu'il est trop tard pour la conjurer. Ainsi les énonciations de ces registres ne mettront jamais les intéressés à l’abri de l’action en nullité du contrat vicié par l'erreur, la violence, le dol ou l'incapacité des parties. Elles ne les garantiront pas davantage contre la révocation des donations pour cause de survenance d'enfants ou d’inexécution des conditions, contre l’action en réduction des

donations excessives ou l’action en lésion. En effet, les événements qui font naître ces actions révocatoires du droit de propriété ne peuvent être inscrits d'avance sur les registres publics. On pourrait, à limitation des lois belges et italiennes, exiger l'inscription des demandes en nullité ou en rescision; mais cet avertissement ne protégerait que les tiers qui n’ont pas encore contracté, et ne serait d'aucun secours pour les acquéreurs ou créanciers antérieurs à l'inscription de l’action en nullité. La publicité, même poussée à ses extrêmes limites, laisserait donc en dehors de sa sphère d’action plusieurs des risques d’éviction qui, en rendant la situation du propriétaire foncier précaire et instable, paralysent le crédit hypothécaire.

En outre, et tout comme auparavant, la transcription même remaniée ne pourra rien par elle-même pour la consolidation du droit de propriété. Si l’acheteur veut jouir d’une sécurité à peu près complète, il lui faudra exiger la rédaction en l'acte d’une origine de propriété remontant à 30 ans. Le secours de la prescription sera donc toujours nécessaire pour garantir les tiers et même les parties contre les évictions possibles. La transcription ne sera par suite qu'un simple renseignement ne dispensant jamais les prêteurs ou acquéreurs de lobligation de vérifier par eux-mêmes les droits de leurs co-contractants. Un bon régime de publicité ne répond, nous l’avons déjà dit, au but de son institution qu’à la condition de se suffire à lui-même et de conférer, sans le secours de données extérieures, les garanties que réclament les intérêts du crédit. De plus, il faudra se contenter trop souvent de titres informes, remplis de causes de nullité que la reconnaissance notariée ou judiciaire ne fera pas dispa-

raître ; il faudra se servir des registres personnels, de répertoires de plus en plus touffus. Enfin, la détermination physique de la propriété restera toujours à l’état de chimère, grâce aux multiples défauts d’un cadastre qui deviendra avec le temps de plus en plus imparfait.

Que conclure de ce bref aperçu, sinon que notre organisme foncier, constitué par la loi de 1855 et le Code civil, ne renferme pas de données doctrinales qui puissent servir de base à la réforme.

C'est du côté de l'Allemagne, de l’Autriche et de l'Espagne, c’est-à-dire en dehors du domaine traditionnel de la publicité par noms de personnes, que doivent se tourner les regards du législateur; c’est à ces pays qu’il doit emprunter les matériaux pour construire un véritable livre foncier, avec l’ensemble des règles qui l’accompagnent ordinairement : force probante, légalité, etc.

L'idée du livre foncier, déjà préconisée en 1841 par la Faculté de Caen, a rencontré depuis quelques années de très chauds partisans. Les projets de loi de M. Léon Say des 23 mai 1876 et 11 janvier 1877, instituaient une réforme hypothécaire tendant à donner au cadastre une forme légale propre.

En 1886, M. Viette demandait l'introduction du système Torrens en France, et nous trouvons dans son rapport, sur le budget du ministère de l’agriculture les phrases suivantes qui sont bien caractéristiques : « Un champ deviendra un titre nominatif... la propriété foncière aura comme les personnes un état civil... Les conservateurs des hypothèques ne pourront insérer sur leurs registres aucun acte sans avoir mis le titre au courant ».

