INTRODUCTION

$ 1 — Éa loi du 1° mars 1918. Elle n’est pas une loi de circonstan” ce, — Ses causes. — $ II. — Les vices du régime hypothécaire. — Pubiicité des hypothèques. — Motifs. — Hypothèques occultes dans notre Droit. — & III. — Spécialité des hypothèques. — Créances indéterminées. — Hypothèques générales. — Défaut de spécialisation du gage hypothécaire. — $ IV. — Le remède. — Publicité personnelle et publicité réelle. — Les livres fonciers. — Avantages et in-

’convénients. — $ V. -— Portée restreinte de la loi du 1% mars 1918. —- Plan de cette étude.

sI

La loi du 1° mars 1918, « relative à la suppression du registre des inscriptions en matière hypothécaire et modifiant les art. 2148, 2150, 2152, 2153 et 2108, c. civ. » (1) n’est pas uné loi de circonstance inspirée paï les nécessités de la guerre. Si, au cours des travaux préparatoires, ces nécessités ont pu être invoquées, l’argument qu’on en a tiré n’a jamais été, pour,ses auteurs, qu’un motif de plus de hâter la réalisation de la réforme projetée. Il a été l'argument, théoriquement sans grande valeur, mais souvent décisif en pratique, l'argument

(x) Cette loi a été publiée au J. Off. du 3 mars 1918.

CEA GRR

qui permet d'enlever l’adhésion des timides, de répondre, à ceux qui redoutent la substitution à une organisation défectueuse, sans doute, mais qui a rendu, cependant, les services pour lesquels elle avait été élaboree, d'une organisation nouvelle dont les avantages apparents cachent, peut-être, de secrètes et fâcheuses lacunes ; aux besoins créés par la guerre, par l’invasion, par les destructions opérées dans nos départements occupés par l'ennemi, par les difficultés et la reprise de la vie économique après la guerre, il faut donner des satisfactions nouvelles ; les institutions anciennes n'y pourraient pas suffire, il faut les modifier, les transformer, les adapter à leur rôle nouveau. Ce langage fait, sur ceux auxquels il est tenu, une impression d'autant plus grande qu'ils se sont moins rendu compte par eux-mêmes des vices du système qu'on leur demande de remplacer. Qui peut tout connaître? On a pu, pendant 20 ans, être créancier ou débiteur hypothécaire et ne pas avoir réfléchi une minute aux inconvénients de notre régime d'inscription des hypothèques. On pourrait, précisément, à cause de cela, hésiter à le bouleverser. Mais l’argument de la guerre emporie ious les scrupules ; dans l'immense inconnu vers lequel nous rouions, ce sera scuiement un peu plus d'inconnu.

Voilà en quoi la guerre a hâté, peut-être, ou même a fait aboutir la réforme. Elle a été; dans une certaine mesure, l’occasion de cette réforme. Mais les raisons, pour lesquelles la réforme a été projetée, tiennent à des causes profondes. Elles tiennent aux vices de notre ré-

gime hypothécaire. Le vote de la loi du 1° mars 1918 n'est qu'un épisode dans le long effort pour lequel, depuis près de quatre-vingts ans, les pouvoirs publics ont cherché à substituer au régime hypothécaire élaboré par le Code Civil, un régime nouveau mieux adapté aux nécessités du crédit publie (x).

S'il est, en effet, un lieu commun juridique, c’est celui des vices de notre régime hypothécaire. Il ne saurait entrer, dans le plan de cette étude très spéciale, d'en faire un examen détaillé, non plus que d'indiquer toutes les réformes qui ont été préconisées pour y obvier. Cependant, il est indispensable de rappeler briëvement ces critiques €i les projets de réforme. Visible-

