JUI1I

Flor. Kr.

6nnd.Diic]i<d«B«iU.

PrindpratJs i» Ho-

b«uoU<ni.Hteliin.

TvtàL» ......

Ce tableau établit, 1^ qu en dix-sept années la somme totale des dettes hypothécaires contractées avec l'association de crédit wurtembergeoîse , ne s'est élevée qu'à environ 1 2,oog, i o5 francs, tandis que dans une même période de dix-sept années, de 1770 à 1787, l'association de Silésie avait émis pour 54,668,38 1 fr. 25 cent, de lettres hypothécaires;

2** Que les comptoirs établis à l'étranger, en Bavière et dans le grand-duché de Bade, n'ont pu acquérir une importance suffisante pour compenser leiu^ inconvénients et devenir avantageux, ce qui est un nouvel argiunent en faveur de l'opinion émise par nous, que ces sortes d'associations de crédit doivent être limitées à une seule province , conformément à la division politique du pays.

Dâiig«r» L'extension de l'association wurtembergeoise à la

Bavière ayant occasionné des pertes assez notables, que quelques personnes élèvent même jusqu'à 20 à 3o p. 0/0 du capital engagé dans ce pays; cette extension, disons-nous, a pu contribuer beaucoup à diminuer l'importance nationale des opérations de l'association. Des pertes aussi considérables ont dû beaucoup effrayer les administrateurs, et plus encore les prêteurs; toutefois , il nous semble que la nature et les statuts de l'association peuvent avoir contribué pour leur part à ce résultat fâcheux.

Taux En empruntant directement des capitalistes, au

lieu d'émettre des lettres de gage négociables par les

emprunteurs, Tassociation est parvenue, il est vrai, à réduire à 3 p. o/o, depuis plusieurs années, le taux de ses emprunts, tandis que les associtaions à lettres de gage le maintiennent encore à 3 1/2 p. 0/0. Cet important avantage fait considérer l'emprunt direct comme préférable à la négociation des titres par les propriétaires emprunteurs, mais il nous paraît résldter seulement de la timidité des associations à émissions, qui n'osent pas réduire à 3 p» 0/0 le taux de leiurs emprunts. Comme compensation à cet avantage, les associations emprunteuses ont une complication d'opérations et de virements de fonds qui doivent augmenter beaucoup les difficultés de leur direction.

Aussi, alors qu'en Wurtemberg on emprunte à meilleur marché qu'en Prusse, la durée de l'amortissement est cependant plus considérable. En Hanovre, toutefois, où les associations empruntent également par elles-mêmes, l'amortissement est plus rapide et moins onéreux qu'en Prusse et en Wurtemberg.

Dans ce dernier pays, les conditions d'emprunt ne sont ni claires ni hardies. Pour un prêt nominal de 100 florins, l'association n'en compte réellement que g6 , ou bien elle s'en fait rembourser 1 o4* Dans le premier cas, l'emprunteur paye pendant cinquante ans 4 florins 4i kreutzers 8/10, dans le second 4 florins 53 kreutzers 6/1 o ; puis on exige une prolongation de deux ans, du service de la rente, comme fonds de réserve et de garantie contre les pertes éventuelles, ou bien

Conditions d« préU.

une contribution annuelle poui* ce fonds de réserve en sus de Tintérèt de 3 1/2 p. 0/0 et de lamortissement, bien qu'il semble que la différence de 1/2 p. 0/0 entre l'intérêt perçu et payé par l'association devrait suffire à cette garantie; puis, on demande une autre contribution de 26 kreutzers (environ 98 centimes) pour 1,000 florins (2, i5o firancs) empruntés, pour frais d'administration et de premier établissement. Au début de l'association, cette contribution de 26 kreutzers se payait pendant toute la durée de l'amortissement convenu , sur toute la somme empruntée, quelles que fussent les sommes remboiu^sées, régulièrement ou par anticipation. Depuis i838, on a corrigé cet abus; on ne paye plus la contribution que proportionnellement à la somme qui reste due par l'emprunteur, et le remboursement anticipé décharge de toute contribution de ce genre. Mais il reste encore une combinaison bizarre, imaginée au profit des emprunteurs; difficile à comprendre, et, par cela même, plus nuisible qu'utile.

