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voyons qu'avec le nouveau système, il faut exiger des requérants, la production d’un bordereau d'inscription contenant toutes les mentions dont ils désirent publier le contenu. Ce document est très important et il peut sembler tout naturel qu'une rédaction aussi délicate ne saurait être laissée à l'arbitraire de particuliers ou d’intermédiaires sans mandat légal, mais devrait toujours être l’œuvre d'un officier public, notaire ou greffier. En effet, l'officier ministériel qui a reçu l'acte, doit, sous sa . responsabilité, vérifier l'identité des parties et la capacité de l’aliénateur; cette tâche qui allait incomber au conservateur, se trouve ainsi accomplie par avance, Une telle solution d’autre part est excellente, car les notaires, pour ne viser qu'eux, sont particulièrement qualifiés pour remplir cette mission; ils.sont assez nombreux dans chaque arrondissement, tandis qu’il n’y a qu’un conservateur et cet avantage du nombre est double puisqu'ils auront plus de temps à eux tous que n’en avait, à lui seul, le conservateur et que la somme de leur patrimoine et de leur cautionnement dépasse aussi de beaucoup le patrimoine et le cautionnement de ce même conservateur.

Le Comité de rédaction et d'études avait décidé d'exiger en principe l'authenticité pour le bordereau, de manière à dégager la responsabilité. Malheureusement, malgré les objurgations pressantes de plusieurs membres et surtout du savant rapporteur, M. Massigli, la sous-commission juridique n’a pas cru devoir exclure les bordereaux sous-seing privé de la présentation à l'inscription. Pour ne pas supprimer les facilités dont la pratique s’accommode et surtout pour ne pas aggraver les frais des mutations peu importantes qui s’opèrent chaque année au nom-

bre de 100,000 tout au moins par des actes sous signature privée, on a admis les sous-seings comme les bordereaux authentiques. Ce qui n’a pas été, comme nous allons le voir au chapitre suivant, pour faciliter la tâche du conservateur.

IL. Contrôle préalable du conservateur. — La production des titres que nous venons de passer en revue ne serait pas suffisante pour assurer l’exactitude des mentions portées au livre foncier, comme dans toutes les législations germaniques, il faut un contrôle personnel de la part du conservateur, mais ce contrôle ne doit porter, bien entendu, que sur des questions de forme et non sur les vices intrinsèques du titre tels que le dol, la fraude ou la violence, car l'examen de ces derniers est du ressort des tribunaux. La première chose à vérifier est l'identité des parties, elle est attestée par avance dans le bordereau. Si ce dernier est un acte authentique, pas de difficulté, toutes ses énonciations sont justifiées par la signature du notaire, et le conservateur a le droit de tenir cette identité pour établie. La responsabilité des erreurs ou omissions dans le bordereau, pèsera sur l'officier public qui fera les démarches nécessaires pour constater l'identité des contractants ; s’il ne les connaît pas, elle sera affirmée par deux témoins dignes de foi contre lesquels pourront se retourner les particuliers victimes d’une erreur.

Si le bordereau présenté au conservateur est sousseing privé, l'identité sera tenue pour vérifiée si les signatures sont certifiées par le notaire ou par le juge de paix du domicile de l’aliénateur ou de la situation de l'immeuble. Il est permis d’avoir quelque doute sur la valeur de la responsabilité des

magistrats qui ne possèdent pas d'ordinaire une

fortune suffisante pour faire face à toutes les actions en dommages-intérêts, il faut donc regarder leur certification comme une formalité dont le bon marché, pourra un jour, a-t-on fait remarquer, coûter très cher aux intéressés.

La vérification de la capacité présente des difficultés bien plus considérables, du moins en ce qui concerne le bordereau sous-seing privé; car le bordereau authentique établit la capacité du disposant sous la responsabilité du notaire (1).

La vérification d’une incapacité est cependant aisée, c’est celle du mineur. I n’y a pour couvrir la responsabilité du conservateur qu'à exiger la production de l'acte de naissance du disposant, chaque inscription devra par conséquent mentionner la date et le lieu de naissance de la personne inscrite, ce qui permettra au conservateur de voir si cette dernière peut à son tour aliéner. Mais, en ce qui concerne les autres incapacités, les moyens de contrôle sont plus rares; on avait proposé l'établissement d'un casier civil qui soulagerait la responsabilité du conservateur sans sacrifier les incapables, on a dû abandonner ce système, et le projet s’est rejeté sur un expédient « qui n’est, dit le rapporteur, qu'un trompe-l'œil et un trompe-l’œil dangereux » : désormais, la responsabilité est couverte, en ce qui touche l'incapacité du disposant, par l'absence de mention d'incapacité sur le feuillet foncier. Nous avons étudié ce système au chapitre de la publicité des

(1) Il importe de noter une disposition additionnelle votée par la Sous-commission, le 13 juillet 1893, par laquelle, lorsque l’acte servant de base à l'inscription aura été reçu après l’attéstation de témoins, la capacité des parties devra être vérifiée comme pour les bordereaux sous seing-privé ; le notaire ne sera donc pas alors responsable.

ne

causes de rescisiôn et de nullité, et nous renvoyons

aux critiques que nous avons formulées contre lui. En résumé, le conservateur n’aura jamais à véri-

fier, à proprement parler, la capacité du disposant.

Il y a enfin encore un point sur lequel s’exercera le contrôle du conservateur : c’est celui de s'assurer si le vendeur ou l’emprunteur est véritablement propriétaire. Pour cela il recherchera au registre si le disposant y figure comme propriétaire et si l'acte qu'on lui présente n’est pas en opposition avec une autre mention inscrite.

Le moyen le plus simple pour opérer cette dernière vérification et supprimer les faux, moyen que la Commission n’a pas encore admis, serait d'exiger de celui qui consent l'inscription, la production de son certificat de titre qui doit toujours être en concordance parfaite avec le livre foncier.

Nous avons vu dans ce très sommaire exposé du fonctionnement de la publicité nouvelle que le projet formule la responsabilité des notaires, juges de paix et conservateurs des hypothèques. Cette garantie était indispensable; quelque précaution que l'on prenne il peut toujours arriver que par collusion, fraude, ignorance ou négligence le registre contienne des mentions inexactes, il est donc tout naturel que celui qui souffre de cette irrégularité puisse demander réparation à celui à qui elle est imputable. Mais le débiteur de cette réparation peut être insolvable et dans ce cas convenait-il de rendre l'Etat responsable? La sous-commission ne l’a pas pensé, elle a peut-être eu raison, si l'on réfléchit à la propension fâcheuse qui tend aujourd'hui à faire de l'Etat le sauveur universel des hommes et des choses. L'établissement d’une caisse d'assurance,

semblable à celle qui fonctionne dans divers pays, a été, en principe, également rejeté.

