AVANT LA LOI DU 5 JANVIER

Section I. — Historique.

Nous avons dit qu’en droit Romain la responsabilité du locataire n’était, au cas d'incendie, l’objet d'aucune disposition spéciale. Nous avons écarté la présomption « ëncendia », présomption de faute délictuelle à l'égard du locataire, pour admettre qu’il n’était tenu que d’une simple responsabilité contractuelle. Nous en avons conclu que c'était au preneur de prouver, d’après le droit commun, le cas fortuit qu'il allègue ; et d'autre part que si la maison incendiée était habitée par plusieurs locataires, chacun n’était responsable que pour la partie de la maison qu’il occupait en vertu de son contrat.

Si nous passons à l’ancien droit français nous y voyons nos plus vieux commentateurs discuter vivement cette question de la responsabilité locative, ils considèrent comme romaine et adoptent la présomption « incendia. » Telle était au xnr° siècle la théorie d'Accurse, au xiv° et au xv° Balde, Afflictis, Alexandre, Cœpola la reprennent, et dissertent si savamment sur la question, qu'ils mettent les jurisconsultes des siècles suivants dans une quasi-impossibilité de découvrir la vérité.

D'autre part sur cette présomption, vient se greffer la théorie des trois fautes. On se demande quelle faute est présumée contre le locataire. Ne serait-ce pas seulement la faute très-légère, dont le locataire n’est pas tenu puisque le louage procure aux parties des avantages réciproques ; aussi cette présomption ne suffirait pas à justifier une demande en dommages-intérèêts de la part du propriétaire, qui devrait prouver l’existance d’une faute légère chez le preneur. Parmi ceux qui mettent la preuve à la charge du bailleur, nous trouvons André Gaill ! « nam culpa, ex quaresultat præsumptio contra inhabitantes, intelligitur de levissima quam conductor præstare non tenetur » el Menochius professeur à l’université de Pavie * « conductor autem

1 André Gall. Praticarum observationum, lib. II, observ. XXI, ? Menochius. Jacobi Menochii de arbitrartis judicum questionibus et causis centuriæ sex. Gasus CCCXC.

hoc in casu non tenetur cum solum dolum latam culpam et levem, non autem levissimam præstare teneatur. »

Fachinée au contraire ‘ est d'avis que la présomption éincendia suffit à justifier l’action du propriétaire « Aliqui enim, quorum sententia est communior, dicunt conductorem non teneri, et damnum ad locatorem pertinere, Al vero contra eum teneri, nisi de diligentia sua doceat. Et hæc posterior sententia videtur mihi verior, ea ratione quia plerumque incendium culpa inhabitantium fit, ut ait juriscons. in 13, ff. de officio præfecti vigilum. Respondent omnes id verum esse, sed culpam hanc levissimam esse, de qua conductor non tenetur, allegant glossam utrumque dicentem in $ præterea, Inst., Quib. modis re contrahi. oblig. Sed non videtur bona responsio, quia Glossa illa hoc dicit absque lege et ratione. »

Au témoignage de Basnage le débat durait encore au xvu siècle ?. «Il est souvent assez difficile, dit-il, de découvrir la cause des incendies ; et cela donne lieu à cette contestation, si la perte doit être pour le propriétaire, ou pour le locataire ? Les docteurs conviennent sur ces deux points que si le feu a pris par quelque cas fortuit, le dommage tombe sur le propriétaire seul, si, au contraire, le malheur est arrivé par la faute ou négligence du fermier, il est tenu de le réparer : mais les docteurs sont partagés sur ce

1 Andreæ Fachinæi controversarium opus, lib. I, caput LXXX.

2 Basnage. Sur l’art. 453 de la coutume de Normandie, 3 édit., Rouen, 1709, t. II, p. 291.

point, lorsque la cause de l'incendie n’est pas connue, si le fermier en estresponsable, à faute de justifier que le malheur n’est point arrivé par sa faute, ni par celle de ses domestiques, parce que le feu qui prend en une maison, n’arrive guère sans quelque faute de la part du locataire ou de ses domestiques ».

Toutefois bien que l'opinion qui mettait la preuve à la charge du propriétaire ait été consacrée par l’article 8,ch. CXVII des Chartes nouvelles du pays et comté de Hainaut, bien qu'elle ait eu comme défenseurs Bouvot ', Perez *, Voët ‘et enfin Claude Henrys!, elle devait finir par succomber. Déjà d’Argentré lui avait porté le premier coup dans son commentaire sur l’article 599 de la coutume de Bretagne. Selon lui il n’y a pas de faute très-légère en matière d'incendie ; c’est au locataire à prouver sa diligence, et non au bailleur à faire la preuve d’une faute commise. A cet avis se rangent Bretonnier dans ses observations sur Henrys, Claude Joseph de Ferriere*, François de Boutaric *, Claude Serres * et Poullain du Parc. Enfin,

1 Bouvot. Nouveau recueil des arrêts de Bourgogne, t. I, Vo Bruslement.

? Perez. Prælectiones in XIL libris codicis, 1. IV, t. 65, nos 28-29.

3 Voet. Commentarius ad Pandectas. Ad leg. Aquiliam nos 20-21.

* Henrys. Œuvres 1. IV, ch. 6, quest. 87.

5 De Ferrière. Dictionnaire de droit et de pratique. Vo Incendie.

5 De Boutaric. Institutes de l’empereur Justinien conférées avec le droit français.

7 Serres. Institutions du droit français. L. III, t. 25, $ 5.

Bourjon et Pothier fixent la doctrine en faveur du propriétaire.

« Si la maison louée, écrit Bourjon ‘, est incendiée en tout ou en partie, la présomption de droit est que cela procède du fait de ceux qui l’habitent, s’il n’y a preuve contraire. Cette présomption de droit cesse, si le locataire prouve que le feu vient d'une maison voisine... s'il prouve que l'incendie provient d'un vice de construction de la maison incendiée. Mais ces preuves cessantes, le principal locataire est tenu de faire reconstruire la maison à ses frais ; la présomption est contre lui, et par cette présomption l'incendie est présumé être de son fait ou de celui des siens. »

Pothier soutient la même théorie dans ses Coutumes d'Orléans et dans son traité du Contrat de Louage « comme les incendies, dit-il dans ce dernier ouvrage, arrivent ordinairement par la faute des personnes qui demeurent dans les maisons, lorsqu'une maison est incendiée, l'incendie est facilement présumé arrivé par la faute du locataire, ou par celle de ses domestiques, desquels nous venons de dire qu’il est responsable. C’est pourquoi il est tenu en ce cas de rétablir la maison incendiée ; à moins qu'il ne justifie que l'incendie est arrivé par un cas fortuit, ou que

1 Bourjon. Droit commun de la France. L. IV, t. 4, ch. 3, Sat. 3, 85.

le feu a été communiqué par une maison voisine où il avait commencé. »

Quant à la jurisprudence, son évolution s'était faite plus rapidement. On trouve en faveur du locataire deux arrêts du Parlement de Paris l’un de 1323 *, l’autre de 1387 * et encore est-il suspect.

Mais à partir du XVIe siècle nous avons de nombreux arrêts du même Parlement qui mettent la preuve à la charge du locataire : Arrêts des 25 février 1581, 18 janvier 1578, 3 décembre 1605 citées par Choppin, arrèt du 16 février 1624 rapporté par M° Jean du Fresne *. Cette jurisprudence est encore celle des Parlements de Dijon, (arrêts des 4 août 1634, 25 juin 1646, 30 mars 1648, 22 mars 1649 ‘), de Grenoble, (arrêts des 30 janvier 1648 et 12 mai 1654 ‘), de Rouen, (arrêts des 11 décembre 1657 et 5 mars 1671 *) et de Toulouse (arrêt du 1% février 1649) . Elle se retrouve toujours la même à la veille, et jusque

1 Brillon. Dictionnaire des arrêts. Vo incendie.

? Choppin. De legibus andium municipalibus. Lib. I, ch. 44, n° 2.

$ Du Fresne. Journal des audiences, t. I, 1, 4, ch. 20.

* Perrier. Arrêts notables du parlement de Dijon, t. I, quest. 113, n° 5.

5 Basset. Plaidoyers et arrêts de la Cour du Parlement, Aydes et Finances du Dauphiné. Tom. I, 1. IV, t. 45, ch. 2.

$ Basnage. Art. 453 de la coutume de Normandie.

7 Catillan. Arrêts remarquables du parlement de Toulouse: T. 2, l, 9, Che

pendant la Révolution Française. Nous la voyons nettement affirmée par deux décisions du Parlement de Paris ‘ des 29 mars 1756 et 29 avril 1768, par un arrêt du Parlement de Nancy du 2 mai 1781 2, et enfin par un jugement du tribunal d'appel de Paris du 26 messidor an XI °.

Notre ancien droit avait donc mis la preuve à la charge du bailleur ; mais il était arrivé à ce résultat en partant d’un faux point de départ. Les auteurs ainsi que la jurisprudence s’appuyaient sur la présomption de la faute contre l'habitant, et non comme ils l’auraient dû sur le principe de la responsabilité contractuelle. Aussi admirent-ils que la responsabilité des propriétaires et des locataires vis-à-vis du propriétaire voisin, était régie par les mêmes règles que celle du preneur vis-à-vis de son bailleur; et ils imposaient toujours à l'habitant de la maison où le feu avait éclaté, la charge de prouver qu'il n’était coupable d'aucune négligence (arrêts du Parlement de Rouen du 6 mars 1627 ‘, et du Parlement de Paris du 28 août 1654 *.

1 Denizart. Collection de décisions nouvelles. Vo incendie, n° 151.

2 De Royéville. Jurisprudence du parlement de Lorraine. Vo incendie.

3 Devilleneuve. Recueil des lois et arrêts. T. I, 2, 150,

+ Basnage, loc. cit.

5 Hearys. 1. IV, quat. CLXIIT, no 5.

C'est encore pour avoir méconnu la véritable base de la responsabilité locative, que nos anciens auteurs se demandèrent longtemps quelle devait être, au cas où plusieurs locataires habitaient la même maison, l'étendue de la responsabilité de chacun, et finirent par donner à cette question une solution anti-juridique. Au XVI: siècle la plupart des auteurs considéraient la présomption incendia comme indéterminée et dépourvue d'effets, quand la maison était habitée par plusieurs locataires. Cette doctrine professée par Menochius et André Gaill était aussi celle de Pothier « car étant entièrement incertain par la faute duquel le feu a pris, il ne peut y avoir lieu contre aucun d’eux à une présomption de faute, qui puisse servir contre lui de fondement à la demande que donnerait le locataire pour faire rétablir sa maison, et par conséquent la demande ne peut procéder contre aucun. »

Mais d’autres jurisconsultes Fachinée, Vinnius, Guyot‘ admettaient au contraire que la présomption militait contre chaque locataire, et que tous étaient solidairement responsables du dommage. Cette dernière solution finit par prévaloir: nous trouvons un arrêt du Parlement de Paris du 3 août 1777 ? qui tranche la question dans le sens de la responsabilité collective des colocataires, sans toutefois, semble-t-il, leur im-

1 Guyot. Répertoire de jurisprudence. Vo incendie. ? Merlin. Répertoire. Vo incendie, $ 2, no 9.

poser la solidarité. Mais au dire de M. de Salviat :, le parlement de Bordeaux se prononçait formellement pour la solidarité « lorsqu'il y a plusieurs sous-locataires par contrats différents s’il est prouvé dans quel appartement le feu a commencé, le sous-locataire de cet appartement est tenu de tout le dommage, sinon tous en sont tenus solidairement. »

Quand donc fut entreprise la rédaction du code civil, la législation sur notre matière se résumait en ces deux points :

1° La preuve est à la charge des locataires, et cela à cause de la présomption de faute contre l'habitant.

2° Les colocataires sont solidairement responsables.

Cette double solution fut reproduite par le code. Le projet du gouvernement présenté le 24 thermidor an VIIT contenait deux articles, les articles 49 et 50 du livre [, Titre XIII, correspondant aux articles 1733 et 1734.

« Art. 49. Il (le locataire) répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve qu'il est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par un vice de construction de la cheminée, ou qu'il a été communiqué par une maison voisine. »

« Art. 50. S'il y a plusieurs locataires dans la maison, toussont solidairement responsables de l'incendie,

1 De Salviat, Jurisprudence du Parlement de Bordeaux. Ve inendie.

excepté qu’ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l’un d’eux auquel cas celui-là seul est tenu, ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceuxlà n’en sont pas tenus. »

L'article 49 ne fut l’objet d'aucune discussion sérieuse, au conseil d'Etat M. Defermon fit seulement observer « qu’il imposerait au preneur une obligation, à laquelle il lui serait difficile de satisfaire. Comment pourrait-il prouver que l'événement est arrivé sans sa faute ? » Il lui fut répondu : que « les preuves de cette nature se tirent des circonstances », et que d’un autre côté les tribunaux auraient un pouvoir absolu d'appréciation.

Le tribun Jaubert :, justifie devant le corps législatif la disposition de cet article en déclarant que « la présomption devait être établie contre le preneur, parce que, d’une part, le bailleur n’avait aucun moyen de prévenir ni d'éviter l’accident, et que, de l’autre, les incendies arrivent ordinairement par la faute de ceux qui habitent la maison. »

Notons encore que dans ses observations, le tribunal de cassation proposa d'insérer au titre des quasidélits un article 22, qui rappelait l’ancien droit, et appliquait à la responsabilité envers les voisins, les

Fenet. t. XIV, p. 249-250.

Id., t. XIV, p. 351-362,

mêmes règles qu’à la responsabilité envers le propriétaire. « Celui qui jouit soit comme propriétaire, soit comme locataire d’un appartement dans lequel prend le feu qui se communique aux maisons voisines, est responsable du dommage que souffrent ces maisons, à moins qu'il ne prouve que l'incendie a pour cause un fait qui lui est étranger, ainsi qu'il est dit pour le locataire respectivement au propriétaire, au titre du louage ». Cette proposition heureusement ne fut pas adoptée.

Quant à l’article 50, il fut l’objet de vives critiques de la part des tribunaux d'appel de Colmar ', de Lyon? et de Toulouse *. Cet article leur paraissait contraire à l'équité et à tous les principes. Nul ne peut être obligé sans son consentement ; la loi ne peut contraindre personne à courir des risques qu’on ne peut prévoir, ou qu’on ne peut éviter, sans s’obliger volontairement. Mais sur cette réflexion de Treilhard que retrancher cet article « c'était priver le propriétaire de son recours » “, et sur le rapport de Mouricault® le tribunal émit un vœu en faveur du projet et le Corps législatif l’accepta.

De toute cette discussion il résulte que la présomp-

1 Fenet. t. III, p. 430.

2 Ibid., t. IV, p. 200-201.

5 Jbid., t. V, p. 619.

“ Jbid., t. XIV, p. 250.

5 [bid., t. XIV, p. 328-329,

tion de faute occupe une grande place dans l'esprit des rédacteurs du code. On ne peut nier que l’idée de contrat s’y suit également rencontrée ; ce qui le prouve, c’est la place que nos articles occupent au milieu des obligations du preneur, c’est encore le rejet de la proposition du tribunal de cassation, et par suite le refus d’assimiler la situation du locataire vis-à-vis du bailleur à sa situation vis-à-vis des tiers.

Cette confusion entre deux principes distincts, la responsabilité délictuelle et la responsabilité contractuelle se manifeste clairement dans nos deux articles. Si l’article 1733 qui met la preuve à la charge du locataire, peut passer pour une application du droit commun, en vertu duquel tout débiteur, qui se prétend libéré par la perte fortuite de la chose, doit prouver le cas fortuit qu’il allègue ; on n’en peut certainement dire autant de l’article 1734. La solidarité qu'il édicte ne peut se justifier que par une présomption de délit s'appliquant indistinctement à tous les locataires. Nous verrons dans les sections qui suivent, combien ce manque d’unité dans les principes fut la cause de controverses et de malentendus entre les commentateurs du Code.

Section II. — Champ d'application des articles 1733 et 1734.

SL. — S'appliquent-uls en dehors des rapports du

locataire et du bailleur ?