Droit Chaque emprunteur a droit à sa part du fonds de

(<màêài\hêm. '^^^^» proportionnellement à la somme totale empruntée par lui , pendant toute la durée pour laquelle il contracte son epiprunt. S'il se libère par anticipation, on lui fait compte de sa part dans les fonds alors en caisse, puis on lui donne une sorte de reconnaissance portant intérêt à 2 7 p. 0/0, pour sa part éventuelle pendant les années qui restent à courir entre l'époque

(le sa libération réelle et celle à laquelle il aurait dû s'acquitter, s'il avait seuletnënt payé la rente seme^ trielle convenue dan^ son obligation* Ceci nous semble une combinaison puérile et par cela même mauvaise. Le jour de la libération devrait faire cesser toute par^ ticipation , active comme passive , aux affaires de l'association.

En principe, nous l'avons dit déjà, on peut considérer comme une faute grave l'extension des opérations d'une association de crédit en dehors des limites de la juridiction qui lui est propre, et qui est au moins bienveillante pour elle, parce qu'elle en reconnaît l'utilité nationale, sans jalousie ni rivalité. L'application faite par l'association wurtembergeoise au pays de Bade et à la Bavière, fut donc une faute à laquelle on Fa«tM ajouta celle d'aggraver les charges imposées aux emprunteurs étrangers : en matière de crédit de ce genre, c'était une erreur grave et très-préjudiciable. Ce ne sont pas les chances de gain ou ,de perte, les frais spéciaux ou généraux, les risques ou les avantages d'une telle institution , qui doivent être pris en considération pour en obtenir le succès; il faut renoncer à l'opération ou la faire convenablement, c'est-à-dire offrir l'argent à des conditions tellement avantageuses pour l'emprunteur, qu'il n'en puisse pas trouver ailleurs de plus favorables. Il est assez ordinaire, en Wurtemberg, de traiter plus rigoureusement les étrangers que les nationaux dans les écoles publiques , etc. etc.

•n Baviire , «k.

{association de crédit a cru pouvoir en agir de même pour le pays de Bade et la Bavière, et ce principe étroit, bien que motivé sur les frais spéciaux, a dû contribuer à restreindre les opérations dans ces deux pays, jusqu'à les rendre onéreuses. On a augmenté le mal auquel on voulait remédier par une contribution plus forte, et Ton a fait naître ainsi la possibilité d une concurrence.

Il importe de remarquer, toutefois, qu'aucune autre association de crédit' n'est dirigée plus économiquement, et dans des vues plus complètement désintéressées et philanthropiques, comme presque tout ce qui se fait en Wurtemberg.

Avanu^ Même au chiffre de 1 2 millions, auquel se bornent aujourd'hui ses opérations, il est à remarquer d'ailleurs que l'association de crédit du Wurtemberg rendrait encore un immense service, grâce au principe d'amortissement forcé, en cinquante ans au plus, et à la possibilité de la libération par à-compte, quelle admet complètement; il n'est pas douteux que la moyenne de la durée des emprunts n'excède pas vingt-cinq ans; par conséquent, dans ce petit pays, 1 2 millions de francs, circulant toujours au profit des améliorations foncières, s'éteindraient naturellement et se renouvelleraient quatre fois en un siècle, sans autre avance ni remboursement que le service régulier d'un intérêt minime. Il y aurait donc 48 à 5o millions, chaque siècle, qui pourraient s'engager dans ces utiles

1 amortisMnient forc^.

travaux 9 au profit du pays. Proportionnellement à son étendue, la France, avec ime semblable institution, pourrait consacrer à ces mêmes travaux plus d'un milliard dans le même laps de temps, et accroître ainsi son revenu net d'au moins loo millions par an, à la fin de chaque siècle.

