DES CAUSES DE PERTE OU DÉTÉRIORATIONS AUTRES QUE

SI. — Fondement et étendue de la responsabilité du

locataire

Le preneur doit user de la chose louée en bon père de famille et suivant sa destination, puisqu'il doit la restituer à la fin du bail dans l’état où il l’a reçue. De cette double obligation on tire naturellement cette conclusion que le preneur est responsable des faits qui se produisent pendant sa jouissance ; les pertes et détériorations survenues à la chose sont à sa charge à

moins qu'elles n'aient été produites par cas fortuit ou force majeure. Cette solution que donne l’article 1732 n’a rien qui doive nous surprendre, elle est la conséquence logique des articles 1728, 1730 et 1731. |

En d’autres termes les risques provenant du cas fortuit ou de la force majeure sont à la charge du bailleur; c’est lui qui supportera la perte de la maison louée, non en vertu de l’adage res perit domino mais par suite de cet autre principe debitor rei certæ interitu ejus liberatur. Nous sommes devant un contrat synallagmatique, dans lequel l’une des parties, le preneur, est obligée de restituer la chose louée à la fin du bail, cette chose vient-elle à périr sans sa faute il est mis dans l'impossibilité d'accomplir son obligation qui s'éteint par le fait.

Mais si au contraire le preneur a été négligent, s’il n’a apporté à la chose louée que des soins insuffisants, la perte loin d’étemdre l'obligation la perpétue en quelque sorte; et comme souvent cette obligation ne pourra plus s'exécuter matériellement, elle se résoudra en dommages-intérêts.

Demandons-nous dans quelle mesure le preneur est obligé de veiller à la conservation de la chose louée, et quand il y aura faute de sa part pour ne point lavoir fait? La doctrine ancienne, qui admettait à tort comme une théorie romaine celle des trois fautes, subsistait

encore au moment de la rédaction du code; mais on commençait à regarder cette division des fautes comme dépourvue d'utilité, et Bigot-Préameneu, dans les travaux préparatoires ‘, s'étend longuement sur les motifs qui en ont amené l'abandon : « Les Romains avaient cru pouvoir distinguer les différents degrés de faute qui se commettent dans l'exécution des conventions. Cette distinction est plus ingénieuse qu'utile dans la pratique; il n’en faut pas moins, sur chaque faute, vérifier si l'obligation du débiteur est plus ou moins stricte, quel est l'intérêt des parties, comment elles ont entendu s’obliger, quelles sont les circonstances. Lorsque la conscience du juge à été ainsi éclairée, 1l n’a pas besoin de règles générales pour prononcer suivant l’équité ; la théorie, suivant laquelle on divise les fautes en plusieurs classes sans pouvoir les déterminer, ne peut que répandre une fausse lueur, et devenir la matière de constestations plus nombreuses: l'équité elle-même répugne à ces idées subtiles, on ne la connaît qu'à cette simplicité qui frappe à la fois l'esprit et le cœur. »

Ces paroles du rapporteur ont été traduites daus le code par l’article 1137; à la lecture 1l ne paraît pas que ce texte puisse faire naître de difficulté, et sans doute il en aurait été ainsi, si nos anciens commenta-

1 Locré, t. VI, p. 153.

teurs ‘, encore tout imbus des traditions romaines, n'avaient voulu quand même s’en rapprocher là où la loi les avait formellement condamnées. Sans passer en revue les différentes controverses, nous nous contenterons d'indiquer le système de M. Laurent que nous adoptons comme le plus conforme au texte. Pour cet auteur l’article 1137 pose une règle et une exception : La règle, formulée dans le paragraphe premier, est que le débiteur de la chose devra y apporter les soins d’un bon père de famille, ou, pour parler le langage de l’école, sera toujours tenu de sa culpa levis in abstracto, sans qu’on ait à considérer la nature du contrat, ni le degré d'utilité qu'il peut avoir pour l’une ou l’autre partie.

