PRETS

La caisse des propriétaires, envisagée sous le rap^ port des prêts hypothécaires, ofire de grands avantages à toute personne qui veut acheter ou améliorer une propriété foncière , ou qui a conçu une opération avantageuse exigeant de Tai^^ent comptant; d^abord, le moyen d'emprunter à l'intérêt le plus bas possible, au cours du jour, et de rembourser par annuités aussi grandes et aussi petites qu'on le désire, de telle manière que, chaque année, ce remboursement puisse avoir lieu, soit avec les produits de la propriété achetée, soit avec les profits de l'opération pour laquelle Taisent a été demandé , ou avec toutes les autres ressources qui peuvent résulter des économies d*une année.

L'annuité est une somme fixe que l'emprunteur s'oblige de payer chaque année pendant toute la durée du prêt, et qui le libère progressivement et complètement de sa dette, capital et intérêts. (Voir la table, page 4^4' )

La condition nécessaire est que le demandeur soit propriétaire d'un immeuble qu'il puisse donner en hypothèque comme garantie du remboursement des fonds empruntés.

La caisse prête sur des immeubles d'une valeur libre d'un tiers au moins en sus de la somme prêtée. Elle se réserve néanmoins d'apprécier les conditions de moralité et de solvabilité.

EN BELGIQUE. 4l5

Le but que la société se propose est donc de la plus grande utilité et de Tinfluence la plus avantageuse; en effet, elle offre à toutes les classes la facilité d*es* compter le fruit des économies, et celui du travail.

Un cultivateur économe et laborieux, qui désire se rendre propriétaire d'un terrain à sa convenance, sanS' avoir tout Targent nécessaire , a dû jusqu'ici y renoncer, car le mode de se procurer les fonds a toujours été environné de tant de difiBcultés, sous le rapport des intérêts à payer et du mode de remboursement, que, loin d'engager à y avoir recours, il a, au contraire, rebuté ceux qui, agissant avec prudence , craignent, à juste titre, pour eux et leurs enfants, les charges de l'avenir. Cest pour parera ces inconvénients, qui sont un obstacle permanent à la prospérité de l'agriculture et aux améliorations sociales qui doivent en découler, que la caisse des propriétaires a été instituée.

Ainsi elle avance au cultivateur locataire, qui veut devenir propriétaire, le complément de Fai^jent nécessaire à l'acquisition, sans exiger autre chose de sa part que des intérêts modérés et un remboursement annuel du capital par parties ; de telle sorte qu'au bout d'un certain nombre d'années il devient propriétaire de la terre qu'il veut acquérir, par le fruit seul ^e son travail et de ses économies, en appliquant au payement de ses annuités le même fermage qu'il payait auparavant à son propriétaire.

On conçoit que cet exemple s'applique à toute per-

sonne à même de fournir hypothèque, qui , ayant besoin de fonds, espère trouver dans Tindustrie même à laquelle elle veut les employer, ou dans ses économies, les moyens de rembourser successivement et partiellement, ^annuité, composée de l'intérêt et d'une fraction annuelle de remboursement, a pour effet decréer un capital nouveau. — Le propriétaire qui , pour augmenter ses propriétés, emprunte 200,000 francs, et affecte, sur son revenu, au payement de Tannuité 20,000 annuellement, aura créé, en réalité, au bout de i5 ans, terme du prêt, un nouveau capital de 200,000, en capitalisant chaque année 20,000 francs de ses économies.

Ce système convient également au commerce et à rindustrie, par les moyens qu'il donne de mobiliser la propriété pour former un capital actif et le recréer à Faide des bénéfices annuels qui servent à amortir la dette par les payements successifs des annuités.

L'utilité personnelle des emprunteurs étant la véritable base des opérations de la caisse des propriétaires, nous voulons les exposer franchement pour appeler la confiance, tant des emprunteurs eux-^nèmes que des capitalistes : d'une part, nous dirons quels sont les avantages réels que la société présente aux premiers, et d'autre part, sur quoi sont fondés les bénéfices qu'elle assure aux actionnaires et les garanties acquises aux porteurs d'obligations.

Un exemple va démontrer, par des chiffres, qu'il

vï'esi pas possible d'obtenir ailleurs des cotaditions plus avantageuses.

Supposons une personne qui a emprunté sur hypothèque, àTintérêt de 4 p- o/o, une sonune de loo fir. pour le terme de dix ans ; au n^oment du remboursement elle aura payé :

1* Pour le rembotmemènt da capital 100'

T Pour dix années d'intérêt, à 4 p. 0/0 40

Ensemble 140

Mais, si cette personne emprunte à la caisse des pro* priétaires au même taux de 4 p. o/o la somme de 1 oo francspour le terme de i o années, elle ne sera obli^ gée de payer, pour être complètement libérée au bout des 1 o années, que francs 1 3 .3 3 chaque année ; donc, en lo ans, elle n^aura déboursé que dix fois flr. i3.33, ou fr. 1 33.3o, au lieu de ir. 1 4o : elle aura donc bien réellement gagné, en s'adressant à la caisse des propriétaires, fr. 6.70 sur 100 francs, indépendamment des avantages d'un remboursement successif par petites portions; car on ne doit point perdre de vue que c'est l'obligation de rembourser en une fois qui rend les remboiu^ements fort difficiles pour les emprunteurs, et souvent même les place dans la nécessité de recourir à des moyens ruineux.

L'opération elle-même expliquera ce résultat heureux ir la fois pour l'emprunteur qui en profite , et poiur

CBÉDIT POICIBR. 27

ns CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE

la société eiU-méme, qui y trouve la source de béné* fices légitimes.

La somme amiuelle de francs i3.33 décomposée, domfie :

!• Pour VïniéTéi à 4 p. 0/0 4' OC

V Poar la commissioD annuelle 1 00

3! Pour le remboursement annuel du capital 8 55

Ensemble 13 55

L'on suppose l'emprunt fait le i^ janvier i835; l'emprunteur, outre l'intérêt et la commission , paye :