PREMIÈRE PARTIE

Obligations du locataire en dehors de toute perte ou détérioration de la maison louée.

Parmi les obligations du locataire de maisons, les unes sont spéciales aux baux d'immeubles bâtis, les autres au contraire se rencontrent également dans tout louage de choses. Ces dernières qui formeront seules l’objet de ce premier chapitre peuvent se ramener à trois. Le preneur est tenu :

1° De payer le prix ;

2° De jouir de la chose en bon père de famille ;

3° Enfin de la conserver et de la restituer à la fin du bail dans l’état où il l’a reçue.

88 CHAPITRE PREMIER S I®. — Obligation de payer le prix.

Comme en droit romain, le prix est un des éléments essentiels du contrat de louage (art. 709).

Il doit ici encore :

1° Consister en une somme d'argent ;

2° Etre sérieux, mais peu importe qu’il soit insuffisant ;

3 Etre déterminé par les parties.

Le prix doit être payé aux époques fixées par le contrat, et en l'absence de convention expresse, à cet égard, on s’en rapporte aux usages locaux (art. 1728). Quand le prix a été déterminé par l'indication de la somme due pour une certaine période, l'expiration de chaque période le rend exigible: ainsi celui qui loue à tant par an, par mois ou par jour, doit payer à l’expiration de chaque jour, de chaque mois, de chaque anuée.

Le locataire peut payer d'avance; ce paiement le libérera toujours vis-à-vis de son bailleur, mais dans certains cas il sera inopposable aux tiers qui ont acquis des droits sur l’immeuble, et qui les ont conservés en se conformant à la loi, (art. 7 de la loi du 23 mars 1855, c’est-à-dire aux acquéreurs de l'immeuble loué et aux créanciers hypothécaires. A leur égard tout acte ou jugement, constatant quittance d’une somme équivalente à trois années de

loyer non échues, ne vaut que par la formalité de la transcription (art. 2 n° 3 même loi. Ces tiers, comme aussi les créanciers chirographaires, pourraient en outre faire annuler tout paiement anticipé, en prouvant qu'il a été fait en fraude de leur droit d’après les règles de l’action Paulienne posées dans l’article

Si le preneur ne paie pas ses layers, le bail peut être résilié (art. 1184 et 1741). C’est aux tribunaux qu’il appartient de prononcer la résiliation, ils ont en cette matière un pouvoir discrétionnaire. [l leur appartient de déclder si le non-paiement d’un ou de plusieurs termes suffit pour amener la rupture du contrat. Mais s’il avait été expressément convenu que le bail serait résilié de plein droit à défaut du non-paiement d’un seul terme, et après un commandement demeuré sans effet, le juge ne pourrait plus accorder aucun délai au locataire.

Le bailleur non payé jouit encore d’un privilège sur le mobilier garnissant la maison louée (art. 2102); il pourra le faire saisir-gager en remplissant les formalités prescrites par l'article 819 du Code de Procédure civile. Mais il ne peut plus agir en paiement d’un terme quand il s’est écoulé cinq ans depuis son exigibilité ; cette courte prescription s'applique à chaque terme à partir de son échéance.

Ajoutons encore que les intérêts des loyers non

payés ne courent jamais de plein droit, mais seulement par suite d'une demande en justice ou d'une convention spéciale intervenue entre les parties.

Quant à la preuve du paiement elle se fera d’après les principes généraux posés par le Code pour la preuve des obligations et du paiement. Le prix doit être pavé au domicile du preneur, et à son domicile au moment du paiement, fût-il différent de celui qu'il avait lors de la convention. L'article 1247, en effet, est général, et ne se prête à aucune distinction.

Dans la pratique les parties conviennent presque toujours que le paiement aura lieu au domicile du bailleur. Si celui-ci vient à en changer, faut-il encore décider que le paiement sera effectué à son nouveau domicile ? C’est avant tout une question d’interprétation, les tribunaux apprécieront les termes du contrat et jugeront en fait. Il arrivera souvent que la clause sera conçue dans ces termes : « Le preneur s'engage à payer son prix au domicile du bailleur. » Nous croyons qu'alors l’affirmative doit être adoptée. En effet, on à beau répéter que le bailleur et le preneur sont sur un pied d'égalité absolue, le preneur est toujours en réalité maître du contrat. Ce qu’il a voulu en stipulant le paiement à son domicile, ce n’est pas être payé à tel endroit fixé parle lieu qu’il habitait au moment de la convention, mais bien être payé chez lui, dans sa maison, sans avoir besoin, pour toucher sa

créance, de se déranger et d'aller la quérir. Et cette intention du bailleur le preneur la connaît, il accepte la clause imposée par le propriétaire avec le sens que celui-ci a voulu évidemment lui donner. On ne peut donc pas dire que sa situation soit aggravée par le fait du bailleur, parce qu’il s’est engagé en réalité non pas à payer à tel domicile fixe du locateur, mais à son domicile quel qu’il fût lors du paiement‘.

Les frais du paiement sont à la charge du preneur (art. 1248).

