CHAPITRE Viri

DU CRÉDIT HYPOTHECAIRE DANS LE ROtAtlME DE fiËLGlQUÊ.

Le$ associations de crédit foncier établies en Wurtemberg, en Prusse; en Hanovre, en Saxe, en Au* triche, etc., semblent avoir exclusivement pour but un intérêt public et général , celui de prêter, sur hypothèques, aux conditions les plus favorables pour des emprunteurs dont la fortune, solidement assise, mais perpétuellement engagée sur elle-même, peut servir un intérêt assez élevé des sommes qu'elle emploie en améliorations , mais ne peut jamais , sans inconvénient grtlve, dégager les capitaux fixés dans ces améliorations.

On voit dairement que le but économique de cette institution doit être de porter aussi loin que possible la prospérité agricole d'im pays, sans jeter aucune perturbation dans ses finances ou dans ses autres industries, et de rattacher davantage le propriétaire au sol qu'il possède , en évitant pour lui plusieurs chances d'expropriation ou même de gêne, et ïui rendant Texpîoitatîon plus profitable et plus facile que

s'il était fermier. Mais on ne trouve rien qui puisse avoir un caractère de spéculation privée et séduire , par TappAt d'un gain considérable , lavidité des spéculateurs. Aussi peut-on considérer ces associations de crédit foncier comme une institution politique dont les gouvernements seub doivent prendre l'initiative et régler les conditions d'existence.

La banque hypothécaire de Munich présente déjà un caractère différent « la spéculation a trouvé sa part à côté de l'intérêt public « et, bien que la haute position des fondateurs, la médiation du roi et l'intervention du gouvernement, aient apporté de nombreux correctifs à cet esprit spéculateur, destructif de toute combinaison utile de ce genre , il ne paraît pas douteux cependant que l'introduction de cet élément fâcheux dans l'institution bavaroise, n'ait eu pour effet de diminuer beaucoup les services que le pays était en droit d'en attendre.

La Belgique semble avoir fait une part beaucoup plus large que la Bavière, dans ses institutions de crédit foncier, à la spéculation des capitalistes fondateurs. Des conséquences fâcheuses en ont été le résultat , et il serait peut-être exact de dire que cette institution n'existe pas en Belgique , bien qu'on y rencontre plusieurs sociétés <jui tendent, en apparence, au même but.

La première de ces sociétés, portant le titre de Banque foncière , est en liquidation depuis deux années

par suite de fausses opérations ( peut être des imperfections de la législation hypothécaire et d'expropriation), et ce qui peut donner une idée de la marche suivie par elle, c^est quelle a eu, dit-on, à soutenir avec un de ses emprunteurs , un procès motivé sur le taux usuraire de ses prêts , que le demandeur prétendait être d'au moins 1 3 pour cent.

Cette société n'existant plus, de fait, nous ne parlerons ici que de celles qui lui survivent.

La première, établie à Bruxelles en vertu d'un arrêté royal, en date du 8 juin i835, porte le titre de Caisse des propriétaires.

La deuxième , approuvée par arrêté royal , en date du 19 mars i835, et modifiée par un autre arrêté royal du 16 octobre 1839, porte le titre de Caisse hypothécaire.

CAISSE DES PROPRIETAIRES

La caisse des propriétaires prête sur hypothèques , avec remboursement par annuités de 5 à 60 ans; et par là, elle semble se rapprocher des associations allemandes de crédit foncier; mais elle en diifère essentiellement :

1** Par le taux de ses prêts, augmentés d'une commission annuelle de 1 p. 0/0.

2** Par les bénéfices qu'elle cherche à distribuer à ses prêteurs et à ses administrateurs ;

3** Par l'émission de billets, ou plutôt d'obhgations pour une valeur égale à celle des prêts opérés chaque

40fr CREDIT HYPOTHECAIRE

iqoi^; opération que fait, dans une proportion plus restreinte, )a banque hypothécaire de Munich; qui augmente beaucoup les chances de profit du préteur et des administrateurs, mais qui établit un œpîtal fictif sujet à dépréciation et compromettant pour l'institution;

4"^ Par le remboursement facultatif, partiel ou total, au gré des {n*êteurs.

Quelques exemples feront mieux ressortir ces difl'crences :

Wnrteabwy. B«lgM|0e.

L'emprunteur qai veut se libérer en cinquante ans,

paye, pour intérêt, amortissement, etc., environ. à\ 5 66

En quarante ans 5 j 6 68

En trenteans 5 ^ 6 79

En yingt ans 7 ^ 8 36

En dix ans. 12 i 13 33

Aux prêteurs allemands, les associations de crédit foncier garantissent un intérêt de 3 j p. o/o de la valeur nominale des lettres de gage, et le remboursement au pair de ces dernières^ à la volonté de l'association et suivant ses ressources disponibles.

Aux prêteurs belges, la caisse des propriétaires donne un intérêt annuel de 4 p* o/o. Une part proportionnelle dans le quart des bénéfices réalisés par la société ^; enfin le remboursement avec primes d'au moins 6 p. o/o.

