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donne droit sur tout ce qui s’y réunit accessoirement ? L'article 552 ne pose-t-il pas en principe que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous? Enfin l’article 553 ne présume-t-il pas faites par le propriétaire les constructions qui existent sur son terrain, superficies solo cedit ? D'autre part, ne voyons-nous pas par la place même de ces deux derniers articles, qui sont au début du chapitre IT intitulé « Du droit d’accession sur ce qui s’unit et s’incorpore à la chose », que c’est par droit d’accession que le propriétaire du sol devient propriétaire des bâtiments qui sont construits dessus ?

Or, si la loi à ces diverses reprises, a considéré que le sol était le principal, et le bâtiment l'accessoire, ce qui, remarquons-le bien, est une nécessité pratique, il n’y a aucune raison pour ne pas appliquer à notre matière le vieil adage accessorium sequitur principale.

L'article 2133, disent MM. Baudry et de Loynes (1), peut se résumer dans cette proposition : « l'hypothèque s’étend à tout ce qui légalement est l’accessoire de l'immeuble hypothéqué » et nous pensons que la loi, comme nous venons de le voir, considérant les constructions comme l'accessoire du terrain, il n’y aurait lieu de ne pas les comprendre dans les améliorations dont parle notre article que si le Code les en excluait explicitement.

Or, et c'est là le troisième point sur lequel s'appuie

notre raisonnement, non seulement le Code n'exclut pas

(1) Op. cit.

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d'une façon explicite de l’article 2133 les constructions nouvelles, mais il semble bien au contraire qu'il veuille implicitement les y comprendre.

En eftet, l’article 2175 du Code civil édicte que le tiers détenteur ne peut répéter contre les créanciers hypothécaires les impenses et améliorations faites à l'immeuble hypothéqué que jusqu à concurrence de la plus-value résultant de l'amélioration. Sous ce titre d'améliorations, la loi a voulu certainement comprendre au premier rang les constructions nouvelles édifiées par ce tiers détenteur (1) et nous voyons qu'elle lui accorde seulement le droit de réclamer la plus-value que ces constructions ont donnée à l’immeuble, ce qui suppose qu'elle frappe ces constructions de l’hypothèque qui grève le terrain et qu'en cas de saisie de ce terrain par le créancier, les bâtiment sont saisis en même temps.

Si l’hypothèque conférée par le propriétaire du terrain frappe les constructions élevées par un tiers acquéreur, nous devons conclure à priori qu'elle frappe celles qui ont été édifiées par le propriétaire lui-même.

A notre avis donc, et cette solution, croyons-nous, n’est plus aujourd'hui discutée, il faut comprendre dans les améliorations dont parle l’article 2133 les constructions nouvelles édifiées sur le terrain hypothéqué, quelles soient faites par le propriétaire du terrain ou parle tiers

acquéreur. Nous n'avons pas à examiner ici, si l'hypo-

(1) Planiol, II, 2743.

thèque frappe les acquisitions nouvelles de terrain jointes à la propriété primitive. Nous dirons seulement qu'il est généralement admis que les alluvions qui viennent augmenter la propriété sont des améliorations dans le sens de l'article 2133, et qu'il ne faut pas comprendre, au contraire, comme améliorations les acquisitions nouvelles.

Le créancier dont l’hypothèque se trouvait grever primitivement un terrain nu, verra donc son droit modifié du fait de la construction d'une maison sur ce terrain. Son gage sera augmenté, et peut-être, en cas d’exécution, alors que le gage primitif aurait été insuffisant pour lui faire rembourser la totalité de sa créance, la construction nouvelle donnera à ce gage une plus-value telle que Île créancier sera entièrement désintéressé. Mais nous venons de voir que dans le cas où la construction a été faite par un tiers acquéreur le droit du créancier est considérablement amoindri par l'obligation qui lui incombe de rembourser à ce tiers le montant de ses dépenses jusqu'à concurrence de la plus-value donnée à l'immeuble, et nous verrons dans le second chapitre en examinant les conflits qui peuvent se produire entre créanciers, que le droit hypothécaire peut être mis en échec par d’autres droits qui

lui seront préférables.

SECTION II

Immobilisation fictive

La solution que nous venons d'indiquer pour les immeubles réels, doit-elle s'appliquer également si le meuble au lieu de prendre la forme d’un immeuble par nature, n’est immobilisé que fictivement? L’hypothèque du créancier inserit sur une usine frappera-t-elle Les outils et les machines qui y ont été placés par le propriétaire pour le service et l'exploitation de cette usine?

La doctrine et la jurisprudence sont d'accord pour comprendre comme amélioration les immeubles par destination qui viennent s’adjoindre à l'immeuble hypothéqué, et bien qu’un arrêt de la Cour de Poitiers du 22 mars 1848 semble affirmer que pour que le meuble immobilisé fictivement puisse être considéré comme une amélioration, il faut qu'il ne puisse être séparé de l'immeuble principal sans dégradation, les autres arrêts et les auteurs que nous

avons consultés ne paraissent imposer aucune condition (1).

