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Quant aux immeubles, ils avaient sans doute à cette époque une importance capitale. Mais, précisémenl, la théorie de la propriété quiritaire avec la mancipation et l'in jure cessio comme modes d’aliénation, avec la revendication comme sanclion, ne s’est pas tout d’abord appliquée aux immeubles. Parmi les formalités caractéristiques de ces institutions, il y en à qui ne conviennent parfaitement qu’à l'hypothèse d’une chose susceptible d’être tenue dans la main (rem lenens (1), pour la mancipation ; — miltile ambo hominem (2), pour la revendication). Les pontifes tournèrent ces difficultés quand ils étendirent aux immeubles la théorie de la propriété quiritaire ; mais les procédés qu'ils employèrent ont un caractère très marqué de simples subterfuges. Ainsi, en ce qui concerne la mancipation, l’acquéreur ne pouvant pas tenir dans sa main le champ qui lui était transmis fut dispensé de cette formalité ; pour les autres objets, cependant, cette procédure était essentielle, nous dit Gaius ; c’est elle qui a donné son nom à l'institution (rem manu capere) G). Elle présentait même une très grande utilité, car elle fixait l'attention des témoins sur l’objet de la mancipation, et donnait à leur témoi-

(1) Gaius, Commentaires, 1, 121, in fine. (2) Id., 4, 16.

(3) Id., 1, 121, Quia manu res capitur.

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gnage, le cas échéant, une plus grande garantie.

La procédure de l’action en revendication convenait parfaitement aux objets mobiliers; mais sil s'agissait d’un champ, par exemple, le magistrat et les parties se transportaient sur les lieux litigieux. Seulement, ce procédé, qui présentait l’avantage de la présence de l’objet revendiqué, se heurtait à de graves difficultés ; le champ pouvait se trouver fort éloigné et le magistrat n'avait pas toujours le loisir de s’y rendre. Il fallut forcément tourner l'obstacle. On le fit en apportant devant le magistrat un fragment de l'immeuble litigieux, une motte de terre s’il s’agissait d’un champ. Ce transport ne constituait plus alors qu’une pure formalité absolument inutile, presque ridicule, puisque toutes les mottes de terre se ressemblent.

Quant à l'in jure cessio, ce n’était à l’origine qu’un commencement fictif d'action en revendication (1).

Ainsi la mancipation, injure cessio et la revendication, qui fonctionnent très bien quand il s’agit d’un bœuf ou d’un esclave, ont leur mécanisme faussé quand on les applique à un immeuble. Par conséquent on n’a fait rentrer qu'après coup les immeubles dans la catégorie des res mancipi, au bout d’un temps plus ou moins long. D'ailleurs l'innovation se

(1) Elle jouait dans une certaine mesure le rôle de ce qu’on appelle aujourd’hui un jugement d’expédient.

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justifiait suffisamment par l'importance de la propriété foncière.

Un détail très curieux démontre bien que le régime des res mancipt à une origine purement accidentelle. Parmi les animaux, les bêtes de somme ou de trait font seules partie de la catégorie des res mancipi. Evidemment, les institutions qui lui sont propres ont élé créées dans des circonstances où ces animaux avaient une valeur etune importance toutes spéciales.

C’est dans la recherche de ces circonstances particulières que l’on peut construire beaucoup d’hypothèses plus ou moins vraisemblables, mais dont aucune ne présente une grande certitude.

B) A notre avis, il faut reconnaître dans le cours d’une expédition guerrière les besoins spéciaux qui ont donné naissance au régime, d’abord très exceptionnel, des res mancipi.

Gaius nous dit, sans plus d’explications, que les anciens Romains considéraient la guerre comme le premier fondement et la principale source du droit de propriété : « maxime sua esse credebant quæ ex hostibus cœpissent » (Commentaires, 4, 16). D’après les jurisconsultes romains, l’occupatio bellica était le plus important des modes originaires d'acquérir la propriété (1). Ne peut-on pas faire un pas de plus et

(1) L’explication qu’en donne Ihering (l'Esprit du droit romain, trad. Meulenaere, t. I, pp. 110 ets.) paraît insuffisante.