(1) Sans parler du concours ouvert sur la réforme hypothécaire, en 1826, par Casimir Périer, qui voyait, probablement surtout dans cette initiative, le moyen de faire figure -de chef de parti et d'enlever, au ministère de M. de Villèle, l'initiative des projets de reconstruction s0ciale que le grand ministre poursuivait à cette époque avec une pers vérante hardiesse, il ne faut pas oublier -la circulaire du 7 mai 1841, par laquelle le garde des sceaux du ministère Soult-Guizot, M. Mar tin {du Nord), provoqua auprès des: Facultés de Droit, de la Cour de Cassation et des Cours d’Appel, une enquête sur la réforme hypothé caire, qui aboutit, quatorze ans plus tard, après deux changements de régime, une révolution et un coup d'Etat, au vote de ja loi du 23 mars 1855 sur la transcription. Plus près de nous, la Commission extraparlementaire du cadastre. instituée par le décret du 30 mai 1897, a longuement étudié les moyens d’ameliorer notre régime hypothécaire. Ses travaux ont abouti à un projet de loi sur ce sujet déposé par M Darlan, le 27 octobre 1896. <

ER

ment, en effet, le souvennir des unes et des autres a dominé l'élaboration de la loi du 1° mars 1918. Auteurs et adversaires se sont toujours placés, dans leur attaque comme dans leur défense, au point de vue de cette réforme éventuelle. On risquerait de ne rien comprendre aux discussions qui se sont élevées autour de la -loi, si on l’oubbait. | Des reproches ivrmulés contre notre régime hypothécaire, il en est deux qui présentent un caractère indéniable de gravité : notre Code civil n’a pas entièrement accepté le régime de la publicité et de la spécialité des hypothèques ; il a admis des hypothèques générales et occultes, et même pour les hypothèques publiques et spéciales, il s’est contenté d'une spécialité relative, qui est loin de satisfaire aux besoins pour lesquels la spécialité de l'hypothèque est réclamée.

L'hypothèque étant de nature à modifier gravement les droits du propriétaire de l’immeuble grevé, il est nécessaire qu'elle soit rendue publique pour assurer la sécurité des tiers qui seront appelés à traiter avec lui. En effet, le propriétaire qui a constitué une hypothèque sur son immeuble, a véritablement aliéné une partie de la valeur de cet immeuble. Sans doute, l'immeuble continue d’être sa propriété exclusive ; la vente qu'il en consentira sera une vente parfaite et le transfert de propriété s’opérera valablement par son seul consentement, mais le créancier hypothécaire, dont les droits sur l'immeuble ont été régulièrement conservés, gardera, à l’égard de l'acquéreur, ses droits absolumrt intacts. Si ce dernier n’a pas le soin de distraire du prix

‘ ps 9 RE de l'immeuble lé montant de la créance hypothécaire à la sûreté de laquelle ect innneuble a été affecté, ou de remplir les formalités de la j'urge des hypothèques, il pourra se trouver exposé, après un laps de temps plus ou moins long, à payer, entre les mains du créancier hypothécaire, Je montant de sa créance, nonobstant le paiement total du prix fait au vendeur, ou à subir une expropriation forcée qui le privéra définitivement de l'immeuble par lui acquis, sauf naturellement un recours, dans les deux cas, contre son vendeur.

Si l'immeuble vaut 100.000 fr. et qu'il soit grevé d'une hypothèque de 6o.000 fr., le propriétaire, qui peut continuer de disposer librement de son immeuble, n’a, cependant, plus droit qu'aux deux cinquièmes du prix de cet immeuble, puisqu'il a, par anticipation et sans perdre son droit de propriété, disposé du surplus. L'écart entre la valeur vénale de l’immeuble et la partit du prix à laquelle le propriétaire continue à avoir réel lement droit, constitue le risque que font courir aux .tiers les constitutions d’hypothèques pour lesquelles le législateur n’a exigé aucune mesure de publicité (x).

Notre droit, malheureusement, connaît actuellement encore les hypothèques occultes. L’hypothèque légale de la femme mariée, l'hypothèque légale des personnes

(1) La purge, remède coûteux et difficile à cet état de choses, n'est d’ailleurs, possible qu’au cas de vente; au cas de constitutions ultérieures d’hypothèque, le tiers créancier, ignorant la situation réelle de son debiteur, est absolument désarmé devant sa mauvaise foi. Le Crédit Foncier, seul, en vertu du décret du 28 février 1852, art. 19 et s., jouit ds prérogatives spéciales qui lui permettent d’échapper à la loi commune.