Le locataire a le droit de refuser de payer ces loyers dans certaines hypothèses :

1° Si le bailleur ne veut pas faire à l’immeuble loué les réparations nécessaires, ou faire cesser le trouble apporté à la jouissance du preneur. Celui-ci pourra même obtenir des dommages et intérêts.

2° Si l'immeuble loué vient à périr. Le locataire a encore droit à des dommages-intérêts quand la perte provient d’un fait du locateur.

8° Si sa jouissance est diminuée par les réparations que nécessite la maison louée, pourvu qu’elles aient duré plus de quarante jours. Alors le prix du bail est diminué à proportion du temps, y compris les quarante jours, et de la partie de la maison dont le preneur à été privé. Il peut même demander la résiliation du

1 Contra : Guilouard. Traité de louage, t. I, p. 219.

bail, sila maison devient inhabitable pour lui et sa famille.

Mais le preneur ne peut se refuser au paiement des loyers sous prétexte qu'il a fait des améliorations à la chose louée ; car, en admettant son droit à une indemnité, sa créance n’est pas liquide, et par suite ne peut se compenser avec celle du bailleur (art. 1291).

$ 2. — Obligations de jouir de la chose en bon père de

famille et suivant sa destination.

Cette obligation est double en réalité, le preneur doit : 1° respecter la destination de la maison louée. 2° en user en bon père de famille.

1° Respecter la destination de la maison louée.

Cette destination est indiquée au contrat, ou bien elle résulte des circonstances. Elle est indiquée au contrat, par exemple si le bail porte que la maison est louée à usage bourgeois, ou bien encore que le locataire exerce telle profession. Si le baïl est muet les juges s’en rapporteront aux circonstances, et rechercheront quelle a été l'intention vraisemblable des par ties. Ils trouveront de sérieuses présomptions dans la destination de la chose, ou dans la profession qu'avait le locataire à l'époque du contrat. C'est ainsi

qu'une maison bourgeoise ne peut être convertie en café ou en quelqu’autre établissement publie, et réciproquement. De même si la maison a été louée à un individu dont la profession est connue du bailleur, il pourra y installer son industrie.

L'usage des lieux une fois déterminé, tout changement qui transformerait leur emploi constitue une infraction à la loi du contrat s’il n’est autorisé par le propriétaire. La cour de Grenoble a décidé avec raison qu'un cafetier-limonadier ne pouvait faire de son établissement un café-concert. (Grenoble, 8 mai 1882, D. 1883, II, 94).

S1 le preneur ne peut changer la destination de l'immeuble, a fortiori doit-il respecter cet immeuble en lui-même. Il ne lui est pas permis de percer un gros mur pour établir des portes et fenêtres; il ne pourrait pas non plus élever un mur pour diviser une salle en plusieurs parties. Mais il aura le droit de faire quelques modifications légères qui lui sont avantageuses sans être nuisibles au bailleur, parce qu’on pourra les faire disparaître sans détériorer l’immeuble. Il Jui sera loisible par exemple de partager un appartement avec une cloison mobile en planches.

20 Le locataire doit user de la chose en bon père de fa-

mille.

Par suite de cette obligation le locataire est tenu de

ne pas dégrader la chose louée en s’en servant d'une facon abusive, et de ne pas rendre intolérable la jouissance de la maison aux autres locataires qui l’occupent.

Il ne suffit pas que le locataire respecte la destination de la chose louée, il faut encore qu'il en jouisse en homme soigneux et diligent, qu’il y apporte les mêmes soins qu'il donnerait à sa propre chose. Aussi est-il obligé de résider dans les lieux loués, ou sinon d'y mettre un gardien qui aérera la maison, fera le feu nécessaire pour empêcher l’humidité de la dégrader, en un mot veillera à son entretien. (Douai, 8 février 1854, D. 1855, IT, 3). De même celui qui a pris à bail une maison de commerce ne pourra se contenter de la tenir ouverte et de la conserver en bon état; il devra continuer l’exploitation, autrement la clientèle disparaitrait, et la maison perdrait de sa valeur locative. (Besançon, 4 juin 1846, S. 1847, II, 534). Ne remplirait pas non plus son obligation de jouir en bon père de famille, le preneur qui, par un tapage violent et habituel, troublerait le repos de ses colocataires (Bordeaux, 25 août 1836. Dalloz répert. alphat., louage, n° 286, 2°).

Si le preneur change la destination de la chose louée, ou s’il commet un abus de jouissance, le bailleur peut demander la résiliation aux tribunaux qui ne sont pas forcés de la prononcer dans tous les cas

(art. 1729). Presque toujours ils ordonneront au preneur de rendre la maison louée à son ancienne destination ou de réparer le dommage causé par son abus de jouissance.

Quand le dommage causé par l’abus de jouissance est réparable pendant la durée du bail les tribunaux doivent seulement en ordonner la réparation ; ils ne peuvent accorder au bailleur ni la résiliation ni des dommages-intérêts. Cest en effet à l'expiration du bail que, l'obligation de restituer prenant naissance, on doit rechercher dans quel état se trouve la maison louée. Quand, au contraire, le dommage est irréparable, il n’y a plus lieu d'attendre pour apprécier un pré judice désormais certain, et les tribunaux alors prononceront suivant les circonstances, soit la résiliation soit une condamnation à des dommages-intérêts !.