L’incendie est un accident fréquent qui ne se produit pas seulement en matière de louage ; on s’est demandé s’il y avait lieu d'appliquer alors par analogie les articles 1733 et 1734?

Il est arrivé à maintes reprises, que des propriétaires victimes d'incendie ont soutenus la thèse suivante : Les articles 1733 et 1734, disaient-ils, ont pour base la présomption incendia, une fois cette présomption admise dans le code, il faut l'appliquer à tous les cas d'incendie, et décider que le demandeur en dommages-intérêts n'aura à prouver que le point de départ du feu. Ce sera ensuite à l’habitant à démontrer que si l'incendie a pris naissance chez lui, il ne s’est cependant rendu coupable d'aucune faute. Quelques tribunaux ont admis ces prétentions et décidé que le propriétaire dans là maison duquel à éclaté l'incendie qui a détérioré ou détruit les bâtiments de ses voisins, est tenu de les indemuiser, s’il ne prouve que cet incendie est l'effet d'une force majeure. (Toulouse, 13 décembre 1808, Derilleneuve, t. IH, 2,

447. — Lyon, 14 décembre 1811, id., t. IT, 2, 593. — Rouen, 17 janvier 1811, Dalloz. J. G., v. Louage, n° 390). Mais elles furent repoussées par plusieurs arrêts de la Cour de Cassation (Cassat. 18 décembre 1827, D. 1828, I, 163. — 11 avril 1831, S. 1831, I, 196. — 7 mai 1855, S. 1855, I, 448. — 5 janvier 1870. Journ. Pal., p. 859). Nous nous rallions complètement à la jurisprudence de la Cour de Cassation. Pour l’article 1734, il est difficile, nous l’avons vu, de l’expliquer sans la présomption incendia ; mais de ce que le législateur aurait admis cette présomption dans le cas particulier du louage, il ne s’en suit pas qu’elle soit applicable à d’autres hypothèses. Les présomptions sont de droit étroit, et ne doivent pas être étendues en dehors du cas visé par la loi qui les établit ; de plus le rejet de l'amendement présenté par le Tribunal de Cassation, étendant la présomption de faute aux rapports des voisins entre eux, prouve que lintention du législateur était bien de la restreindre à l'hypothèse prèvue par les articles 1733 et

Pour l'art. 1733, ou bien il à encore pour base la présomption de faute, et nous refaisons le même raisonnement; ou bien, ce que nous étudierons dans notre prochaine section, 1l n’est que l'application du droit commun, sauf peut-être en ce qui concerne les moyens de preuve offerts au locataire, et alors la ques-

tion revient à se demander dans quels cas l’article 1302 est applicable. Sur ce point pas d’hésitation possible, l’art. 1302 S’'applique toutes les fois qu'un lien de droit existe entre l’auteur de l'incendie et le propriétaire de la chose incendiée, et c’est alors à l’auteur de l'incendie de prouver qu'il n'est pas responsable, parce qu'il a accompli sans aucune faute les obligations que son contrat lui imposait. Au contraire la victime et l’auteur de l'incendie sont-ils étrangers l’un à l’autre, leurs rapports se trouvent régis non plus par l’art. 1302 mais par l’art. 1382, et c'est au demandeur en dommages et intérêts de prouver que l’incendie à été allumé par la faute du défendeur.

Les articles 1733 et 1734 en tant qu'il constituent une dérogation aux principes posés par l’article 1302 sont donc exclusivement applicables aux rapports du preneur avec son bailleur. Ils restent étrangers à l’action en dommage des voisins, des colocataires entre eux, et à celle des locataires contre le propriétaire habitant la maison. Ils ne peuvent même pas être invoqués par celui qui a accordé à un tiers la jouissance gratuite d’un immeuble, parce que l’absence de prix exclut toute idée d’un louage intervenu entre ces personnes.

Mais peu importe qu'il s’agisse de locataires proprement dits, ou de fermiers ; car nos articles sont placés dans la section commune aux baux à ferme et aux baux à loyer.

148 CILAPITRE DEUXIÈME

Peu importe également que le bâtiment soit ou non destiné à l'habitation ‘. C'est le fait de la location, et non celui de l'habitation, qui donne naissance à la responsabilité du locataire. On doit donc décider que nos articles s’appliquent'au locataire d’uu théâtre, comme à celui d’une maison. On cite à tort, eu sens contraire un jugement du tribunal de la Seine confirmé par la cour de Paris le 18 avril 1836 (Sirey, 1837, IT, 70). Cet arrêt rejette l’action dirigée contre un locataire de théâtre, non parce que l’article 1733 lui est inapplicable, mais par des considérations de fait «attendu que des vices de construction avaient été signalés par l’autorité.…. que les directeurs n'ont niimprudence ni négligence à se reprocher, qu'ils ont fait tout ce qu'ils devaient faire, et n'ont rien fait qu’on puisse leur imputer à faute. »

Il n’est pas non plus nécessaire que le bailleur soit propriétaire ; l’usufruitier peut invoquer l’article 1733 contre son locataire (Lyon, 29 juillet 1880. S. 1881, Il, 180) ; le locataire principal a le même droit à l'égard de son sous-locataire et son recours existe tant pour la réparation du préjudice qu’il a subi personnellement, que pour les dommages-intérêts qu'il a dû payer à son propre bailleur (Rouen, 10 février 1843, S. 1843, II, 234). Comme le fait remarquer cet arrêt, le locataire

! Guillouard. I, no 274, — Laurent. XXV, n° 281.

principal ne représente pas seulement le propriétaire, mais il a de plus des droits personnels et indépendants qu'il puise dans le contrat du sous-locataire. Vis-à-vis du sous-locataire, il est un véritable bailleur, il en a tous les droits et toutes les obligations.

Dans cette hypothèse d’une sous-location le propriétaire peut évidemment agir contre le sous-locataire en exerçant l’action du locataire principal (art. 1166); nous admettons de plus qu'il a contre le sous-locataire une action directe, aussi ce dernier ne pourra lui opposer les exceptions par lesquelles il aurait repoussé le locataire principal, et notamment, dans le système de la jurisprudence, l'exception tirée du fait de sa cohabitation dans la maison incendiée. Nous ne faisons ici qu'une nouvelle application du système que nous avons adopté en recherchant les effets de la souslocation entre le sous-locataire et le bailleur primitif‘. (Paris 42février 1851, 5114185111 207; 18 juin 1851, 501852211235 M16taoût 1872518720 196. Amiens, # avril 1883, S. 1883, IT, 178. Contra Besançon, 11 mai 1854, S. 1854, IT, 613, Lyon, 26 décembre 1882, S. 1884, IT, 121).

M. Esmein a exposé sous l'arrêt de la Cour de Lyon un système intermédiaire : il admet l’action directe

1 Sic. Aubry et Rau. IV, 3 368.

Contra. Guillouard. I, n° 276. — Laurent. XXV, n° 203 et

gulv.

du propriétaire, mais cette action directe aurait la même étendue que l’action oblique de l’article 1166, et si cette dernière venait à être paralysée la première le serait également. Cette opinion puise dans le texte de la loi une apparence de vérité; nous voyons que d’après l’article 1753 l’action directe du propriétaire en paiement des loyers n’existe que jusqu'à concurrence du prix dont le sous-locataire est encore débiteur. C’est justement attribuer à l'action directe la même portée qu’à l’action oblique. L'action oblique n’est en effet que l’action du locataire principal exercée par le bailleur son créancier, or cette action du locataire n'existe que pour les loyers encore dus, pour les autres le paiement l’a éteinte absolument, de même qu'il éteint l’action directe du bailleur.

Nous ne croyons pas cependant que la théorie de M. Esmein doive être acceptée, l’action directe du propriétaire et celle du locataire principal sont deux actions distinctes indépendantes l’une de l’autre. Si le législateur n’admet l’action du bailleur que pour les loyers encore dus, ce n’est point pour lui donner la même étendue qu’à celle du preneur. Cette décision s'explique par cette raison que le paiement des autres termes, effectué sans anticipation, a fait disparaître pour cette part la dette du sous-locataire et par suite la créance du bailleur principal.

Si au lieu d'une sous-location nous supposons une

cession de bail, les règles ne sont plus les mêmes. Le propriétaire pourra bien agir contre le cessionnaire en vertu des articles 1733 et 1734, parce qu'il existe entre eux un lien direct, et que le cessionnaire a succédé à toutes les obligations du cédant ; mais le locataire principal ne pourra invoquer contre lui les mêmes articles. [L'opération intervenue entre eux est une vente et non pas un bail, on ne se trouve plus dans l’hypothèse d’un contrat de louage. Tout ce que pourra faire le preneur primitif qui aurait payé à son bailleur, cesera d’exercer un recours avec subrogation contre le cessionnaire (art. 1251 ot).

Faut-il soumettre le colon partiaire à la règle de l'article 1733, et le rendre responsable de l'incendie, tant qu’il n’a pas prouvé que le sinistre s’est produit sans sa faute? Quelques auteurs ont voulu voir dans le colonat partiaire un contrat de société; pour nous c’est un louage d’une nature spéciale ‘. Le prix y consiste dans un partage de fruits, mais nulle part le code ne fait d’un prix en argent une condition essentielle du contrat .de louage. Les textes qui traitent du colopat partiaire sont au titre de louage, et à deux reprises ils désignent cette convention sous le nom de bail (art. 1763-1764). Enfin l’article 1763 défend au

1 Guillouard. II, n°’ 610-614.

colon partiaire de « sous-louer » ou de « céder », défense inutile s’il s'agissait d’une société,car l’associé ne peut jamais se substituer un tiers. Nous décidons donc, qu'à part les règles spéciales qui lui sont propres, le colon partiaire est soumis à la même loi que le fermier ordinaire, et notamment à l’article 1733 (Sic : Nîmes, 14 août 1850, S. 1850, IT, 477. — Cassart. 8 février 1875, S. I, 182. — Pau, 5 avril 1884, S. 1884, IT, 186. — Reims, 19 novembre 1884, D. 1886, [T, 4. — Contra : Limoges, 6 juillet 1840, S. 1841, Il, 167. — Grenoble, 20 mars 1863, S. 1863. II, 108).

Nous appliquerons encore nos articles au cas où le fermier sortant et le fermier entrant occupent ensemble les bâtiments de la ferme (art. 1777). Cette cohabitation, cette jouissance commune de chacun des fermiers a lieu en vertu de leur bail ; ce sont deux véritables colocataires.

Faut-il enfin étendre au louage de meubles la règle de l’article 1733 ou la restreindre aux immeubles ? La question ne se préssnte ni pour les meubles immobilisés par destination, le preneur ne répond comme de l'immeuble même : ni pour le mobilier non loué appartenant au propriétaire qui se trouverait dans la maison, le preneur n'en serait responsable que si sa faute était prouvée d’après l’article 1382. L’affirmative nous paraît être la véritable solution. Le législateur dan

cet article s’est préoccupé de l'incendie d’un immeuble ; mais ce n’est pas une raison suffisante pour refuser de l'appliquer aux meubles. Sinon il faudrait en dire autant de tous les articles de notre section, et le louage des meubles serait complètement dépourvu de règles, malgré la volonté contraire des rédacteurs du code. « Le projet, disait Mouricault ‘, parmi les louages de chose, distingue surtout celui des immeubles, s’en occupe immédiatement et ne parle plus spéclalement des meubles, auxquels il est aisé d’appliquer dans l'usage celles des dispositions subséquentes qui leur sont communes ». Dès lors pourquoi ne pas appliquer notre article au louage des meubles ; est-ce que leur nature s’y oppose ? Bien au contraire c’est surtout dans cette espèce de louage qu’il serait difficile au bailleur de prouver la faute du preneur, alors que celui-ci a plus de facilités pour chercher la cause de l'incendie. Si l’on rejette l’article 1733, voyez à quelle bizarre conséquence on aboutit : une personne loue une maison et des objets mobiliers qui s'y trouvent, sans avoir le caractère d'immeubles par destination, elle répondra dans les termes de l'article 1733 de l’incendie de la maison et non de l'incendie des meubles. C'est un résultat inadmissible.

Fenet, t. XIV, p. 322,

SIL. — Nos articles peuvent-ils être invoqués par le propriétaire qui habite lui-même une partie de la

maison.

De nombreux systèmes ont été proposés sur cette question. Un premier ‘ regarde les articles 1733 et 1734 comme inapplicables lorsqu'il y à cohabitation du propriétaire. Il est là pour surveiller sa chose, et il ne peut opposer au locataire la présomption de faute, parce que lui-même tombe sous le coup de cette présomption. Le bailleur ne peut agir contre le preneur qu’en prouvant sa faute conformément à l’article 1382. (Riom, # août 1829, S. 1830, IT, 59. — Toulouse, 7 juillet 1843, S. 1844, IT, 175). Cette solution est fausse à tout point de vue; d’abord la présence du propriétaire n’éteint pas l'obligation du locataire de veiller à la conservation de la chose, et de la restituer dans l’état où il l’a reçue. En second lieu qu'est-ce que cette présomption de faute qui milite également contre le bailleur ? Dans quel texte la rencontre-t-on, et comment vouloir rendre le propriétaire responsable de sa propre chose ? Enfin l’article 1382 n’a rien à faire ici puisqu'il suppose l’inexistence de tout lien d'obligation entre la partie lésée et l’auteur du dommage.

! Duranton, t. XVII, no 109.

A côté de ce système radical on trouve un grand nombre de solutions intermédiaires. Quelques auteurs ont pensé que les rapports du locataire et du propriétaire devaient dans notre hypothèse être régis comme ceux de deux colocataires :. Mais ils oublient que le propriétaire ne peut être assimilé à un locataire ; le fondement de l'obligation solidaire que la loi impose aux locataires repose sur leur obligation de conserver la chose et de la rendre, or le propriétaire qui habite la maison ne contracte aucune obligation de ce genre. On ne peut considérer le bailleur comme un débiteur solidaire par rapport à la conservation de sa chose ; ce sont de ces qualités qui s’excluent l’une l’autre. On ne peut davantage le déclarer responsable vis-à-vis des locataires, sous prétexte qu’en décider autrement c’est lui donner le droit d’être négligent à leurs dépens ; il n’a contracté envers eux qu’une seule obligation, celle de les faire jouir.

La majorité des auteurs” et la jurisprudence se rallient à une troisième opinion (Cassat. 20 novembre 1855, S. 1856, I, 103. — 15 mars 1876, S. 1876, I, 345. — Grenoble, 20 mai 1872, S. 1873, Il, 69. — Dijon, 8 janvier 1880, S. 1881, I, 84. — Toulouse,

1 Colmet de Santerre, t. VII, no 179 bis. — Labbé, note sous Sirey. 1876, I, 345.

2? Aubry et Rau. IV, $ 367. — Troplong, II, no 380. — Duvergier, I, n° 425. — Marcadé, VI, nos V et VI sur l’art. 1734.

26 novembre 1880, S. 1881, II, 29. — Lyon, 29 juillet 1880, S. 1881, If, 180. — Limoges, # février 1883, S. 1883, 2, 127. — Chambéry, 24 juillet 1882, S. 1883, II, 45). — Si ie propriétaire n’établit pas que le feu n’a point commencé chez lui, il ne peut se prévaloir des articles 1733 et 1734. Bien que dans cette hypothèse les locataires restent soumis à la présomption de faute établie par les articles 1733 et 1734, la même présomption milite contre le bailleur, et les effets de cette double présomption se neutralisent. Nous avons déjà réfuté cet argument dans l'exposé du premier système. Si au contraire le propriétaire prouve que le feu n’a pu prendre naissance dans la partie qu'il occupe, nos articles redeviennent applicables. Mais ici on cesse de s'entendre. Les uns, comme Troplong et Duvergier, semblent admettre leur application d’une façon absolue. S'il n’y a qu’un locataire, il répond de toute la maison, et s'ils sont plusieurs, ils sont tenus solidairement pour le tout. Les autres, comme Aubry et Rau et Marcadé, rendent les locataires responsables des lieux par eux loués, mais non de ceux habités par le propriétaire. Pourquoi en effet seraient-ils, au cas d'incendie, obligés, en vertu des articles 1733 et 1734 de la partie de maison qu’occupe le bailleur, alors qu'ils ne sont tenus par leur contrat ni de la conserver ni de la restituer. Le propriétaire devra prouver la faute de ses locataires, s’il veut se

faire indemniser pour la perte de cette portion de l'immeuble.