Nous croyons en avoir dit assez sur Timportance et les imperfections de l'association générale de crédit du Wurtemberg; nous allons maintenant essayer de donner une idée sonunaire de sa nature et de ses opérations. Les statuts, dont nous reproduirons ensuite une traduction analytique, feront connaître son mécanisme et les détails de son organisation.

Le but imique et bien évident de l'association est B"^de prêter, au taux le plus bas possible, à tous les propriétaires de biens fonds, moyens et grands, nobles ou roturiers, particuliers, corporations ou communes, sans aucune distinction, les capitaux dont ils peuvent donner les garanties nécessaires.

Il Y a ici déjà ime différence très-notable entre cette , ^\,

J J ■ i totM les bieng

institution et celles du nord de l'Allemagne, qui ont *~*^^«*«**»généralement pour but de prêter à une certaine classe de biens nobles, exclusivement, ou qui exigent des paysans emprunteurs une garantie double de celle exigée pour les biens nobles.

Comme on a parfaitement reconnu l'extrême diffi- A«oriiM««tnt

A force.

culte qu'éprouve l'agriculture à rembourser \m capital, et les avantages de Fassociation pour la recomposition

cniorr foncier. 5

de ce capital, au moyen d'un simple préièvemeot, quelque minime qu^il soit, sur Tintérêt annuel, c'est sur ce principe de remboursement forcé par amor^ tissement de cinquante ans au plus, que l'association fait toutes ses opérations de prêts, et détermine le remboursement de ses emprunts.

«tXll. ^^ capital et la durée de cette association n'ont en fait aucune limite; opérant sur des demi-sièdes, et n ayant aucun privilège dangereux, cette limitation n'aurait que des inconvénients.

opiJriUoM. Pour accomplir son but imique, elle pratique deux sortes d'opérations distinctes : les emprunts et les prêts.

A. Des emprunts.

C'piur. L'association, par ses statuts, a décidé qu'elle

ferait un premier emprunt de 6 millions de florins (13,900,000^), comme nous l'avons dit déjà, mais elle s'est réservé le droit d'en ouvrir de nouveaux quand le premier serait rempli.

A la fin de 1843, Ce premier emprunt s'élevait à 5,585,63o florins i5 kreutzers, plus 7^6,625 florins remboursés pendant les cinq années de 1 839 à 1 843 , soit en tout 6,333,2 55 florins i5 kreutzers. Taux Primitivement, l'intérêt se débattait entre les prê-

teurs et i association, de gre a gré. Depuis hwt ans au moins, les emprunts se font à raison de 3 p. 0/0 seulement, et il ne paraît pas que jamais les capitaux

aient manqué aux besoins de Tassociation; mais comme le système d^amortissement par les intérêts composés exige qu'il n^y ait jamais la moindre somme inemployée dans les caisses, on ne peut accepter les capitaux offerts qu'au âœ et à mesure qu'ils sont demandés par de nouveaux emprunteurs.

Un fait sifi:nificatif prouve que les prêteurs sont obugatiomi, beaucoup plus communs que les emprunteurs. L'association donne à ses créanciers des obligations négociables à la bourse, nominatives ou au porteur, au gré des prêteurs; or, ces obligations jouissent aujourd'hui d'une prime de i a 7 p. 0/0 , qui établit la difficulté de se les procurer directement, et au pair, de l'administration.

Ces obligations sont libellées comme suit :

La caisse de Tassodatioa de crédit du Wurtemberg, à Stuttgart, payera au porteur de la présente obligation la somme de au pied de 2 A florins, comme

part à i*emprnnt ouvert par Tassodation, le i3 décembre i8^6.