Nous avons accordé au bailleur le droit d’agir en résiliation, quand le preneur change la destination de la chose louée, ou quand il commet un abus de jouissance dommageable. Quelques auteurs, s'appuyant sur le rapport de Mouricault au tribunat, soutiennent qu'il faut, dans l’art. 1729, remplacer la disjonctive « ou » par la conjonctive « et », etquele bailleur n’a d'action que si le dommage à lui causé provient d'un changement de destination de la chose louée. Nous re-

1 Aubry et Rau, t. IV, p. 282.

poussons cette opinion; outre qu’elle est contraire au texte, elle aboutit à cette étrange conséquence que, d’une part l'obligation de jouir de la chose suivant sa destination n’a de sanction que si cette chose subit un dommage, et que d’autre part l'obligation d’user en bon père de famille est remplie par cela seul que le locataire respecte la destination de la chose.

S III, — Obligation de restituer la chose louée à la fin du bail.

Si le preneur doit jouir de la maison suivant sa destination et en bon père de famille, c’est qu’à la fin du bail, ilest tenu de la restituer dans l’état ou il l'a reçue.

Quand il à été fait un état de lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’elle était d’après cet acte. Le preneur qui aurait apporté à la maison des modifications légères et permises comme n'ayant rien de contraire à sa destination primitive, devra néanmoins les faire disparaître et rétablir l’ancien état de choses.

Il peut se faire que la maison ait été détruite ou détériorée, soit par vétusté ou force majeure, soit par la faute du locataire. Dans quelle mesure celui-ci est-il responsable et obligé de réparer le dommage ? C’est ce que nous verrons dans notre seconde partie.

Quand, au contraire, le locataire a apporté à l’immeuble loué des améliorations ou des augmentations, a-t-il droit à quelque indemnité ?

S'il s’agit de dépenses nécessaires, de réparations que le bailleur aurait dû exécuter, le preneur n’a fait qu’une avance de fonds, il a droit au remboursement complet de ses dépenses dès l'instant que leur nécessité est constatée.

Les dépenses faites par le locataire peuvent ne constituer que des dépenses utiles ; ce sont par exemple des constructions qu'il a élevées pour faciliter sa

jouissance, pour la rendre plus complète.

Quel est alors le sort de ces travaux ? M. Guillouard estime que le bailleur en devient immédiatement propriétaire, que par conséquent il pourra empêcher le preneur de les faire disparaître au cours du bail. Il invoque l’article 550 aux termes duquel toute construction faite sur un terrain, ou dans l’intérieur d’une maison, appartient au propriétaire. Mais l'argument n’est pas irréfutable, l’article ajoute en effet « si le contraire n’est prouvé » ; or, croyons-nous, le locataire est précisément un de ceux auxquels cette preuve est possible. Il a par son contrat un titre qui lui permet d'établir sur le fonds loué les constructions nécessaires ou utiles à sa jouissance, et de les y maintenir pendant toute la durée du bail, de les supprimer,

de les modifier à son gré, sans que jamais le baïlleur

puisse revendiquer aucun droit de propriété. Admettre le contraire, c’est limiter le droit de jouissance du preneur, c’est méconvaître l'intention qu’il avait en contractant et le caractère de bonne foi du louage. Bien entendu si les constructions nouvelles constituent un changement de destination des lieux loués ou un abus de jouissance, le preneur pourrait être condamné à la résiliation ou à des dommages-intérêts d’après les règles que nous avons exposées plus haut. Mais c’est là une autre côté de la question qui n’influe en rien sur l'attribution de la propriété.

Bref le locataire selon nous reste propriétaire deses constructions pendant toute la durée du bail ‘ ; mais celui-ci une fois expiré, la situation change. Le locataire qui n’a pas fait disparaître ses ouvrages en perd la propriété ; il devient un étranger vis-à-vis du bailleur, et se place à son égard dans la situation d’une personne de mauvaise foi qui a construit sciemment sur le terrain d’autrui*.Dès lors l’art. 555 (n* 2 et 3) lui devient applicable, et le propriétaire peut demander la suppression des ouvrages faits, ou les conserver en lui remboursant la valeur des matériaux et le prix de la main d’œuvre. Remarquons que si ce droit d'option n'appartient pas au propriétaire en vertu du contrat, il en tire cependant la faculté d’obliger le preneur à

1 Laurent. XXV, nos 177-179, ? Aubry et Rau. IV, & 367, 5e,

démolir ses constructions, et à remettre l'immeuble en état (art. 1730.)

Enfin les dépenses du locataire sont de simples dépenses voluptuaires faites pour son agrément; il ne pourra en demander compte au propriétaire, il aura seulement le droit d'enlever ses améliorations, si elles peuvent être facilement séparées de l'immeuble et employées ailleurs.