II. — Publicité des causes de rescision et de nullité

Il existe encore toute une série de causes d’éviction qui, en raison même des circonstances dans lesquelles elles prennent naissance ne peuvent pas se révéler immédiatement aux tiers. Ainsi, par exemple, le prétendu acheteur d’un immeuble a fabriqué de toutes pièces l’acte d'acquisition dont il se prévaut, le consentement d’un vendeur a été donné par erreur ou obtenu par dol ou violence; une vente d'immeuble ou un partage sont entachés de lésion, un vice de forme se glissant dans une donation notariée d'immeubles n’a pas été aperçu avant l'inscription du donataire, un immeuble a été donné par un débiteur en état de cessation de paiement, etc. ces faits occasionneront soit l’action en revendication du légitime propriétaire, soit les actions en nullité ou rescision. Mais ces actions, en vertu de l'art. 9 de l’avant-projet, ne produiront aucun effet à l'égard des tiers auxquels des droits ont été conférés sur l’immeuble par le titulaire de l’inscription dont la légitimité est contestée. Il faut toutefois que ces tiers aient acquis leurs droits à titre onéreux et de bonne foi, ils ne seront jamais admis à alléguer cette bonne foi, c’est-à-dire leur ignorance du vice qu’affectait le titre de leur auteur, lorsqu'il existait une prénotation sur le livre foncier au moment où ils ont requis inscription à leur profit.

Ces solutions sont rigoureuses, mais, comme nous le disions il y a quelques instants, elles découlent du principe de force probante et l’on ne saurait les critiquer sans attaquer le fondement même de la réforme. — D'ailleurs la partie intéressée, c’est-à-dire le véritable propriétaire, peut, dès qu’elle a connais-

sance des circonstances qui lui ouvrent l’action, sauvegarder (sil en est temps encore), ses droits au moyen d'une prénotation (1).

Le Comité de rédaction et d’études avait présenté deux exceptions intercalées dans l’avant-projet au milieu du premier paragraphe de l’art. 9: « sont pareillement exceptées (2), les actions fondées sur l'incapacité d’une des parties ou sur le défaut absolu d'acte notarié lorsqu'un acte de cette nature est exigé par la loi ». Ces exceptions ont été rejetées comme les précédentes. Pour le second cas visé, défaut d'acte notarié, il ne saurait y avoir de difficultés. On ne peut guère se figurer un conservateur des hypothèques, muni d’un pouvoir de contrôle (et nous savons que tel est le système de la sous-commission), inscrivant une donation ou une hypothèque sousseing privé.

Mais c’est au sujet du premier cas, qui doit s’entendre de la nullité fondée sur le dessaisissement du failli ou du débiteur en état de liquidation judiciaire, tout aussi bien que de celle fondée sur une incapacité proprement dite, que des explications sont nécessaires.

(1) Unintérêt légitime sera donc parfois lésé ; « mais, disait le rapporteur, M. Massigli, l'intérêt des tiers de bonne foi, qui se confond avec l'intérêt du crédit et de la stabilité des transactions, mérite plus de faveur que l'intérêt privé de la partie qui s’est laissé tromper par des manœuvres plus ou moins habiles et, n’eût-elle aucune faute à se reprocher, comme dans le cas où son consentement aurait été extorqué par violence, il doit l'emporter encore, tant qu'il ne trouve en face de lui qu’un simple intérêt privé, par la raison qu’il est l'intérêt public ». « On doit compter d’ailleurs, ajoutait-il, sur les pénalités portées par l’art. 27, sur un contrôle rigoureux et attentif avant toute inscription pour prévenir des abus ». Procès-verbaux, fasc. Il, p. 554.

(2) De la règle en vertu de laquelle l'inscription met l’acquéreur à l’abri de toute action fondée sur un droit non inscrit ou intentée en raison d’une clause d’un contrat non inscrit.

Les raisons principales qu'invoquaient le Comité et son rapporteur pour admettre que l'action en nullité réfléchit contre les tiers acquéreurs, même de bonne foi, étaient : qu'avec une règle contraire, on sacrifiait les incapables et on leur donnait le moyen de renoncer d'avance et en état d'incapacité, au bénéfice de la protection que le législateur a cru nécessaire de leur accorder.