M. Laurent semble avoir sur la question une théorie toute particulière :. [1 estime que les articles 1733 et 1734 doivent être écartés.Ces articles visent le cas où les locataires sont débiteurs de toute la maison, et ici ils ne le sont que de la partie de maison qu’ils occupent. Dès lors on n’est plus daus l'hypothèse prévue par la loi, partant le propriétaire ne peut invoquer les textes spéciaux qui la régissent, et il faut appliquer les principes généraux de l’article 1302. En conséquence le locataire d'une partie de la maison doit, comme tout débiteur d’un corps certain, s’ilne la restitue pas, prouver le cas fortuit qui a causé l’incendie, à défaut de cette preuve il est responsable de la perte. S'il y a plusieurs locataires ils seront responsables de la même facon, chacun dans les limites de son bail.

L'idée fondamentale de cette théorie nous paraît bien subtile. Sans doute les articles 1733 et 1734 visent le cas où la maison est louée tout entière, et c'est pourquoi ils déclarent le ou les locataires responsables pour le tout. Mais ce n’est pas une raison de les rejeter quand la maison n'est louée qu'en partie, car pour cette partie la responsabilité locative subsiste et

1 Laurent. XXV, nos 297 et 298.

doit être régie par les mêmes principes. M. Laurent objecte que la présence du propriétaire diminue Îles droits des locataires : si un locataire occupait les lieux que le propriétaire habite, ils auraient une action contre lui à moins qu'il ne prouvât qu'il est sans faute, tandis qu'ils n'ont d’action contre le propriétaire qu’en démontrant eux-mêmes sa culpabilité. Mais il aurait dû remarquer que la responsabilité des locataires diminue dans la même mesure ; ils ne sont tenus des dommages causés à la partie occupée par le propriétaire, que s’il parvient à établir que le feu a été allumé par leur faute.

Pour uous, nous pensons qu'il faut faire abstraction de la cohabitation du propriétaire, et considérer la partie occupée par les locataires et celle habitée par le propriétaire, comme formant deux maisons distinctes. Nous appliquerons dans tous les cas aux locataires, pour la partie qu'ils occupent, les articles 1733 et 1734, sans rechercher si le propriétaire a fait ou non la preuve que le feu n’a pu commencer chez lui. S'il n'y à qu'un seul locataire, il sera tenu pour l'appertement qu'il a loué, s’il ne démontre que l'incendie provient d'un cas fortuit ou de la force majeure; s’il y en à plusieurs ils seront tous solidairement responsables de la partie qu'ils occupent d’après les règles que nous établirons plus loin. La présence du propriétaire ne modifie en rien l’économie de nos articles.

Ce système nous l’appuyons sur le raisonnement suivant : Ou bien nos articles reposent sur une présomption de faute édictée spécialement contre les locataires, ou bien ils ne sont qu’une conséquence de la responsabilité qui grève tout débiteur d’un corps certain. Dans le premier cas la présomption subsiste malgré la présence du propriétaire, car la loi n’établit contre lui aucune présomption qui vienne détruire la première, et dans le second cas sa présence n’empéche pas que les locataires conservent leur obligation de restituer la chose louée. Il n’y a done pas à tenir compte de la cohabitation du bailleur, et nous avons déjà prouvé en combattant la théorie de M. Laurent, que les articles 1733 et 1734 s’appliquaient aussi bien à l’hypothèse où la maison n’est louée qu’en partie qu’à celle où elle l'est entièrement.

Nous resterons fidèles avec nous-mêmes en décidant que si le feu prend naissance dans une partie de l'immeuble à usage commun du locataire et du propriétaire, celui-ci pourra néanmoins invoquer les articles 1733 et 1734.

Si au moment de l'incendie, il y avait dans la maison un appartement vacant, le propriétaire ne jouit plus pour cet appartement du bénéfice des mêmes articles; il devra, s’il veut en rendre le locataire responsable, prouver que celui-ci a commis une faute, et tombe sous le coup de l’article 1382.

La jurisprudence, dont la tendance est d'admettre que le propriétaire, pour se prévaloir des articles 1733 et 1734, doit prouver que l'incendie n’a pu commencer chez lui, donne naturellement sur ces deux derniers points des solutions contraires aux nôtres (Lyon, 18 janvier 1861, D. 1861, IT, 182. — Chambéry‘ 13 août 1866, D. 1866, IT, 288).

Notons en terminant que tout ce que nous venons de dire du propriétaire s'applique également au cas où le locataire principal cohabiterait avec un sous-locataire.

Mais nous n’admettons pas qu’on puisse considérer comme un cas de cohabitation du propriétaire, la présence dans l’immeuble d’un concierge qui, dit-on, le représente. Cette assimilation est inexacte, et on ne peut soutenir, qu'au point de vue qui nous occupe, le concierge tienne la place du bailleur.

Section III. — De la preuve que le locataire doit faire pour se soustraire à la responsabilité édictée par l’article 1733.

L'article 1733 rend le locataire responsable de l’incendie de la chose louée. Le propriétaire n’a qu’à montrer son contrat, et si le preneur veut échapper à la

réparation du dommage il doit prouver que le sinistre s’est produit sans sa faute. |

Avec la plupart des auteurs, nous ne voyons là qu'une application du droit commun ‘. Le preneur débiteur d'un corps certain ne peut se dispenser de restituer que s’il prouve que la chose à péri par cas fortuit. Or l'incendie n’est pas nécessairement en luimême un cas fortuit et le locataire est obligé pour se soustraire à toute responsabilité de démontrer que ce événement ne lui est pas imputable.

L'ancien droit faisait peser sur le preneur une présomption spéciale de faute au cas d'incendie. Il résulte des travaux préparatoires que celte idée n’est pas restée inconnue aux rédacteurs du Code, mais nous avons vu également qu’elle n'avait pas été la raison déterminante qui leur dicta la disposition dont nous nous occupons. [ls se sont souvenus du lien de droit existant entre bailleur et preneur ; et ils ont considéré cette présomption de faute comme un motif accessoire de la responsabilité que le contrat imposait au locataire. Tout au moins nos adversaires seront-ils forcés de reconnaître que l'incertitude la plus absolue plane sur la question ; et devant ce doute, n'est-il pas logique de voir dans notre article un principe en parfaite harmonie avec le reste de notre droit, plutôt qu’une règle exceptionnelle et antijuridique.

{ Contra : Duvergier. Louage, t. I, no 412,

Si l’article 1733 est dans son fondement une application du droit commun, n’y déroge-t-il pas cependant en limitant le droit qu’a le preneur de prouver sa non-culpabilité ? « Le preneur, dit-il, répond de l’incendie, à moins qu'il ne prouve : que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. »

Les faits ainsi énumérés par la loi sont-ils les seuls que le preneur soit admis à établir, ou bien l’article doit-il être entendu en ce sens qu'il lui suffit de démontrer que la perte a eu lieu sans sa faute ? Quelques auteurs Toullier ‘, Marcadé ?, Aubry et Rau*, regardent comme restrictive la disposition de l’article 1733. Ils veulent que le preneur, pour se soustraire à sa responsabilité, fasse la preuve positive d’une des causes d’incendie qui y sont précisées. Le texte de l’article 1733, tel qu’il est rédigé, commande cette solution, la repousser c’est le rendre inutile, l’article 1732 suffisait « Déclarer que le locataire répond de l'incendie arrivant pendant sa Jouisssance, à moins qu’il n'ait eu lieu sans sa faute, écrit Marcadé, ce serait parler pour ne rien dire, quand on vient de proclamer qu’il répond de zoutes dégradations ou pertes qui arrivent pendant sa

1 Toullier. XI, 161.

2 Marcadé. VI, p. 464.

8 Aubry et Rau. 1V, 3 327.

jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Entendre l’article 1733, comme le font MM. Duvergier, Troplong et autres, c’est donc tout bonnement le supprimer et le retrancher du code, en disant que le législateur ne l’a écrit que pour répéter de suite une seconde fois ce qu’il vient de dire dans l’article précédent ».

Malgré cette vigoureuse défense nous ne nous rallierons point à la première opinion et nous nous contenterons de la preuve négative de l'absence de faute du locataire ‘. Il n’y a pas à tirer d’argument de la forme restrictive de l’article 1733. Sa rédaction est empruntée aux anciens auteurs : Bourjon indiquait comme moyens decombattre la présomption de faute, la preuve que « l’origine du feu vient d’une maison voisine » ou « que l’incendie provient d’un vice de construction » ; Pothier de son côté voyait une cause de justification dans la preuve du cas fortuit, ou de la communication du feu par une maison voisine. Le code s’est contenté de réunir ces deux énumérations, et d'y ajouter l’expression « ou force majeure » qu’appellent toujours après eux les mots « cas fortuit. »

Personne ne soutient que dans l’ancien droit le preneur en fut réduit aux seuls modes indiqués par

1 Duvergier. 1, no 435. — Troplong. I, no 382. — Colmet de Santerre. VII, no 179 bis. — Laurent. XXV, pp. 299 et suiv. — Guillouard. [, no 269.

Bourjon et Pothier ; il pouvait faire tomber la présomption par toute espèce de moyens. Pourquoi alors supposer que le Code en reproduisant les décisions de ces deux jurisconsultes leur a donné un sens limitatif qu’elles n'avaient pas.

Les travaux préparatoires d’ailleurs s'élèvent contre cette supposition. Lors de la discussion au tribunat des articles 1732 et 1733 ‘, M. Defermon fait observer que ces articles imposent au preneur une obligation à laquelle il lui sera difficile de satisfaire. Comment pourra-t-il prouver que l'événement est arrivé sans sa faute ? M. Tronchet répond que « les preuves de cette nature se tirent des circonstances », et le projet est adopté.

Ainsi il n’y a pas de différence à faire entre les articles 1732 et 1733 ; les rédacteurs du code les placent sur la même ligne, et dans les deux cas l'absence de faute se prouve d’après les circonstances.

Qu'on ne dise pas qu’ainsi entendu l’article 1733 devient inutile ; il tranche une controverse des plus épineuses de l’ancien droit en imposant au locataire le fardeau de la preuve. C'est bien là son but, on n’en peut douter après le discours de Jaubert orateur du tribunat *. « Un incendie a consumé la chose louée : le baïlleur doit-il supporter l'événement, ou du moins

1 Fenet. XIV, p. 249-250.

: Locré. VII, p. 211.

ne peut-il recourir contre le preneur, que dans le cas où il pourrait prouver que l'accident provient de Ja faute ou de la négligence du preneur ; ou bien est-ce au preneur à prouver le cas fortuit ? »

Telle est la difficulté que devait résoudre l’article 1733,et c'est tout ; quant aux faits que le preneur pourra alléguer pour sa justification, Jaubert ajoute seulement « que la présomption peut être détruite par une preuve contraire. »

Limiter la preuve permise au preneur c’est encore aller contre le bon sens et l'équité. Le locataire prouve péremptoirement qu'il n'a commis ni faute ni imprudence, et ce serait insuffisant ; il devrait indiquer en outre la cause précise de l'incendie. Mais c’est une injustice, pourquoi frapper un homme qui a exécuté fidèlement son contrat et n’a rien à se reprocher. Peu importe la cause du sinistre au point de vue de la responsabilité du preneur, quandil a démontré qu'il ne lui était nullement imputable.

Remarquons enfin que notre système n’est pas contraire à l’interprétation littérale du texte. Le locataire est déchargé s’il prouve le cas fortuit ou la force majeure : ces expressions sont assez larges pour comprendre toutes les hypothèses où le locatare est exempt de faute. D'autre part notre article ne précise pas si ce cas fortuit doit être prouvé directement en indiquant la cause de l'incendie, ou indirectement en

établissant qu'aucune faute n’a été commise, ni par Île locataire ni par les personnes dont il répond.

La jurisprudence s’est montrée fort hésitante'. Quelques arrêts appliquent rigoureusement l’article 1733, et imposent au locataire la preuve directe du cas fortuit ou de la force majeure ; il doit indiquer la cause déterminante de l'incendie. (Bourges, 2 mars 1881,5. 1881, II, 57. — Cassat. 14 août 1882, S. 1884, I, 33). D’autres vont moins loin, toutefois il ne suffit pas pour eux que le locataire démontre qu'il n’a commis aucune faute, il lui faut encore établir l'impossibilité d’attribuer l'incendie à une cause qui ne serait pas l’une de celles indiquées dans l'article 1733 (Nancy, 24 mai 1873, S. 73, 11, 139 — Dijon, 26 mars 1879, S. 1879, 11,67. — Amiens, 9 août 1880, S. 1880, IT, 212).

Enfin d’autres arrêts en plus grand nombre consacrent le système que nous avons soutenu, et permettent au preneur de s’exonérer de toute responsabilité en prouvant qu'il n'a commis aucune faute (Rouen, 16 janvier 1845, S. 1845, IT, 473.— Metz, 21 décembre 1854, S. 1855, IT, 121. — Chambéry, 10 avril 1867,S. 1867, IT, 212. — Cassat. 11 janvier 1870, S. 1870, I, 335. — Caen. 15 juin 1872, S. 1873, II, 7. — Caen 19 mai 1881. (Recueil de Caen 1881, p. 178).

La responsabilité dulocataire cesse d’après nous

! Richard et Maucorps. De la responsabilité en matière d’incendie, nos 285 et suiv.

toutes les fois qu'il aura prouvé l'absence de faute de sa part. Cette preuve 1l la fera par toute espèce de moyens, et les juges apprécieront si les événements qu'il invoque sont bien à son égard des cas fortuits, et ne peuvent en rien lui être imputés. Ce sera une pure question de fait, non soumise à la censure de la cour de Cassation. Il ne suffirait pas que le preneur prouvât l'existence d’un des faits énoncés par l’artiticle 1733, par exemple l'existence d’un vice de construction, il faut encore qu'il établisse que ce faitest la seule cause de l’incendie et que sa négligence n’y a pas contribué.

Le fait des tiers constitue en général un cas fortuit, même si leur malveillance a été provoquée par les mauvais procédés du locataire à leur égard. Nous avons déjà résolu ce point en étudiant les causes de perte et de détérioration autres que l'incendie. Mais si le fait de malveillance est l’œuvre d’un de ses serviteurs, le locataire sera tenu de l'incendie. L'art. 1735 est plus large que l’article 1384 ; il ne distingue pas comme ce dernier, si le dommage a été causé ou non par le domestique dans l’exercice de ses fonctions. Il rend d’une facon absolue le preneur responsable vis-à-vis du bailleur, des dégradations et pertes causées par les personnes de sa maison. (Pavis, 7 février 1880, S. 1881, II, 152. — Cassat. 24 janvier 1883, S. 1883, T, 161).

Nous avons considéré les voyageurs comme faisant partie de la maison de l'aubergiste chez lequel ils logent ; si l'incendie est causé par l’un deux, l’aubergiste sera responsable du dommage.

L'absence du preneur de la maison louée au moment de l'incendie, même depuis un temps fort long, ne constitue pas une cause de justification. Il n’est pas nécessaire pour arriver à cette solution de reconpaître à l’article 1733 un caractère restrictif ; les principes généraux nous y amènent également. Le locataire doit veiller à la conservation de la chose louée, ce n’est pas en invoquant son absence qu'il démontrera avoir accompli son obligation. Il peut cependant se présenter des cas où le preneur soit déchargé en raison de son absence. Ainsi en serait-il du locataire d’une maison de campagne, s'il tient d’une clause expresse ou tacite, le droit d'abandonner l'édifice sans surveillant pendant une partie de l’année.