^administration s*oblige, par la présente,

!• A payer cette somme de au comp-

tant, comme elle reconnaît Favoir reçue;

2® A payer anuellement les intérêts de ce capital, à raison de p. 0/0, le premier , et pour la première

fois le premier 18 ;

3® A acquitter Fintérét de ce capital et son remboursement, sans firais, et au choix du porteur, à la caisse de Tassociation, à Stuttgart, ou dans les maisons de banque de MM. M. A. de

Rotschild, fils et Phil. Nk. Smith, à Francfoet sur le MEni; Frege et compagnie à Lbipsick; J. W. Karstenin, à BRàiTB ; J. Lor. Schazler à Augsbourg et Mukigh; J. F. Heimîch Cramer, à Nuremberg; Heim*. Wilh. Bassenge et compagnie à Dresde; S. Haber Senior, àCARLSRUHB; etH.L. Hohenemser, à Manheim;

4® Le remboursement du capital n'aura lieu que sur la demande du porteur de cette obligation, ou après un tirage au sort; de sorte que le jour où ce remboursement devra avoir lieu pourra toujours être connu d'avance, mais Tordre d'inscription décidera dans les deux cas.

5^ En recevant ce capital, il faut rendre la présente obligation et les coupons qui en dépendent à la maison de banque qui fait le payement au nom de la caisse de l'association. A dater du jour de la demande en remboursement , qui doit être faite six mois d'avance, on ne paye plus d'intérêt sur les obligations destinées au remboursement.

6® La garantie destinée à cet emprunt, pour les intérêts et l'amortissement, conformément aux l^tatuts placés sous la protection des lois par la volonté royale, repose sur des immeubles engagés , judiciairement , pour une valeur double ou triple , dont le revenu fixe, annuel et certain, s'élève de une fois et demie à deux fois le montant de l'annuité à payer pour le service des intérêts et le remboursement du capital.

7® La caisse de l'assodalion est soumise, en cas de retard dans le payement des intérêts et du capital, à la procédure de saisie sommaire; droit que l'association exerce contre les débiteurs arriérés.

8® A cette obligation sont joints des coupons pour les dixhuit années suivantes; à l'échéance du dernier coupon, on re*

arts.

mettra, sur la présentation du talon, de nouveaux coupons, pour les années ultérieures.

Stuttgart, le 18

ASSOCUTION DB CREDIT DU VTURTfilIBERG.

Le Commissaire royal, Le Directeur,

Le Caissier, Le Contrôleur,

Le Conseil de V association ^ Inscrit au livre de contrôle, lettre u?

Stuttgart, le 18

Le Contrôleur,

Ce qui donne beaucoup de faveur à ces obligations, p«ia» outre la séciu*ité parfaite qu'elles présentent, c est leur petite coupure de 100, 200, 5oo et 1,000 florins au plus, qui les rend facilement négociables et accessibles à toutes les fortunes, tandis qu^n contrat hypothécaire de la totalité du capital prêté serait généralement privé de toute circulation ou à peu près.

La sécurité dont nous venons de parler résulte : Gar«iitî«t

P De ce que l'association ne prête que sur première hypothèque d'une valeur double au moins de la somme prêtée, et d'un revenu certain d'au moins une fois et demie la rente k lui servir;

2® De ce que l'association ne prêtant pas moins de !i,oooflorins, sauf les cas exceptionnels de garantiecommunale, etc. elle ne s'adresse qu'à la classe moyenne, et généralement aisée, des propriétaires ruraux;

3^ Des moyens extraordinaires de poursuite et

d'exécution sommaire que Tassociation peut employer en cas de retard dans les payements ;

4® De la facilité que donnent à ces poursuites une législation hypothécaire qui admet la publicité et la spécialité aussi nettement et complètement que possible, classant conune suit Tordre des privilèges:

1® L'impôt;

a° L'hypothèque inscrite dans Tordre du numéro d'inscription ;

3^ L'hypothèque légale des femmes, des mineurs, etc. lorsqu'elle n'est pas inscrite; dans le cas contraire, elle a son rang d'inscription au n^ a ;

k^ Les dettes simples, telles que billets, etc.

5^ Les autres créances non désignées ci-dessus.

Les hypothèques inscrites étant complètement spéciales, et jamais personnelles, le créancier hypothécaire est parfaitement sûr de la valeur qui lui sert de gage» et cette certitude est Tun des éléments les plus actifs de la modicité du taux de l'argent dans les prêts hypothécaires.