La sous-commission a refusé de suivre son Comité dans la voie qu’il traçait, toujours pour ce motif, qu'avec le système proposé par le Comité, il faudra que l’acquéreur remonte toute la série des mutations de l'immeuble et contrôle chacune d’elles à ses risques et périls ; car si l’on trouvait, à l’un quelconque des degrés de l'échelle, que l'immeuble ait été aliéné par un incapable, cet acquéreur en serait évincé malgré sa qualité de tiers et malgré sa bonne foi; la prescription en fin de compte arriverait seule à pouvoir couvrir le vice dont la série des mutations se trouverait affectée. On ruineraït, avec cette façon d'agir si contraire aux principes fondamentaux du système nouveau, le crédit immobilier, qu'il a pour but d'établir.

L'autorité absolue donnée à l'inscription ne sacrifiera pas le droit des incapables. Parce que, d’abord, dans les rapports de l’incapable avec son acquéreur immédiat, rien n’est changé à ce qui existe; contre cet acquéreur, l’action de lincapable continuera à s'exercer sans aucune entrave et, si l'immeuble a changé de mains, l’action en dommages-intérêts subsistera toujours à son profit; ensuite, dans ce second cas, on aura comme autre moyen de sauvegarde, la mention des incapacités au livre foncier, en regard du nom du propriétaire. Avec cette inscription, on supprimera, dans une très large mesure,

les chances d’éviction qui pourraient menacer les incapables. Mais la difficulté consiste à trouver le procédé qui assure l'inscription, en temps nécessaire, de tous les faits pouvant entraîner une incapacité relative ou absolue. Dans la séance du 9 mars 1893, le Comité de rédaction et d’études, qui avait été chargé d'opérer des recherches dans ce sens, avouait son impuissance et se demandait s’il n’y aurait pas lieu de revenir sur les votes antérieurs de la souscommission. Ce n’est que dans la séance du 13 juillet 1893, que l’on aboutit à un vote ferme. Ce sont les propositions adoptées dans cette séance par la sous-commission que nous allons maintenant étudier, en reprenant, une à une, les principales incapacités. ,

À. — La première à publier est celle du mineur ; rien n’est plus facile, toute inscription de propriété devra mentionner la date et le lieu de naissance de la personne inscrite; cette formalité s’accomplira grâce à la production d’un extrait des actes de l’état civil.

B. — Pour la femme mariée, nous trouvons une double incapacité. D'abord une incapacité légale résultant des art. 215 et 217, C. civ.; la publicité en sera obtenue par une inscription semblable à celle du mineur, indiquant la date et le lieu de la célébration du mariage, inscription qui devra se renouveler à chaque acquisition nouvelle faite par la femme. Ce sera le notaire qui la requièrera en cas d'acte authentique, et la femme ou le mari, si l'acte est sous-seing privé (1).

(1) Bien entendu, ce sont ces mêmes personnes qui devront faire compléter l'inscription au cas où la femme inscrite comme propriétaire aura contracté mariage. Si, ni la femme, ni le mari, ni le notaire n’agissaient, la mention de mariage et par conséquent de

La seconde incapacité peut être qualifiée de contractuelle, elle résulte de l'adoption par les époux de tel ou tel régime matrimonial. La sous-commission n’a pas cru devoir ordonner des mesures analogues aux précédentes, cette incapacité ne sera pas inscrite, et le conservateur devra s’en enquérir sous sa responsabilité ; les raisons invoquées ont été que nous avions la loi de 1850, qui fait partie intégrante du Code civil, et aux termes de laquelle l'officier de l'état civil, procédant à la célébration du mariage, doit interpeller les contractants pour savoir s'il a été fait un contrat de mariage et, au cas où il en a été fait, quelle est sa date, le nom du notaire qui l’a dressé, etc. Si les contractants déclarent inexactement qu'il n'y en a pas eu, la femme ne peut plus alors se réclamer des incapacités exceptionnelles qui sont la conséquence du régime matrimonial établi. On a pensé que cette loi offrait des facilités suffisantes pour publier l'incapacité contractuelle.