Le code indique comme cas d’excuse du locataire, la communication du feu par une maison voisine. Dans ces dernières années une curieuse hypothèse s’est présentée à ce sujet devant la cour de Cassation (Cassat. 28 novembre 1881, S. 1885, I, 209). Une société anonyme d'alimentation avait bâti sur un terrain contigu au premier immeuble loué, terrain qu’elle avait également pris en location, mais d’une autre personne, et de plus elle avait réuni ces diffé-

rents immeubles dans un ensemble indivisible. La cour alors décida que la société serait responsable d’un incendie communiqué aux premiers lieux par le bâtiment voisin, parce que « dans ce cas, elle ne peut pas invoquer, pour s’exonérer de la responsabilité qu’elle a encourue, le fait que le feu s’est à l’origine manifesté dans la maison voisine, et la faute probable ou possible du propriétaire ou du locataire, puisqu'elle est elle-même le locataire, et que, pour cette maison comme pour celle primitivement louée par elle, elle est toujours soumise à la présomption légale de l’article 1733. » Cet arrêt est des plus critiquables : en tant qu’elle occupait la maison voisine, la société était un tiers pour le propriétaire de l'immeuble primitivement loué, et celui-ci ne pouvait invoquer contre elle l’article 1733 qui u’a d'effet que dans les rapports du locataire et du propriétaire d’une même maison.

Section IV. — Du cas où il y a plusieurs locataires.

C’est l’article 1734 qui prévoit cette hypothèse, et il rend les différents colocataires tous solidairement responsables de l'incendie. Il est impossible de concilier cette disposition avec les principes, car le locataire par son contrat n’est tenu que de veiller à la partie de maison qu’il occupe, et sa responsabilité devrait se restreindre aux mêmes limites. On ne peut expliquer

l’article 1734 qu'en le faisant reposer sur une présomption de faute qui s'étend également à tous les locataires. Il y a contre eux présomption d’un délit commun, d’où responsabilité solidaire.

Les rédacteurs du code ont-ils voulu consacrer cette présomption; nous n’osons l’affirmer. Mouricault invoque surtout des motifs utilitaires. On voulait donner plus de garantie au propriétaire et engager les locataires à se surveiller entre eux ‘. « C’est sur les locataires que doit porter l’action de garantie, et quand le coupable n’est pas connu, il faut bien que ce soit sur tous. C’est à eux à se surveiller mutuellement, surtout désormais au moyen de l’avertissement que la loi leur donne ici. Il en résultera non seulement que le propriétaire ne restera pas sans indemnité; mais encore qu'une surveillance plus active préviendra, sinon toujours l'incendie, du moins souvent ses progrès : et sur ce double point de vue la disposition du projet a le double mérite d’être juste et salutaire ». Singulière Justification de la solidarité imposée aux locataires.

Peu importe d’ailleurs le fondement de l’article 1734. Serait-ce la présomption de faute; nous avons déjà fait remarquer que le rejet de l'amendement proposé par la Cour de cassation, restreignait cette présomption aux rapports des locataires du bailleur.

! Fenet. XIV, p. 328-329.

Les locataires peuvent échapper de deux facons à la responsabilité qui leur incombe : ils peuvent prouver que l'incendie à commencé dans l'habitation de l’un d'eux, auquel cas celui-là seul est tenu. Lorsque pareille preuve est faite, la présomption de faute qui pesait sur tous les locataires se reporte tout entière sur celui chez qui l’incendie à pris naissance.

En second lieu chaque locataire peut se décharger pour sa part en prouvant que l'incendie n’a pu commencer chez lui. Sur cette seconde hypothèse, M. Colmet de Santerre ‘ enseigne que si tous les locataires réussissaient à faire cette preuve, l’article ne serait plus applicable, et tous resteraient responsables « il ne faut pas s'étonner de ce résultat, dit-il, quand tous les locataires parviennent à prouver que le feu n’a pas commencé chez eux, ils ont trop prouvé, ils ont rétabli le doute sur le point de savoir lequel à manqué de veiller, et comme ils n’ont pas fait la preuve du cas fortuit, seule preuve qui puisse les dégager, ils restent tous obligés ».

Cette solution doit être repoussée. L'article 1734 édicte contre les locataires une responsabilité exceptionnelle, puis il indiquepar quelle preuve ils peuvent s’y soustraire. Du moment que chaque locataire a fait cette preuve pour sa part, tous sont libérés; et si le proprié-

1 Colmet de Santerre, t. VII, no 480 bis.

taire soutient que l’un d’entre eux a commis une faute, il devra l'établir d’après l'article 1382.

Il nous reste à rechercher quelle est la nature de la solidarité édictée par l’article 1734 contre les colocataires. Quelques auteurs ‘ distinguent deux sortes de solidarité, la solidarité parfaite et la solidarité imparfaite, et c’est dans cette seconde catégorie qu'ils rangent la solidarité entre colocataires. Toutefois MM. Aubry et Rau admettent que la condamnation une fois prononcée contre les débiteurs, même au cas de solidarité imparfaite, toutes les règles de la solidarité parfaite deviennent applicables à l'obligation ainsi reconnue.

La solidarité parfaite suppose que les débiteurs se connaissent tous, qu'ils ont des rapports fréqnents d’affaires. IT existe entre eux une sorte de société ou de mandat, et c’est pourquoi:

1° La mise en demeure de l’un d'eux produit son effet contre les autres (art. 1205).

2° Les poursuites intentées contre l’un d’eux interrompent la prescription à l'égard de tous (art. 1206).

3° La demande d'intérêts formée contre l’un d’eux les fait courir à l'égard de tous (art. 1207).

Mais s’il s’agit, et c’est le cas pour les locataires d’une même maison, de personnes étrangères l’une à

* Mourlon, I, not 4247 et suiv. — Aubry et Rau. IV, 8 298 fer. — Rodière. De la solidarité, nos 105-206.

l’autre, qui ne se sont jamais vues et ne se verront peut-être Jamais, aucun mandat, aucune société ne peut se supposer entre eux. On est en face d’une solidarité imparfaite qui amène ce résultat que le débiteur peut être poursuivi pour le tout, mais ne produit aucun des trois effets que nous venons de signaler. Nous repoussons absolument cette division de la solidarité en deux espèces ; il n’y a qu’une seule solidarité, et c'est la solidarité parfaite teile que le Code l’organise au titre « Des contrats ou des obligations conventionnelles en général. » On ne trouve trace d'aucune distinction n1 dans le Code, ni dans les travaux préparatoires. Le législateur détermine une fois pour toutes ce qu'il faut entendre par la solidarité ; et quand il emploie cette expression il faut lui donner le sens qu’il y à lui-même attribué. De plus, cette distinction n’est nullement praticable, qui déterminera, si les rapports entre les débiteurs sont assez fréquents pour constituer une solidarité parfaite, ou s'ils restent dans les limites de la solidarité imparfaite? Enfin les travaux préparatoires prouvent bien que le Code a voulu imposer aux locataires une véritable solidarité, en les associant bon gré mal gré dans l'intérêt du propriétaire. «C’estaux locataires, disait Mouricault dans l'exposé des motifs, à se surveiller mutuellement, surtout désormais au moyen de l'avertissement que la loi leur donne ici.»

1 Fenet. XIV, p. 329.

En pratiqne il importe de prendre parti dans la discussion que nous venons d'exposer, afin de savoir comment doit se répartir en définitive la dette incombant aux locataires.

Nous appliquerons les règles de la solidarité, et déciderons que chaque locataire est tenu pour une part égale du paiement de la dette commune. Comme le fait remarquer M. Colmet de Santerre:, la cause de la dette est dans l'obligation contractée par chaque locataire de veiller à la conservation de la chose ; et cette obligation est insusceptible de plus ou de moins, les locataires sont donc, les uns par rapport aux autres, dans une position égale, et la charge doit se répartir entre eux par portion virile.

Les partisans de la solidarité imparfaite sont loin d'être unanimes dans leur solution. Les uns voudraient prendre comme base de la répartition le loyer de chaque appartement ou sa valeur locative. Mais à cette différence dans le prix de location ne correspond pas une différence dans l’obligation de veiller ou dans les chances de causer l'incendie par négligence. Les autres s’en rapportent à l'appréciation du tribunal, Les juges tiendront compte de l'étendue des diverses locations et des dangers de feu auxquels chaque partie du bâtiment se trouve exposée d’après la profession et

1 Colmet de Santerre. Loc. cit.

les habitudes de ses habitants. C’est abandonner la responsabilité locative à l'arbitraire des tribunaux.

Un arrêt de la cour de Colmar du 2 février 1870 (Sirey, 1871, IT, 178), a repoussé ces différents systèmes de répartition proportionnelle, et nous ne pouvons faire mieux que de citer quelques-uns de ses considérants : « Les dispositions de l’article 1734 décident que lorsqu'il y a plusieurs locataires, tous sont solidairement responsables de l'incendie. Cette obligation étant fondée sur la présomption d’une faute imputable à un égal degré à tous les locataires, et engendrant pour chacun d’eux les mêmes conséquences vis-à-vis du propriétaire, il ne saurait appartenir au juge d’atténuer ou d’aggraver la responsabilité de l’un ou de l’autre locataire au regard de ses colocataires, en s’attachant à des présomptions de fait puisées dans l’appréciation des risques plus ou moins graves qui dériveraient de chaque location. Il n’est pas exact de dire que la gravité de ces risques est proportionnée à l’importance des loyers à la charge de chaque locataire ; pour les peser équitablement, il faudrait relever avec soin les dangers d'incendie inhérents à chaque location et dérivant tant de la disposition et de l'affectation des logements loués, que de la profession, des habitudes et même du caractère de chacun des locataires. Une telle appréciation, essentiellement hypothétique et conjecturale, aurait pour résultat de créer des dis-

tinctions plus ou moins arbitraires dans la répartition d’une responsabilité qui, découlant, pour tous les locataires, d'un même principe, doit s'imposer à chacun d’eux dans une égale proportion. »

Section V. — De l'indemnité due au bailleur.

Le locataire est responsable de l'incendie parce qu’il est coupable de négligence, d’imprudence ; il a manqué à son obligation de veiller sur la chose louée et de la restituer en bon état. Il doit des dommages-intérôts pour inexécution de ses obligations et les articles 4149 et 1150 lui sont applicables.

Les dommages-intérêts comprennent la perte éprouvée par le bailleur, et le gain dont il a été privé. D'autre part le preneur ne doit que les dommages qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du contrat, à moins qu'il ne se soit rendu coupable de dol.

La perte subie par le bailleur consiste dans la valeur qu'avait lors de l'incendie la chose louée. Dans notre ancienne jurisprudence le locataire était tenu de faire reconstruire complètement à ses frais la maison incendiée. Troplong ‘ et Duvergier? ont reproduit cette doctrine. Elle doit être rejetée car elle consacre une

1 Troplong. Il, no 390.

2? Duvergier. I, p. 425.

injustice, elle enrichit le propriétaire aux dépens du locataire, puisqu'au lieu d'une maison déjà vieille, il en obtient une absolument neuve. Elle impose aux locataires une réparation qui excède le dommage dont ils ont à répondre (Nancy, 2 août 1849,S. 1851, IT, 129. — Cassat. 9 novembre 1869, S. 1870, I, 60). Le locataire ne doit contribuer à la reconstruction que jusqu’à concurrence de la valeur qu'avait le bâtiment au moment du sinistre, ce sera au propriétaire de payer le surplus.

Le locataire ne doit pas non plus, tant que sa faute n’est pas prouvée, rembourser au propriétaire la valeur du mobilier que celui-ci possédait dans la maison louée.

L'indemnité doit-elle comprendre, outre la valeur des bâtiments que le preneur avait reçus du propriétaire, celle des constructions qu'il y a ajoutées luimême pendant la durée du bail? Pour répondre à cette question, il faut savoir à quel moment le bailleur devient propriétaire des constructions ainsi faites par le preneur. Nous avons admis qu'il n’en devenait propriétaire qu’à l'expiration du bail, si elles subsistaient encore à cette époque; le preneur, selon nous, n’est donc pas responsable de leur disparition au cas d'incendie.

Dans l'indemnité due par le locataire, rentre encore

le gain dont l'incendie prive le bailleur. A ce titre, il

aura droit à une somme représentant les loyers pendant la reconstruction et le temps ordinairement laissé aux propriétaires pour s'assurer un nouveau locataire. Mais il serait faux de dire qu'il peut réclamer des loyers jusqu'à l'expiration du bail, comme en étant privé par la faute du preneur. Le contrat de louage prend fin par la perte de la chose louée, et le preneur ne peut être tenu de payer une jouissance qu'il n’a plus. Peu importe la cause de la perte : cas fortuit, faute du propriétaire ou du locataire, l’objet loué a cessé d'exister, et le contrat disparaît avec lui‘. Le prepriétaire ne peut demander qu'une chose, c’est d’être indemne de tout préjudice ; et ce résultat 1l l’obtiendra en touchant le montant des loyers jusqu’au moment de la relocation.

On voit que la responsabilité du locataire diffère de celle de l’assureur. La compagnie d’assurance n’est pas tenue de rembourser au propriétaire le gain dont le prive l'incendie, son contrat l’oblige seulement à lui payer la valeur de l'immeuble assuré au moment du sinistre.

Le locataire, au lieu de payer des dommages-intérêts, peut s'engager à reconstruire lui-même la maison incendiée. Le bailleur ne peut repousser cette

! Mager. Revue pratique de droit français. 1860, t. X, pp. 341-

offre, mais, pour s'assurer qu'elle est sérieuse, il a droit d'exiger une garantie comme une caution, une hypothèque, et de faire fixer par le tribunal un délai pour la reconstruction promise (Colmar, 23 avril 1838. Dalloz, Repert. V. Louage, n° 419, note).

I faut déduire de l'indemnité due par le preneur la valeur du sauvetage, c’est-à-dire des objets qui ont été préservés en tout ou en partie de l'incendie. Au contraire on ne doit pas tenir compte des secours que le propriétaire a pu recevoir de la charité publique ou privée. Ce sont là de pures donations, qui, à moins de conventions expresses, ne peuvent éteindre l’obligation du locataire. Celui-ci ne peut pas non plus demander que la somme versée au bailleur par la compagnie d'assurance soit comptée en déduction de ce qu’il doit payer lui-même. Cette indemnité est étrangère au preneur, et ne diminue en rien sa dette. (Rouen 6 août 1846, S. 48, IT, 140).

En pratique cette dernière question se posera rarement, car les compagnies se font subroger, par une clause imprimée de leurs polices, à tous droits, recours, et actions éventuelles de l’assuré, spécialement contre les locataires. Pareille clause est-elle valable ? La jurisprudence a fini par adopter l’affirmative. (Cassat. 2 décembre 1834. Bonneville de Marsangy : jurisprudence générale des assurances terrestres, I, p. 17. — Cassat. 13 avril 1836, ibid. p. 19. — Cassat. 15 juillet 1874,

ibid, p. 158. — Contra Strasbourg, 15 avril 1833, ibid. p. 19. — Orléans, 12 février 1836, ibid. IT, p. 48). Son hésitation provient sans doute dela fausse qualification donnée à l'acte passé entre l'assureur et l'assuré. Il n’y a pas là en effet de subrogation au sens technique du mot‘. Iln’y a pas de subrogation légale, puisqu'on nese trouve dans aucun des cas de l’article 1251 ; il ne peut davantage y avoir de subrogation conventionnelle (art. 1250), la compagnie n’acquitte pas la dette du locataire, mais une obligation qui lui est propre et a pris naissance dans le contrat d'assurance. En outre le paiement n’est pas fait en même temps que la subrogation. Mais on doit valider l’acte intervenu comme étant la cession d’un droit futur et conditionnel. L'action résultant pour le propriétaire de l’article 1733 est dans le commerce, et aucune loi n’en prohibe l’aliénation (art. 1598). Seulement il faudra suivre les formalités prescrites pour la cession de créances, etle transport ne sera opposable aux locataires que par la signification qui leur en sera faite, ou par leur acceptation dans un acte authentique (art. 1690.) Le bailleur qui n'aurait pas été indemnisé complètement par l'assureur, ne lui sera pas préféré pour le surplus sur l'indemnité due par le preneur, ils viendront tous deux en concours, et seront payés au marc le franc.

