CHAPITRE III

Le preneur doit user de la maison louée en bon père de famille, mais pas plus en droit français qu’en droit romain, 1l n’est obligé de jouir par lui-même. Il peut sous-louer et même céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite (art. 1717).

Quelques auteurs‘, s'appuyant sur l’ancien droit?, ont soutenu que sous-louer c'était seulement louer une partie de la chose louée, tandis que céder son bail ce serait la louer en totalité. Pour eux il n'ya entre la cession et la sous-location qu’une différence de plus ou de moins.

1 Troplong, p. 134. — Colmet de Santerre, t. 7, n° 163 bis. — Laurent, t. XXV, nos 178 et suiv.

2 Pothier., Du Louage, n° 280.

Mais cette opinion n’a guère eu de succès et on admet généralement que la cession de bail constitue une vente de créance ; c’est la transmission faite au cessionnaire par le preneur de tout ou partie des droits et obligations que le bail avait produits à son égard. La sous-location, au contraire, consiste dans un nouveau contrat de louage, par lequel le preneur primitif reloue à un tiers tout ou partie de la chose louée.

Cette discussion d’ailleurs a peu d'importance, quand même dans l’article 1717 le législateur aurait voulu par le mot « céder » désigner une sous-location totale, il n’en reste pas moins vrai que la cession de bail proprement dite est licite, et rentre dans les conventions prévues par les articles 1689 et suivants. En fin de compte nous nous trouvons toujours en face de deux opérations dont l’une, la cession, constitue une vente, et l’autre, la sous-location, un louage. De cette différence essentielle de leur nature, résultent de nombreuses différences dans les effets qu'elles produisent :

1° Entre le preneur et le cessionnaire ou sous-locataire.

Au cas de cession le cédant étant un vendeur, ne jouit pas du privilège que l’art. 2102 accorde au bailleur sur les meubles garnissant les lieux loués. De son côté le cessionnaire est obligé de recevoir la chose

louée dans l’état où elle se trouvait au moment de la cession, il ne peut exiger qu’elle lui soit livrée en bon état de réparations. Il doit encore respecter toutes les clauses du bail primitif qui lui est cédé activement et passivement.

Au cas de sous-location un nouveau bail est intervenu entre le preneur et le sous-locataire et règle leurs rapports. Par suite le preneur primitif jouant ici le rôle de bailleur aura un privilège pour le paiement des loyers ; mais il devra transmettre au souslocataire la maison en bon état de réparations et l’entretenir ainsi pendant toute la durée du bail. Le souslocataire n’est tenu vis-à-vis du locataire principal que d’après les termes de la loi et de son propre bail; ül ne doit pas subir les restrictions au droit commun insérées dans le bail primitif, 1l ne peut pas non plus réclamer les avantages que son bailleur avait stipulés du propriétaire. S'il se trouve avoir un droit que le locataire principal avait consenti à perdre, il ne lui sera évidemment pas permis de l’exercer contre le propriétaire; mais il peut poursuivre le sous-bailleur en dommages-intérêts ou en résiliation du bail.

2% Entre le bailleur et le preneur priminf.

Les relations du bailleur et du preneur ne subissent aucune atteinte par la cession de bail ou la sous-loca-

tion. Ce sont là par rapport au bailleur « res inter

alios acta », il n’a pas à s’en préoccuper. Îl conserve tous ses droits vis-à-vis du locataire principal, auquel il peut toujours réclamer le paiement des loyers, les réparations locatives etc., etc.

De son côté le locataire ne perd pas le droit d'agir contre le bailleur pour obtenir les réparations dont le propriétaire est tenu. Ce point, certain en ce qui concerne la sous-location, a été contredit pour la cession par M. Laurent. Selon lui le locataire principal aurait cédé ses droits mais nonses obligations ; 1l resterait débiteur du bailleur mais cesserait d’être son créancier. Nous repoussons cette solution ; le locataire principal a bien transmis au cessionnaire son droit de jouissance sur la chose louée, mais quant au droit de la faire entretenir en bon état par le bailleur, 1l le partage avec lui, car tous deux y sont intéressés. Que le cessionnaire ne réclame pas de réparations pendant la durée du bail, le propriétaire pourra contraindre le locataire principal à faire des réparations locatives d’autant plus onéreuses que les grosses réparations n’auront pas été faites.

Le cédant reste en principe tenu vis-à-vis du bailleur ; mais rien n'empêche celui-ci de le décharger de toute obligation en acceptant le cessionnaire comme seul obligé. Il y aura alors une véritable novation, qui devra remplir toutes les conditions exigées par le code au chapitre de la novation.

Le locataire principalest libre, même en l'absence de toute convention, de retirer de la maison les meubles qui lui appartiennent afin de la laisser à la disposition du sous-locataire ou du cessionnaire. Lui refuser ce droit, c’est nier en même temps la faculté que la loi lui accorde de céder le bail ou de sous-louer. Tout ce que pourra faire le propriétaire, grâce au bail primitif, qui subsiste, ce sera, si le mobilier du souslocataire ou cessionnaire est insuffisant, d'exiger de son preneur des sûretés spéciales ou de demander la résiliation du bail (art. 1752).