C. — En ce qui concerne les incapacités résultant de l'interdiction ou de la dation d’un conseil judiciaire, l'inscription en est requise par le demandeur en interdiction ou en nomination de conseil.

Une telle solution était commandée par ce fait, qu’il est ordinairement proche parent du défendeur et connaît, mieux que tout autre, la consistance du patrimoine, dont il veut sauver l'intégrité. Ce sont les tuteurs et les conseils judiciaires qui, dans la suite, au cas d'acquisition de nouveaux immeubles, feront opérer pour chacun la mention de l’incapacité.

l'incapacité pourrait être requise par les parents ou alliés des époux

en ligne directe ou en ligne collatérale au degré de frère et de sœur, d’oncle et de tante,

D. — Enfin, des dispositions semblables sont édictées au sujet du dessaisissement qui est, à plus justement parler, une indisponibilité établie dans l'intérêt de la masse des créanciers, mais qui produit des effets analogues à ceux de l'incapacité. Aïnsi, par exemple, une personne a été déclarée en faillite, elle a disparu, elle est allée se refaire à l'étranger, puis elle revient au bout d’une vingtaine d'années, mais ce n’est pas dans son lieu d’origine, car elle y retrouverait ses anciens créanciers; elle vit dans un milieu nouveau qui ne sait rien de son passé. Les actes qu’elle passe n’en sont pas moins entachés de nullité au gré du syndic qui peut, dans une occasion quelconque, rouvrir la faillite et revendiquer au nom de la masse les immeubles que cette personne a vendu. |

Il y a là un grave danger, et, pour protéger les tiers, il importe d'établir, en règle générale, que, vis-à-vis d'eux, le débiteur ne sera dessaisi de la disposition de ses droits immobiliers que par l’inscription au registre public, à la requête du syndic ou du liquidateur, des jugements déclaratifs de faillite ou qui prononcent l'ouverture d’une liquidation judiciaire.

Il importait, aussi bien dans l'intérêt public que dans celui des incapables, d'établir le délai dans lequel les incapacités et le dessaisissement devront être mentionnés; il a été fixé à 30 jours. Son point de départ est pour l’interdit, le prodigue et le failli, le jour du jugement(1); pour la femme mariée, le jour du mariage, et, s’il s'agit d'immeubles acquis au

(1) Pour les immeubles acquis durant le cours de l’incapacité, le délai part du jour où le tuteur ou le conseil ont eu connaissance de ces acquisitions.

cours du mariage, le jour où le transfert a date certaine.

La mention de l'incapacité vaut, à l'égard de lincapable, prénotation de son action en nullité puisqu'elle lui permet d’exercer son droit de suite contre les tiers et ces derniers, s'ils deviennent acquéreurs pendant les 30 jours du délai, peuvent se voir opposer malgré l'inscription de leurs droits, une incapacité que rien, cependant, ne leur révélait; ils ne seront donc nantis qu’au bout des 30 jours, d’un titre incommutable et à l’abri de toute contestation. Cette règle est des plus logiques.

Le système adopté par la sous-commission n’a pas été sans soulever de vives critiques de la part de la minorité; critiques qui, croyons-nous, sont pour la plupart méritées.

La première, qui est surtout une critique de principe et de méthode, a été formulée par M. Bonjean, à la séance du 30 mars 1892. « On peut très bien comprendre, disait-il, qu'on cherche à faire une loi générale meilleure que celle qui existe et qui, je le reconnais, est défectueuse; mais ce n’est pas à propos d’une application particulière qu’il convient de modifier, et pour cette application seulement, les dispositions générales de la loi en matière d’incapacité (1).