SECTION VII

Effets de la publicité.

Dans les chapitres précédents, nous avons déjà énuméré la plupart des effets de la publicité, nous ne ferons ici que les rappeler et donner quelques explications complémentaires.

La sous-commission juridique avait un choix à faire entre les diverses théories admises par les législations étrangères : celle de l’'Act Torrens, dans laquelle l'inscription seule transfère la propriété et a une force probante à peu près absolue, puisque, sauf le cas de fraude, la revendication n’est jamais permise; celle des lois prussiennes où l'inscription est bien toujours exigée pour rendre l'acquéreur propriétaire, mais dans laquelle la force probante n'existe pas entre l'acheteur et le vendeur.

Si la Commission n’avait été guidée que par des considérations purement juridiques, elle n’aurait pas, croyons-nous, hésité à suivre cette dernière théorie et à subordonner l'existence du transfert à l’inscription, même entre les parties contractantes. C'était là une sanction simple et énergique qui aurait amené mécaniquement et forcément l'inscription au livre foncier. Mais elle n’a pas voulu déroger aux principes posés par le Code civil aux art. 1138 et 1583 pour les transmissions de propriété; elles continueront à s'opérer entre le vendeur et l'acheteur par le simple effet du consentement. Le projet se borne donc à

décider que l’ancien principe de ne rendre le droit opposable aux tiers que par la publicité, restera en vigueur; il résulte de cette théorie la conséquence capitale que nous avons maintes et maintes fois énoncée : c'est que la propriété n’arrivera entre les mains de l'acquéreur que grevée de tous les droits de résolution qui auraient pu prendre naissance en la personne ou du chef de l’aliénateur, et que toutes les actions en résolution, nullité ou rescision pourront être exercées contre l’acheteur, même qui inscrit son droit, tant qu'il n’a pas constitué sur l'immeuble un droit réel, c’est-à-dire tant que l’intérêt des tiers n’est pas en cause.

= Mais il ne suffit pas, on le conçoit, de poser en principe l'obligation d'inscrire les transferts de propriété, il faut, pour triompher de la négligence et de l'esprit d'économie des intéressés, que cette prescription s'appuie sur une sanction efficace. Nous avons déjà vu au chapitre précédent que les officiers publics doivent, dans un délai déterminé, présenter eux-mêmes à la transcription les titres pour lesquels ils ont prêté leur ministère aux parties. — Une autre mesure plus générale, puisqu’elle s’applique à toutes les conventions, a été instituée par l’art. 23 de l’avant-projet sur la publicité des droits réels, elle consiste à dépouiller en quelque sorte la propriété de sa valeur marchande tant que l’acquéreur n'aura pas publié son titre : « nul n’est admis, dit-il, à requérir l'inscription d’un droit au livre foncier, si le droit de son auteur n’a pas déjà reçu ou s’il ne reçoit pas simultanément ia publicité exigée par la loi » (1). Cette règle est bonne en elle-

(1) Cette règle était appliquée en Alsace-Lorraine et existe actuellement en Tunisie.

même, mais dans le système proposé elle ne trouvera souvent son application qu'à un moment fort éloigné de celui de la formation du contrat : quand par exemple l'acquéreur aura besoin d'emprunter ou de vendre.

Le principe de la force probante, que nous avons justifié au commencement de cette dernière partie, n’agira, nous le savons, que dans les rapports des parties avec les tiers; seuls ces derniers pourront se prévaloir de ce qu’un droit de propriété n’est pas inscrit pour une cause ou pour une autre sur le livre foncier. Il importe toutefois de connaître quels seront ces tiers qui pourront invoquer Je défaut de publicité.

L'art. 4 de l'avant projet nous renseigne à ce sujet : Sont considérés comme tiers : 1° Les acquéreurs et titulaires de droits réels proprement dits; 2° les fermiers et locataires en vertu de baux excédant 12 années; 3° les bénéficiaires de quittances ou cessions de loyers ou fermages non échus pour une durée supérieure à une année; 4° les créanciers chirographaires qui ont pratiqué une saisie immobilière ; 5° les créanciers chirographaires dans le cas de liquidation judiciaire ou faillite du débiteur et dans le cas d'acceptation sous bénéfice d'inventaire ou de vacance de sa succession.

Il convient enfin de rappeler que ces tiers, pour jouir des bienfaits de la réforme, devront remplir une double condition que nous avons rencontrée aussi bien dans l’Act Torrens que dans la loi prussienne. Il faut d’abord qu'ils soient de bonne foi, pas cependant, en principe, d’une manière absolue à la façon du droit belge, puisque l’art. 26 pose la règle : « que le défaut d'inscription ou de prénotation d'un droit ne peut être suppléé ni regardé

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comme couvert par la connaissance que les tiers pourraient avoir eue de son existence par d’autres voies que celle du livre foncier ». L’avant-projet n’a pas voulu toutefois encourager la fraude, aussi faitil dans le même art. 26 une restriction: à moins que, dit-il, la preuve ne résulte de l’acte même où ils (les tiers) ont été parties, « ou s’il y a eu collusion frauduleuse entre eux et le constituant ». D’autre part, il y a toute une série d’hypothèses prévues aux art. 9, 13, 20 et 25 de l’avant-projet où la bonne foi est exigée d’une façon absolue au sens de la législation belge, ce sont des cas où la personne qui a conféré aux tiers les droits dont ils jouissent n’avait qu'un titre vicié ou même pas de titre du tout.

La seconde condition à remplir pour les tiers, c’est qu'ils aient traité à titre onéreux avec le propriétaire inscrit. :

Il est une dernière réforme qu’il importe de noter dans ce chapitre, parce qu’elle a trait aux effets de la publicité en matière hypothécaire; elle se déduit de l'autorité absolue attachée aux inscriptions du livre foncier : ngus voulons parler de la suppression du renouvellement décennal des inscriptions hypothécaires. Du moment où l’on pose en principe que le registre foncier fera foi de ses énonciations, on doit admettre que les inscriptions d’hypothèques conserveront leur efficacité tant qu’elles ne seront pas radiées matériellement (art. 63 de lavant-projet définitif sur les privilèges et hypothèques). Cette heureuse réforme aura le mérite de préserver les créanciers du danger de la péremption et d’assurer l'exactitude des recherches, d’une part sur les registres débarrassés des créances soldées et d’autre part dans les états délivrés par le conservateur,

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SECTION VIII

Organisation pratique de la publicité.

Nous savons que la base du système posé par la Commission est l’institution du livre foncier à force probante, que l’on peut qualifier avec raison de livre d'état civil de la propriété foncière.