Dans la loi de finances du 26 décembre 1890, le Gouvernement réclamait la réfection du cadastre, non

seulement en vue d’une répartition plus juste de l'impôt, mais encore pour consacrer les droits de la propriété, « Par la création du grand livre terrier du pays, disait l'exposé des motifs, le cadastre donnerait aux propriétés la sécurité qui leur fait si souvent défaut ; il deviendrait la base naturelle et véritable du crédit agricole ». M. Poincaré, rapporteur du budget des dépenses du ministère des finances, reprenant la pensée du Gouvernement, ajoutait : « Nombre de jurisconsultes et d’économistes demandent avec insistance la réforme de notre régime hypothécaire et l'application stricte du double principe de la publicité et de la spécialité. Ce système qui fonctionne avec succès dans plusieurs pays étrangers a pour lui, en France, l'enquête de 1841, les vœux formulés en 1886, en 1887 et 1888 par le Congrès des Sociétés savantes et l'opinion formelle du Congrès international pour l'étude de la transmission de la propriété foncière. Une commission instituée par le ministère de l’agriculture a reconnu que l'institution d'un grand livre terrier est la condition indispensable du crédit agricole. Les immeubles sans état civil ne peuvent être envisagés comme un gage certain. La création de l’état civil et du grand-livre de la propriété immobilière, telle est l’œuvre primordiale qu’il faut accomplir avant de corriger les nombreuses imperfections de notre régime hypothécaire ». Le Parlement, approuvant les déclarations, vota un crédit de un million pour les études à faire, et M. Rouvier, ministre des finances, fit instituer par le décret du 30 mai 1891 la Commission extra-parlementaire du cadastre « chargée d'étudier les diverses questions que soulève le renouvellement des opérations cadastrales, notamment au point de vue de l'assiette de l'impôt, de la détermination juridique

de la propriété immobilière et de son mode de transmission ».

Composée d'hommes politiques, de professeurs de droit, de chefs de services administratifs intéressés et de praticiens, cette commission entra immédiatement dans la voie que lui avait tracé avec une clarté parfaite le ministre des finances et se mit de suite à l'étude du programme qui lui avait été soumis et que domine l’idée de la consolidation du droit de propriété. — Pour la facilité du travail, la commission se partagea en trois sous-commissions : 1° la sous-commission technique chargée d'étudier spécialement le renouvellement du cadastre; 2° la sous-commission des voies et moyens; 3° la sous-commission juridique, chargée d'étudier les modifications à apporter à notre système de publicité en matière de droits réels immobiliers et de détermination juridique de immeuble. L'étude du projet de cette sous-commission, qui s’est prononcée en faveur du livre foncier à force probante, va faire l’objet des sections suivanies.

SECTION I

Principe dominant de la Réforme.

Le livre foncier peut être défini : une individualisation de l’immeuble, en rassemblant sur un même feuillet tous les renseignements qui le concernent. C’est donc, en dehors de notre domaine traditionnel de la publicité, par noms de personnes qu'il a fallu rechercher le point d'attache de la réorganisation désirée.

+1 l'aplest

Mais, si l'on interroge les systèmes fonciers les plus renommés de notre temps, si l'on cherche à pénétrer les causes de leur prééminence, on constate sans peine que cette supériorité ne tient pas seulement à l'application sans réserve de la publicité qu'implique, par définition, le livre foncier, ni au caractère réel de cette publicité ; ce résultat est dû encore, et surtout, à l'intervention d’un principe étranger à notre droit et inhérent à la théorie du livre foncier ; nous voulons parler du principe de la force probante des inscriptions, en vertu duquel tout ce qui figure sur les registres publics est tenu pour vérité, et tout ce qui y est omis est réputé inexistant.

La force probante des mentions du livre foncier, telle est la proposition doctrinale autour de laquelle gravitent les régimes de publicité que nous avons signalé comme exemples, et qui, en fait, servent le plus efficacement la cause des propriétaires fonciers. Tel est le principe dominant de la réforme qu’a entrepris la Commission du cadastre.

Réédifié sur cette maxime, notre système hypothécaire engendrera les effets les plus heureux, en donnant aux tiers acquéreurs ou créanciers les garanties que notre loi de 1855, même remaniée, leur refuse. Ils n'auront qu’à consulter le feuillet de l'immeuble, sans être obligés de prévoir d’autres charges que celles dont cette simple inspection leur indiquera l’existence ; ils seront à l'abri des effets de toute action en résolution ou nullité qui viendrait à se produire dans la suite, en vertu d’un droit non inscrit.