1 Contra. Lyon Caen. Note sous un arrêt de la cour de Cassation du 5 août 1885, — S. 1886, I, 273.

La créance du bailleur pour dommage d'incendie est garantie par le priviiège de l’article 2102, (n° 1), puisqu'il existe pour tout ce qui concerne l'exécution du bail. Mais quand le mobilier a été détruit par l’incendie, le propriétaire n’a aucun privilège sur l’indemnité que la compagnie d'assurances pourrait devoir au locataire. Cette indemnité n’est pas le prix du mobilier, elle ne le représente pas; elle est le produit des primes payées par le preneur à la compagnie, et le résultat du contrat aléatoire formé entre eux.

Le cautionnement consenti par un tiers du paiement des loyers et de l’entière exécution des clauses et conditions du bail, s’étend-il à la responsabilité au cas

d'incendie ?

Il est un premier cas où la question ne présente au: cune difficulté, c’est quand les juges peuvent dégager des termes du contrat l'intention des parties, et trouver dans les circonstances de la cause la portée exacte de la garantie stipulée. Le cautionnement par exemple a été donné pour un ensemble d'obligations énumérées dans le contrat principal; si l’énumération ne comprend pas le fait d'incendie, il est certain que la caution n’en sera pas tenue (Rouen, 12 décembre 1854, D. 1855, IT, 138. — Grenoble, 26 juillet 1870, S. 1872, I, 294).

Mais que décider quand rien ne fait présumer la

volonté des parties? M. Buchère ‘ pense que la garantie des clauses du bail en principal et accessoires ne peut être étendue au cas d'incendie, à moins d’une clause formelle et expresse à cet égard. Il s'appuie sur ce que les articles 1733 et 1734 ont un caractère exceptionnel expliqué seulement par la nécessité d’imposer au locataire, dans l'intérêt de la propriété, une surveillance de tous les instants. Il invoque en outre le caractère restrictif du cautionnement. « Il s'agit, dit-il, d'interpréter un contrat de cautionnement, contrat de droit strict, où, dans le doute, l'interprétation doit être favorable au débiteur, et tout le monde admettra comme constant, qu’au moment de la signature du contrat, aucune des parties n’a prévu le cas d'incendie, que ce n’est point pour ce cas, ou dans cette prévision, que la garantie a été demandée, sinon une clause formelle aurait été écrite à cet égard. Il nous semblerait donc souverainement inique d'étendre à ce cas l'obligation du fidéijus- SeUrT. »

Ce raisonnement ne nous convainc pas, et nous étendons au cas d'incendie les obligations de la

caution * (Chambéry, 10 avril 1868, S. 1867, II, 212).

! Buchère. Revue pratique de droit français. 1860, t. IX, p. 225-

2? Duranton, t. XVIII, nos 320 et 321,

D'abord pour l'article 1733 les objections de M. Buchère tombent à côté: cet article n’a rien d’exceptonnel, il est une conséquence directe de l'obliga tion qu’a le locataire de veiller sur la chose louée et de la restituer; et en second lieu le caractère de rigueur, d'exception de l’article 1734 est insuffisant pour motiver la libération de la caution. Il est vrai que le cautionnement doit être exprès et ne peut s'étendre audelà des limites dans lesquelles il a été contracté (art. 2015) ; mais d’un autre côté le cautionnement indéfini d’une obligation principale comprend tous les accessoires de la dette; or l’article 1734, quel que soit son caractère, est bien un accessoire légal du contrat de louage, et, à ce titre, il rentre dans un cautionnement qui, nous le supposons, garantit, d’une manière générale, l'entière exécution du bail. Sans doute pareille solution est dure pour la caution, mais elle devait connaître la portée de son engagement, et il lui appartenait de se soustraire au risque d'incendie par une convention spéciale.

Une dernière question nous reste à examiner : le propriétaire peut-il, en s'appuyant sur le fait de l’incendie, opérer avant jugement une saisie-arrêt entre les mains d’un débiteur du locataire. En d’autres termes la créance du propriétaire doit-elle avant jJugement être considérée comme certaine et exigible, puisque telles sont les qualités qu’une créance doit

remplir pour servir de base à une saisie-arrêt ". Plusieurs tribunaux se sont prononcés pour l’affirmative (Nancy, 17 décembre 1872, Journal des assurances, 1873, p. 220 — tribunal de Sarlat, 2 août 1883, ibid. 1884, p. 60 — Besançon, 1881, S. 1882, II, 28), car la créance du bailleur n'existe pas seulement à l’état de simple prétention, mais se fonde sur un droit actuel et sur un titre au moins apparent, dont le saisi ne peut détruire les effets qu’en prouvant l’absence de toute faute de sa part. Provision est due au titre, et dès lors il doit produire des effets tant que cette preuve n’est pas faite. La négative nous paraît préférable*. (Bordeaux, 26 novembre 1845, S. 1846, IT, 325). On ne peut pratiquer une saisie-arrêt en vertu d'un droit reconnu par la loi, avant d’avoir intenté l’action à la quelle il donne lieu et d’avoir obtenu un jugement de condamnation. La créance d’indemnité du bailleur tant qu’elle n’a pas été reconnue en justice n'offre aucune certitude. Le preneur peut la faire disparaître et se soustraire à toute responsabilité par la preuve que l'incendie s’est produit sans sa faute.

! Glasson. Leçons de procédure civile, n° 816. — Roger. De la saisie arrêt, no 53 et suiv.

? Roger. Loc. cit.

Section VI. - Modifications apportées par les conventions des parties à la responsabilité des articles 1733 et 1734.

Nous avons vu que d’après Mouricault, la responsabilité édictée contre les locataires devait, en les obligeant à une active surveillance, rendre les incendies moins nombreux. Certains auteurs ont cru trouver là les caractères d’un intérêt général et en ont conclu que le bailleur n’a pas le droit de renoncer à son action, car elle est d'ordre public. C’est aller beaucoup trop loin, et attribuer aux paroles de Mouricault une portée qu'il ne leur donnait certainement pas. L'article 1733 ne fait qu'appliquer le droit commun ; et l’article 1734 y déroge surtout dans l'intérêt du propriétaire. Les règles qu'ils posent peuvent donc être modifiées librement au gré des parties contractantes. (Cassat. 28 juin 1868, S. 1868, I, 174).

Le preneur pourra prendre à sa charge même le cas fortuit absolu ou la force majeure ; à l'inverse il pourra se décharger par une clause spéciale, de tout on partie de la responsabilité qui lui incombe. Mais il sera toujours tenu de son dol, la convention qui l'en exonérerait serait nulle comme contraire à l’ordre public (art. 6).

La renonciation du propriétaire sera expresse ou tacite, elle résultera de faits constants qu'il appartient

au juge d'apprécier ; mais elle ne se présumera pas. Elle devra toujours être interprétée restrictivement, et si les parties écartent purement et simplement, l'application des articles 1733 et 1734, on n’en pourra conclure que le bailleur a perdu tout droit à une indemnité ; il s’est seulement replacé sous l'empire de l’article 1302, ou bien encore selon le cas dans la situation d’un voisin, et alors ce sera à lui de prouver la faute du locataire. (Cassat. 15 mars 1876, D. I, 449).

Une clause du bail qui impose au locataire le paiement total ou partiel de la prime d’assurance de la maison louée, décharge-t-elle sa responsabilité pour l'incendie? C’est là un point de fait, dont le Juge du fond connaîtra souverainement. S'il ne trouve pas dans le contrat de motifs suffisants pour se former une conviction, il devra partir de ce principe que l’obligation de payer les primes d’assurance n'implique pas, à elle seule, libération pour le locataire du risque d'incendie, mais seulement une augmentation du prix du bail. C’est une nouvelle charge pour le preneur, dontles obligations n’ont été en rien diminuées puisqu'il n’y à pas de renoncration explicite à cet égard.

En pratique il est vrai que la question ne se pose guère, presque toujours les choses se passent de la façon suivante : On insère dans la police d'assurance la clause que la prime sera payée de compte à demi entre

le propriétaire et le preneur ; par suite la Compagnie, qui l’accepte, perd le droit d'agir contre le locataire au lieu et place du bailleur et celui-ci de son côté renonce au bénéfice des articles 1733 et 1734.

Le propriétaire se réserve fréquemment un droit de garde ou de surveillance surtout pendant la nuit. Cette réserve a-t-elle pour résultat d’exclure les règles de uos articles ? [ci encore nous nous trouvons devant une queslion de fait. Il faudra rechercher d’après les termes du contrat, si le bailleur à entendu seulement obtenir un surcroît de garantie, ou bien se substituer au preneur et renoncer au bénéfice que la loi lui assurait.

Quand 1l y a plusieurs locataires, le bailleur peut évidemment les décharger tous de leur responsabilité ; comme il s’agit de codébiteurs solidaires la décharge faite au profit d’un seul d’entre eux libère tous les autres, à moins que le propriétaire n'ait expressément réservé ses droits contre eux. Dans ce dernier cas, il ne peut les poursuivre pour la part de celui auquel il a consenti la remise. (Art. 1285).

Le propriétaire pourrait encore leur faire remise non plus de la créance, mais de la solidarité seulement. S'ilne consentait à la division de la dette qu’au profit d’un ou plusieurs d’entre eux, il conserverait contre les autres son action solidaire, sous la déduc-

tion de la part des locataires affranchis de la solidarité (art. 1210).

La remise de la solidarité faite à tous les locataires les rend débiteurs conjoints, mais ne les replace pas encore dans le droit commun des contrats. D’après le contrat chaque locataire n'aurait dû répondre que de l'appartement par lui loué ; après la remise de la solidarité, il est teuu pour une part virile de la valeur de l'immeuble incendié. L’indemnité n'est donc pas la même dans l’un et l’autre cas, et le locataire pourrait être condamné à payer une somme tantôt plus forte, tantôt moindre que celle dont son contrat l'aurait rendu débiteur. Pour ramener l'obligation de chaque locataire à son objet propre, il fallait de la part du locateur une renonciation expresse et entière aux avantages de l’article 1734.

DE LA RESPONSABILITÉ DU LOCATAIRE AU CAS D’INCENDIE DEPUIS LA LOI DU D JANVIER 1883

Section I. — Travaux préparatoires.

L'article 1734 lors de sa rédaction s'était vu l’objet de vives critiques de la part de plusieurs tribunaux d'appel, et depuis il avait toujours été considéré comme contraire au droit et à l'équité. Sa disposition appelait une réforme que la loi du 5 janvier 1883 nous a enfin apportée.

Dès le mois de mars 1879, M. Viette, député, déposait la proposition de loi suivante :

Art. 1. — Les articles 1733 et 1734 sont et demeurent abrogés.

Art. II. — Les primes,résultant de polices d’assu-

1 Journal officiel du 3 avril 1879, annexe ne 1261, p. 2866.

rances contre les risques locatifs, ne sont exigibles que pour l’année en cours d'exercice au moment de la promulgation de la présente loi.

Dans l'exposé des motifs qui précédait la proposition, M. Viette estime d’abord que les articles 1733 et 173% sont une dérogation au principe général des dommages-intérêts formulé dans les articles 1382 et 1383. Puis il ajoute que l'institution ultérieure des compagnies d'assurance contre l'incendie nécessite une réforme de la législation sur ce point:

« Les compagnies d'assurances, dans leurs polices, ont soin de se subroger aux droits du propriétaire. De sorte que, ou bien leurs chances de perte deviennent illusoires, ou sont considérablement diminuées, ou bien elles réclament deux primes pour un seul et même risque.

« L'assurance contre les risques locatifs n’est autre chose qu’un impôt à titre onéreux, dont le paiement n’est pas même la récompense d’un service rendu que des particuliers prélèvent sur le contribuable. »

QI] y a donc lieu de faire disparaître l'exception contenue dans la loi, et de revenir au principe général édicté par les articles 1382 et 1383 du Code civil. »

M. Viette s’est trompé en faisant intervenir les articles 1382 et 1383, ils sont étrangers à la matière des fautes contractuelles, matière régie par l’article 1302. Aussi l’article 1733, en tant qu’il met la perte à

la charge du preneur, s’il ne prouve qu’il n’a commis aucune faute, n’est pas une exception au droit commun.

En second lieu, les articles 1733 et 1734 une fois abrogés, l’article 1732 reste pour régler les rapports du preneur et du bailleur au cas d'incendie. Il y a donc toujours lieu pour le locataire de s’assurer contre le risque locatif, et le résultat cherché par l’auteur de la proposition n’est pas obtenu. Enfin, l'institution des Compagnies d'assurance ne peut modifier en rien les rapports du bailleur et du preneur. On n’a pas à se préoccuper au titre du louage des effets particuliers: que peut avoir un contrat d'assurance. Si ce contrat est défectueux et engendre des conséquences regrettables, c’est ce contrat seul qu’il faut modifier, et cette modification peut facilement être réalisée en pratique par la convention des parties.

Néanmoins la commission d'initiative parlementaire approuve la proposition de loi, et son rapporteur, M. Seignobos, reproduisit les erreurs que nous venons de signaler‘.

Heureusement, la commission spéciale chargée d'examiner le projet arrive à des conclusions différentes. M. Durand, professeur à la faculté de droit de Rennes, fut chargé du rapport *. Il commence par faire à la proposition Viette les reproches que nous

1 Journal officiel du 10 juillet 1879, annexe no 150, p. 6425. 2 Journal officiel du 21 février 1880, annexe no 2263, p. 2056.

lui avons nous-mêmes adressés, et prouve que l’article 1733 n’est qu'une application logique du droit commun. Puis il repousse un amendement qui voulait faire disparaître cet article du Code, et laisser la place entièrement libre à l’article 1732, afin de permettre au locataire de se justifier par tout moyen de preuve. Il était inutile, selon lui, de modifier sur ce point le Code civil.

« Le législateur, disait-il, n’a-t-il pas vraiment donné en 1804 une satisfaction suffisante aux intérêts du locataire? Quand, d'après l’article 1733, celui-ci échappera-t-il à la responsabilité qui, en principe, lui est imposée ? Notamment lorsqu'il prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou par force majeure, n'est-ce pas précisément prouver l’inexistence de la faute ? Ici comme partout, les cours et tribunaux ont, d’ailleurs, accompli leur œuvre. N’est-il pas de jurisprudence aujourd'hui, non-seulement qu'il n’est pas nécessaire que le locataire établisse la cause précise de l’incendie, non-seulement qu’il n’est pas besoin que la force majeure soit déterminée et spécifiée, mais même que l'appréciation des faits qui peuvent constituer une faute de la part du preneur, ou qui peuvent, au contraire, mette sa responsabilité à couvert, appartient souverainement aux juges du fond ? »

En conséquence, la commission proposait de maintenir purement et simplement l’article 1733.

Passant à l’article 1734 le rapporteur montrait l’impossibilité de justifier la solidarité admise par ce texte, et concluait à la suppression de la responsabilité solidaire si rigoureuse pour les locataires. Mais il la remplaçait par une responsabilité collective et proportionnelle à l’importance de chaque location. Et si quelques-uns des locataires échappent à toute responsabilité en prouvant que l'incendie n'a pu commencer chez eux; leur part dans la dette retombe sur leurs colocataires parce que « en principe et « priori quand la cause d’un incendie n’est pas connue, tous les locataires sont présumés en faute. Lorsque l’un d’eux établit qu'il ne l’est pas, la présomption ne peut que se reporter tout entière sur les autres; et c’est dès lors sur eux aussi que doit retomber d'autant la respousabilité de l'incendie. »

Ces différentes idées se traduisaient dans le projet de loi suivant :

Article unique. L'article 1734 du code civil est modifié ainsi qu'il suit :

S'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l'immeuble qu'ils occupent.

A moins qu'ils ne prouvent que l'incendie à commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul est tenu.

Ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n’a

pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus e les autres répondent du tout, comme ül est dit ci-dessus.

Ce projet était sans doute un progrès sur l’ancienne législation. Il supprimait la solidarité, mais, en maintenant la responsabilité collective des locataires, il s’inspirait encore de l’ancienne présomption de faute, et ne se ralliait pas franchement à la théorie de la faute contractuelle.