3° Entre le bailleur primitif et le sous-locataire ou cessionnatre.

Le cessionnaire a certainement une action directe pour contraindre le bailleur à l'exécution des obligations que renferme le bail primitif ; car 1l a acquis contre lui les droits du preneur; maisle bailleur peut-il aussi agir directement contre le cessionnaire, ou n’a-t-il contre lui que l’action de l’art. 1166 du chef du locataire principal, auquel cas il devrait partager avec les créanciers de ce dernier l'indemnité obtenue du cessionnaire pour la perte ou la détérioration de l'immeuble loué? Ce dernier système a pour partisan M. Laurent. « Le cessionnaire, dit-il, achète les

{ Laurent, t. XXV, n 211.

droits du preneur contre le bailleur ; il n’achète pas les obligations du preneur, car si l’on cède des créances, on ne cède pas des dettes, le cessionnaire n’est donc pas débiteur du bailleur. » Mais la doctrine et la jurisprudence se sontrangées à l’opinion contraire :. Cassat, 24 janvier 1853, S. 1853, 1,321, — 8 novembre 1882, S. 1884, I, 333). On ne cède pas ses dettes, en ce sens qu’on ne peut s’en décharger en en grevant un tiers ; mais on peut le charger d’acquitter son obligation tout en en restant tenu soi-même. C’est ce qui se produit ici, le cessionnaire prend la place du cédant, il accepte d’être comme lui obligé à l'égard du bailleur, qui se trouve avoir ainsi deux débiteurs au lieu d’un.

Arrivons maintenant à la sous-location : Les articles 1753 du code civilet 820 du code de Procédure établissent un rapport direct entre le propriétaire et le sous-locataire. Le système du législateur est facile à justifier. En sous-louant le locataire principal a fait l'affaire du bailleur en même temps que la sienne propre; le bailleur, en ne lui interdisant pas de souslouer, lui a tacitement donné mandat de choisir tel locataire que bon lui semblait. Ce lien de droit entre le propriétaire et le sous-locataire, ne peut naturellement exister que dans la limite de la sous-location ; c’est ce

1 Aubry et Rau, XIV, p. 194. — Troplong, I, 128. — Guillouard, 1, 339.

que décide encore l’article 1753. « Le sous-locataire n’est tenu que jusqu’à concurrence du prix de sa souslocation ». Si, comme le soutient M. Laurent, le propriétaire avait non pas une action directe, mais une action privilégiée parce que les meubles du sous-locataire garnissent la maison louée, la limitation apportée à l'obligation de ce dernier n'aurait plus de raison d’être, le propriétaire aurait seulement le droit de faire vendre le mobilier, mais il pourrait le faire vendre tout entier encore que le produit de la vente dépassât le prix de la sous-location ‘.

Le propriétaire doit en outre tenir compte des paiements que le sous-locataire aurait faits sans anticipation au preneur primitif. Sont réputés non anticipés, les paiements faits en vertu d’une clause du bail ou de l'usage des lieux.

Les adversaires de l’action directe objectent que si telle était vraiment l’action du bailleur, un paiement fait au locataire principal ne pourrait la paralyser.

1 M. Labbé (Revue critique, 1876, p. 571 et suiv.) n’admet pas l'action directe du propriétaire ; mais, selon lui, la créance résultant de la sous-location serait affectée par privilège à la sûreté du bailleur principal. Ce privilège se justifie par cette considération que c’est la chose du bailleur qui a permis au preneur de devenir créancier des loyers contre le sous-locataire. Nous retrouverons cette théorie en recherchant quel est le droit du propriétaire sur l'indemnité payée par l'assureur des risques locatifs, et nous verrons alors qu’on ne peut admettre l'existence de privilèges spéciaux sur créances.

Nous leur répondrons que le bailleur et le locataire principal sont tous deux créanciers du sous-locataire, et que celui-ci par conséquent pourra valablement payer à l’un ou à l’autre.

Pour nous résumer la cession de bail comme la sous-location laissent subsister en entier les obligations du bailleur et du preneur primitif, sauf le cas de convention expresse. Toutes deux aussi établissent un lien direct entre le bailleur et le sous-locataire ou cessionnaire ; mais elles sont loin de produire les mêmes effets dans les rapports du preneur primitif et de son cessionnaire ou sous-locataire. À ce dernier point de vue il est donc très important de savoir si les parties ont entendu faire une cession ou une sous-location. On s’en rapportera avant tout aux termes de l'acte; et si l’on ne peut y découvrir trace de leur volonté, il faudra, croyons-nous, décider qu’il y a sous-location elle était dans l’ancien droit le seul moyen employé pour faire passer son bail à un tiers, et ses effets sont souvent plus conformes a l'intention des parties que ceux de la cession.