La publicité des transferts et des droits réels que nous avons étudiée aux chapitres précédents n'est qu'un moyen pour arriver à cet état de sûreté et de fixité que réclame le livre foncier. Toutefois, ce but ne saurait être atteint sans un classement méthodique de tous les renseignements autour d’un centre perpétuellement identique à lui-même.

Il est un point qui n’a pas été discuté et qui n’est même pas discutable, c’est que l’idée du livre foncier est intimement liée à l’idée du cadastre, et qu’un législateur soucieux d'assurer la détermination physique de la propriété, doit commencer par décréter la confection d’un cadastre exact, même s'il n’admet pas le principe de la force probante qui rend cette confection indispensable; telle était comme nous l'avons vu, la pensée du Gouvernement en 1891.

Les législations de l'Allemagne et surtout de l’Alsace-Lorraine étaient là pour fournir un précieux exemple et instruire la Commission sur la marche à suivre en cette matière.

La nécessité du cadastre étant reconnue, une question se présente immédiatement à l'esprit : le cadastre actuel peut-il servir de base à l’établissement du livre foncier? Assurément non, et cela pour deux raisons : la première, qui a été mise en lumière par la Cour de cassation dans l'enquête de

1841, c’est que les procédés au moyen desquels il a été construit ne permettent pas de lui accorder l'autorité qu’exige le livre foncier; « il faudrait, disait la Cour de cassation, le refaire et le refaire d'une manière juridique. En l’état, le cadastre est une œuvre purement administrative; ses rédacteurs n'ont eu égard qu'à la possession, à la possession apparente. Tout a été fait sur simples renseignements verbaux recueillis par les ingénieurs, les géomètres arpenteurs ou leurs commis. On comprend que cela soit suffisant pour la formation des rôles des contributions, sauf la réclamation des contribuables; cela ne saurait l’être pour constituer le grand livre des propriétés immobilières ».

La seconde raison invoquée est que le cadastre actuel ne correspond plus à la réalité. Moins prévoyants que la plupart des peuples qui nous entourent, nous n'avons pas organisé, chez nous, un service de conservation pour les documents cadastraux. Par suite des modifications survenues, depuis son établissement, dans la composition du terrain et le groupement des parcelles, les plans ne donnent plus la configuration actuelle du terrain, les parcelles figurent encore dans les états de section sous le nom des propriétaires qui les possédaient il y a plus de cent ans. Les matrices mêmes, malgré le soin qu'a pris l'administration des contributions directes, d'opérer elle-même les mutations en s’aidant des actes relevés dans les bureaux de l’enregistrement et en convoquant les parties à la mairie de chaque commune, ces matrices, disons-nous, présentent jusqu’à 30 °/, d'erreur. (Déclaration faite par M. Boutin à la séance du 25 février 1892.) (1)

(1) Procès-verbaux, fase. II, p. 338.

Un des premiers actes de la sous-commission technique a été de choisir dans son sein un comité. chargé de se livrer à une enquête spéciale sur l'état. actuel du cadastre. Les expériences de ce Comité d'enquête ont porté sur 173 communes dont 86 ca-. dastrées avant 1827 et 87 cadastrées depuis; elles ont donné les résultats suivants : 28 communes pourraient mettre leur cadastre à jour par une simple revision, 145 devraient procéder à une refonte complète. Ces chiffres sont corroborés par une enquête administrative opérée en 1891. D’après les directeurs des contributions directes, le nombre des communes où la simple revision suffira pour donner au cadastre l'exactitude que son nouveau rôle commande est de 7294, celui des communes où la réfection totale est nécessaire s'élève à 28850 sur 36144, soit une proportion de 80 °/,.

Une enquête avait été faite en même temps par les différents comités départementaux et par les procureurs généraux, en vertu d’une circulaire du Garde des sceaux en date du 10 septembre 1892, afin de constater l’état présent du bornage en France, ainsi. que l'importance des procès auxquels il donne lieu; de cette enquête il résulte que la moitié des propriétés et près des deux tiers de la superficie de la France sont bornés (1). Nous renvoyons pour plus de détails, au rapport général de M. Cheysson, sur les résultats des enquêtes, sur la valeur actuelle des plans cadastraux et le bornage des propriétés. (Procès-verbaux, fase. IV, et, pour tout ce qui va suivre, au Rapport général sur les travaux de la

(1) Les neuf dixièmes de la superficie des terrains de qualité supérieure sont bornés tandis que cette proposition tombe à quatre dixièmes pour les landes, pâtis, etc. Procès-verbaux, fasc. I, p. 40 et suiv. \

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sous-commission technique par le même auteur, fase. VI, p. 489 et suivantes). Ce qu’il importe de: retenir, c’est que le cadastre actuel n’a pas été tenu au courant des mutations, que pour ce motif il ne peut servir en aucune façon à l'établissement des: livres fonciers, et que par conséquent il est nécessaire: de le reviser dans certaines PAR et de le refaire dans d’autres.

Pour que le cadastre renouvelé puisse désormais remplir ce rôle juridique dénié au cadastre actuel,: il faut se garder de procéder comme on l’a fait pour la rédaction de ce dernier plan, c’est-à-dire de confondre la possession de fait avec la propriété de: droit, sous peine de retomber dans la même situation. Il faut donc bien définir le droit avant de le constater.

En ce qui concerne la délimitation et le bornage des propriétés publiques, la question est simple car l'Etat n’est pas tenu d'observer à l'égard de ces: propriétés les mêmes ménagements que pour celles de droit commun. La sous-commission a décidé que, pour toute cette catégorie de propriétés, ces deux opérations seraient obligatoires. Mais pour la propriété privée, il ne pouvait en être de même et le travail des comités était des plus délicats. Les remembrements de propriété et les abornements généraux obligatoires ont été d’abord repoussés comme complètement opposés aux vœux des populations consultées dans l'enquête ; on ne pouvait donc leur donner qu’un caractère facultatif. Il a semblé à tout le monde que la délimitation collective pouvait et devait même rentrer dans les améliorations d'intérêt agricole collectif, qui font l’objet des associations syndicales reconnues par la loi du 22 décembre 1888, et que l’on possédait ainsi un moyen de

vaincre l'opposition aveugle d’un certain nombre de dissidents.

Mais tout en faisant une part à la liberté et à l'initiative des intéressés, le Comité mixte (1) a pensé qu'il ne fallait pas subordonner la marche de l’œuvre au bon plaisir individuel; c’est pourquoi il demande la délimitation obligatoire dans les communes où le syndicat libre ou autorisé n'y aurait pas pourvu; il la confie à une commission qui devra y procéder d'office (2).