HypotMq««. Les hypothèques légales ne sont ici qu'un droit accordé par le législateur de faire inscrire une hypothèque dans des circonstances autres qu'un prêt d'argent. Quand celui qui jouit de ce droit en a profité, son hypothèque prend rang à son numéro d'inscription; s'il néglige la formalité de Tinscription, son droit subsiste, en cas de licitation, mais il n'arrive en ordre qu'après toutes les hypothèques inscrites.

Rien n'est plus simple (Failieurs que les formalités Mouiio... relatives aux mutations volontaires de biens fonds, et à l'expropriation forcée , en Wurtemberg. Un véritable livre foncier» cadastre, ou répertoire parcellaire général des propriétés de la commune, existe à chaque mairie, et présente une sorte de compte ouvert constamment à chaque numéro parcellaire; la date des mutations, le nom du dernier acquéreur, forment l'objet d'une simple mention de la part, de Tautorité municipale, et cette mention gratuite, jusqu'à preuve contraire, est un titre aussi imprescriptible que les actes les plus longuement rédigés par les notaires, qui n'ont à s'immiscer en quoi que ce soit, en Wurtembei^, dans ces sortes de transactions. Pour plus de sûreté, l'acquéreur est toujours en droit d'exiger la légalisation gratuite, par le tribimal de première instance, de la mention qui le concerne; il peut aussi s'en faire donner copie, et, par ces simples formalités, il devient propriétaire inconmiutable.

La diffusion générale, et sans aucune exception, lottmcinn. d'un enseignement primaire aussi parfait que possible, donne encore à ce système une autre espèce de garantie. Les conseils municipaux, choisis parmi des hommes tous éclairés, forment une véritable association philanthropique communale qui n'hésite pas à engager sa solidarité dans toute opération d'une importance et d'une utilité bien constatées. Dans le cas dont il s'agit, par exemple, ia commune qui se porte caution nomme

les taxateurs du bien ; et si une propriété vendue dans ces circonstances, par expropriation forcée, ne produisait pas le capital hypothéqué sur elle par l'association de crédit, la commune serait ohlîgée de parfaire la différence.

EipropriaUon. La loi garantit aux créanciers hypothécaires deux années d'intérêt en sus du capital prêté. Cette garantie permet à l'association toute la modération possible dans les poursuites à diriger contre les débiteurs retardataires. Seulement, lorsqu'après un an, dix-huit ou vingt mois, qu'un débiteur néglige de satisfaire à ses engagements, l'association se croit forcée de recourir à l'expropriation, elle informe le magistrat municipal de cette détermination; celui-ci fait faire, sans autre procédure, les publications légales, et, après un délai d'un mois et un autre de quinze jours, on procède à l'adjudication au prgfit de la créance hypothécaire.

Gownii. On voit que de ce côté la garantie des prêteurs est

aussi complète que possible.

On avait imaginé cependant, au début de l'association, d'y joindre une soUdarité plus fictive que réelle entre tous les emprunteiu*s, à l'exemple de ce qui a lieu dans d'autres associations de crédit du nord de l'Allemagne, mais on a remplacé plus effectivement cette solidarité par la création d'un fonds de réserve dont nous parlerons plus loin. Ce fonds est formé d'une contribution annuelle des emprunteurs, etaug-

mente de tous les bénéfices de TassociatTon que nous verrons provenir de diverses sources; il s'élevait, en i844> à 286,692 florins 29 kreutzers, et s'était augmenté de 35,092 florins 10 kreutzersdu 1^ septembre 1843 au 1** juin 18M.