' Une note , insérée dans les statuts qui nous ont été communiqués, taUit que les actionnaires ont eu, dans les dernières années de ges^

Quant aux administrateurs, ils trouvent des chances ide bénéfices qu'on ne rencontre dans aucune des combinaisons allemandes :

1^ Dans une commission de i p. o/o, payée chaque année par les emprunteurs, en sus de Tintérét et de l'annuité d'amortissement ;

2^ Dans rémission d'obligations qui pourraient, ^i elles trouvaient preneiir au pair, représenter une somme égale à celle des capitaux réellement prêtés et doubler ainsi l'intérêt, la commission et l'annuité d'amortissement, de ce capital.

Là, se trouve la partie la plus grave des privilèges dont jouit la caisse des propriétaires, celle qui peut entraîner avec elle les dangers de l'abus du crédit.

Cependant la banque de Bruxelles «accepte au pair les obligations de la caisse des propriétaires, ce qui convertit ces obligations en papier-monnaie portant intérêt.

Et la province du Hainaut, par convention passée le 24 décembre i838, a chargé cette même caisse des propriétaires d'opérer, pour son compte, toutes les recettes et toutes les dépenses de la province.

Ces témoignages honorables semblent prouver que, si la caisse des propriétaires de Belgique ne rend pas à la propriété tous les services que lui rendent, en Al-

(îon, 4 p. o/o dmtérét, et à p. o/o de dividende, soit, eo tout, 8p. o/o par an, outre la prime de remboursement. Ces statuts oe portent point de date.

lemagne, les associations de crédit , sa solvabilité est au moins considérée comme suffisamment solide, par les autorités les plus compétentes.

Cependant, il y a chez elle, non pas seulement association de garantie, comme en Allemagne, mais encore institution de crédit très-réel , puisque la caisse en prêtant 66 p. o/o de la valeur des biens qu elle hypothèque et émettant autant de papier que de numéraire, aurait en circulation iSa p. o/o de son capital réel.

On peut, sans doute, juger par là de toute la sohdîlé du crédit hypothécaire collectif; mais les esprits moins hardis trouveront probablement que le système allemand, bien que moins avantageux aux prêteiu^s , ou plutôt par cela màme, serait encore, poiu' Tagriculture française, une conquête préférable.

Il est à remarquer, d'ailleurs, que le fonds social de la caisse des propriétaires est de 3 millions de francs seulement, divisés en actions de 5oo francs.

Il est probable que ce fonds est loin d'être employés mais, le fut-il, et rémission correspondante d'obliga-

* En fait, la société , créée au capital de 3 millions , a été constituée parle placement de i,5oo actions, dont la valeur nominale était de 760,000 francs, et dont la moitié seulement, soit 376,000 francs, était exigible par décision du conseil général de la société. C'est donc sur un fonds de 376,000 [francs au plus en numéraire, et de 376,000 francs en obligations, soit, en tout, 760,000 francs au maximum, que pouvaient rouler, dans cet état de choses, qui peut-être dure encore , les opérations de la caisse des propriétaires.

lions fût-elle également au complet, il n'y aurait encore qu'une sonune totale de 6 millions, employable au rachat des dettes hypothécaires, tandis que, conune nous Tavonsfait observer déjà, dans le système prussien, par exemple, il ny a d'autre limite, au capital employé à ce rachat, que celle qui résulte de l'absence do capitaux disponibles, recherchant ce mode de placement, dans toute la nation.

D y a encore dans le système belge une autre difficidté fort grave que n'a pas le système prussien, beaucoup plus simple à cet égard. C'est la nécessité de chercher l'emploi lucratif, jour par jour, à peine de pertes notables, de tous les capitaux versés à chaque semestre, par les emprunteiu^, dans la caisse de la société prêteuse. Un seid joiu* de retard dans le placement utile de ces sommes, poiu' une partie d'entre elles seulement, détruirait toute l'économie du jeu d'amortissement par l'intérêt composé.

U est vrai que la commission annuelle de i p. o/o, payée sur tous les emprunts, tant en numéraire qu'en obligations, ce qui fait 2 p. 0/0 des prêts en niunéraire, et, en outre, cette émission d'obligations elle-même, qui doid)le l'intérêt du capital social, poiuroient très-largement à ces chances de pertes; mais on ne peut nier que l'emploi inunédiat en remboursements de toutes les sommes dont dispose l'association, conune cela se pratique en Prusse, ne soit un moyen très-simple et moins, dangereux d'éviter ces sortes de non-valeurs.

La faculté de remboursement que Tart. 3 exprime en ces termes : « Il sera ûéamnoins facultatif 4 l'emprunteur de se libérer par anticipation, en tout ou en partie , soit, etc., » et celle donnée par Tart. i3, aux actionnaires, de se libérer également par anticipation, auquel cas ou leur fait compte de Fintérêt, doivent encore augmenter les embarras dont nous parlons.