Le Comité d'enquête n’a pas cru pouvoir aller jusqu’à imposer cette opération dans une commune où la majorité des propriétaires la repousserait.

En présence de ces avis divergents, la sous-commission technique a décidé, dans sa séance du 4 février 1895, de réserver à la Commission plénière la question de la délimitation de la propriété privée.

Nous passerons complètement sous silence la matière qui a trait aux opérations cadastrales proprement dites, considérant, croyons-nous avec raison, qu'elle ne rentre pas dans les limites de notre sujet. Nous ne dirons qu'un mot de la question des frais de réfection et à titre simplement de renseignement, parce que pour bien des auteurs les chiffres élevés, exagérés même, que l’on a présentés ont été l'unique raison pour repousser l'institution des livres fonciers en France.

Le cadastre actuel a coûté 159 millions; le nouveau cadasire devra coûter sensiblement plus cher

(1) Ce comité est formé par la fusion des deux comités de rédaction et d'étude correspondant aux deux sous-commissions juridiques et techniques.

(2) Voir à ce sujet le rapport sur la délimitation, par M. Léon MicHeL. Procès-verbaux, fasc. VI, p. 55.

à raison de son caractère juridique et non plus seulement fiscal, de la hausse dans le prix des choses et de la main-d'œuvre ; enfin, du degré plus grand de précision qui lui est imposé.

L'évaluation du Comité de rédaction et d’études a été exposée dans le rapport de M. Durand-Claye ; nous ne dresserons pas le tableau des dépenses, nous donnerons simplement le total général ; il s'élève à 600 millions, ce total représente:

11 fr. 50 environ par hectare de la superficie totale de la France ; 12 francs par hectare imposé ; 4 — par parcelle; 10 — par ilot de propriété.

De son côté la Direction générale des Contributions directes a cherché à résoudre le même problème, mais par une méthode tout à fait différente. Elle arrive à un chiffre à peu près identique, celui de 574 millions. Ce n’est pas d’ailleurs la somme totale de 600 millions, mais une fraction seulement de cette somme, qu’il y aura lieu d'inscrire aux budgets de l'Etat. En effet, la confection du cadastre et l'établissement des livres fonciers intéressent à divers titres l'Etat, les départements, les communes et les propriétaires privés. Il est juste que chacun d'eux participe à la dépense dans la mesure des avantages qu’il peut tirer de l'opération.

La répartition des charges entre les divers intéressés est une question délicate et fort importante qui est du ressort de la sous-commission des voies et moyens, mais nous ne connaissons pas malheureusement ses conclusions en cette matière.

Ce n’est pas tout de refaire le cadastre, il faut l’entretenir sous peine d’être bientôt acculé aux embarras actuels et d’avoir encore à constater l'écart

entre la réalité et sa prétendue image: La nécessité de la conservation du cadastre s'impose donc; c’est pourquoi la sous-commission technique a voté la résolution suivante : « Au fur et à mesure de la réfection ou de la revision du cadastre, il sera organisé un service de conservation chargé de le tenir constamment à jour ». Les conservations seront en même nombre et placées dans les mêmes communes que les conservations du livre foncier. Aucune mutation de propriété ne devra être opérée au cadastre qu'après avoir été préalablement inscrite au livre foncier.

— Une fois le cadastre mis à jour, une question se pose, c’est de savoir quelle sera au juste la forme du livre foncier. Dans un sens large les mots livre foncier désignent « tout organisme qui groupe autour d’un feuillet unique, les documents juridiques concernant une propriété ou même une série de propriétés appartenant à la même personne dans une circonscription déterminée »: telle est la définition donnée maintes fois à la Commission du cadastre. La question a été très discutée à la sous-commission juridique de savoir si le livre foncier devait être personnel ou réel. Dans la séance du 17 décembre 1891 la résolution suivante a été votée : « il sera établi pour chaque commune un livre foncier par feuillet réel, c’est à dire par unité foncière ».

Il est incontestable que le feuillet réel, dont nous avons étudié le fonctionnement en Prusse, est une forme de beaucoup supérieure au feuillet personnel, surtout au point de vue de la facilité des recherches. Le livre foncier personnel a cependant eu des parüisans, vu la difficulté résultant du système contraire qui suppose une propriété individualisée. Il faut, en effet, font-ils remarquer, trouver l'unité foncière à

laquelle on va donner une sorte de personnalité civile. Rien n'est plus simple dans les pays de grande propriété. comme l'Australie, la Tunisie: et diverses provinces de l'Allemagne du Nord, là chaque domaine a un nom particulier et forme une sorte d’entité juridique. vi | | Es

Mais il n’en est plus de même en France, où dans certaines régions le morcellement est extrême. Nous vivons sous le régime de la moyenne et de la petite propriété; dans beaucoup de nos départements, la personnalité du propriétaire est le seul lien qui rattache les unes aux autres de nombreuses parcelles éparses, situées dans une même commune à vingt endroits différents et dont la contenance totale ne dépasse pas 5 ou 6 hectares.

Il ne faut pas oublier, disent ces partisans du livre foncier personnel, que la loi prussienne de 1872, qui a servi tant de fois de modèle, a prévu le feuillet personnel et qu’elle autorise le juge conservateur à en faire l'application partout où l’état du sol le nécessitera. Le nouveau Code civil allemand,

tout en maintenant, en principe, le feuillet réel,

consacre également le système du feuillet personnel et l’Alsace-Lorraine où le morcellement de la propriété est, comme chez nous extrême, a adopté uniquement le feuillet personnel.

Enfin, concluent ces partisans, une publicité abstraite serait peu conforme à nos traditions nationales, et son moindre inconvénient serait de ne pas faire assez clairement ressortir les rapports existants entre la propriété et le propriétaire.

Ces objections, assurément, sont sérieuses, elles n’ont cependant pas arrêté la sous-commission juridique ; la publicité réelle reste donc le droit commun sous le régime nouveau. Quelle est alors l'unité

qui devra servir de base à l'établissement du feuillet réel ?

La première idée qui vient tout naturellement à l'esprit est de donner un folio à chaque parcelle cadastrale; il y a eu de chauds défenseurs d’un tel système. Il facilite considérablement, nous le reconnaissons, la spécialité de l’hypothèque, est d’une grande ressource pour le crédit du petit propriétaire et amène une extrême clarté dans les registres. Mais il ne faut pas oublier qu’il y a en France 150 millions de parcelles environ, que ce serait ainsi multiplier à l'excès les registres, et que la parcelle n’a point de caractère juridique; elle sert à la perception et à la péréquation de l'impôt foncier, mais peut être modifiée par le seul fait du propriétaire, il lui suffit pour cela de changer le mode de culture.

