OBLIGATIONS DU PRENEUR SPECIALES AUX LOCATIONS

Dans les locations d'immeubles bâtis, outre les obligations communes à tout locataire de choses que nous venons d'étudier rapidement, le preneur doit encore :

1° Garnir la maison louée.

2° Faire les réparations locatives.

$ I. — Obligation de garnir la maison louée.

« Le locataire, dit l'art. 1752, qui ne garnit pas la maison louée de meubles suffisants, peut être expulsé à moins qu'il ne donne des süretés capables de répondre du loyer. »

L'obligation de garnir la maison a donc pour but de protéger la créance du bailleur, de lui garantir le

paiement de ses loyers. Elle est la conséquerice, la mise en œuvre du privilège que l’article 2102 lui accorde sur le mobilier du locataire. Faut-il en conclure, l’art. 2102 étendant le privilège àtous les loyers échus et à échoir, et d’autre part le code n’ayant point ex- ‘ pressément limité les sûretés à fournir par le locataire, que les meubles apportés par lui ne seront considérés comme suffisants, que s'ils peuvent répondre de tous les loyers à venir ‘?

Cette solution doit être rejetée, en effet, dans l’hypothèse de l’art. 2102, la faillite ou la déconfiture du locataire saisi justifie l'accumulation de garanties accordées au bailleur ; sinon les autres créanciers seraient aussi payés sur le prix des meubles, et le mobilier apporté dans la maison pour servir de gage au propriétaire serait en partie détourné de sa destination Mais hormis ce cas spécial, 1l n’y à aucune raison de demander au preneur un mobilier suffisant pour garantir les loyers jusqu'à la fin du bail. S'agit-il du paiements de loyers arriérés, c'était au propriétaire de ne pas se montrer négligent. Il ne devait pas sans doute poursuivre rigoureusement à défaut du paiement d’un seul terme, mais il ne fallait pas non plus attendre trop longtemps. S'agit-il au contraire de loyers à échoir, c’est encore inutile, car le bailleur n’ob-

1 Laurent. XXV, n° 424,

tiendra jamais une indemnité de relocation qui leur soit égale.

D'autres auteurs ‘ soutiennent que le locataire a accompli son obligatiou, si le mobilier est suffisant pour garantir deux ou trois termes et les frais de la vente qui en serait faite. Si le premier système demandait trop, le second n’exige pas assez. Supposons une location importante et de longue durée; l'indemnité de relocation serait de beaucoup supérieure à un ou deux termes, et la créance du bailleur cesserait de se trouver garantie. En outre pourquoi vouloir préciser, quand le législateur a employé cestermes vagues « meubles suffisants » ? Le législateur s’en est avec raison remis à l'appréciation des tribunaux, car cette question ne peut se trancher a priori. La solution dépendra d’une foule de circonstances que les juges devront examiner. Ils rechercheront tout d’abord s’il n'existe point en la matière quelque usage local : c'était déjà ce qu'enseignait Pothier, et cette règle est encore de mise aujourd'hui, car le bail à loyer est un des contrats dans lequel on s’en rapporte le plus à l'usage. Ils auront encore égard à la destination de la maison louée et à la profession du locataire. C’est ainsi, pour emprunter un exemple à la jurisprudence des parlements, (Arrêt du Parlement de Paris du 18 septembre 1759),

! Marcadé, art. 1752. — Duranton, XVII, 157. — Delvincourt, pe 0tr

qu'un joueur de marionnettes ne pourra être forcé de garnir la salle louée «sa profession n'étant pas d’avoir des meubles, mais des marionnettes ».

Enfin s'il n'y avait pas d'usage local bien certain, et si la destination de la chose ou la profession du locataire ne pouvaient éclairer les tribunaux, ils puiseraient les motifs de leur jugement dans la condition du preneur, dans son train de maison, dans sa situation de fortune, comme aussi dans le prix du bail et dans sa durée. Ils trouveront toujours dans ces différentes circonstances des éléments suffisants d’appréclation, et ne seront jamais obligés de suivre la coutume du Parlement de Paris, en exigeant que le mobilier réponde d'une année de loyer, ainsi que du prix de saisie et de vente ‘.

