CHAPITRE IV

Les locataires ont trouvé dans l’assurance du risque locatif un moyen pratique de se garantir contre la responsabilité que font peser sur eux les articles 1733 et 1734, C. civ.

L'assurance du risque locatif est un contrat par lequel une ou plusieurs personnes, en fait une compagnie d'assurances, s'engagent, pour un temps déterminé, à imdemniser le locataire d’un immeuble des conséquences de sa responsabilité au cas d’incendie, moyennant une prime qu'il s’oblige à payer.

On a contesté la validité de cette convention sous prétexte qu'il est contraire à l’ordre public de se décharger sur autrui des conséquences de sa propre faute. Que ce principe soit vrai pour le dol et la faute lourde, nous l’admettons, mais il ne l’est plus pour des négligences ou des fautes qui ne présentent aucun

caractère de gravité (Douai, 5 août 1867, S. 1868, IT, 103. — Cassat. 29 novembre 1881, Bonneville de Marsangy, [, 271).

Nous n’entendons pas faire ici une théorie du contrat d'assurances en général, nous examinerons seulement les quelques questions spéciales à l'assurance du risque locatif.

$ 1. — Qui peut faire assurer le risque locatif?

Tout d'abord évidemment le locataire, et nul n’y est plus intéressé que lui.

Mais le propriétaire le peut-il également? Une jurisprudence constante s’est prononcée en faveur de l’affirmative, et avec raison {Caen, 10 juillet 1873, Bonneville de Marsangy, Il, p. 468. — Douai, 19 juillet 1871, ibid., IE, p. 406).

Le bailleur à un intérêt à ce que le locataire soit assuré contre le risque locatif, il trouve plus facilement à louer son immeuble, et il se met à l'abri de linsolvabilité éventuelle du preneur. Aussi l'acte qu'il a passé ne constitue point une stipulation pour autrui, stipulation qui ne serait définitive que si le locataire déclarait vouloir en profiter ; le bailleur a stipulé pour son propre avantage et par suite cette stipulation est définitive et valable en elle-même.

‘ De Lalande et Couturier, op. cit. n°51.

Le plus souvent la compagnie qui a assuré l'immeuble, assure en même temps le risque locatif. Il résulte de cette double assurance qu’elle ne pourra plus, bien que cessionnaire des droits du bailleur, les exercer contre le locataire. Elle ne pourrait agir contre lui, que si l'assurance du risque locatif portait seulement sur une partie de l'immeuble non atteinte par l’incendie, ou ne comprenait pas la valeur totale de l’'immeuble brûlé, ou encore s’il était prouvé que l'incendie a sa cause dans une faute lourde du preneur.

IT peut arriver que d’une part le propriétaire ait fait assurer les risques de son locataire, et que celuici, de son côté, ignorant le contrat passé par le bailleur, se soit fait assurer également, les deux assureurs concourront-ils au paiement de l’indemnité ?

Nous pensons que l'assureur qui a traité avec le locataire devra seul payer. (Dijon, 7 juillet 1875. Jour. assur. 1876, p. 157). Par le fait de cette assurance, celle contractée par le locataire manque d'objet, puisque la responsabilité dont 1] voulait s’exonérer n'existe plus. Peu importe que lassurance faite par le propriétaire soit antérieure ou postérieure à celle passée par le locataire ; dans le premier cas, celle-ci n’a pu prendre naissance, et dans le second cas, elle tombe faute d'objet du jour où le propriétaire a déchargé son preneur du risque d'incendie. On ne peut se pré-

valoir de cette idée que, quand il y a plusieurs assureurs d’une même chose, ils concourent au paiement de l'indemnité, chacun proportionnellement à la somme qu’il a assurée. Il n’y a pas ici deux assurances garantissant, au profit d'une même personne, les risques qui pèsent sur un même objet ; mais des contrats distincts, intervenus successivement, sans concert ni communication, entre parties qui ne sont pas les mêmes, dans un but qui ne concorde pas. C’est pourquoi, à moins de clause contraire dans la police, il y aura lieu à restitution de prime pour tout le temps pendant lequel l’assureur du locataire n’a pas couru les risques.

$ II. — Etendue de l'assurance du risque locatif.