La sous-commission s’est alors décidée pour une solution voisine qui ne présente pas les mêmes inconvénients. L'unité foncière sera désormais, non la parcelle cadastrale, mais ce qu’on appelle ordinairement le domaine, l'héritage, ou plutôt, suivant l'expression employée dans les séances, lilot de propriété, c'est-à-dire l’ensemble des parcelles contiguës appartenant au inême propriétaire. Partant de ce principe, les propositions suivantes ont été adoptées:

1° Il sera établi par commune un livre foncier par feuillet réel, c’est-à-dire par unité foncière.

2° L'unité foncière est constituée par toute étendue de terre contenant une ou plusieurs parcelles contiguës appartenant au même propriétaire et situées dans la même commune.

3° Ne sont pas considérées comme contiguës les parcelles qui sont séparées par des chemins ou des cours d’éau publics.

— AÛt —

Sur les observations de M. Bufnoir, on a décidé d'attribuer une importance extrême à la volonté du possesseur dans la détermination de la propriété foncière; deux paragraphes ont été ajoutés, ils sont ainsi CONÇUS :

4 À la demande du propriétaire, plusieurs unités foncières, d’ailleurs immatriculées à leur numéro particulier, pourront être réunies dans un même feuillet ;

5° Inversement, l’unité foncière pourra toujours être divisée à la demande du propriétaire ; chacune des divisions aura son feuillet particulier.

Avec un tel système, l’ilot n’est pas indivisible comme on aurait pu le craindre ; les parcelles qui le composent peuvent avoir des origines très diverses, chacune d’elle conserve en quelque sorte une vie propre. De l’aveu même de M. Challamel, « le lien qui unit ces parcelles et qui en fait un héritage, c'est l'identité du propriétaire, ce n’est pas l'identité des divers droits plus ou moins changeants qui pèsent sur elles» (1).

Il faut reconnaître, après un semblable aveu, qui n’est en somme que l'expression de la volonté de la sous-commission, que cette théorie se rapproche considérablement du système à feuillet personnel, surtout si nous la comparons à la théorie prussienne dans laquelle l'unité foncière est véritablement une et est soumise à un même ensemble de droits; ainsi, toute parcelle venant se joindre à un domaine sur le feuillet est immédiatement frappée des charges qui grèvent le domaine entier, et si, dans la suite, elle en est distraite, le tribunal de partage devra

(1) V. Procès-verbaux, fasc. II, p. 454 et suiv. pour toute la discus-

sion à ce sujet.

ie

intervenir pour décider qu'elle passé au nouveau feuillet libre de tous droits. Reconnaissons cepen=: dant que, vu l'extrême morcellement de notre territoire, il était difficile à la sous- -commission a autrement qu'elle ne l’a fait. NÉ ME LE

Signalons enfin;'avant de A une dernièré :

disposition qui cadre parfaitement avec les cinq, que nous avons ci-dessus énoncées : « Chaque distraëtion ou adjonction de parcelles sera mentionnée sur le compte de l’unité foncière, à moins que, ‘par suite de l'importance ou du nombre des mutations, l'autorité compétente ne juge nécessaire de procéder” à la refonte du compte ou que les parties ne la demandent » (1). Péu importe, en effet, a-t-on fait justement remarquer, qu'une parcelle entre dans le compte avec une existence propre, avec des droits particuliers, puisque les autres sont dans la rietne situation. : |

Nous ne voulons en aucune façon aborder dans le détail la question si longuement débattue à la sous: commission juridique des mentions qui figureront au livre foncier. Nous dirons simplement que chaque: unité foncière est inscrite sur une feuille “pi: divisée en deux parties. tx

La première comprendra la détermination de l'unité foncière d'après le cadastre mis à jour, avec indication du numéro matricule et des lettres de section et également, : d’après les documents cadastraux, l'indication des lieux dits, la” contenance de l'unité foncière, les numéros des parcelles qui la composent et des constructions qui s'y trouvent et enfin les mitoyennetés et servitudes actives ou passives. | |

(1) Procès-verbaux. Fasc. II. p. 458.

La seconde partie déterminera la propriété non plus au point de vue physique mais au point de vue Juridique; elle contiendra le nom du propriétaire, son état civil, la nature et la date de son titre d’acquisition, les démembrements et charges réelles autres que les hypothèques, les restrictions au droit de disposer, et enfin les privilèges et les hypothèques.

Les conservations des registres fonciers seront comme les conservations d’hypothèques actuelles établies au chef-lieu judiciaire de chaque arrondissement et gérées par un conservateur de la propriété foncière appartenant à l’administration de l’enregistrement, assistés de commis et de teneurs de livres en nombre suffisant. Pour que le mécanisme des bureau soit parfait, il sera créé un certain nombre de répertoires, en vue de faciliter les recherches; le plus important sera le répertoire personnel ou index alphabétique des noms des propriétaires. Ces répertoires seront dénués de toute force probante.

On a dû enfin résoudre une grosse question, celle de l’immatriculation ou première inscription au livre foncier. Trois procédés peuvent être proposés. D'abord l’immatriculation facultative comme en Australie ou en Tunisie, puis l’immatriculation facultative pendant un certain temps et devenant obligatoire à partir d’une époque déterminée, tel était le système. proposé dans: le projet de loi anglais. de 1888, enfin, comme à Malacca et en Alsace-Lorraine, l’immatriculation obligatoire et collective. La sous-commission juridique s’est ralliée au dernier système et après un brillant rapport de M. Massigli (1), a décidé « que l’imma-

(1) Procès-verbaux, fasc. V., p. 427.

triculation sera obligatoire dans toutes les circonscriptions où le cadastre aura été achevé ». La réfection du cadastre étant indispensable à l’organisation du nouveau régime, une immatriculation facultative aurait pu avoir les plus graves inconvénients au point de vue de la conduite de l'opération cadastrale. Ainsi que dans tous les pays où l'immatriculation est collective et obligatoire c’est le conservateur lui-même qui en prendra la direction, les oppositions et contestations seront portées devant les tribunaux ordinaires. Comme dans les lois d'Australie, d'Alsace-Lorraine, etc, le soin de statuer sur l’admission des demandes appartiendra au fonctionnaire qui est chargé de la tenue du livre foncier.

La sous-commission, suivant l'exemple de la législation espagnole, a admis à côté de l’immatriculation à titre de propriété l’immatriculation à titre de possession : « Si, dit-elle, le possesseur d’un immeuble se trouve dans l'impossibilité de justifier de son droit de propriété, le conservateur procèdera sur la justification de la possession et à défaut d’opposition, à l’immatriculation selon la possession ».

Dans l'un et l'autre cas, il a été décidé que les énonciations portées au feuillet foncier le jour de limmatriculation, ne feraient foi, dans l'intérêt des tiers, que deux ans après la date de l’immatriculation.