Le vendeur et l’emprunteur, de leur côté, munis d’un titre jouissant d’une valeur propre et qui n'a plus besoin du secours de la prescription pour deve-

nir stable et définitif, ressentiront les bienfaits de la réforme ; la solidité du gage et sa libre circulation permettront au crédit de se développer et les capitaux n’hésiteront plus à s’'aventurer sur la sûre garantie que leur offriront désormais les placements immobiliers. Le résultat définitif sera enfin, dans un avenir prochain, l'élévation de la valeur du sol et l’abaissement du taux de l'intérêt. <

Le principe de la force probante des livres fonciers n’a pas été sans soulever les plus vives protestations de la part des adversaires de ce système. Nous allons passer en revue les principales de ces critiques et montrer comment la Commission du cadastre y a répondu.

Une première objection, qui a été surtout développée au Congrès international de la propriété foncière de 1892, consiste à dire que, vu le nombre assez restreint des évictions dans les statistiques, le livre foncier à force probante est une institution superflue.

Nous pourrions d’abord répondre que ce n’est pas un motif pour repousser un des effets avantageux de la publicité nouvelle, car deux sûretés valent assurément mieux qu'une. Puis, d'autre part, il est certain, ainsi que nous le montrions il y a quelques instants, que la libre circulation des biens, base essentielle du crédit est entravée par cette crainte, même théorique, des évictions et par ces recherches longues et coûteuses, en vue d'établir l’origine de propriété. Comparons le titre de propriété avec les actions et obligations des sociétés de crédit; on peut être sûr que ces derniers se négocieraient bien difficilement si elles étaient sujettes à autant de causes de nullité que la propriété foncière. Il y va donc de l'intérêt général, que les tiers trouvent dans

le livre foncier la preuve de la propriété et soient ainsi dispensés de remonter plus haut que la dernière mutation.

Nous arrivons à la seconde objection des adversaires du livre foncier et qui est de beaucoup la plus importante. Comment admettre, disent-ils, que le tiers acquéreur obtienne par l'incription de son titre de propriété, un droit plus solide que celui de l'aliénateur? N'est-ce pas -contredire l’axiome de droit civil suivant lequel nul ne peut transférer à autrui plus de droits qu’il n’en a lui-même ? Décider que la personne immatriculée comme propriétaire est, par le fait de son inscription, à l’abri de toute attaque, n'est-ce pas exposer le véritable propriétaire à se voir dépouiller de son droit par une immatriculation erronée ou frauduleuse ? N'est-ce pas sacrifier d'avance, à une raison de crédit, les intérêts autrement respectables du mineur et de l’interdit, bref des incapables, qui ne peuvent veiller par euxmêmes à la défense de leurs droits?

Nous répondrons d’abord que le Code de 1804 n’est pas immuable et que ce ne serait là qu’un nouveau changement à ajouter aux nombreux remaniements dont il a déjà été l’objet.

En second lieu, ce Code lui-même consacre la déchéance des droits du propriétaire, quand ils sont en conflit avec ceux des tiers acquéreurs ou créanciers, ainsi par exemple, le donateur ne peut plus obtenir la révocation de sa libéralité pour cause d’ingratitude du donataire, si l'immeuble est sorti des mains de ce dernier. De plus, les principes nouveaux ne feront que consacrer la jurisprudence prétorienne de la Cour de cassation, qui valide les aliénations ou constitutions de droits réels immobiliers, consenties au profit des tiers de bonne foi,

par l'héritier apparent et au préjudice du véritable héritier. La Cour de cassation justifie sa théorie « par des raisons d'équité, par des considérations d'ordre et d'intérêt public, que réclame la libre et facile circulation des biens » (1). Nous ne pouvons invoquer de meilleures raisons pour qu’une disposition législative vienne servir de base à cette jurisprudence.