Nous croyons, en second lieu, quoi qu’en dise M. Challamel, qu'avec le système qu'il a fait adopter par la sous-commission certains incapables manqueront des protections que la loi a voulu leur accorder; nons voulons parler du prodigue ou faible d'esprit, de l’interdit et de la femme mariée. Ils pourront en effet être dépouillés sans compensation; ainsi, par

(1) Procès-verbaux. Fasc. II, p. 475.

exemple, si ceux qui sont chargés de requérir l’inscription, soit par dol, soit par incurie négligent ou tardent de le faire, l’incapable vendra un de ses biens à un individn peut-être insolvable ou à un homme de paille qui lui, se hâtera de le revendre à un tiers de bonne foi; de cette façon l’incapable, s’il a agi en connaissance de cause tourne la loi, et s'il a tout ignoré est irrémédiablement dépouillé, puisque le projet ne rend responsable de leur négligence ni le notaire, ni le mari, ni le demandeur en interdiction.

Enfin, nous dirons, reprenant une critique de M. Worms, que rien n’est plus changeant, ni plus insconstant que l’état civil d’une personne. Elle était mineure hier, demain elle sera majeure; elle était mariée, elle sera demain divorcée, ou séparée de corps ; elle était dessaisie, elle sera demain réhabilitée, etc., toutes ces modifications, toutes ces cessations d’incapacité devront à leur tour être inscrites au livre foncier qui se trouvera alors surchargé d’une foule de mentions qui ne seront guère faites pour contribuer à sa clarté et surtout à sa simplicité.

La sous-commission a, croyons-nous, fait fausse route en s’attachant à la mention des incapacités sur le livre foncier pour sauvegarder les droits des incapables. Nous pensons que lorsqu'elle reverra une dernière fois les articles de son avant-projet, avant de les voter définitivement, elle reviendra sur ses décisions et trouvera un autre moyen de concilier l'intérêt du crédit public avec celui des incapables. Il y en a bien un; fort simple, qui consiste à recourir aux ressources que procure le principe de la légalité que nous verrons bientôt. Avant d'inscrire, le conservateur doit vérifier la capacité des parties: et par conséquent s’il remplit son devoir plus de nul-

lités. Mais ce système entraîne pour le conservateur une énorme responsabilité qui ne peut exister que partagée par les notaires. Or, la Commission admettant à l'inscription les actes sous-seing privé, un tel système doit être de prime abord laissé de côté.

SECTION IV

De la prescription.

On peut paraître tout étonné d'entendre prononcer ce nom dans une réforme où l'inscription doit servir de fondement à la propriété; admettre une telle institution, n’est-ce pas aller à l'encontre du but poursuivi ?

La sous-commission l’a cependant maintenue dans le nouveau régime foncier, et l’art. 14 de l'avant-projet décide que la prescription soit acquisitive, soit extinctive, peut s’accomplir à l’encontre d’un droit inscrit au livre foncier. L’avantprojet a voulu que quand la prescription serait accomplie, l'acquisition de la propriété par ce mode particulier fut mentionnée sur les registres tout comme y est mentionnée l'acquisition faite par contrat ou par succession. Il a obéi à cette pensée qu'aucune mutation de la propriété ne doit échapper à l'inscription sur les livres fonciers. Il a fait de même pour la prescription extinctive, la disparition du droit éteint doit donc y être aussi consignée.

Quant aux effets de la prescription, l’avant-projet a consacré les conséquences du principe de publicité. L’acquisition de la propriété par la prescription

acquisitive, l'extinction d’un droit inscrit par la prescription extinctive ne peuvent pas être opposées aux tiers qui auraient acquis des droitssur l’immeuble en traitant avec celui que le livre foncier désignait comme investi de la propriété, comme titulaire du droit que la prescription est venue éteindre.

D'après les principes du Code civil, la prescription rétroagit ; celui qui a possédé pendant 30 ans ou qui prescrit par 10 ou 20 ans, est considéré comme propriétaire du jour où il a pris possession; d’après l'avant-projet, au contraire, tant que l’accomplissement de la prescription n’aura pas été rendu public, son effet acquisitif ou extinctif ne pourra être invoqué contre les tiers. Ce système respecte donc bien le principe de la publicité. Une exception a été cependant admise, elle est renfermée au dernier paragraphe de l’art. 12 (ancien art. 14) de l’avantprojet, et concerne la prescription de 10 ou 20 ans: « Dans les cas où la prescription suppose un titre, . dit cet article, elle ne commence à courir que du jour où il a été rendu public ; mais ses effets remontent, même à l'égard des tiers, au jour de l’inscription de ce titre ».