A la suite de toutes ces formalités, il sera délivré au bénéficiaire un certificat d’immatriculation, reproduisant la teneur du livre foncier et qui devra être remis au conservateur à l'appui de toute réquisition de transfert de propriété ou de constitution de droits réels par la volonté du propriétaire. Ce certificat, sans remplacer, comme le certificat de titre du système Torrens qui l’a inspiré, toutes les preuves et

tous les titres antérieurs de propriété, pour le propriétaire immatriculé, permettra cependant à celuici de conserver à sa disposition l’ensemble des renseignements relatifs à l'identité matérielle et à la condition juridique de ses immeubles. Toutefois, sur ce dernier point, le certificat de titre ne sera pas toujours d’une exactitude absolue, car il y a chez nous des droits réels qui naissent sans la volonté du propriétaire, ainsi les hypothèques légales, et qui seront inscrits par conséquent en dehors de toute présentation du certificat de titre. La concordance entre le livre foncier et sa copie pourra donc, comme en Tunisie, ne pas se trouver toujours parfaite et c'est pourquoi il convient de répéter, après M. Massigli, que dans ce système « le certificat ne vaut que par le feuillet foncier ».

— Non content de rendre la sécurité au crédit immobilier par toutes les réformes que nous venons de signaler, et en tête desquelles se place la publicité absolue, le projet de la sous-commission se propose de lui donner de nouvelles facilités, tâchant ainsi d'approcher le plus possible de l'idéal de toute législation foncière: un long crédit pour le propriétaire foncier, et une réalisation facile pour le prêteur. C’est en effet la perspective d’une immobilisation trop longue des capitaux engagés qui arrête bien souvent les prêteurs et cette raréfaction des offres amène nécessairement la hausse du taux de l'intérêt exigé des emprunteurs.

Tout le monde sait que les praticiens, toujours empressés à répondre aux besoins des affaires, ont déjà imaginé diverses combinaisons, telles que le billet à ordre souscrit devant notaire et garanti par hypothèque, l'obligation hypothécaire parfois stipulée payable à l’ordre ou au porteur de la grosse,

enfin les effets créés en représentation de fonds versés par les créditeurs et participant de la sûreté hypothécaire stipulée au contrat.

Dans l'avant-projet, toutes ces combinaisons resteront licites à l'avenir comme elles le sont aujourd’hui, mais à côté d’elles on institue un nouveau moyen de mobilisation de a propriété foncière : le bon hypothécaire.

Lorsqu'une dette hypothécaire a été contractée, le créancier peut, du consentement du débiteur, c’est-à-dire du propriétaire, se faire remettre en représentation de sa créance des bons hypothécaires qui ne sont ainsi que des fractions d'une créance hypothécaire.

Le projet du Comité de rédaction et d’études avait décidé que ces coupures, dont le montant varie au gré des parties, seraient transmissibles soit par endossement, soit au porteur. Etant données toutes les garanties qui entourent l'acte initial, c’est-à-dire le contrat hypothécaire, qu'importe au débiteur, faisait-on observer, les transmissions de la créance ? L'échéance étant fixée et indiquée sur l'obligation, on ne peut le poursuivre auparavant ; la circulation de l’hypothèque et la personne du créancier doivent le laisser indifférent.

La sous-commission juridique, dans sa séance du 8 mars 1894, craignant surtout l’agiotage sur les terres, a cependant rejeté le bon au porteur; mais M. Magnin (1) a fait remarquer avec raison que cette solution et lettre morte en pratique si lon n’exigeait pas à chaque endossémént une notification au conservateur et une mention du transport sur le livre foncier. « En effet, dit-il, dans le

(1) MaGxIN, op. cit., p. 451 et suiv.

Système actuel, l'obligation se transmettra par le simple endossement, et jamais la cession n'en sera

inscrite ; comment empêcher l'endossement en blanc ? Ce n’est que par le moyen que l’on vient d'indiquer ». L'endossement en blanc conduit au même résultat que la forme au porteur que l’on a voulu éviter. Ces, bons hypothécaires présentent, en résumé, en

plus de la sécurité ordinaire des prêts hypothécaires,

les avantages d’une exécution rapide et simplifiée ; le créancier trouvera dans la cession de son titre un moyen commode de rentrer dans ses fonds lorsque le terme n’est pas encore échu.

Us. sont de beaucoup. préférables à l'hypothèque sur soi-même de notre loi de messidor an III, qui engageait toute la responsabilité du : conservateur, puisque celui-ci pouvait délivrer des cédules jusqu’à concurrence des trois quarts de la valeur de l’immeuble grevé, valeur qui peut subir des variations considérables depuis le jour de l'émission. Les bons

hypothécaires évitent cet écueil contre lequel avaient

échoué les cédules de l’époque révolutionnaire; puisqu'ils ne sont que la représentation d’un prêt déjà effectué, on a la certitude que leur somme ne dépasse pas la valeur disponible de l'immeuble; le créancier, en effet, n’a pas dû se contenter d’un gage

illusoire. La sécurité intrinsèque des bons est la

première condition de leur facile négociation, L'obligation hypothécaire s’éteindra en même temps que l’hypothèque; la cause normale sera le

paiement.

. Comme le décret de messidor an III et la loi de brumaire an VII, qui soumettaient, cependant, toutes les hypothèques au régime de publicité, la sous-commission juridique maintient la purge, institution, avons-nous vu, que les législations germa-

niques ne connaissaient pas. Elle a paru légitimée par les bons effets qu'elle procure, au point de vue de la libre circulation des immeubles et par l’intérêt même des créanciers hypothécaires qui ont tout à gagner à une vente amiable plutôt qu'à une vente en justice et que la faculté de surenchérir met à l'abri des fraudes auxquelles le débiteur pourrait se laisser entrainer.

Dans l’avant-projet sur les privilèges et les hypothèques, les formalités de la purge sont simplifiées, deviennent moins onéreuses, et surtout l’art. 2184 du Code civil est modifié, article, nous le savons, qui oblige l'acheteur, en notifiant son contrat, à déclarer « qu’il est prêt à acquitter, sur le champ, toutes les dettes et charges hypothécaires sans dislinction des dettes exigibles et non exigibles ». Aux termes de l'art. 90 de l’avant-projet, l'acquéreur devra se déclarer prêt à acquitter ou à consigner le montant des dettes exigibles et «se reconnaître personnellement tenu de celles non exigibles, mais seulement jusqu'à concurrence du prix ». Quant aux créances non échues qui ne viennent en ordre utile que pour partie, il appartient au créancier, soit de continuer crédit au tiers détenteur pour la part comprise dans le prix d’adjudication, soit d'exiger pour cette part son remboursement immédiat (art. 90, alinéa dernier).