La sous-commission juridique du cadastre a parfaitement compris qu’il serait dangereux d'introduire de toutes pièces et sans aucune atténuation, dans notre législation foncière, la maxime de la force probante des inscriptions, et de subordonner à ce principe nouveau, les droits que les anciens possesseurs de l’immeuble peuvent opposer légitimement au nouveau propriétaire ; c’est pourquoi elle a admis un certain nombre de procédés destinés à conserver ces droits. x

Tout d’abord, elle enlève à la force probante son caractère absolu ; « entre les parties, dit l’art. 1° de l’avant-projet, la convention produit ses effets, indépendamment de l'inscription. L'auteur ne peut se prévaloir à l'encontre de l'acquéreur du défaut d’inscription. L’acquéreur, malgré l'inscription prise, reste exposé à toute action en nullité ou résolution ». Ce n’est qu'à l'égard des tiers qui ont acquis à titre onéreux et de bonne foi que le principe de la force probante produira tous ses effets. Nous reviendrons sur cette question en étudiant les effets de la publicité.

En second lieu, le but que poursuit la Commission est de tenir la balance égale entre les deux intérêts

(1) Cassation, 16 janvier 1843. S., 43, 1, 1897. V. la série des arrêts rapportés, p. 122 en note.

en présence : celui du tiers acquéreur et celui des précédents propriétaires du bien-fonds. Le principe de la force probante fournit lui-même le moyen de réaliser cet équilibre, car la publicité absolue, qui en est une conséquence nécessaire, porte en ellemême le remède à ses propres inconvénients. Le livre foncier, en effet, en même temps qu'il démontre et promulgue le droit du propriétaire, conserve les droits réels, charges et restrictions dont il relate l'existence. Il apprend donc aux tiers non seulement le nom du propriétaire actuel de l'immeuble, mais encore toutes les restrictions dont se trouve entouré son pouvoir de dispositions, tous les droits contraires au sien. Ainsi comprise, la règle de la force probante n’est destructive d'aucun droit; à tous elle assure une égale protection.

Ces inscriptions des droits de propriétaires antérieurs se réalisent de deux manières : soit d’une façon ferme s’il s’agit d’une cause de résolution susceptible d’être inscrite dès le moment de sa naissance, ainsi par exemple la clause de réméré (dans ce cas le point de départ de la rétroactivité sera non pas le jour où est né le droit de résolution, mais celui de son inscription); soit au moyen d’une prénotation ou inscription préventive s'il s’agit de causes de résolution, rescision ou nullité ne pouvant être inscrites au moment où se produit le fait dont elles seront plus tard la conséquence (1). Ainsi, par exemple, pour un droit conditionnel ou soumis à l'effet d’une demande en justice, le demandeur, par une prénotation, se garantira contre l'effet de toutes les aliénations ou charges réelles consenties par le défendeur et si la condition se réalise ou qu'il triom-

(1) Notre art. 958, C. civil, est un parfait modèle de prénotation.

phe dans sa demande, l'inscription définitive rétroagira au jour de la prénotation et fera tomber les droits acquis par les tiers, malgré cet avertissement que la publicité a porté à leur connaissance.

Toute cette théorie que nous trouvons dans les art. 24 et 25 de l’avant-projet a été directement empruntée à la loi prussienne. Des précautions spéciales ont été prises, comme en Allemagne, pour que la prénotation ne soit jamais vexatoire et qu’elle soit dans l'intérêt du crédit du défendeur promptement suivie de l'exercice réel du droit qu’elle a pour objet de conserver (art. 24). Nous voyons donc que l’ona cherché à concilier, aussi équitablement que possible, le principe de la force probante avec le respect dû à la propriété. Quant au reproche de sacrifier d’avance à une raison de crédit avec un tel principe les intérêts plus respectables encore des incapables, nous verrons, dans la suite des développements, que la Commission du cadastre a fait tous ses efforts pour ne pas le mériter. Dans le but de sauvegarder leurs droits, elle exige sous les sanctions les plus rigoureuses la mention de leur état d’incapable sur le livre foncier afin d’en avertir les tiers qui traiteront avec eux.

Il y a enfin une dernière objection que nous ne pouvons passer sous silence. Chez nous, dit-on, la iranscription, tant d’après la loi du 11 brumaire an VIT que d’après celle du 23 mars 1855, ne joue aucun rôle dans la formation du contrat de transfert, elle a simplement pour but de rendre opposable aux tiers le fait de la transmission de la propriété. Le consentement, c’est-à-dire l'union de volonté, seul fait passer la propriété de la tête du vendeur sur celle de l'acquéreur. Il en est tout autrement de l'inscription au livre foncier prussien que nous vou-

lons introduire chez nous. L'Etat en Allemagne est sensé posséder le domaine éminent du sol et c’est par l'investiture seulement qu'il le transfère aux particuliers. Ce système serait done complètement opposé au génie de notre droit et à toutes nos idées sur la matière.