La discussion commença à la chambre dans la séance du 3 mars 1881. M. Viette défendit sa proposition présentée comme contre-projet dans un discours plus spirituel que juridique, où, entre autres choses, il déclarait que tous les locataires sont des incendiaires, traduisant ainsi un peu librement la maxime «incendia plerumque fiunt culpa inhabitantium ». Mais il perdit son procès, et la chambre repoussa son contre-projet à une forte majorité.

La séance suivante, celle du 5 Mars, fut consacrée à l'examen d’un double amendement de MM. Bernard et Gatineau'. En premier lieu ils demandaient que l’article 1733 fût ainsi modifié : « l’article 1732 est applicable au locataire en cas d'incendie » ; ils pensaient ainsi mettre fin aux controverses sur les modes de preuves permis aux locataires. M. Durand que nous

1 Journal officiel, du 6 mars 1881, p. 1205, — débats parlementaires de la chambre p. 413-417.

avons déjà vu combattre un amendement analogue, apporte contre celui-ci les mêmes arguments. Il rappelle que la jurisprudence de la Cour de cassation est nettement fixée dans le sens de la liberté absolue pour le locataire d'établir son irresponsabilité, et à la suite de ses observations, l'amendement est rejeté.

En second lieu, M. Bernard proposait de substituer aux derniers mots du projet de la commission«les autres répondent du tout Comme :1l est dit ci-dessus » la phrase suivante « le propriétaire n’a, dans ce cas, d'action contre les autres que pour la part et portion de chacun, comme il est dit ci-dessus ». Le propriétaire aurait donc supporté seul les conséquences de la libération de quelques-uns de ses locataires. Cette solution avait au moins le mérite de se rapprocher davantage du principe de la responsabilité contractuelle. Mais sur une nouvelle intervention de M. Durand, ce second amendement subit le sort du premier, et le texte de la commission fut voté en première lecture sauf une légère modification de forme. Pour donner plus de précision au dernier paragraphe, au lieu de « comme il est dit ci-dessus » on mit « dans les proportions indiquées au paragraphe 2 du présent article. »

Après cette première délibération, devant deux nou-

veaux amendements sur l’article 1733, la commission s'était résignée à le modifier dans les termes suivants :

«Art. 1733. I (le preneur) répond de l'incendie à moins qu'il ne prouve :

Que l'incendie a été communiqué par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou malgré la diligence qu'un père de famulle soigneux a coutume d'exercer!. »

Mais la fin de la législature vint empêcher qu'il ne fût procédé à une seconde lecture.

Dès le début de la législature suivante, le 19 novembre 1881, trois députés, MM. Durand, Bernard et Drumel!, reprennent le projet voté en première lecture au mois de mars précédent, projet qui, rappelons le, modifiait seulement l’article 1734».

Prise en considération le 10 décembre, leur proposition est adoptée en première délibération le 2 mars 1882 et en dernière délibération le 11 du même mois, sur un nouveau rapport de M. Durand dont l’argumentation reste toujours celle que nous avons exposées.

Le projet fut transmis le 18 mars au sénat. dont la commission admit la suppression de la solidarité à l’unanimité moins une voix. Mais elle repoussa le système adopté par la chambre, au cas où l’un des lo-

! Journal offciel 1881, documents parlementaires de lachambre, annexe n° 3428, p. 391.

2 Journal officiel 1881. Doc, parl. de la chambre annexe n°95 p. 1784. :

* Journal officiel 1882. Doc. parl. de la chambre annexe n°448, p. 391:

cataires prouverait que le feu n’a pas commencé chez lui ; elle pense que, pour la partie de maison occupée par ce locataire, la responsabilité devait peser sur le propriétaire et non sur les autres locataires, à moins que leur faute ne fût démontrée.

Voici dans quels termes M. Batbie rapporteur exposait son opinion et celle de ses collègues‘ : « S’il est juste que la responsabilité, au cas d'incendie, soit limitée à une part corrélative de la valeur locative, pourquoi cette part serait-elle augmentée par l’exonération d’un ou de plusieurs locataires ? Ce serait rentrer dans l'obligation ir solidum après l'avoir condamnée, et y avoir substitué l'obligation pro rata parte. Aussi la Commission vous propose-t-elle de limiter la modification de l’article 1734 au premier paragraphe. »

« Sans doute, la part de celui qui a fait la preuve qu’il n’est pas en faute, sera supportée par le propriétaire ; mais l’objection ne doit pas nous arrêter, car il est naturel que la perte tombe sur le propriétaire, en vertu du principe : res perit domino. Les locataires, à moins que la faute de l’un d'eux ne soit démontrée, ne pourraient être tenus qu'en vertu d'une présomption, qu'on n’a pas trouvé juste de maintenir, et d’une responsabilité collective qu'on a été d’avis de supprimer. »

1 Journal officiel 1882. Documents parlementaires du Sénat — annexe n° 498, p. 245.

« La proposition, selon nous, retombe par le dernier paragraphe dans la responsabilité collective que le premier abroge. »

Plus loin, M. Batbie faisait un clair et rapide exposé de la théorie des responsabilités contractuelle et délictuelle.

« Le dommage à la chose d'autrui peut être causé : 1° ou par une personne qui n’était, à l'égard du propriétaire, dans les liens d'aucun contrat ; 2° par une personne qui aurait contracté avec le propriétaire. »

« Dans le premier cas, l’auteur du dommage est sans doute tenu de le réparer, et même pour le tout ; (art. 1382, C. civil) mais le propriétaire demandeur est obligé de démontrer quel est l’auteur du fait dont il poursuit la réparation. Le propriétaire est demandeur, ef onus probandi incumbit ei qui dicit. »

«Au contraire, s’il existe, entre les parties, des rapports contractuels, la position est modifiée. Le propriétaire agit en vertu du contrat et demande la restitution de la chose : car le détenteur, le preneur, par exemple, est, en vertu de son contrat, obligé de restituer. Le propriétaire est demandeur, il est vrai, mais pour justifier sa demande, il lui suffit d’exhiber son bail et de lire l'obligation de rendre contractée par le preneur. Celui-ci est tenu de restituer l'objet qu'il détient, par suite du contrat, à moins qu'il ne prouve que l’objet à péri par cas fortuit (art. 1302).

Il répond à la demande par la perte de la chose, c’est à lui à prouver la perte par cas fortuit : ëa exceptione reus fit actor. »

« En d’autres termes, dans le cas de l’article 1382 du Code civil, entre parties qui ne soût pas liées par des contrats, le propriétaire est obligé pour justifier sa demande, de prouver que la chose a péri par la faute du défendeur. »

« Dans le cas de l’article 1302, le propriétaire agit en restitution, en vertu du contrat, et le détenteur, s’il excipe de la perte fortuite, doit prouver son exception et démontrer que la chose a péri sans sa faute. »

« Les articles 1732 et 1733 sont l'application, à la matière du bail de la règle posée dans l’article 1302 du Code civil. »

« L'article 1734, tel que nous vous proposons de le modifier, n’en sera aussi que l’application correcte. »

« En effet, quand il y a plusieurs locataires, chacun d'eux n’est tenu de restituer que la portion que le bailleur lui a louée. A l'égard des autres appartements, il n’est qu'un voisin, et en dehors de tout engagement contractuel. Si pour son appartement, qui est l'objet du bail, il est tenu, en vertu de l’article 1302, pour le reste de la, maison, le locataire n’est obligé que par l’article 1382. Aussi, doit-il prouver pour la partie habitée par lui, qu’il n’est pas en faute. Pour les appartements voisins, il faut, au contraire,

qu’on lui prouve qu'il est en faute, car on ne peut l’actionner pour cette portion des locaux, que s’il a commis un délit ou un quasi-délit. »

« Ainsi, la nouvelle rédaction fera rentrer complètement l’article 1734 dans l'application des principes, tandis que la rédaction adoptée par la Chambre, laisse subsister une portion de l'injustice à laquelle on s'était proposé de porter remède. »

La Commission enfin avait prévu le cas où le propriétaire habite la maison, et elle avait assimilé la partie de l'immeuble occupée par lui, à celle qu’occuperait un autre locataire. Elle présentait au Sénat le texte suivant :

Article unique. — « L'article 1734 du Code civil est modifié ainsi qu'il suit :

Si une maison est habitée par plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie, ainsi que le bailleur, si celui-ci y habite également, et chacun à proportion de la valeur de la partie qu’il occupe ; à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là est tenu ; ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceuxlà n’en sont pas tenus. »

Lors de la première délibération, le 23 mai 1882, M. Robert de Massy soutint à titre d’amendement, la disposition votée par la Chambre. Mais le Sénat le re-

poussa et adopta le texte de la Commission, en faisant suivre le mot valeur du mot locative, qui avait été omis dans l'impression du projet.

A la seconde délibération, M. Batbie proposa au nom de la Commission, de supprimer les mots : « ainsi que le bailleur. Si celui-ci y habite également, » en expliquant que cette suppression ne devait en rien changer le sens de la première délibération. « Nous n'avons pas eu, en faisant ce changement, la pensée de modifier le sens de la première délibération. Nous avons voulu seulement reproduire, autant que possisible, le Code civil, et n’y introduire que les mots nécessaires pour exprimer l'innovation qui nous à paru juste. Ainsi, nous n'avons pas maintenu ce qui était relatif, au cas où le propriétaire habite la maison louée. Cette mention nous à paru Imutile, parce que chaque locataire n’est tenu que d’une part d'indemnité proportionnelle à la valeur locative de la portion qu’il occupe. Il était superflu d'ajouter que le propriétaire n'aurait pas de recours pour les parties qu’il habitet. »

En outre à la demande du Ministre de la marine et des colonies, la Commission avait ajouté un article 2 déclarant la loi nouvelle applicable aux colonies de la Martinique, de la Guadeloupe et de la Réunion.

Cette rédaction définitive fut votée par le Sénat en

1 Journal officiel 1882. Débats parlementaires du Sénat, — p.

deuxième lecture, et reuvoyée devant la Chambre des députés qui déclara l'urgence.

Une dernière fois, dans le rapport qu'il déposa le 14 novembre 1882‘. M. Durand déclara que la Commission persistait à considérer comme préférable le système adopté par la Chambre sur la responsabilité des colocataires, mais qu’elle sacrifiait ses préférences pour que la réforme entreprise ne fût pas compromise par «une divergence de vues sur un point particulier. »

Le texte adopté par le Sénat, fut voté par la Chambre le 28 décembre 1882.

Le 5 janvier 1883, le Président de la République promulguait la nouvelle loi; et le journal officiel la publiait le 7 janvier :

Loi tendant à modifier l’article 1734 du Code civil relatif aux risques locatifs.

« Art. 1%, — L'article 1734 du Code civil est modifié ainsi qu'il suit:

S'il y à plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie proportionnellement à la valeur locative de la partie de l'immeuble qu'ils occupent ;

! Journal officiel 1882. Doc. parl. de la chambre annexe n° 1364, p. 146,

À moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l’un d'eux, auquel cas celui-là en est seul tenu ;

Ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus.

Art. 2. — Les dispositions de la présente loi sont applicables aux colonies de la Martinique, de la Guadeloupe et de la Réunion. »

Section II. — Modifications apportées à la responsabilité locative par la loi de 1888.

Cette loi n’a touché qu’à l'article 1734, il semble donc que son seul résultat ait été de réglementer le cas où plusieurs locataires habitent la maison louée. Nous verrons cependant si elle n’a pas exercé quelque influence sur la preuve exigée du locataire par l’article 1733, et sur la situation du propriétaire qui occupe une partie de son immeuble.

$ [. — De la preuve exigée par l'article 1733.

Sous l'empire de l’ancienne loi c'était une question controversée que de savoir si le preneur était tenu, pour décharger sa responsabilité, de faire une des preuves indiquées par l’article 1733, ou s’il lui suffisait de prouver, d’après le droit commun, qu'aucune

faute ne lui était imputable. Nous savons que cette dernière opinion était généralement admise par la jurisprudence. Aujourd’hui la controverse ne nous paraît plus possible ; et on doit décider sans aucune hésitation que l’article 1733 est simplement une application du principe qui met la preuve de la perte à la charge du débiteur. La loi nouvelle, il est vrai, laisse subsister l’ancien texte; on a même repoussé un amendement proposé à l'effet de reconnaître expressément au preneur le droit de prouver qu'il avait agi en père de famille soigneux et diligent. Mais le rejet de cette proposition n’infirme en rien le système de la jurisprudence antérieure; le contraire résulte formellement des travaux préparatoires, et si la modification dont il s’agit n’a pas été acceptée, c’est qu’elle a été jugée inutile. « L'article 1733, a dit à la Chambre le rapporteur, M. Durand, n'est-il pas par lui-même très-clair et très-précis. Vous en avez entendu la lecture dans la dernière séance, et qu’y avez-vous vu ? Que le preneur est déchargé de toute responsabilité quand il établit que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, n'est-ce pas précisément établir l'absence de faute? Par conséquent quand le preneur à bail vient démontrer que l'immeuble a été brûlé fortuitement, que la maison qu'il habite a été incendiée par force majeure, ne démontre-t-il pas par là même que l'incendie a été produit par un fait qui

ne lui est pas imputable ?.. Liberté absolue d'appréciation pour les cours et tribunaux, et par suite liberté absolue pour le locataire d'établir son irresponsabilité... Telle est la jurisprudence. »

Ces explications qui, dans la suite, ne furent jamais contredites, assurèrent le maintien de l’article 1753; et elles repoussent toute limitation dans les modes de preuve permis au locataire (Toulouse, 19 février 1885, D. 1885, II, 137).

$ I. — Du cas où le bailleur occupe une partie de la

maison louée.

Avant la loi de 1883 la majorité des auteurs et la jurisprudence décidaient que :

1° Le propriétaire bailleur u’avait aucune action contre ses locataires, s’il ne prouvait d’abord que l’incendie n’avait pas commencé daas la partie qu’il occupait.

2° Cette preuve une fois faite, 1l reprenait tous ses droits et les locataires étaient tenus solidarement de réparer en entier le dommage causé par l'incendie à l'immeuble loué.

Nous sommes arrivés à des conclusions absolument contraires, et nous avons émis cette opinion que :

1° Le propriétaire bailleur n'avait aucune preuve à

faire pour se prévaloir de l’article 1734.

2 Les locataires étaient solidairement responsables du dommage d'incendie, mais déduction faite de la partie occupée par le bailleur.

De ces deux points le second seul est tranché par la loi nouvelle. Le bailleur, quand il a le droit d'agir ne peut plus poursuivre pour le tout un seul des locataires. La solidarité a certainement disparu et chaque locataire n’est plus responsable que proportionnellement à la valeur locative de son appartement. Le propriétaire doit diviser son action et supporter la perte pour la part aftérente à la portion de l’immeuble qu’il habite lui-même. Il ne pourrait se faire indemniser pour le tout par un seul locataire, qu’en démontrant directement la faute de ce dernier (art. 1382).

Mais le propriétaire, pour agir, doit-il encore prouver que le feu n’a pas commencé chez lui? La question aujourd'hui comme autrefois fait naître de nombreux dissentiments. Quelques commentateurs ‘ pensent que la question a été tranchée par la loi de 1883, et que le propriétaire aura l’action des articles 1733 et 1734 contre les locataires pour la partie de maison occupée par eux, sans avoir à faire la preuve

1 Sic. Guillouard I, p. 291. — Labbé note sous Sirey 1885, II, p. 7. — Contra Richard et Maucorps. De la responsabilité civile en matière d'incendie, n° 544, note — Dalloz note sous Toulouse 1885, II, 137.

que le sinistre n’a pas pris nassiance dans son propre appartement.