Les détenteurs de bons hypothécaires qui seront mentionnés sur le livre foncier, seront appelés à prendre part aux procédures d'ordre et de distribution; quant aux porteurs inconnus, des publications auront lieu pour les avertir et les sommes qui leur reviendront seront consignées.

Tel est, dans ses grandes lignes, le projet de

réforme actuellement présenté par la Commission extra-parlementaire du cadastre.

Pendant que cette assemblée se livrait aux études approfondies, dont nous n'avons donné qu’un bien court aperçu, il se produisait en France une sorte de revirement et le système nouveau, qui, jusqu'alors, n'avait rencontré que des succès, devenait à son tour l'objet des critiques les plus violentes.

Un Congrès de la propriété foncière, tenu à Paris en 1889, s'était prononcé, avons-nous dit, en faveur du livre foncier à force probante basé sur la réfection du cadastre, l’authenticité absolue des actes à inscrire et l'application rigoureuse des principes de publicité et de spécialité en matière hypothécaire, solutions que la sous-commission juridique du cadastre a pour la plupart adoptées et développées. Mais, comme ces résolutions n'avaient été formulées que d’une façon très générale, le Congrès avait décidé de tenir une autre session en octobre 1892 et avait chargé une commission permanente de rédiger des rapports.

A la date fixée, le Congrès se réunit à Paris. «Dès le début, dit M. Tissier, il fut aisé de prévoir que la physionomie des discussions ne serait pas telle qu'on l'avait espéré. Au lieu d’une réunion de spécialistes bien au courant des questions à trancher, désireux de prendre part à des débats scientifiques et désintéressés, on se trouvait en présence d’une assemblée houleuse de cinq ou six cents personnes appartenant pour la plus grande majorité à la corporation des notaires ou à l'administration de l’enregistrement et des hypothèques, ayant pour la plupart l'idée, bien arrêtée d'avance, de porter aux

livres fonciers un coup qui reculât. là. rAiGRmnE à une époque lointaine » (1).: orne

C'est en effet ce qui arriva. t AaIee un. discours d'ouverture de M. Yves Guyot,.président de la Commission permanente, dans lequel il montrait la; nécessité du livre foncier, M. Fabre, vice-président des notaires des départements, demanda qu’au lieu d’une réforme de la propriété foncière, lé Congrès exprimât le vœu d’une réforme hypothécaire, qui n'était pas à l’ordre du jour,

Celui-ci fut alors modifié et le Congrès. Hdi à l'unanimité l'urgence de la réforme hypothécaire ; il formula le vœu que tous. les actes concernant Ja propriété foncière soient soumis à la publicité. Sur la proposition de M. Dansaert, il décida qu'il fallait rendre publiques les actions en nullité, en résolution ou en rescision, qu'il fallait, en second lieu, organiser la purge de ces dernières de façon que:le propriétaire actuel fût dispensé de remonter «la série des propriétaires antérieurs pour la justification de ses droits et qu’enfin une revision, aussi économique “que possible, du cadastre. était tout à fait nécessaire (2). CE È fi V4

Toutes ces réformes sont assurément dei depuis la loi de 1855 et même depuis 1841 elles sont demandées et il n’y a, à l'heure actuelle, guère ‘de personnes qui osent en contester; l'utilité. Mais, comme le fait justement remarquer M. Tissier, ce n'était De pour cela que le ee état réunis-il

(1) Revue algérienne, 1893, p.1et suiv, Le Congrès. ï de Ps foncière, par M. Albert TissiEr. |

(2) Ces dernières résolutions ont été adoptées, si étrange que cela puisse paraître, d'une façon générale, sans préjuger.en' quoi que ce soit la question de principe et sans admettre en aucune façon les

conclusions de la Commission permanente sur les principes mêmes des livres fonciers. LOS

s'agissait d'étudier les livres fonciers. Or, lorsqu’à la séance du 21 octobre, la discussion s’engagea enfin à leur sujet, malgré les habiles plaidoyers de MM: Dansaert, Léon Michel et Massigli, le Congrès, par 228 voix contre 71, décida qu'il ne passerait pas à la discussion des articles sur les livres fonciers.

C'était là un refus bien net de mettre même à l'étude les conditions d'établissement et de fonctionnement de cette institution. Les arguments qui furent présentés pour arriver à un semblable résultat étaient de bien faible valeur et leur généralité était telle qu’on pourrait facilement les présenter contre toute réforme législative; ils peuvent se résumer en cette phrase : le système des livres fonciers est inutile, impraticable, dangereux et contraire à nos habitudes et à notre tempérament.

Tenant compte du vote de.ces praticiens : Hobue et conservateurs des hypothèques, plus que de l'avis des véritables intéressés, c'est-à-dire des propriétaires qui n'avaient pas été consultés, le Gouvernement a fait déposer par M. Darlan, garde des sceaux, ministre de la justice, le 27 octobre 1896, sur le bureau du Sénat, un projet dit : Projet de loi sur la réforme du régime hypothécaire. Il a pour but de remanier notre loi de 1855 et notre titre des privilèges et des hypothèques, en appliquant dans une plus nine mesure le principe de la publicité.

Ce projet, tout en empruntant quelques-unes de

ses solutions aux travaux si consciencieux et si.com-

plets de la Commission extra-parlementaire du cadastre, a surtout puisé ses dispositions dans une proposition de loi rédigée par le Comité des notaires des départements (1), proposition qui, profitant

(1) Cette proposition se trouve dans la circulaire trimestrielle du Comité : n° 295. Paris, 5 décembre 1894.

de tous les travaux accomplis antérieurement, s’occupait de la publicité des transferts, de celle des causes de résolution et de celle des hypothèques. Enfin, les idées émises dans le rapport de M. de Vatimesnil, lors du projet de loi de 1850 sur les privilèges et les hypothèques, ainsi que la loi belge du 16 décembre 1851, ont été fortement mises à contribution (1). 9

Notre intention n’est pas d'analyser et de critiquer le projet du Gouvernement de 1896. Ce travail a été accompli l’année suivante d’une façon fort judicieuse, d’une part par M. de Loynes, dans la Revue critique, et d'autre part par M. Ferron, dans son étude sur la publicité des droits réels immobiliers (2).

Nous constaterons simplement que le projet maintient le système actuel en le modifiant toutefois par l'extension du principe de publicité, par la simplification des formalités de transcription, et enfin par l’organisation, à côté de la publicité personnelle, d’une sorte de publicité réelle, au moyen d'un répertoire par immeuble.