L'objection n’est pas fondée, le système de l’invesüture n'est pas la base des livres fonciers; s’il existe en Allemagne, c’est par suite des traditions germaniques, mais il n’est nullement nécessaire d’y recourir pour appliquer la foi publique du livre foncier. Pour être édifié sur ce point, il suffit de constater que les législations où l'investiture de l'Etat, ou du moins prétendue telle, n'existe pas comme la législation espagnole et tunisienne, font produire à leurs inscriptions aux registres fonciers la force probante. C'est pourquoi la sous-commission juridique, suivant ces mêmes exemples, a admis la force probante à l'égard des tiers tout en consacrant toujours le principe français éminemment spiritualiste du transfert de la propriété entre les parties par le simple consentement. Enfin nous ferons à ce sujet une dernière remarque. Si la force probante ne pouvait résulter que d’un système de publicité comprenant l'investiture par l'Etat, celui-ci devrait garantir aux particuliers la propriété qu’il leur a délivrée ; il devrait les assurer contre toute dépossession légale et constituer, par conséquent, une caisse d'assurance destinée à indemniser les victimes. Or, si l’on se reporte aux procès-verbaux, nous y voyons que la sous-commission juridique a repoussé, après une longue discussion, toute institution de cette sorte. C’est donc bien là une preuve de la non-intervention de l'Etat et de l’absence de tout lien de cause à effet entre l'investiture et la force pro-

bante (1). Cette dernière n’est, en définitive, que la plus haute puissance du développement normal de la publicité.

Si nous avons cherché à justifier autant que possible ce principe dominant de la force probante, c’est parce qu’il est en quelque sorte la clef de voûte du nouvel édifice législatif que se propose d'élever la Commission du cadastre; lui seul en effet peut faire aboutir les réformes destinées à mettre fin à toutes les imperfections de notre système de publicité.

C’est la force probante qui exige la publicité absolue de tous les transferts, de tous les actes déclaratifs, de toutes les causes de nullité ou de résolution, de tous les droits réels. Ces actes juridiques n’existant au regard des tiers que par la force de l’inscription, il faut donc que cette formalité soit obligatoire. Bien entendu ce principe de publicité resterait lettre morte s’il ne s'appuyait sur une autre règle, qui n’est que le développement de la première, celle de la spécialité.

De ce principe de la force probante, se dégage en second lieu, une troisième règle de la plus haute importance: celle de la vérification préalable des titres présentés à l'inscription ou principe de la légalité. « Dès lors, en effet, que l’on attache aux énonciations du livre foncier une autorité absolue et des effets irrévocables, il convient de n’accorder la consécration légale qu’à des droits légitimement

(1) M. MaGnin, op. cit., p. 243 et suiv., démontre que tout régime de publicité repose sur une sorte d’investiture, même s’il s’agit de la transcription, que toute publicité se fonde sur une violation plus ou moins fréquente de la maxime : Nemo plus juris…

acquis et d'exclure du bénéfice de la FRS les prétentions suspectes » (1).

Enfin, au point de vue pratique, notre principe a une dernière conséquence qu’il importe de ne pas perdre de vue. Les inscriptions doivent être prises avec une grande exactitude, car un jour elles peuvent déposséder le véritable propriétaire si, par exemple, un tiers de bonne foi acquérait a non domino ; il faut donc distinguer soigneusement les fonds, et celà ne peut se faire qu’à l’aide d’un bon cadastre qui ne laissera aucun doute sur la situation, la contenance et les limites de la propriété foncière.

Ainsi donc, ce principe donne naissance à toutes les réformes que nous souhaitions dans la première partie de cette étude; voyons maintenant les décisions que la Commission du cadastre a prises pour les consacrer.

SECTION II Publicité des transmissions.