L'assurance ne doit jamais être une source de bé- | néfice pour l'assuré ; l'assureur n’est tenu vis-à-vis de lui qu’à l'indemniser de ce que lui aura coûté l’action en responsabilité du propriétaire agissant en vertu des articles 1733 et 1734, ou de la Compagnie subrogée à ses droits. Si le propriétaire ne poursuit pas, ou s’il perd son procès, le locataire n'ayant rien à payer ne peut réclamer le bénéfice de l'assurance. (Trib. com. Seine, 16 mai 1865 et Cour de Paris, 22 février 1866, Bonneville de Marsangy, If, p. 311. — Paris, 10 mars 1871,5. 71, 11, 39. — Nancy, 20 mars

1875 et Cassat. 5 février 1878, S. 1879, I, p. 407). La cour de Cassation dans son arrêt du 5 février 1878 consacre nettement cette solution et repousse la prétention du preneur « attendu que l'objet du contrat d'assurance des risques locatifs est d’obliger l’assureur, moyennant une prime payée par ie locataire assuré, d'indemniser celui-ci de la responsabilité mise à sa charge par l'art. 1733, CG. civ., au cas où l’immeuble loué vient à être détruit par un incendie ; que le locataire ne saurait donc, sans méconnaître la nature de ce contrat, prétendre à une indemnité, lorsque le propriétaire ou la compagnie subrogée à ses droits a expressément renoncé à exercer contre lui l’action résultant des dispositions de l’article précité, et a fait ainsi disparaître toute éventualité du risque assuré‘. »

Quand une fois le locataire à été condamné à payer des dommages-intérêts à son bailleur, peut-il les réclamer en totalité à son assureur? Oui en principe, car l'assureur couvre l'assuré contre toutes les suites de l'incendie qu'il a à subir, en tant que locataire, en vertu des articles 1733 et 1734. C’est ainsi qu’il sera

1 Dans la pratique les Compagnies d'assurances renoncent à exercer le recours locatif, quand l'occupant est l’héritier présomptif ou le gendre du propriétaire. L’assureur estime qu’alors l'occupant est tellement intéressé à la conservation des objets, qu on peut déjà le considérer comme propriétaire. Mais pour prix de cette faveur, la Compagnie exige de ces locataires qu’ils lui fassent assurer leurs biens propres.

garanti contre la responsabilité qui peut lui incomber, à raison d'un sinistre commencé hors des lieux loués, si les faits à cause desquels il a été déclaré responsable, se rattachent à l'exercice de ses droits de locataire. (Cassat., 30 janvier 1854, S. 54, I, 58. — 28 novembre 1881, S. 1883, I, 209). De même l’assurance s'étend encore à la somme que le preneur est obligé de payer au propriétaire, pour préjudice relatif à la perte des loyers, au chômage, etc. (Cassat. 24 novembre 1840, S. 1841, I, 46. — Contra, Paris, 19 mars 1840, S. 1840, IT, 137). Cette indemnité est une conséquence directe des articles 1733 et 1734 ; sile locataire n’était pas responsable de l'incendie, 1l ne la devrait pas’.

Mais la convention d’assurance peut restreindre la notion du risque locatif telle qu’elle résulte de la loi. On rencontre fréquemment dans les polices d’assurances une clause ainsi conçue : « L'assurance du risque locatif ne peut avoir plus d'effet que n'aurait celle de l'immeuble, » ou encore « La compagnie garantit le risque locatif pour les déqûts matériels causés par l'incendie aux objets loués. » Par suite de ces deux stipulations, la compagnie n'aura plus à rembourser au locataire les loyers payés par lui ; et même avec la première, l'assureur du risque locatif étant

1 De Lalande et Couturier, op. cit. ne 741. — Contra Alauzet. Assurances terrestres, t. II, nos 449 et suiv.

tenu dans la même mesure que l'assureur de la maison, ne devra rien pour la perte des objets mobiliers non immobilisés par destination. (Trib. de Laon, 10 mai 1878. Journ. Assur. 1878, p. 400).

La responsabilité de la Compagnie peut encore être limitée par la somme assurée, car jamais l'assureur ne pourra être tenu au-delà de ce chiffre.