Nous venons de rechercher à quelles conditions le mobilier garnissant la maison louée serait considéré comme suffisant ; une autre question s'élève non moins délicate: Quels objets doivent au point de vue de l’article 1752 être considérés comme faisant partie de ce mobilier ?

Faudra-t-il ne tenir compte que des meubles meublants dont la présence est apparente, et qui ne peuvent s’enlever sans que l'on s’en aperçoive. Nous ne le croyons pas: en effet, nous l'avons déjà dit, l’article

1 Merlin. Répert., Ve Bail.

1752 n’a d’autre but que d’assurerle fonctionnement du privilège du bailleur, et de lui procurer une matière sur laquelle 1l puisse porter.

Dès lors tout objet, compris dans le privilège, devra également être considéré comme garnissant la maison; les articles 2102 et 1752 ont sous ce rapport le même champ d'application. L'accord malheureusement n’est pas encore fait sur le poiat de savoir quels sont les objets grevés du privilège.

Sans entrer dans des discussions qui nous entraîneraient hors de notre sujet, nous admettons avec MM. Aubry et Rau * que le privilège porte sur tous les meubles corporels placés à demeure soit pour la commodité et l'agrément de l'habitation, soit pour servir aux usages domestiques ou à l'exercice de la profession du locataire. Quant au fait que les objets sont ou non apparents, peu importe.

Quand le locataire a apporté son mobilier dans les lieux loués, 1l ne peut plus l'enlever, au moins dans la limite de ce qui est nécessaire pour satisfaire à l’obligation de l’article 1752. Pour le surplus il n’y a aucune raison de lui refuser le droit d'enlèvement (Rouen 20 juin 1846. 5. 1847, II, 540). Il peut y être intéressé et en tous cas le bailleur ne subit aucun préjudice. C'était du reste la solution de notre ancien droit?.

1 Aubry et Rau, t. III, pp. 138-39.

? Coutume d'Orléans, art. 415 et 416.

Si le locataire ne dispose pas d'un mobilier suffisant, 1] pourra y suppléer par des sûretés capables de répondre du loyer telles que caution, gage ou hypothèque. Bien entendu ces sûretés ne le dispensent pas de l’obligation qu'il a d’user de la maison suivant sa destination, et d’y introduire en conséquence le mobilier nécessaire à son exploitation.

Faute par le locataire de garnir la maison, ou de fournir des sûretés équivalentes, il peut être expulsé. La résolution n’a pas lieu de plein droit, elle est prononcée par les tribunaux après examen des circonstances.

SIT. — Oliqarion de faire les réparations locatives.

Le bailleur doit livrer la chose en bon état de réparations ; il doit en outre y faire pendant le bail toutes les réparations nécessaires autres que les réparations locatives. Celles-ci sont, s'il n’y a clause contraire, à la charge du preneur. On a considéré que le plus souvent elles étaient nécessitées par sa faute, ou par celle des personnes dont il est responsable. De plus ne seraient-elles que la conséquence d’un usage hicite de la chose, la preuve de ce fait serait bien difficile, et amènerait des procès beaucoup plus onéreux que les réparations elles-mêmes. C’est pourquoi laloi les

impose au locataire, soit qu’elles proviennent de son fait, soit qu’elles résultent de la jouissance naturelle de la chose. Mais il fallait s'arrêter là, et ne pas le rendre responsable des dégâts occasionnés par vétusté ou force majeure. Aussi le locataire pourra se décharger de toute réparation réputée locative en prouvant qu’elle a été occasionnée par l’une de ces causes. Faisons remarquer qu’à son égard les vices de construction constituent une véritable force majeure.

Il nous reste à savoir ce qu'on doit entendre par réparations locatives. L'article 1754 en énumère quelques-unes ; il considère comme locatives les réparations à faire :

Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes des cheminées ;

Au récrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation, à la hauteur d'un mètre.

Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;

Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;

Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture des boutiques, gonds, targettes et serrures.

De son côté l’article 1756 décide que le curement des puits et celui des fosses d’aisance restent à la charge du bailleur, et ne constituent pas une réparation de menu entretien.