Quant à l'exception contenue dans le paragraphe second, elle porte tout simplement que la responsabilité établie plus haut est plus ou moins étendue relativement à certains contrats, dont les effets à cet égard sont expliqués dans les titres qui les concernent. C'est-à-dire que la règle générale, posée dans le premier alinéa, sera modifiée toutes les fois qu’un texte spécial y dérogera formellement : ainsi l'héritier bénéficiaire n’est tenu que de sa faute grave (art. 804), et le dépositaire répond seulement de sa culpa levis in concreto (art. 1927). Dans le louage nous ne trouvons

! Duranton, t. IX, p. 408.

aucune exception ; l’art. 1728 reproduit au contraire les termes de l’article 1137 en imposant au locataire d’user de la chose en bon père de famille. Nous ferons donc à celui-ci l'application de la règle générale, nous déciderons qu’il sera tenu de sa culpa levis in abstracto, et devra apporter à la maison louée tous les soins d’un père de famille soigneux et diligent.

SIL. — Comment le locataire se décharge-t-il de sa res-

ponsabulité.

La responsabilité du locataire est une responsabilité contractuelle, il devait par son contrat garder la chose et la restituer en bon état, il faudra, s’il ne peut le faire, qu'il prouve que cette impossibilité ne lui est pas imputable parce qu’il a eu pour l'immeuble loué tous les soins d’un bon père de famille. Cette solution que nous avons déjà donnée en droit Romain, était celle de l’ancien droit, ainsi qu’il ressort de ce passage de Pothier 1. « Le locataire est déchargé de l'obligation de rendre la chose, si la chose a péri sans sa faute, mais il doit enseigner et justifier comment elle a péri, autrement elle est présumée avoir péri par sa faute ». Enfin l’article 1732 est absolument précis,

1 Pothier. Du Louage, n° 199.

et met à la charge du preneur la preuve que les dégradations ou pertes ont eu lieu sans sa faute.

D'après M. Duvergier ‘, ce serait là une dérogation aux principes généraux, le bailleur devrait en principe prouver que les dégradations, dont il demande la réparation, sont le résultat de la faute du preneur ; mais la difficulté pour le propriétaire de faire semblable preuve, aurait déterminé le législateur à imposer au preneur l'obligation d'établir que la dégradation ou la perte a eu lieu sans aucune faute de sa part. Cette opinion est inadmissible, loin de déroger au droit commun, l’art. 1732 n’est qu'une application du principe posé dans l’art. 1302 « le débiteur est tenu de prouver le cas fortuit qu’il allègue. » Il est juste que celui qui se prétend libéré justifie du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de son obligation (art. 1315). Le bailleur armé du contrat réclame sa chose, le preneur la représente détériorée, ou ne la représente pas, c’est à lui de prouver que la perte ou la détérioration provient d'un cas fortuit qui le tibère.

Comment le preneur administrera-t-il cette preuve? La solution de la question variera, selon qu’à l’entrée en jouissance du locataire un état de lieux a été où n’a pas été dressé entre les parties. Le preneur en effet ne répond que des détériorations ou pertes survenues pen-

* Duvergier, XVIII, n° 407.

dant la durée du bail ; alors s’il existe un état de lieux pas de difficulté, le preneur doit rendre la chose suivant cet état (art. 1750), 1l supportera toute différence en moins, s'il ne prouve que cette différence provient d'un cas fortuit ou de la force majeure.

Si au contraire aucun état de lieux n’a été dressé, sera-ce au bailleur à prouver que les dégradations n’existaient pas lors de l’entrée en jouissance, le preneur devant seulement, cette preuve une fois faite, prouver à son tour que les dégradations se sont produites sans sa faute pendantla durée du bail; ou bien serace au preneur à prouver soit qu'elles existaient déjà quand le bail a commencé, soit qu’elles ont été produites pendant sa durée par cas fortuit ou force majeure?

La question ne se pose que pour les grosses réparations ; en ce qui concerne les réparations locatives, le code établit bien certainement une présomption en vertu de laquelle le preneur est, s’il n’a pas été fait d'état de lieux, présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives (art. 1731). Ce sera donc toujours à lui de démontrer qu'elles étaient nécessaires avant son entrée en jouissance.