Nous avons dit qu'aucun acte ou fait relatif à la propriété foncière n'existe au regard des tiers que par la force de l'inscription ; parmi les plus importants, figurent les transmissions, puisqu'elles ont pour objet de déterminer un élément essentiel de la publicité : le nom du propriétaire.

L'article 1° de l’avant-projet soumet à l'inscription

(1) Besson : Rapport au Congrès international de la propriété foncière, 1900, p. 12.

« tous actes ou conventions entre vifs à titre gratuit ou onéreux ayant pour effet de transmettre, déclarer, modifier ou éteindre un droit réel immobilier ». Cette formule générale fait disparaître toutes les imperfections que nous avions signalées dans l’énumération limitative de notre loi de 1855. Elle assimile les mutations entre vifs à titre gratuit aux mutations à titre onéreux, ce qui met fin à cette dualité de textes et de règles que l’on ne peut expliquer dans nos lois, avons-nous dit, que par leur développement historique.

Mais ce que nous y voyons surtout, c’est que, comme les actes translatifs, les actes déclaratifs n’existeront au regard des tiers acquéreurs ou créanciers que par l'inscription. Ceci ne veut pas dire toutefois que les droits réels concédés antérieurement au partage ne pourront jamais échapper à l'effet rétroactif des attributions. L’art. 883 continue à subsister et le partage inscrit ou non fera toujours tomber les hypothèques ou aliénations antérieurement consenties par un copartageant sur un immeuble autre que celui qui lui est attribué, Mais, maintenant, jusqu’à ce que le partage ait été publié, l’état d'indivision continue envers les tiers qui n’y ont pas figuré, ils peuvent librement en méconnaître le résultat. Si donc, par exemple, postérieurement au partage non inscrit, l’un des copartageants vendait ou hypothéquait un immeuble qui se trouve dans le lot d’un cohéritier, ce dernier ne pourrait se prévaloir du partage à l'encontre du tiers qui a fait inscrire son propre droit; un nouveau partage devrait par conséquent être opéré, auquel les tiers interviendraient en vertu de l’art. 882 du C. civil, pour veiller à ce que l'immeuble ne soit pas frauduleusement attribué à un autre qu’à leur auteur. Ainsi, tout en

conservant les principes, on mettra obstacle aux cessions frauduleuses que pourrait faire un héritier de sa part indivise, alors que ses droits seraient limités par un partage antérieur non inscrit.

Bien entendu, par suite de la généralité de la formule, l’article 1° s'étend aux autres actes déclaratifs tels que la transaction et le jugement. Quant aux actes constatant l'exercice d’une faculté de retrait, la publicité n’en est prescrite que pour le retrait d'indivision. Art. 1408, C. civ. (1).

L'art. 15 de l’avant-projet comble enfin une des plus graves lacunes de notre système actuel en ordonnant la publicité des mutations par décès. On consacrera ainsi législativement et en les rattachant à la maxime de la force probante des livres fonciers, les solutions d’une jurisprudence, aujourd’hui bien constante, sur la validité des actes accomplis par l'héritier apparent. Comme dans toutes les législations, si un conflit s'élève entre le légataire ou tout autre héritier plus proche, d’un immeuble dont les titres n’ont pas été transcrits et l'héritier qui aura rempli les formalités légales, ce dernier devra restituer à qui de droit la possession des biens héréditaires, car la propriété a été transférée au légataire ou à l'héritier plus proche, en vertu de la loi. Mais si l'héritier premier inscrit a consenti des actes de disposition, à titre onéreux, à des tiers de bonne foi, ils subsisteront vis-à-vis du véritable héritier, non pas en vertu des « considérations d'ordre et d'intérêt public » qu'invoquent les arrêts de la Cour de cassation, mais parce que ces tiers ont contracté sur la foi du livre foncier. Il n’y aura plus de diffi-

(1) La Commission a considéré la publicité du retrait successoral comme inutile et celle du retrait de droit litigieux comme dangereuse et favorisant les acheteurs de procès.

culté, comme aujourd’hui, au sujet de la désignation de l'héritier apparent, puisque cette qualité sera irrévocablement attestée par le témoignage public du livre foncier.