Pour les hypothèses ainsi prévues par les textes pas de difficulté ; pour les autres il faudra consulter l’usage des lieux. Si lui aussi reste muet, les juges, s’inspirant des motifs de la loi, rechercheront si la réparation dont il s’agit est de peu d'importance, et si vraisemblablement elle provient de l’usage ou de la faute du preneur, plutôt que de la vétusté ou de la force majeure; car tels sont dans le code les deux caractères constitutifs de la réparation locative. En conséquence, nous déciderons que les réparations à faire aux balcons, aux poulies et cordes qui servent à tirer l’eau des puits, aux mangeoires, auges, rateliers dans les écuries, etc., sont des réparations localives, parce que souvent elles sont nécessitées par l'usage, et n’exigent pas une grande dépense.

Quand la maison est occupée par plusieurs locataires, doivent-ils faire en commun les réparations locatives des choses destinées à l'usage de tous : vestibules, escaliers, etc. L’affirmative doit être adoptée, les réparations locatives sont à la charge du locataire parce qu'on présume qu'il ua pas pris en se servant de la chose tous les soins désirables.

Pourquoi cette présomption disparaîtrait-elle lors-

qu'ils sont plusieurs ? Chacun avait l'usage de la chose ; chacun sera présumé coupable de négligence et devra contribuer pour sa part aux réparations. S'il n’y avait qu'un seul locataire occupant toute la maison, il serait tenu de toutes les réparations locatives, le propriétaire n'en supporterait aucune ; on ne voit pas pour quel motif on l’en rendrait responsable, quand l'immeuble est occupé par deux ou trois personnes au lieu d'une, ce fait ne peut en rien modifier sa situation.

Notre solution n’a rien d’injuste, car presque toujours en fait le besoin de réparations locatives proviendra de l'usage commun des lieux par les différents locataires. Et, si par hasard elles étaient le fait d’un seul d’entre eux, les autres pourront toujours, en prou vant sa faute, le forcer de rembourser la part contributive qu'ils auront avancée au propriétaire.

Parmi les réparations locatives, quelques-unes ont un caractère d'urgence exceptionnel, leur exécution intéresse la conservation même de la maison, comme des vitres cassées, ou des pannes enlevées ; le locataire peut être contraint de les faire immédiatement. Le plus souvent il s'agira de réparations appelées temporaires ou courantes, comme un blanchissage ou un récrépiment de murs qui ne mettent pas en danger l'immeuble loué ; c’est seulement à l'expiration du bail que le propriétaire pourra les exiger.

S'il n’agit pas à ce moment, le bailleur peut-il encore poursuivre le preneur après sa sortie? Il le pourra, et même pendant trente ans, car, le code ne contenant aucune disposition à ce sujet, il faut appliquer les règles générales de la prescription (art. 2262). Mais s’il tarde trop longtemps, il s'expose à voir rejeter sa demande : le locataire une fois sorti, c’est au propriétaire de prouver que les réparations sont devenues nécessaires pendant la durée du baïl, preuve bien difficile au bout de ce laps de temps.

De son côté le locataire, n’étant plus en jouissance, ne pourrait faire par lui-même les réparations auxquelles on le condamnerait, 1l devrait en payer la valeur au propriétaire.

L'action en réparations locatives doit être portée devant le juge de paix de la situation de l'immeuble (Loi du 25 mai 1838, art. 5). Il en connaît sans appel jusqu’à la valeur de 100 francs, et, à charge d'appel, à quelque valeur que la demande puisse s'élever. Peu importe que l’action soit intentée à l'expiration du bail, ou au cours de celui-ci s’il s’agit de réparations urgentes.

Mais le juge de paix n’est compétent que s’il s’agit de réparations mises par la loi à la charge du preneur ; s’il s'agissait de réparations mises à sa charge par des clauses spéciales, il ne le serait plus, car il ne lui appartient pas de statuer sur les difficultés que sou-

lève l'application du contrat. Pourle même motif il cesserait encore d’être compétent, si le preneur se

prétendait dispensé par son bail des réparations que la loi lui impose.