Même ainsi perfectionné, le projet, tout comme les lois de la Belgique, de l'Italie, du Luxembourg, etc…., se heurte toujours à l'impossibilité de plier à la publicité tous les droits destructifs ou modificatifs

(1) D’autres projets de réforme hypothécaire avaient été élaborés avant celui du Gouvernement. Nous citerons principalement celui de MM. Dupuy-Dutemps, Brisson et Georges Leygues, déposé le 1er janvier 1894 sur le bureau de la Chambre et les deux propositions de loi présentées au Sénat dans les sessions de 1893 et 1896, la première par M. Thésard et la seconde par le même et M. Brunet. Le projet de M. Thésard est assez restreint; comme le projet du Grand-Duché du Luxembourg, il ne vise que la publicité des transferts de propriété et des causes de résolution.

(2) DE Loyxes : Etude du projet de loi sur la réforme hypothécaire déposé par M. Darlan, Revue critique, 1897. — FERRON, 0p. cil., p. 389 et suiv.

de la propriété. Certaines causes d’éviction subsisteront encore, et contre lesquelles il est impossible de se défendre ; il suffit par exemple qu’un acheteur ait parmi ses auteurs un donataire ou un incapable pour qu'il soit exposé un jour à se voir dépossédé.

Ce qui est plus grave, c'est que cette réforme hypothécaire laisse subsister toutes les imperfections pratiques du cadastre; les transmissions d'immeubles et les constitutions de droits réels resteront des opérations lentes, compliquées et coûteuses. Il faudra toujours à chaque mutation dresser le tableau des origines de propriété puisque la transcription ne prouvera jamais par elle-même le droit du vendeur et que la prescription restera comme actuellement la clef de voûte de l'édifice. Il faudra toujours se servir de registres personnels et de répertoires de plus en plus touffus.

On pourrait croire que le projet du Gouvernement, en édictant dans son art. 38 la création d’un répertoire tenu par immeuble porté sur les registres de la conservation, a en quelque sorte établi l’'amorce du livre foncier à feuilles réelles. Maïs cetté disposition, empruntée à la Hollande, ne serait chez nous que lettre morte et même deviendrait tout à fait dangereuse si elle était appliquée. Pour que le répertoire réel puisse fonctionner, il faut que l'immeuble soit individualisé et le seul et unique moyen pour arriver à ce résultat est de désigner les parcelles faisant l’objet des contrats par le numéro qu'elles portent sur le plan et la matrice cadastrale. Or, nous savons que notre cadastre ne correspond plus à la réalité des choses. Les Hollandais plus prudents que nous ont institué une conservation du cadastre qui tient exactement les documents à jour et grâce à laquelle le système fonctionne chez eux à merveille.

Presque tous les auteurs qui ont étudié le projet Darlan l’ont considéré comme une mesure transi-

toire par laquelle le Gouvernement, allant au plus

pressé, essaie de réaliser une réforme sur les points

qui paraissent hors de toute contestation et laisse:

au législateur à venir le soin de franchir une nou-

velle étape lorsque les circonstances le lui permet-

tront.

Nous savons malheureusement trop combien sont durables en France les mesures qui sont qualifiées de provisoires, et nous avons sous les yeux un exemple qui devrait nous mettre en garde contre de telles tendances. Ce n’est, en effet, que plus de douze

ans après les remarquables travaux de l'enquête de

1841, lorsque la situation des propriétaires fonciers devint intolérable, que vit le jour cette timide paraphrase de la loi de brumaire an VIL qu'est notre loi du 23 mars 1855, on ne s'était guère mis en peine,

dit M. Besson, « de remonter aux sources premières,

d'interroger les précédents historiques, entre autres le décret de messidor, d'explorer le domaine des législations étrangères, de savoir si le principe à inscrire au frontispice de l’œuvre ne devait pas être cherché en dehors des frontières posées par la loi de l'an VIT et le Code civil » (1).

Tout ce travail, la Commission du cadastre l’a de nos jours accompli; ses conclusions montrent qu'un bon régime de livres fonciers doit donner par la constatation même des registres, indépendamment de toute autre garantie, pleine et entière sécurité aux tiers. Il importe donc d'abandonner sans retour et le plus tôt possible notre système actuel de publicité; car, ainsi que nous espérons l’avoir démontré,

(1) BESSON, op. cit., p. 121.

quelque: perfectionnement qu'on y apporte, ‘cette publicité de nos registres restera toujours documen: : taire et:sans autorité. Tandis que du jour où la France séra dotée: dw livre foncier, le crédit réel aura conquis :sa véritable base ; les transactions immobilières, si précaires à l'heure actuelle, offriront désormais une sécurité absolue, grâce d’une part à l'application sincère et sans réserve de la publicité, et d'autre part à l’immatriculation de ehaque unité foncière sur un registre tenu par désignation d'immeuble, relié étroitement au ‘cadastre et faisant preuve de ses énonciations. Plus d’incertitude’sur l'origine de: propriété, puisque l'inscription du transfert sur le registre efface, à l'égard destiers du moins, le passé de l'immeuble ; plus d'actions en nullité ou résolution puisque l'autorité du livre foncier repousse toute action fondée sur un droit non inscrit; plus de discussions sur les limites des biens, plus d’empiètements à craindre puisque le registre, basé sur le cadastre, a force probante quant à la détermination physique du sol. Toutes ces améliorations, consolidant la propriété foncière d’une manière inébramlable dans les mains de ceux qui la possedent, mieux que ne pourrait le faire le système hypothécaire actuel, ramèneront vers nos campagnes non seulemént les capitaux, mais encore bon nombre de ceux qui les avaient désertées.

‘Qu’'importent, én présence de ces excellents résultats,: les froissements et les susceptibilités qu'une telle réforme ne peut manquer de soulever, dans la période transitoire surtout? Nous aurions assurément mauvaise grâce à ne pas accepter, même aux prix de quelques mécomptes, cette réforme qui en fécondant le crédit relèvera l’agriculture de sa déca-

dence et ouvrira un champ d’expériences Bite vaste à l’activité de notre pays.

Le plus gros obstacle à la réalisation de ce plan et que nos ennemis n’ont cessé de dresser devant nous comme une sorte d’épouvantail, est l'obstacle financier. La sous-commission des voies et moyens n’a pas encore dit son dernier mot à ce sujet « il faut donc espérer qu’une question d’argent ne viendra priver indéfiniment la France d’un système de publicité des droits réels immobiliers que tous les jurisconsultes et tous les économistes réclament et qui répond enfin à ce que l'exemple de législations étrangères, l’enseignement de l'histoire et nos besoins présents, nous font entrevoir comme un progrès déjà trop longtemps attendu » (1).

(1) THION DE LA CHAUME, op. cit., p. 190.