Voyons quelle est au juste la portée de l’article 1731. Faut-il dire que la présomption qu'il établit ne s'étend pas aux grosses réparations, que c’est au bailleur de prouver leur inexistence lors de l'entrée en jouissance

du locataire ‘ ? Nous ne le pensons pas, nous croyons ainsi que M. Colmet de Santerre * que la présomption s'applique aux grosses réparations comme aux r'éparations locatives. Ce sera dans les deux cas au preneur à prouver que les dégradations existaient au commen cement du bail. Notre article doit être entendu comme s’il disait : « S'il n’a pas été fait d'état de lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations méme locatives. » Si la loi présume que le locataire n'a pas accepté la maison sans qu'elle fût en bon état de réparations locatives, & fortiori, doit-elle penser qu'il se serait refusé à y entrer en présence de dégradations plus graves, alors surtout qu’il peut exiger la délivrance en bon état de réparations de toute espèce.

Nous concluons donc que le preneur, s’il n'y a pas eu d'état de lieux, aura toujours à sa charge de prouver que les dégradations constatées à sa sortie sont antérieures à son entrée en jouissance. Cette preuve il pourra la faire par toute espèce de moyens, par témoins même au-dessus de 150 francs. La preuve testimoniale au-dessus de ce chiffre est prombée pour les faits juridiques, mais non pour les faits matériels, quand bien même il en résulterait une libération.

Avec notre théorie la rédaction d’un état de lieux

? Laurent, XXV, no 272. — Troplong. Louage, t. II, no 343. ? Colmet de Santerre, t. VII, no 178.

est des plus importantes pour le preneur ; il pourra toujours contraindre le bailleur à en laisser dresser un en l’attaquant devant le tribunal civil. Les frais de l’état de lieux sont supportés pour moitié par le bailleur et le preneur, car 1l leur est utile à tous deux; mais quand aux frais de procédure nécessités par le refus d'une des parties de procéder à la confection de cet état, 1ls doivent rester à la charge de cette dernière.

S II. — Dans quelle mesure le locataire est-il responsable du fait des tiers ?

Nous avons vu en droit romain que le locataire n'était responsable du fait des personnes de sa maison, qu'autant qu'il avait commis lui-même quelque faute, quelque imprudence dans le choix de ses domestiques, ou dans l'emploi à eux confié. Nos anciens auteurs abandonnèrent peu à peu cette manière de voir ‘. Domat décide que le locataire est responsable de tout dommage causé à la maison par les personnes qu'il ya introduites, sans qu’on ait à rechercher s’il est lui-même en faute de les avoir admises. Pothier :

t Henrys, IV, quest. 143. — Serres. Institutions du droit français.

2? Pothier. Du Louage, 1. II, t.25, $5. — Poullain du Parc. Principes de droit français, 1. IV, ch. XIT, nos 25. — Bourjon. Le droit commun de l& France, t. IV, ch. VII, sect. III.

reproduit cette décision : « le locataire, dit-il, esttenu par rapport à la conservation de la chose louée, non seulement de sa propre faute, mais de celle de ses domestiques. » La raison qu’il en donne est que, comparée à la jurisprudence romaine, notre jurisprudence est plus simple et bien meilleure : elle oblige les locataires à veiller avec tout le soin possible sur leurs domestiques. Le Code, pour les mêmes motifs, a admis l'opinion de Pothier et en a fait l’objet de l’art. 1735 : « le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison et de ses sous-locataires. »

Il faut avouer que la solution romaine, qui exigeait une faute du locataire pour le rendre responsable, était plus conforme à l'équité. Mais à quelles difficultés pratiques elle devait se heurter, et combien peu aisée devait être pour le locataire la preuve qu’il n’avait rien à se reprocher dans le choix de ses hôtes ou de ses domestiques.

Ces mots « personnes de la maison » doivent être pris dans le sens le plus large; ils comprennent la femme du locataire, ses enfants, ses serviteurs et servantes, ses employés, les ouvriers qu'il fait travailler chez lui, ses pensionnaires, ses hôtes, en un mot toutes les personnes qu’il reçoit dans sa demeure même momentanément.