En supposant les dommages d'incendie égaux ou supérieurs à la somme assurée, la Compagnie ne remboursera pas toujours le locataire des condamnations prononcées contre lui Jusqu'à concurrence de cette somme. Il faut en effet tenir compte de la règle proportionnelle qui se trouve dans presque toutes les polices. Par suite de cette clause, si, au moment du sinistre, la valeur des objets en risque excède la somme indiquée par la police, la Compagnie indemnise l’assuré dans la proportion existante entre la somme assurée et la valeur totale de la chose, le locataire est considéré comme son propre assureur pour le surplus. (Paris, 3 juin 1850. Bonneville de Marsangy, II, 98. — Cassat. 24 février 1869, 1bid. I, 117. — Lyon 7 janvier 1878, ibid. I, 194,. Les Compagnies ne renoncent à cette proportionnalité et ne s'engagent à indemniser le preneur jusqu’à concurrence de la somme assurée ; que si le locataire assure toute la valeur de l’immeuble quand il est seul, ou que si chacun d’eux a fait assurer, soit la valeur totale de l’im-

meuble, soit une somme égale à quinze fois au moins le montant de son loyer annuel, quand ils sont plusieurs.

On pourrait croire que depuis la loi de 1883, qui supprime la solidarité des colocataires, 1l est toujours inutile d'assurer le risque locatif pour une somme supérieure à plus de quinze années de loyers, et que la règle de proportionnalité établie sur les bases que nous venons d'indiquer n’a plus la raison d’être. Ce serait une erreur : d’abord le locataire devient responsable de la totalité du dommage, quand sa faute est démontrée, et en second lieu, comme sa responsabilité est proportionnelle à la valeur locative, tandis que pour l'assurance on s’en rapporte au prix du loyer, on rencontre des hypothèses où l'indemnité que doit supporter le preneur est de plus de quinze fois le prix du loyer.

La Compagnie est déchargée de toutes ses obligations quand l'incendie provient d’un crime ou d’une faute lourde du locataire : elle le garantit seulement des condamnations prononcées contre lui parce qu'il a commis une faute légère ou qu'il n’a pas pu faire une des preuves exigées par les articles 1733 et 1734.

Le seul changement que la modification de l'artiele 1734 doive apporter aux polices d'assurances, est relatif au taux des primes. Les risques du propriétaire sont augmentés et par suite ceux de son assureur sub-

rogé à ses droits contre les locataires, au contraire, les risques de ces derniers et ceux de leur assureur sont diminués. On comprendrait donc que les primes imposées au propriétaire fussent élevées, tandis que celles des locataires seraient abaissées dans une égale proportion.

$S IT. — Aftribution de l'indemnité du risque locatif.

Quand une maison à été incendiée, le propriétaire ou son assureur agissent en responsabilité contre le locataire, qui à son tour appelle en garantie l’assureur du risque locatif. Il serait sans doute plus simple que le bailleur ou la Compagnie agissent directement contre l'assureur du locataire. Mais la question est précisément de savoir si on peut leur permettre cette action directe. Certains tribunaux l'ont autorisée en déclarant « que l’assurance du risque locatif-constitue un contrat ayant pour effet, au moyen d’une véritable délégation, d'attribuer au propriétaire le droit d’agir directement contre l’assureur, qui s’est substitué vis-à-vis de lui aux obligations de l'assuré ; et que, si, de ce que le propriétaire n’est pas partie au contrat d'assurance, on peut conclure que cette délégation est imparfaite et révocable, tant qu'il ne l’a pas

acceptée expressément ou tacitement, il n'est pas

moins certain qu’elle devient parfaite par son acceptation résultant de l'intention par lui manifestée, de profiter de la délégation faite à son profit, en agissant contre l'assureur en. paiement du montant de l’assurance. (Paris, 11 mai 1861, Bonneville de Marsangy, IT, 248. — Bastia, 3 juillet 1866, ibid., IT, p. 317). Nous repoussons ce raisonnement, car la délégation ne se présume pas (art. 1273 et 1277). Il n’y a aucun lien de droit entre le propriétaire et l’assureur du risque locatif. sauf dans le cas où l'assurance de ce risque aurait été contractée par le bailleur, au nom ou à la décharge de ses locataires, il aurait alors qualité pour réclamer directement de la Compagnie l’exécution de ses engagements. Mais lorsque le locataire seul est intervenu dans l'acte, le contrat ne renferme qu’une obligation de l’assureur envers l'assuré, obligation qui confère à ce dernier une action principale complètement indépendante de celle que les tiers peuvent diriger contre lui (Trib. de la Seine, 5 mars 1882; Bonneville de Marsangy, ÎLE, p. 292. — Trib. de la Seine, 5 juillet 1883, journ. assur. 1884, p. 341). Le seul droit du propriétaire sera de poursuivre l'assureur du risque locatif, comme créancier de l'assuré, par l’action oblique de l'article 1166, et il ne le pourra faire que s’il justifie que le preneur a réellement un recours de garantie efficace à prétendre contre l'assureur. Il se

verra, en outre, opposer toutes les causes de déchéance que l'assuré a pu encourir ?