Il faut bien remarquer, comme caractère qui con- i.ur«i«

. , des propriétaire*

traste étrangement avec les habitudes financières de pr»p^ la France, que les institutions de crédit foncier, en «i" «•pî*^»»«» Allemagne, sont entièrement fondées et dirigées dans l'intérêt exclusif, le plus grand, des propriétaires emprunteurs, sans autre souci de celui des prèteiu^, que de leur donner toutes les garanties, à l'aide desquelles ils se contentent du plus modique intérêt. Aussi les prêteurs n ont-ils aucun droit à ce fonds de réserve qu'ils croiraient leur appartenir chez nous, et qui est tout entier, en Wurtemberg, la propriété des emprunteurs, chacim en proportion de la somme et de la durée de son accession à l'association.

Le droit et la participation des préteurs à toutes les oroiu délibérations de l'association se réduisent également à prendre connaissance de tous les actes qui peuvent les intéresser, et à donner leur avis sur toutes les opérations qu'ils croient pouvoir compromettre la sûreté de leur créance. Mais ce sont les emprunteurs qui sont les véritables administrateurs, comme on peut le voir par les statuts.

Le remboursement des capitaux est proportipnnel au iumboorf«oif»(. capital que l'association peut recomposer chaque année.

avec la somme totale des intérêts, etc. servis par les empnmteurs. Bien que les porteurs d'obligations puissent toujours demander eux-mêmes le remboursement sans tirage, il est bien k remarquer que cette demande n'a pas pour effet d'obliger l'association à opérer ce remboursement avant que ses ressources, tirées de l'amortissement, lui en fournissent les moyens. Les obligations dont on a demandé le remboursement sont seulement les premières payées, par ordre d'inscription, sur les fonds disponibles. Si elles suffisent pour l'emploi de ces fonds, il n'y a pas de tirage; si elles ne peuvent employer qu'une partie de ces fonds, on tire au sort seulement la somme d'obligations nécessaires pour employer le surplus ; et si les demandes en remboursement excèdent le capital disponible d'une année, elles sont ajournées aux années suivantes, toujours par préférence au tirage au sort et dans leur ordre de dénonciation. Il est donc juste -de dire que la faculté derembomrser appartient exclusivement à Tassociation; que le tirage au sort détermine six mois à favance l'ordre des remboursements, et que les créanciers ont seulement le droit d'obtenir \m tour de faveur.

Tant que les actions se négocient à prime , on conçoit qu'il ne doit jamais y avoir de demandes en remboursement; et, conmie dans le cas contraire, il ne peut en résulter aucun embarras pour l'association, qui ne paye que quand elle le peut, celte disposition des statuts parait extrêmement sage.

En cas de perte d'une action nominative, Fassocia- R«piwam«n tion la remplace moyennant l'accomplissement des formalités nécessaires. Les actions au porteur ne sauraient jouir du même avantage ; mais , au moyen des formalités d'opposition nécessaires, les droits du propriétaire sont conservés pendant trente ans, après lesquels la prescription a lieu, soit à son profit, soit au profit de l'association.

B. Des prêts.

Les principes de l'association wurtembougeoise de ci«^ crédit sont plus généraux que ceux de la plupart des •»?"■*•"• associations du nord de l'Allemagne; aussi cette association a-t-elle établi certaines conditions de prêt qui la rendent accessible d'une part à la très-petite propriété, et d'autre part à toutes les classes de biens , sans distinction des biens nobles et de ceux des paysans. Nous ne jugeons pas cette différence , mais nous constatons un fait qui est presque unique et qui peut avoir tme grande importance.

En règle générale , l'association ne prête pas moins Minimaiii de 2,000 florins (4»3oo firancs) en première hypothèque, sur un bien qui vaut au moins le double , soit environ 9,000 francs, et dont le revenu fixe, annuel et certain, est d'au moins 35o francs, c'est-à-dire une fois et demie la rente annuelle de 5 p. 0/0 environ du capital prêté, qui doit être servie par le propriétaire

Gannti*

Exct|)tions.

A rttiaoger.

EnWufUmUrg.

emprunteur, pour les intérêts et ramorlissement en cinquante années.