Il va de soi que l'inscription de l'héritier apparent sur le registre foncier, n’aura de force probante à l'égard des tiers que si ceux-ci sont de bonne foi et ont acquis leurs droits à titre onéreux. Pour atténuer encore davantage les graves conséquences du principe de force probante et maintenir dans la mesure du possible les droits du véritable propriétaire, l'article 20 paragraphe 2 de l’avant-projet décide que les actes à titre onéreux, conclus de bonne foi par les tiers avec l'héritier apparent, ne seront pas opposables à l’héritier réel inscrit dans les six mois qui suivent l'ouverture de la succession (1).

Dans notre système de transcription, en reprenant l'exemple que nous citions plus haut, l'héritier apparent n'a jamais été propriétaire; du jour même du décès du de cujus, en vertu de la loi, le légataire s’est trouvé immédiatement investi de la propriété et quand bien même cet héritier apparent aurait vendu l'immeuble à un tiers qui aurait luimême fait transcrire, ce tiers tient ses droits d’un non dominus et ne peut se prévaloir de sa propre transcription; par conséquent, il ne saurait être préféré au légataire. Tels sont les principes généraux sur la transcription ; on ne peut les changer et toute publicité des mutations par décès devient illusoire, si elle ne va pas jusqu’à la foi publique dulivre foncier (2).

(1) L’Alsace-Lorraine porte le délai à un an.

(2) M. Ferron a bien compris la portée de l’objection. Etudiant le projet Darlan, qui, lui aussi, soumet à la transcription les mutations par décès, tout en repoussant d’une façon générale le système

SECTION III Publicité des causes de résolution.

C'est ici que nous allons trouver une application du principe d'équilibre que nous signalions il y a quelques instants. S'il ne s'agissait que de l'intérêt des tiers acquéreurs ou créanciers, la foi absolue des livres fonciers dispenserait de publier les actions en nullité ou résolution des titres de transfert ; mais, il faut aussi sauvegarder, dans la mesure compatible avec les exigences du crédit, les droits des anciens propriétaires; c’est pourquoi il importe d'organiser la publicité non seulement des actes translatifs de la propriété immobilière, comme nous l'avons vu précédemment, mais encore de tous les droits et actions tendant à détruire ou à restreindre le droit de propriété. On obtient, de cette façon, le contre-poids en quelque sorte nécessaire au principe de la force probante.

Les décisions de la Commission du cadastre contenues dans l’avant-projet peuvent se ramener à trois règles qui concordent avec le système idéal que nous formulions dans la première partie de cette étude.

D'abord, inscription, dans la mesure du possible,

de la force probante, il ne reconnaît d’autre utilité à cette publicité que de donner une généalogie complète de la propriété et conserve ainsi à la transcription le caractère purement documentaire qui est le signe distinctif du système français. FERRON, 0p. cif., p. 595. Nous ne croyons pas, cependant, que telle est uniquement l’intention des rédacteurs du projet Darlan en exigeant la publicité pour les transmissions mortis causa ; il nous semble, malgré le peu de précision de l’art. 4 du projet, qu'ils ont voulu faire de cette transcription la preuve indéniable de la propriété à l'égard des tiers de bonne foi; c’est là, justement, la formule même de la force pro-

bante.

du fait juridique dont dérive le droit révocatoire de la propriété.

Puis, publicité au moyen d'une inscription ou d’une prénotation, de la demande en justice, ayant pour but de mettre en mouvement l’actionrévocatoire; l'utilité en sera très grande, s’il s’agit d’une cause d'éviction rebelle à cet avertissement au moment où elle prend naissance, ainsi par exemple, s'il s’agit d’une réduction pour atteinte à la réserve.

Enfin, nous avons dit au chapitre précédent que les registres doivent mentionner les jugements, qu'ils soient déclaratifs ou attributifs de droits (art. 1°, avant-projet) et, par conséquent, ceux qui annulent, rescindent ou résolvent le droit de propriété.

Voyons donc comment l’avant-projet a organisé la publicité des causes d’éviction que le principe de rétroactivité rend pour les tiers si redoutables.