L'art. 14 a été l'objet d’une très vive discussion dans les séances de la sous-commission juridique des 23 et 30 juin 1892. M. Worms s'est surtout élevé contre lui, et a tâché de montrer qu'il était incompatible avec le système des livres fonciers; que la prescription acquisitive trentenaire implique en général la mauvaise foi; qu'on ne peut la conserver qu'en donnant une prime évidente à la ruse ou la violence, et que celle de 10 ou 20 ans, qui implique le juste titre et la bonne foi, est inutile. Le rapporteur, M. Massigli, et M. Challamel, ont répondu à ces critiques. «Je ne comprends pas, disait M. Challa-

mel, cette levée de boucliers contre la prescription extinctive. Sans elle il n’y aurait pas moyen de vivre. Toutes les lois, je parle des plus sages, ont une disposition qui, lorsqu'un certain délai s’est écoulé, exonère l'individu des obligations qui pèsent sur lui. Il en est ainsi en matière fiscale »(1). Quand à la prescription acquisitive trentenaire, ces auteurs ont prouvé que, malgré le principe, en fait d'immeubles inscription vaut titre, elle présente une certaine utilité. Voici, par exemple, un immeuble qui est inscrit au nom d’un tel; mais le propriétaire a disparu, il est allé s'établir à l'étranger, il y est mort ou il a disparu d’une façon quelconque, bref, on n’en a plus entendu parler, personne ne se présente pour invoquer l'inscription ; il faut bien qu'un jour cette situation prenne fin, pourquoi ne serait-ce pas au profit de celui qui a possédé pendant trente ans ? Si l’on envisage maintenant la prescription par dix ou vingt ans, avec les résolutions précédemment votées, l'utilité est incontestable pour les tiers qui auraient acquis à titre gratuit d’un possesseur dont le titre serait résoluble. « Ce n’est pas un intérêt qui me paraisse négligeable, disait M. Massigli, que celui d'un tiers ayant acquis à titre de constitution de dot et que l’éviction viendrait priver des ressources sur lesquelles il avait compté pour pourvoir aux besoins d’une famille nouvellement fondée » (2). L'art. 14 n’appliquera, il faut le reconnaître, la solution qu’il comporte qu'à des cas exceptionnels et cette solution n'étant pas en contradiction avec la théorie du livre foncier, mais, au contraire, en parfait accord avec elle, puisque l’on a incliné la pres-

(1) Procès-verbaux. Fasc. II, p. 656.

(2) Procès-verbaux. Fasc. II. p. 644.

cription devant la foi probante du registre, il n’y a aucun motif pour l’écarter de l’avant-projet. Enfin, la possession légale, telle que la prévoit l’art. 2229, est un fait assez notoire pour que le propriétaire inscrit soit inexcusable de n'avoir pas fait valoir ses droits en temps utile. Sur l'observation de M. Faye, que les procès de prescription portent rarement sur la propriété d’un domaine tout entier, mais roulent la plupart du temps sur des questions de servitude ou de limites, M. Challamel a proposé à la séance du 30 juin 1892 (1) un paragraphe additionnel à l'art. 14, ainsi conçu : « Il n’est pas admis de prescription acquisitive contre les énonciations de la première partie du livre foncier (détermination physique de limmeuble avec indication de la contenance, de l'unité foncière, des mitoyennetés et des servitudes actives et passives) ». Cette proposition a été acceptée; les résultats qu'on doit en attendre seront des plus heureux, car elle mettra, dans nos campagnes surtout, un terme à une foule de procès délicats et très coûteux par suite des enquêtes et des expertises qu’ils entraînent d'ordinaire.

SECTION V Publicité des droits réels.