On avait même établi, d'abord, que, pour les prêts inférieurs à 8,000 florins, Tassociation exigerait ime hypothèque d'ime valeur triple de celle du prêt, ou, en d'autres termes, que tout propriétaire d'un immeuble d'une valeur inférieure à 24,000 florins, ne pourrait emprunter de l'association plus du tiers de la valeur de ce bien. La difficulté qu'on rencontre souvent à poursuivre im débiteur peu fortuné semblait justifier cette exception; mais les généreuses intentions de l'association ont prévalu dans l'assemblée générale de 1 838, et l'on y a décidé que pour les emprunts inférieurs à 8,000 florins, comme ponr ceux plus considérables, on n'exigerait plus à l'avenir qu'une double garantie hypothécaire.

Il existe cependant trois exceptions fort importantes à cette règle générale, qui fixe à 3, 000 florins le minimum des prêts.

1** Horsdu Wurtemberg, ce minimiunestde 5,oooflorins. On comprend facilement l'utilité de cette exception; nous n'y voyons qu'une nouvelle preuve de la nécessité de restreindre au Wurtemberg les opérations de l'association. .

2** En Wurtemberg, dans certains cas où l'association croit trouver des garanties exceptionnelles , et particulièrement favorables à sa sécurité , elle peut abaisser le minimum de ses prêts à 1 ,000 florins.

Garanti* eomiiiwiala.

3** Enfin , lorsque ce sont des communes qui empruntent, ou lorsque ces communes consentent à cautionner l'emprunteur, le minimum du prêt peut être abaissé jusqu'à 5oo fl. ou 1,076 fir. On peut voir, pour la nature de la garantie communale, l'article 3o des statuts.

L'intérêt payé par les emprunteiu^s , indépendamment ^^m^ de l'annuité d'amortissement et de tous autres fi[*ais, est de 3 7 p. 0/0 par an. Ce chifiGre, déjà fort élevé sans apparente nécessité, se complique encore d'une foule d'accessoires plus inintelligibles qu'onéreux , en définitive , puisque les emprunteurs profitent seuls de tous les bénéfices de l'association, acciunulés dans son fonds de réserve , mais qui ont l'inconvénient très-grave d'augmenter la contribution annuelle des emprunteurs, et de les détourner de l'association pour une question de forme, sans clarté comme sans utilité. Cette partie de la combinaison wurtembergeoise est beaucoup moins heureuse, ce nous semble, que la solution donnée ailleurs à la même question, notamment en Hanovre et dans la Gallicie.

En général, la rente à servir par les emprunteurs se compose de trois éléments distincts :

1® L'intérêt payé aux prêteurs par l'association, soit 3 p. 0/0;

2® Les irais d'administration, qui s'élèvent à environ Y p. 0/0 au plus, et qui ne sont, à Stuttgart, que de 1 o,3oo florins, pour un emprunt de 5,585,63o florins i5 kreutzers;

ra»orUM«atnt.

3^ Enfin, l'annuité d'amortissement, qui varie avec la période convenue, et dont le minimum ordinaire» fixé à 1 p. o/o, suffit à l'amortissement total de la dette en quarante-huit années.

Dore. Il semble donc que moyennant une rente de 4 7 p. 0/0

ou tout au plus de 4 7 p. 0/0 payée régidièrementpar les emprunteiu*s, la dette de ceux-ci pourrait être complètement amortie en quarante-huit années au plus, dans une association à leur profit , dirigée avec autant de dévouement que d'économie. Nous aurons même occasion de citer des associations où l'amortissement est plus prompt et moins onéreux.

c.mpUc.ion». Mais il n'en est pas ainsi en Wurtemberg, et l'on est vraiment étonné de la multiplicité des combinaisons à l'aide desquelles l'association a voulu se ménager des sources de profit dont il nous est impossible d'apprécier les avantages.

1** Nous avons vu quepourim intérêt de 3 p. 0/0 payé aux prêteurs, on exigeait des emprunteurs un intérêt de 3 7 p. 0/0. Cette dififérence nous semble hors de toute proportion, même avec les besoins éventuels d'un fonds de réserve, dont le revenu devrait couvrir un jour tous les fixais d'administration, comme cela a lieu dans quelques associations du nord de l'Allemagne.