« Le rapporteur de la commission du Sénat, dit M. Guillouard, indique que le projet de la commission tranche la question de la responsabilité des locataires lorsque le propriétaire habite la maison : « La part de maison occupée par le propriétaire est assimilée à la part qu'occuperait un autre locataire. » Et le texte de l'article 1734, voté en première lecture par le Sénat, portait ce qui suit:

« Siune maison est habitée par plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie, ainsi que le bailleur si celui-ci y habite également, et chacun en proportion de la valeur de la partie qu’il accupe. » Il est vrai que dans la seconde délibération le passage relatif à la présence du bailleur dans la maison louée a disparu, mais M. Batbie à déclaré que cette suppression ne modifiait en rien le sens du premier vote : « Nous n'avons pas eu, en faisant ce changement, dit-il, la pensée de modifier le sens de la première délibération. Nous avons voulu seulement reproduire autant que possible le Gode civil. »

« Du moment où la portée du premier vote n’est pas changée, il en résulte que le propriétaire qui habite la maison, doit être traité comme un locataire de plus : il peut donc exercer son recours contre les locataires sans avoir aucune preuve à faire, mais 1l de-

vra défalquer de l'indemnité à laquelle il à droit, la part proportionnelle dont il est lui-même responsable, eu égard à l'importance de la partie de maison qu'il occupe. »

Cette argumentation renforce la solution que nous avons déjà adoptée sous l’empire de l’ancienne loi, mais elle n’est pas décisive, et ne peut suffire à convaincre ceux qui imposaient au bailleur la charge de prouver que le feu n’avait point pris naissance chez lui.

Aux arguments de M. Guillouard, ils en opposent d'autres qui ne sont pas sans valeur. En admettant que le Sénat se soit rallié au système proposé si explicitement par la Commission, lors de la première lecture, on ne peut conclure des travaux préparatoires de la Chambre des députés, qu’elle se soit prononcée sur la question. Bien au contraire, il est certain qu’à la première discussion, elle voulait maintenir sur ce point la jurisprudence antérieure ; nous en trouvons la preuve dans ces paroles de M. Durand :

« Le législateur de 1804 n’a pas réglé le cas, assez fréquent cependant, où le propriétaire habite luimême la maison dans laquelle le feu a pris. N'y at-il pas là une lacune qu'il conviendrait de combler? La question a été posée devant la Commission qui l’a résolue négativement. Sur ce point comme sur beaucoup d’autres, la doctrine et la jurisprudence ont fait

leur œuvre. Ajoutez qu’il y à d'autant plus de raison de s’en tenir à la modification demandée par les auteurs de la proposition, que les décisions qui ont prévalu, lorsque le propriétaire est lui-même un habitant de la maison, cadreront sans peine avec le principe de la responsabilité limitée à la part et portion de chacun des locataires. » Et plus tard, dans son rapport de 1882, M. Durand, indiquant à la Chambre les changements apportés au projet par le Sénat, ne dit pas un mot du sujet qui nous occupe, et rien n’était plus naturel, puisque le texte définitif se trouvait également muet. Il serait donc absolument faux de soutenir que la question a été soumise à la Chambre et tranchée par elle.

D'ailleurs, quand même le texte primitif de la Commission sénatoriale aurait été maintenu et voté par les deux Chambres ; on ne pourrait pas encore affirmer d’une façon absolue que le propriétaire peut agir contre ses locataires sans faire aucune preuve. Ce texte qui mettait le bailleur sur la même ligne que le locataire, pouvait fort bien s'entendre comme obligeant le propriétaire, déclaré responsable de l’incendie ainsi qu’un simple locataire, à prouver au moins que le feu n'avait pas pris chez lui, avant d'exercer un recours quelconque contre le locataire. La mention relative au bailleur ne tranchait nullement la question de preuve, elle mettait seulement le locataire responsa-

ble à l'abri de tout recours pour la partie de l'immeuble occupée par le propriétaire. Cette interprétation est confirmée par M. Batbie lui-même, quand il justifie la disparition de cette mention dans la rédaction définitive. « Puisque, dit-il, chaque locataire n’est tenu que d’une part d'indemnité proport'onnelle à la valeur locative de la partie qu’il occupe, il était superflu d’ajouter que le propriétaire n'avait pas de recours pour la portion qu'il habite. » |

Devant une telle incertitude, on ne peut critiquer les tribunaux d’avoir maintenu leur ancienne jurisprudence, car le nouveau texte laisse subsister les raisons qu'ils invoquaient autrefois en faveur de leur système — (Troyes, 5 décembre 1883. Gaz. Pal. 1884, I, 62. — Cassat. 29 juillet 1885. Gaz. Trib., 31 juillet 1885. — Sirey 1887, IT, 103.)

$ HE. — Du cas où à y a plusieurs locataires.

Il est un fait absolument hors de doute, c’est que la loi de 1883 à supprimé la solidarité légale qui sous le Code existait contre les locataires. Cette suppression était réclamée par la Chambre comme par le Sénat, et l'accord le plus parfait n’a cessé de régner entre eux à ce sujet. La solidarité ne pouvait en aucune facon se justifier, obligés par leur contrat de veiller seulement sur la partie de l’immeuble à eux louée,

les locataires devraient être traités comme des débiteurs conjoints entre lesquels la dette se divise.

Cette réforme est contenue dans le paragraphe premier du nouvel article 1734 : « S'il y a plusieurs locataires, {ous sont responsables proportionnellement

à la valeur locative de la partie de l'immeuble qu'ils occupent. »

M. Labbé‘, pensons-nous avec M. Colmet de Santerre*, va directement contre ce texte en disant que « la loi a restreint l'obligation contractuelle d’un locataire, dont une faute n’est pas démontrée, à la restitution en nature ou en valeur de son appartement. » Il parait bien résulter des rapports de MM. Durand et Batbie, qu’on voulait appliquer aux colocataires le droit commun contenu dans l’article 1302, et les considérer comme débiteurs de la partie de l’immeuble qu’ils occupent ; on aurait dû alors déclarer chaque locataire responsable de tout le dommage causé à son appartement, et seulement de ce dommage. Mais ce système, quelque logique qu'il soit, n’a pas été consacré par notre article. Il ressort de ses termes que les locataires sont conjointement débiteurs de tout le prix de l'immeuble, proportionnellement à la valeur locative de l'appartement qu'ils ont pris à bail.

1 Labbé note sous Sirey, 1885, II, 1.

? Colmet de Santerre. Cours analytique de Code Civil, t. VII, 2e édition.

Si nous comparons les articles 1733 et 1734, nous voyons que le preneur déclare le locataire unique responsable de l'incendie, c'est-à-dire tenu de payer une somme égale à la valeur de toute la construction ; or, l’article 1734 reproduit la même expression « s’il y a plusieurs locataires tous sont responsables de l'incendie, » ils doivent donc la même indemnité que le locataire unique, et ils la doivent proportionnellement à la valeur de leur location. Avec le système de M. Labbé, le montant de l'indemnité ne serait plus le même dans les deux hypothèses ; tandis que le locataire unique rembourserait la valeur de l'immeuble tout entier, les différents locataires responsables seulement de la partie de maison par eux louée, n’indemniseraient le propriétaire que pour cette partie, et le bailleur supporterait la perte des parties de l'édifice qui sont à usage COMMUN.

Quant au mode de réparütion de l'indemnité entre les différents locataires, nous l'avons déjà critiqué à propos de l'ancien article 1734. Il n’est pas exact de penser, ainsi que le disait M. Durand, que l'incendie provient plutôt de celui qui occupe six ou huit pièces, que de celui qui n'a qu'une chambre. Le locataire qui habite le plus petit appartement sera peut-être le moins soigneux de tous; en outre, la valeur locative d'un appartement dépend moins de sa grandeur que de sa situation dans l'édifice.

A côté de ce premier cas où, aucun des locataires ne faisant la preuve qui le décharge du dommage d'incendie, tous restent tenus proportionnellement à la valeur locative de leur appartement, s’en présentent deux autres prévus par les paragraphes 2 et 3 de l’article 1734.

1° Il est prouvé que le feu n’a pu prendre chez quelques-uns des locataires.

2° Il est prouvé que le feu a pris chez l’un d'eux.

De nombreuses controverses se sont déjà élevées sur ces deux derniers points, et nous devons les exa-

miner avec le plus grand soin.

A. — Le feu n'a pu prendre chez quelques-uns des loçatares.

Les locataires qui prouvent que le feu n’a pu commencer chez eux, sont exonérés de toute responsabilité, mais leur part dans la dette est-elle à la charge du propriétaire, ou retombe-t-elle sur les autres locataires ?

M. Pépin-Lehalleur ‘ se range à ce dernier parti. D'après lui, tous les locataires qui n’ont pas fourni une des preuves exigées par l’article 1733, doivent réparer tout le dommage causé par l'incendie à l’immeuble loué, et chacun contribue au paiement de l’in-

1 Pépin-Lehalleur. Note sur l'interprétation du nouvel art. 1734 C. civ. Paris, 1885.

demnité proportionnellement à la valeur locative de son appartement, comparée à celle des appartements, occupés par les locataires qui restent responsables. II s'appuie sur la lettre du texte et refuse de s'inspirer de son esprit. L'article 1734, soutient-il, n’a fait que supprimer la solidarité, il lui a substitué un mode de répartition plus équitable, c'est à cela que se borne toute sa réforme.

La preuve en est que le paragraphe premier de l’article a seul été modifié, aucun changement n’a été apporté aux paragraphes 2 et 3. Or, sous l’ancien article, les locataires qui n'avaient pu se décharger du dommage d'incendie, devaient le réparer en entier, et ils en étaient tenus solidairement ; aujourd’hui, la dette des locataires responsables sera encore de tout le dommage, seulement, elle sera divisible et non plus solidaire.

Ce système que M. Labbé appelle justement « système de la divisibilité de la dette des dommages-intérêts » est inadmissible pour quiconque a parcouru les travaux préparatoires. [l avait été adopté par la Chambre des députés qui supprimait la solidarité et la remplaçait pour une obligation ir solidum répartie entre tous les locataires responsables. Mais au Sénat

! Labbé loc. cit. — Guillouard I, ns 277, — de Lalande et Couturier. Traité théorique et pratique du contrat d'assurance contre l’incendie, n° 660-680.

M. Batbie critiqua vivement cette solution qui, à son avis, « avait pour conséquence de garder quelque chose de la solidarité. Il faut ou la supprimer ou la garder tout entière, mais puisque la solidarité est injuste, il ne faut en rien garder, parce que je ne comprendrais pas qu'à ütre de transaction on conservât, même partiellement, une disposition inique ou reconnue comme telle. » Et 1l ajoutait que le locataire, en vertu de son bail, ne doit que la valeur de son appartement ; pour le reste de la maison, c’est au propriétaire à prouver sa faute. Le Sénat se rendit à ces raisons, et supprima les derniers mots du projet de la Chambre « les autres répondent du tout, comme il est dit ci-dessus », consacrant ainsi le principe de la responsabilité contractuelle.

Et la portée de cette modification n’échappa point à la Chambre, car M. Durand prit la peine de la lui faire remarquer quand il lui demanda, bien qu'à regret, de l'adopter à son tour. « C'est, disait-il, une partie de l'immeuble qui fait l’objet du bail, c’est à la valeur de cette partie que l'obligation du locataire est limitée. »

C'est dans ces conditions que la loi fut définitivement votée, aussi implique-t-elle pour chaque locataire une responsabilité restreinte et proportionnelle à la valeur locative de son appartement, comparée à la valeur locative totale de l'immeuble. Le propriétaire

supportera les pertes résultant de l’excuse fournie par un ou plusieurs d’entre eux. Supposons trois locataires occupant des appartements d’égale valeur, l'un d'eux prouve que le feu n’a pu commencer chez lui ; les deux autres paieront chacun un tiers du dommage, et le dernier tiers restera à la charge du bailleur.

Si un même locataire occupait dans la maison deux locaux absolument distincts, entre lesquels 1l n’existe aucune communication, et s’il prouvait que le feu n’a pu prendre dans l’une de ces habitations, sa contribution à l'indemnité devrait-elle néanmoins se calculer sur la valeur locative des deux appartements ? Nous ne le pensons pas : le législateur est parti de cette idée, que le locataire est responsable par ce motif qu’il ne restitue pas au propriétaire l’objet qu'il en a reçu, responsabilité à laquelle 1l peut du reste se soustraire en prouvant que la chose a péri sans sa faute. Or ici le locataire a reçu deux objets différents, deux iocaux distincts, séparés, et s’il démontre que l’incendie est pour l’un d'eux un cas fortuit, sa responsabilité ne subsiste que pour l’autre.

B. Le feu a pris chez l'un des locataires. Nous donnons pour cette hypothèse la même solution que pour la précédente. Le locataire chez qui le feu a pris, doit seulement une indemnité proportion-

nelle à la valeur locative de son appartement, il ne se-

rait tenu au tout que si sa faute était démontrée (art. 1382)°. Pour le prouver nous n’aurions qu’à reproduire largumentation sur laquelle nous nous sommes appuyés dans la discussion précédente. Il ressort des travaux préparatoires que le Sénat et la Chambre, malgré elle à la vérité, ont voulu consacrer le principe de la responsabilité contractuelle; pourquoi ce principe, vrai dans les paragraphes 1 et 3 de Parücle 1734, serait-il faux dans le second. Rendre le locataire chez lequel le feu a pris, responsable de tout le dommage d'incendie, c’est prêter au législateur le raisonnement suivant : quand une maison est incendiée, tous les habitants répondent de l'incendie pour une part proportionnelle à la valeur locative de leur appartement : si donc un ou plusieurs d’entre eux se déchargent de toute responsabilité ou prouvent qu'ils n’ont pas commis de faute, la perte est pourle bailleur, les autres locataires continuent de devoir la même indemnité que plus haut, mais si tous moins un s’exonérent, celui-là ne restera plus débiteur seulement de sa part proportionnelle, il devra en outre payer celle de ses colocataires et sera tenu au tout. De sorte qu’un propriétaire qui a, par exemple, cinq locataires occupant des logements d’égale valeur, supportera — de

{ Richard et Maucorps, op. cit. n° 567, — de Lalande et Cou-

turier, op. cit. n° 635. — Marc Sauzet. Revue critique 1885. Série nouvelle, t. XIV. — Labbé loc. cit. — Guillouard loc. cit.

la perte s'il y en à un qui échappe à toute responsabilité, + s’il y en a deux, + s’il y en a trois, et tout d’un coup, s’il y en à quatre, il se trouve avoir droit à une indemnité totale et complète. Est-1l un système plus illogique ? et peut-on admettre pareille inconséquence sans un texte absolument formel ? C'est pourtant ceiui que la jurisprudence tend à consacrer. (Nîmes, 145 mars 1884, S. 1885, II, [. — Tribunal de Bordeaux, 7 mai 1884, S. ibid. 4° espèce. — Tribunal de la Seine, S. ibid. 7° espèce. — Touluuse, 19 février 1885,5. IL, 73. — Dijon, 23 décembre 1885, S, 1886, IT, 35. — Paris, 10 novembre 1886, S. 1886, II, 231. — S. 1887, 1, 125. — D. 1887, I, 329).

Dans la plupart de ces décisions, on retrouve cette affirmation que la loi de 1883 n’a eu pour but et pour résultat que de faire disparaître la solidarité, qui lait vis-à-vis du propriétaire, tous les locataires d’un même immeuble. Nous avons déjà démontré le mal fondé de cette assertion.

On argumente encore de ce fait que l’article nouveau, $ 2, ne diffère en rieu de l’article ancien. Mais on oublie la modification apportée au paragraphe premier; autrefois, il édictait contre chaque locataire une responsabilité solidaire, il s'en suivait que le locataire, débiteur unique, était toujours responsable du tout; aujourd’hui, il décide que chaque locataire est responsable proportionnellement à la valeur loca-

tive de son appartement, le locataire, débiteur unique, ne devra également que sa part proportionnelle.

Enfin, le jugement du tribunal de la Seine renferme toute une longue dissertation grammaticale sur le pronom «en » qu’on rencontre dans notre paragraphe, «à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là er est seul tenu. »

En, de quoi? Evidemment de l'incendie, de ja totalité du sinistre.

Mais ce mot est loin d’avoir la portée que les juges se sont efforcés de lui attribuer. Quand tous les locataires, sauf un, se sont affranchis de leur responsabilité, il dit bien que celui-là est seul tenu de l'incendie, mais il n’explique pas dans quel mesure ce locataire est responsable. C’est le paragraphe 1 qui pose le principe pour tous les cas, et ce principe est celui de la responsabilité divisée.