Faut-il admettre que pour un aubergiste les voya-

geurs sont des personnes de la maison, et que par conséquent il est responsable des pertes et des dégradations arrivées par leur faute. Pothier admettait qu'il n’en était pas responsable, et il s'appuyait sur la loi unique, $ 6, D, XLVITI, 5 « Caupo viatorum factum non præstat. » Nous avons déjà étudié ce texte dans notre thèse de droit romain, et nous n’avons pas admis qu il constituât une dérogation formelle au droit commun. Sans doute, avons-nous dit, l’aubergiste le plus souvent sera irresponsable parce qu’il n’aura commis aucune faute en recevant un voyageur ; mais, s'il s'était rendu coupable de négligence, il répondrait de son fait comme de celui de tous autres habitants de la maison. Aussi l'argument tiré de cette loi ne nous touche guère, et d’ailleurs aurait-il toute la valeur que Pothier lui prête, 1l devrait tomber devant la généralité de l’article 1735. Il ne fait aucune distinction, il rend le locataire responsable de tous les actes accomplis par les personnes de la maison ; or, les voyageurs ont bien évidemment ce caractère dans l'auberge où ils descendent.

Le locataire enfin répond du fait de ses sous-locataires. Cette décision du législateur paraîtra peut-être dure ; le locataire principal n’a point sur ses souslocataires le même pouvoir que sur ses domestiques, il ne peut les surveiller à tout instant et parer à leur

imprudence. Mais au moins peut-il les choisir conve-

nablement lors de la sous-location, et ce fait suffit pour engager sa responsabilité. Cette responsabilité d’ailleurs est une compensation du droit de sous-louer qui appartient au preneur, et force le bailleur à accepter le sous-locataire qui lui sera présenté sans pouvoir faire la moindre objection.

Si notre législation est plus sévère que la loi romaine quand elle rend le preneur responsable, sans aucune distinction, du fait accompli par les personnes de sa maison ; elle lui est plus favorable sous un autre rapport. Nous savons que Gaius et quelques autres jurisconsultes avaient admis que les violences d’un ennemi du preneur ne constituaient pas un cas fortuit, parce que celui-ci était en faute de les avoir provoquées (Loi 25, $ 4, D. XIX, 2). Cette théorie, que Pothier repoussait déjà au nom de la justice, n’est plus de mise dans notre droit actuel. Ces violences constituent un cas de force majeure au premier chef, et l’art. 1730 décharge le preneur de toute responsabi-

lité.

$ LIT. — Sanction de la responsabilité locative.

Tout d’abord, le bailleur a contre le preneur une action personnelle découlant directement de son contrat.

En second lieu il a pour se faire indemniser des pertes et dégradations le même privilège que pour le paiement des loyers. L'art. 2102 qui institue ce privilège, ajoute qu'il existe encore « pour les réparations locatives et pour tout ce qui concerne l'exécution du bail. » Dans ces derniers mots il faut comprendre évidemment la réparation des dommages causés par le locataire à la chose baillée, car cette réparation constitue pour lui l’exécution d’une de ses obligations.

Enfin si le dommage provient non plus d’un fait personnel au preneur, mais du fait des personnes de sa maison, le bailleur pourra encore exercer contre ces derniers l’action que l’article 1382 donne à la victine contre l’auteur de tout dommage. Alors ce sera à lui de prouver la faute du tiers incriminé, il ne peut plus invoquer la présomption de faute que l’article 1732 établit contre le preneur. Toutefois si cette personne de la maison était un sous-locataire, nous croyons que l’article 1732 s’appliquerait encore ; ce serait au sous-locataire actionné par le propriétaire de prouver qu'il n’est pas en faute, et qu'il a usé de la chose en bon père de famille. Nous avons admis en effet que, dans la limite de la sous-location, 1l s’établissait un rapport de droit direct entre le bailleur primitif et le sous-locataire, et cette théorie amène comme conséquence la solution que nous venons de donner.

Nous avons déjà vu à propos des réparations locatives, qu'il appartenait au juge de paix de connaître des dégradations et pertes imputées au preneur. Nous savons aussi quelles sont les limites et la condition de cette compétence. Bornons-nous à ajouter que, par exception, dans les cas d'incendie ou d'inondation, le juge de paix n’est plus compétent que dans la limite ordinaire : jusqu'à 100 francs sans appel jusqu'à 200 francs à charge d'appel. Ces deux causes de dommage sont exceptionnelles, et elles occasionnent des dégâts dont le caractère de gravité exige une procédure moins sommaire que celle des justices de paix.

Nous en avons ainsi terminé avec l'exposé général des principes qui règlent la responsabilité locative au cas de perte ou de détérioration de la chose louée. Nous traiterons dans les chapitres suivants d’un risque spécial, l'incendie, qui fait l'objet dans notre code de dispositions particulières.