(1) Poitiers, 22 mars 1848, S. 50. 2 636. « Considérant que les bestiaux où cheptels attachés par un nouveau propriétaire sont sans doute un moyen d'exploitation, l'amélioration même du domaine, mais qu'ils n’en sont pas un accessoire ou amélioration inhérente et

« Attendu, dit un arrêt de la Cour de cassation du 2 août 1886 (1), qu'aux termes de l'article 2133 du Code civil, l'hypothèque acquise sur un immeuble s'étend à toutes les améliorations survenues, sans qu'il y ait lieu de distinguer si ces améliorations constituent elles-mêmes des immeubles par nature ou seulement des immeubles par destination ni si le propriétaire de qui elles émanent est le débiteur principal ou bien le tiers détenteur... » C’est la même théorie qui est soutenue par l'arrêt de la Cour de Rouen ci-dessus rappelé (2) et par une jurisprudence considérable (3).

L'hypothèque s'étend de plein droit, disent aussi MM. Aubry et Rau, non seulement à tout ce qui est immeuble par adhérence au sol, mais encore aux accessoires mobiliers réputés immeubles par destination (4).

Et M. Thézard (5) fait remarquer que ce principe s’ap-

qui ne puisse en être séparée sans dégradation ou altération du Corps principal ou de l'accessoire lui-même... »

(2) Rouen, 17 mai 1825, J. G., V° Priv. et hyp., n° 797.

(3) Voyez dans le même sens la jurisprudence suivante rapportée par MM. Baudry et de Loynes (IT, 1943) : Colmar, 22 avril 1831 et req., 11 avril 1833; J. G., Vo Priv., 800; Req , 148 novembre 1844, S. 46, 1. 566, D. 45. 1. 5%; Req, 15 juillet 1867, D. 68. 1. 269, S. 68 1.9; Paris, 22 mai 1868, D. 68. 2. 72; Caen, 21 juillet 4874, D. 56. 2. 57; Req., 20 décembre 1875, D. 76. 1. 343; Civ. Cass, 9 décembre 1885, D. 86. 1. 123, S. 86, 1. 201 ; Douai, 46 decembre 1886, D. 88. 2. 43, S. 88. 2. 115; Bordeaux, 24 octobre 1899, D. 014. 2. 20.

(4) Aubry et Rau, III, S 284.

(5) Thézard, n° 64.

plique aux objets qui postérieurement à l’hypothèque consentie sont adjoints au fonds comme immeubles par destination « soit qu'on les y fixe matériellement à perpétuelle demeure, soit qu'on les y place pour servir à l'exploitation de ce fonds, comme des machines, des

bestiaux (1). »

Et il semble bien difficile même d’envisager une solution contraire. Nous savons en effet que sont seuls susceptibles d'hypothèque les biens immobiliers qui sont dans le commerce et leurs accessoires réputés immeubles (art. 2118). Si donc on voulait refuser aux meubles nnmobilisés par destination le caractère d'amélioration, on ne voit pas bien de quelles améliorations voudrait parler l'article 2133, en disant que l'hypothèque s'étend à toutes celles qui sont survenues à l’immeuble hypothéqué, puisque de par la nature même de l'hypothèque, les améliorations qui conserveraient la nature mobilière n'y pourraient pas être comprises ? Il est certain que si on ne voulait considérer comme des améliorations, ni les constructions nouvelles, ni les meubles immobilisés fictivement, notre article deviendrait à peu près vide de sens, car il est clair qu'il a voulu viser autre chose qu'un

ravalement ou la réfection d’une toiture par exemple qui

H\ovezsdansMlememensens MPONt P70 ete hyD.. 0 ST Troplong, Il, 399; Duranton, XIX, n° 258 ; Grenier, 1, 147; Colmet de Santerre, IX, 100 bis, l; Guillouard, HI, 1523 ; Huc, XIIX, 232 ; Planiol, I1, 2746.

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ne sont pas à proprement parler des améliorations, mais des réparations.

De sorte que, pensent très justement MM. Baudry et de Loynes (1), il n'y a pas lieu de rechercher si les immeubles par destination qui se trouvent dans un immeuble hypothéqué ont été immobilisés antérieurement ou postérieurement à la constitution de l’hypothèque, ils en sont frappés dans tous les cas. « Dans le premier cas en vertu de la volonté expresse des parties qui ont hypothéqué l'immeuble tel qu'il se comporte; aans le second cas en vertu de l’article 2133 du code Civil; ce sont bien là des améliorations survenues à l’immeuble hypothéqué ; elles sont atteintes par l'hypothèque. »

Cette solution s'applique également au cas où les meubles auraient été immobilisés fictivement par un tiers acquéreur de l'immeuble hypothéqué, sauf bien entendu l'application de l’article 2175 Code civil (Cf. suprà, p. 19).

Les créanciers hypothécaires, peuvent donc poursuivre le recouvrement de leur créance sur les immeubles par destination qui sont adjoints à l'immeuble hypothéqué, de même que sur les nouvelles constructions en dépendant ; nous verrons dans le deuxième chapitre que, comme nous Pavons dit au paragraphe premier pour les immeubles réels, les droits des créanciers hypothécaires sur ces immeubles par destination peuvent être mis en échec par

ceax d’autres créanciers qui leur sont préférables.