Enfin, nous devons aussi faire observer que Finegale répartition des primes de remboursement, qu'mi tirage au sort désigne, et qui varient depuis 6 p. o/o jusqu'à loo p. o/o du capital prêté, peuvent bien être un appât séduisant pour les préteurs, mais que ces sortes de loteries ne sont plus dans les mœurs de notre pays et de notre époque.

Le privilège de la caisse des propriétaires est de

CAISSE HYPOTHECAIRE.

La caisse hypothécaire est une association rivale, plutôt qu une institution distincte de la caisse des propriétaires. .

C'est une société anonyme, autorisée pour 6o ans, au capital nominal de iq. millions, divisé en actions de i ,ooo fi:*., mais qui parait s'être constituée avec un capital réel de 200,000 fr. seulement (un dixième de ^,000 actions de 1,000 fi-.), et qui n annonce menus, dans ses prospectus d'aujourd'hui, qu'un capital social de 5 millions.

Comme la caisse des propriétaires , cette association

emprunte à /j p. o/o, par le placement de ses actions, qui ont droit, en outre, à un dividende proportionnel.

De même elle prête sur hypothèque, à raison de 4 p. o/o par an d'intérêt, plus i p. o/o de commission annuelle, moyennant un remboursement par annuités, le tout payé tous les six mois.

De même encore, elle émet chaque mois, qiiand elle en a le placement, des obligations quelle reçoit exclusivement en payement des annuités qui lui sont dues, et qui ne peuvent jamais excéder la somme du numéraire prêté par elle sur hypothèque.

Mais la caisse hypothécaire diffère de la caisse des propriétaires, par le chiffre de son capital social nominal.

Par la durée de sa concession (60 ans au lieu de 99);

Parce qu elle n'ofifre point de prime de remboursement à ses actionnaires, quand elle se libère envers eux;

Par ses frais d'état*major;

Par un droit fixe de 1 fi:*., qu'elle se fait attribuer sur le transfert de chaque action;

Parce que ses actions sont toutes nominatives,

Enfin et surtout par deux combinaisons toutes particulières : 1** la faculté accordée par arrêté royal du 16 octobre 1889, d'étabhr une sorte de tontine, sous le titre de caisse de survivance; et a*" ce qu'elle appelle le prêt composé, et qui paraît consister à faire payer à Temprunteiu* une annuité double de celle nécessaire pour éteindre sa dette; et à lui rembourser,

un an après le payement de la dernière annuité, une somme égaie à celle qui lui avait été primitivement prêtée sur hypothèque; somme qui résulte du capital recomposé par le supplément à l'annuité extinctive, et qui devient alors la propriété de Femprunteur.

Nous avons vu déjà, pour la banque hypothécaire de Munich, l'adjonction d'une tontine, mais nulle part nous n'avons rencontré la combinaison du prêt composé que nous avons essayé de décrire , combinaison au moins bizarre, qui paraît être le caractère distinctif le plus saillant de la caisse hypothécaire de Belgique.

Ces institutions de crédit foncier, d'ailleurs trop récemment établies poiu* que la notoriété pid)lique puisse les juger sainement, ne pid)lient aucun compte rendu de leurs .opérations, et ce secret ne permet pas d'apprécier exactement l'étendue des services qu'elles rendent; je ne puis donc mieux les faire connaître, qu'en ajoutant ici leiu^ prospectus et statuts.

Notice explicative du but et des opérations de la caisse des propriétaires^.

La caisse des propriétaires est gérée par un conseil d'administration composé de cinq administrateurs; ses intérêts sont surveillés par vingt commissaires.

Un bureau permanent de vérification des garanties

' Publiée par la compagnie eUe-mème.

offertes par les emprunteurs, formé d'hommes spéciaux, s'occupe uniquement de la validité des hypothèques et des questions auxquelles elles peuvent donner lieu; ce bureau important est surveillé constamment par un commissaire délégué à cet effet, et dirigé par deux administrateurs jurisconsultes.

Le siège de la société est placé à Bruxelles, et des agences sont établies dans les principales villes et communes du royaume. Le conseil d'administration met un soin particulier à ne choisir ses agents que parmi les personnes les plus dignes , sous tous les rapports, de mériter la confiance.

La société n'a pas de notaire central, chaque em« prunteur peut employer le notaire qu'il préfère.

Les annuités sont payables à Bruxelles , ou chez l'agent par les soins duquel l'emprunt a été contracté.

La durée de la société, dont les statuts ont reçu l'approbation royale, est fixée à 99 ans; si elle venait à se dissoudre, avec l'agrément du gouvernement qui intervient pour garantir les intérêts de tous, des liquidateiu^s seraient établis afin d'assurer [que la dernière annuité servit à rembourser la dernière obligation.

La société se propose deux buts principaux.

I** Faire des prêts moyennant garantie ; et 2^ fournir aux capitaux un emploi sûr et avantageux.

ti\k CREDIT HYPOTHÉCAIRE