On s’étonnera sans doute que M. Bathie, ardent défenseur de la responsabilité contractuelle comme rapporteur de la loi nouvelle, ait ensuite combattu, comme jurisconsulte, en faveur de la responsabilité Lotale du locataire chez qui le feu a commencé". « Si le feu à pris chez un locataire, écrit-1l, celui-là seul est tenu de réparer le préjudice, et la loi du 5 Janvier 1883 ne

1 Batbie, Revue critique, 4884. Nouvelle série, t. XIII, p. 736-

régit pas ce cas ; comme il n’y a qu’un débiteur, il ne peut s'agir de solidarité, et il faut écarter la loi nouvelle qui n’a été faite que pour supprimer la solidarité. »

La loi nouvelle n’a été faite que pour supprimer la solidarité ; cette allégation est absolument contredite par les travaux préparatoires. D'où vient que les deux Chambres, d’accord sur la suppression de la solidarité, aient été en dissentiment pour le reste de la réforme. Pourquoi le Sénat a-t-il fait disparaître les derniers mots du projet de la Chambre, si la solidarité étant seule abolie, les locataires continuaient à être toujours responsables, d’une façon divise, de tout le dommage causé par le feu.

M. Batbie prétend respecter la distinction qu'il a établie entre la responsabilité contractuelle et la responsabilité délictuelle. « Mais, ajoute-t-il, le fait étant unique et indivisible, la faute, si elle est prouvée relativement à son appartement, se trouve établie pour toutes ses conséquences, soit à l'égard des autres appartements de la même maison, soit à l'égard des appartements voisins. »

Qu'est-ce que ce fait unique et indivisible ? Quelle corrélation y a-t-il entre la faute du locataire et le fait que le feu à pris chez lui? Il peut avoir été allumé par un tiers ; il peut provenir d’un cas fortuit ou d’un vice de construction. Tant que le doute subsistera, le

preneur devra restituer son seul appartement, pour les autres. Il faudra que sa faute soit démontrée d’une manière positive.

Pourtant M. Batbie insiste encore :« Comment ? Le feu à pris chez un locataire ; il est présumé en faute ; cette présomption est même une faute, s'il ne démontre pas ia force majeure ; mais c’est le cas de l’article 13821 Il doit réparer tout le préjudice qu'il à causé par sa faute. S'il prouve la force majeure, il ne doit rien ; mais s’il ne la prouve pas, il doit tout. »

Avec ce raisonnement, il n’y a plus de faute contractuelle, sans qu’elle soit accompagnée de la responsabilité délictuelle. En effet, toutes les fois qu’un débiteur n’a pas prouvé que linexécution de ses obligations contractuelles provient d’un cas fortuit ou de la force majeure, iltombe par ce seul fait sous le coup de l'article 1382. Peut-être M. Batbie s'est-il laissé entraîner par laconsidération d’unehypothèse fréquenteen pratique, dans laquelle 1l serait injuste dene faire supporter par le locataire, chez lequel le feu a pris, qu’une part de dégâts proportionnelle à la valeur locative de son appartement, et de laisser le reste à la charge du propriétaire. Il arrive souvent que l'incendie n'a été que partiel, que même il s’est limité à un seul appartement. Nous croyons qu’alors le locataire doit supporter tout le dommage causé à son appartement ; la réparütion de l'article 173% suppose un incendie total.

Cette solution s'impose si, comme nous espérons l'avoir établi par les rapports de MM. Durand et Batbie, la loi nouvelle consacre le principe de la responsabilité contractuelle. Le locataire doit rendre ce qu'il a recu ; il a reçu une portion de la maison, 1l devra la rendre elle ou sa valeur. Cette vaieur constituele maximum possible de Ja restitution, mais, dans la limite de ce maximum, il doit, dans tous les cas, payer les . dégâts causés dans son appartement par le sinistre, sans que le bailleur ait aucune faute à prouver. Comme lefait très judicieusement remarquer M. Labbé « [l ne faut pas confondre la limitation proportionnelle de la responsabilité contractuelle et initiale de chaque locataire, avec la répartition proportionnelle des dommages-intérêts après l'événement. La première n’entraine pas nécessairement la seconde. La répartition proportionnelle de l’indemnité n'est guère applicable que lorsque le feu à détruit ou dévasté toute une maison, et que les locataires en sont tous responsables, parce qu’on ignore où le feu a commencé. »

M. Colmet de Santerre admet comme nous que le locataire, débiteur unique, n’est tenu que pour une part proportionnelle à la valeur locative de son appartement, et que, au cas où plusieurs locataires se déchargent de leur responsabilité, la perte est Sa le

propriétaire. Mais son système diffère du nôtre quant au point de départ.

Alors que nous nous sommes appuyés sur le principe de la responsabilité contractuelle, il part de cette idée que chacun des colocataires est censé stipuler par son contrat de bail qu'il ne serait jamais responsable de l'incendie que daris une certaine proportion, déterminée d’après la valeur locative du local qu'il occupe comparée à la valeur locative totale de l'immeuble. C’est là une théorie ingénieuse, mais rien ne nous paraît justifier l’existence de cette fiction dans le nouvel article 1734. Il n’en a pas été dit le moindre mot lors de la discussion, ni au Sénat, ni à la Chambre des députés.

En outre, M. Colmet de Santerre en tire une conséquence que nous ne pouvons admettre. Puisque le locataire a, par une stipulation tacite de son contrat, limité les effets de sa responsabilité à une fraction de la valeur totale de l'immeuble, il faut lui appliquer cette limitation, aussi bien au cas où la faute est prouvée par le bailleur, qu'au cas où sa non-culpabilité n’est pas établie par le preneur. C’est un résultat que les parties n’ont certainement pas en vue lorsqu'elles contractent, et les travaux préparatoires démontrent qu'il n’est pas davantage entré dans les prévisions du législateur. Dans toute la discussion de la loi, on a considéré, au contraire, le locataire dont la

faute est prouvée, comme obligé de réparer tout le

dommage causé à la maison incendiée.

Section III. — La loi de 1883 a-t-elle un effet rétroactif ?

La question n’est pas tranchée par le texte de l’article 1723, et on a même fait un reproche au législateur de ne point s'être expliqué à ce sujet. À quoi M. Batbie : répond qu'il n'avait pas à s’en préoccuper, qu'il suffit pour résoudre le problème, d'appliquer les principes généraux admis en matière de conflit des lois anciennes et nouvelles.

Les discussions pourtant se sont élevées sur ce point aussi vives el aussi nombreuses que sur les autres. Nous pensons qu'il faut appliquer la loi en vigueur au moment où le contrat s’est formé ; le bailleur qui a contracté sous l'empire du Code, a dès ce jour uu droit acquis à la solidarité, et une loi postérieure ne peut le lui enlever. (Nîmes, 15 mars 1884. — Trib. de Villefranche, 19 juillet 1883. — Toulouse, 7 juillet 1884. — Trib. Seine, 2 avril 1884. S. 1885, II D).

Les tribunaux de Lyon (9 janvier 1884, S. 1885, IT, 1) et de Bordeaux (7 mai, 1884, ibid.) ont soutenu

1 Batbic. Revue critique. Loc. cit.

que la loi de 1883 rétroagissait, parce que le bailleur n'avait à la solidarité qu’une espérance subordonnée à l’arrivée d’un événement futur et incertain, l’incendie. Ils ont fait une confusion entre la naissance du droit et son exercice ; la cause de t’obligation est dans le contrat, qui impose au locataire de conserver et de restituer la chose. L’incendie procure aux obligations nées du contrat une occasion de s'appliquer, mais ne les fait pas naître. Il transforme seulement l’objet de l'obligation, et substitue une indemnité à l'immeuble que le locataire devait conserver et restituer. Le baïlleur acquiert par son contrat un droit, conditionnel il est vrai, Bais Cest plus qu'une simple espérance, c’est véritablement un droit acquis dans le sens de l’article 2 du Code civil.

Le tribunal de Lyon fait encore intervenir en faveur de la rétroactivité l’idée d’ordre public; l'ancien article n’était qu’une disposition d'intérêt particulier, tandis que le nouveau serait une disposition d'intérêt général. Mais à la Chambre et au Sénat en 1882, comme au conseil d'État en 1803, les orateurs n’ont présenté que des considérations d'ordre privé. La loi nouvelle réalise un progrès sur l’état de choses antérieur ; seulement de ce qu’elle constitue une heureuse innovation en matière de risques locatifs, il ne s’en suit pas pour cela qu’elle soit une loi d’ordre public.

C’est une loi qui règle d’une façon plus conforme à

la justice et à l'équité, les intérêts privés que fait naître le contrat de bail, et la disposition nouvelle comporte comme l’ancienne les dérogations librement consenties par les parties.

Des auteurs ! pensent qu'il faut au moins accorder un effet rétroactif au premier paragraphe de Particle 1734, d’après lequel la responsabilité des locataires est proportionnelie à la valeur locative de la partie de l'immeuble qu'ils occupent. Ils ne donnent pas le motif de cette solution, mais il est facile de suppléer à leur silence. Cette disposition aurait un caractère purement interprétatif, son but serait de résoudre la question de répartition de la responsabilité, qui était controversée sous l'empire de l’ancien article, or, les lois interprétatives font corps avec les anciennes, et s'appliquent en même temps qu’elles.

Cette opinion est contredite par les travaux préparatoires qui prouvent que la loi de 1883 a eu pour but de donner une autre base à la responsabilité locative; et de plus la répartition établie par cette loi ne peut être considérée comme interprétative du Code civil, car elle est inconciliable avec le système de solidarité qu’il consacrait.

L’objection la plus sérieuse contre la non rétroactivité a été faite par M. Batbie. Il admettrait bien le prin-

1 Richard et Maucorps, op. cit. n° 570.

cipe de non rétroactivité, si la solidarité entre colocalaires avait été contractuelle, mais il s’agissait d’une solidarité purement légale, dans les rapports des locataires entre eux comme dans leurs rapports avec le propriétaire. Cette solidarité était légale parce qu’elle existe entre personnes qui n’ont pas contracté ensemble et ne se connaissent même pas. Les locataires peuvent changer, et les contrats se succéder, cependant la solidarité persiste. C’est la loi, et la loi seule, qui la maintient au milieu de ces mutations de personnes, elle doit donc disparaître, même relativement aux baux antérieurs, par une volonté contraire du législateur.

Mais M. Batbie ne songe pas qu’il y a deux sortes de solidarité légale : l’une qui provient de la volonté impérative du législateur, telle est la solidarité entre co-délinquants, l’autre qui est fondée sur l’interprétation par la loi de la volonté des parties, telle est la solidarité entre colocataires. Ce n’est pas une raison, parce que les colocataires n’ont pas contracté ensemble, pour que leur solidarité ne puisse être conventionnelle ; un peut dans un contrat se soumettre à la solidarité avec un débiteur futur, c’est la solidarité conditionnelle permise par la loi (art. 1201).

Si le législateur avait voulu supprimer la solidarité pour le passé comme pour l'avenir, il aurait dû accorder à chaque partie la faculté de résilier le contrat,

sinon la rétroactivité serait injuste. Le propriétaire a compté sur cette garantie quand il à passé bail, et on peut croire que sans elle, il n'aurait pas consenti à louer à tel ou tel de ses locataires.

Que se passera-t-il si, au moment de l'incendie, il se trouve dans la même maison des locataires antérieurs et d’autres postérieurs à la loi de 1883 ?

- Les locataires nouveaux échappent à la solidarité, et ne répondent du dommage que proportionnellement à la valeur locative de leur appartement’. Quant aux locataires anciens ils restent tenus solidairement, mais déduction faite de la part de la dette que les nouveaux locataires auraient définitivement supportée sous le Code civil, c’est-à-dire de leur part virile. On doit considérer la modification apportée par la loi du 5 janvier 1883, comme constituant au profit des anciens locataires, une remise de la solidarité pour la part des nouveaux. Cette loi est interprétative de la volonté du bailleur, ets’il ne voulait pas consentir à cette remise légale, il devait stipuler de son nouveau locataire un engagement solidaire avec les anciens pour le cas d'incendie.

Si l’un des locataires nouveaux prouve que le feu n'a pu commencer chez lui, la perte est pour le bailleur ; si cette preuve est faite par un des anciens, sa part retombe sur ceux qui, comme lui, sont encore soumis au régime du Code civil. Ainsi une maison

! De Lalande et Couturier, op. cit, nos 686-689.

est habitée par quatre locataires, dont trois sont régis par l’ancien article 1734. L'un de ces derniers prouve que le feu n’a pu commencer dans son appartement, sa part retombe sur les deux autres, qui seront tenus solidairement des trois quarts de la valeur de l’immeuble incendié, et le locataire nouveau paiera une somme proportionnelle à la valeur locative des locaux qu'il occupe. Si cette part proportionnelle est inférieure au dernier quart, c'est le propriétaire qui supportera la différence. Il] n’a pas à s’en plaindre, c'était à lui de prévoir cette hypothèse, et de la conjurer par une clause du contrat de bail. Si, au contraire, elle est supérieure, comme il serait injuste que l'incendie procurât un enrichissement au bailleur, nous croyons qu'il y à lieu alors d'opérer, jusqu’à concurrence de l'excédent, une réduction proportionnelle de la part contributive des locataires anciens et nouveaux.

La question de rétroactivité ne se pose pas au cas de tacite reconduction sous l’empire de la loi de 1883 d’un bail passé avant elle. La tacite reconduction, ainsi que le dit l’article 1738, constitue un nouveau bail, qui se forme par le consentement présumé des parties, et le contrat ainsi renouvelé tombe sous l'empire de la législation nouvelle”.

1 Richard et Maucorps, op. cit. n° 566. — Oudiette Moniteur des assurances, 1883, p. 206.

Il nous paraît utile à la fin de cette étude, de placer

dans une sorte de tableau, la situation ancienne des

locataires en face de leur situation actuelle ; ce sera

un excellent moyen de faire toucher du doigt les ré-

formes que, d’après nous, la loi nouvelle a introduites

dans la responsabilité locative.

Code civil.

1° Les différents locataiïres d’une même maison sout tous solidairement responsables de l'incendie.

2° Quand il est prouvé que le feu a commencé chez un des locataires, celui-là seul est tenu de tout le dommage d'incendie.

3° Quand plusieurs locataires prouvent que l’in-

cendie n'a pu commen-

Loi de 1883.

1° Les différents locataires d’une même maison sont responsables proportionnellement à la valeur locative de la partie de limmeuble qu'ils occupent.

2° Quand il est prouvé que le feu à commencé chez un des locataires, celui-là seul est tenu du dommage d'incendie, mais il continue à ne devoir qu'une part proportionnelle à la valeur locative de son appartement.

3° Quand plusieurs locataires prouvent que l'incendie n’a pu commencer

cer chez eux, ils sont libérés, et les autres loca-

taires restent solidairement tenus de tout le dommage.

4° Quand le propriétaire habite une partie de la maison, il peut, sans prouver que le feu n’a pas commencé chez lui, agir en responsabilité contre ses locataires. Ceuxci seront solidairement responsables de tout le dommage, déduction faite de la partie occupée par

le bailleur.

chez eux, ils sont libérés, et les autres restent tenus de l'incendie proportionnellement à la valeur locativedeleurappartement, et déduction faite de la part de ceux qui se sont déchargés de toute responsabilité.

4 Quand le propriétaire habite une partie de la maison, il peut, sans prouver que le feu n’a pas commencé chez lui, agir en responsabilité contre ses locataires. Ceux-ci seront responsables proportionnellement à la valeur locative de leur appartement, de tout le dommage, déduction faite de la part qu'’aurait supportée le bailleur, s’il avait été locataire.

Comme on le voit, les solutions que nous donnons font presque complètement rentrer dans le droit commun la responsabhilité des locataires au cas d'incendie.

L’exception ne subsiste plus que dans la répartition de l'indemnité ; au lieu de faire payer à chaque locataire, comme le veulent les principes, la valeur de son appartement, on lui réclame sur le prix total de la maison une somme proportionnelle à la valeur locative de la portion qu’ils occupent.