2® L'association exige que les emprunteurs payent tous les six mois , tandis qu'elle ne paye qu'une fois par an la rente aux prêteurs, ce qui lui permef de profiter, chaque année, de l'intérêt produit pendant six mois»

par ie capital qui résulte de ce payement anticipé d'un semestre.

3** L'association exige, en outre, qu'au premier semestre payé, on ajoute la rente d'un mois et demi, à titre de garantie d'exactitude; elle ne tient compte de cette avance que lors de l'acquittement du dernier semestre qui solde la dette de l'emprunteur, et par conséquent cette association profite encore de l'intérêt de cette avance pendant toute la durée de l'amortissement, ce qui doit être considérable.

4^ L'emprunteur est encore obligé de payer deux années de rente après les quarante-huit ans nécessaires pour l'amortissement, à titre de fonds de réserve, et sous prétexte de se décharger de la garantie solidaire qm lui était d'abord imposée.

5® Ce même emprunteur paye encore pour frais d'administration une somme qui était autrefois de 2 6 kreutzers pour loo florins empruntés, tant que durait l'amortissement; soit 97 centimes pour 2i5 francs, ou presque 7 p. o/o. Des réclamations nombreuses ont engagé l'administration à réduire cette contribution annuelle chaque année , proportionnellement au remboursement opéré par l'amortissement. L'assemblée générale règle, en outre, tous les trois ans, au prorata des dépenses, le nombre de lureutzers pour cent florins encore engagés, que devront payer tous les emprunteurs. Ce nombre est aujourd'hui de 26, mais pour la somme non encore amortie seidement.

6^ Les emprunteurs doivent encore, à titre de fonds de premier établissement, ime fois payé , 4 7 p. 0/0. Aux uns, on retient cette somme en leur faisant souscrire des obligations de 1 00 florins dont ils servent Tintérêt, alors qu*ôn ne leur compte réellement que 96 florins; aux autres, on fait rembourser 1 o4 florins -J- pour 100 florins qu'on leur avance, moyennant une augmentation de 1 1 kreutzers -; à la rente annuelle payée . pendant cinquante ans.

7® Quand l'emprunteur veut se libérer par à-compte ou intégralement avant l'expiration du délai pour lequel il avait contracté d'abord son emprunt et calculé son amortissement, il est obligé de rembourser jusqu'à 10 p. 0/0 de plus qu'il n'a reçu, comme on peut le voir au paragraphe 49 des statuts.

8* Enfin c'est seulement ce qui excède toutes ces

sommes, versées à des titres si nombreux, qui sert à

l'amortissement de la rente payée, chaque semestre,

par l'emprunteur.

Amort..Miii«.t Cette contribution d'amortissement varie d'ailleurs

plu* prompt.

au gré du preneur, de manière à le libérer entièrement en dix ans au moins et cinquante ans au plus, quand il ne paye aucim autre à-compte pendant cette période. Nulle part ailleurs qu'en Wurtemberg on ne trouve une telle complication dans les éléments et dans le chifire de la rente servie par les emprunteurs. C'est, nous insistons sur ce point, une grave imperfection des statuts de cette association; mais on ne doit pas oublier

que les sommes inemployées font retour aux emprunteurs qui les ont avancées, et qu'en réalité les charges ne sont pas encore énormes , comme on peut le voir par les trois tableaux d'amortissement qui vont suivre.

Il est seulement étonnant que dans de telles circonstances le fonds de réserve ne soit que de 4 7 p. 0/0 du capital prêté , ce qu'il faut principalement attribuer aux pertes occasionnées par l'extension trop grande de l'association, et surtout à ses opérations en Bavière.

Voici , du reste , le tableau de la rente annuelle à payer par les nationaux qui ne reçoivent de l'association que 96 florins pour 1 00 dont ils se reconnaissent débiteurs, rente qui varie selon que la durée de l'amortissement est de :