A cette première question s’en rattache une autre qui en est comme le corollaire. L'indemnité due par l'assureur du risque locatif doit-elle être attribuée exclusivement au propriétaire ou à son subrogé, ou bien au contraire forme-t-elle le gage commun de tous les créanciers du locataire pour leur être distribuée au marc le franc.

Nous ne voyons aucun motif de reconnaître au propriétaire un privilège sur cette indemnité. C’est une valeur nouvelle qui entre dans le patrimoine de l'assuré et qui se trouve soumise au principe général de la distribution par contribution !. (Amiens, 30 mars 1859 et Cassat. 2 décembre 1859. S. 1860, 1, 24. — Lyon, 27 déc. 1861, S. 1862, II, 23. — Cassat. 31 déc. 1862, S. 1863, I, 351. — Douai, 2 déc. 1869.S. 1870, II, 295. — Paris, 8 déc. 1879, S. 1880, II, 234. = Contra Paris. 15 mai 1831 S..1897, IL 310: — Pau, 30 juin 1866, journ. assur. 1866, p. 354). L'indemnité n’est pas le prix de l'immeuble incendié,

1 Aubry et Rau III, $ 261, p. 139, n. 10. — Laurent XXIX, n° 415. — De Lalande et Couturier op. cit. n° 768. — Merger, revue pratique, 1860, 2e partie, t. X, p. 65-84. — Merville ibid 1862, {re partie, t. XIII, p. 529-543. — Contra Pouget. Dictionnaire des assurances terrestres. Vo Action directe n° 3 et Privilège no 2, — Labbé revue critique 1876, p. 681.

elle ne le représente pas, elle est produite par les primes que l'assuré a versées à la Compagnie.

On objecte que si l'indemnité est partagée entre les différents créanciers, l'assurance n’est plus un contrat d’indemnité, elle devient la source d’un bénéfice pour l'accusé. Mais ce principe que l’assurance ne peut être l'occasion d’un gain pour le preneur n'a d’effet qu'entre l'assureur et l'assuré. Il signifie que celui-ci ne peut toucher plus qu'il a perdu, et que l'assurance ne peut jamais dépasser la valeur de la chose assurée. Peu importe qu'ensuite le paiement fait au locataire constitue à son profit un bénéfice plus ou moins licite aux dépens des tiers.

Quelques auteurs ont, en faveur du droit du propriétaire, invoqué l’article 1303 du Code civil. « Lorsque la chose à péri sans la faute du débiteur, il est tenu, s’il a quelques droits ou actions en indemnité par rapport à cette chose, de les céder à son créancier. » Le locataire, disent-ils, doit céder au bailleur son droit contre la compagnie, puisque la chose a péri par l'incendie, c'est-à-dire sans sa faute. Leur argumentation pêche par la base: le fait de l'incendie ne prouve pas par lui-même que le locataire soit exempt de faute, et de plus son action contre la compagnie n'existe que s'il encourt quelque responsabilité pour n'avoir pas pu prouver le cas fortuit, c’est-à-dire à cause de sa faute prouvée ou présumée. Il n’y a donc

pas lieu d'appliquer ici le texte que nous venons de citer.

D'autres ont considéré le contrat d'assurance comme une convention passée au profit du bailleur par le locataire en qualité de gérant d’affaires, ou du moins comme une stipulation pour autrui dont le propriétaire peut réclamer le bénéfice aux termes de l’article 1121. C’est inexact, il n’y a dans l’assurance des risques locatifs qu'un seul contrat formé par le locataire pour sa propre sécurité, et pas le moins du monde dans l'intérêt du propriétaire.

M. Labbé accorde au propriétaire bailleur un privilège sur la créance même d’indemnité. Ce n’est plus pour lui une application du privilège de l’art. 2102, mais un privilège spécial portant sur la créance du locataire contre l'assureur. Il le fonde sur cette idée que la créance existe à cause de la perte subie par le bailleur, et que par suite admettre le concours des autres créanciers serait les enrichir à ses dépens. Cette solution est fondée en justice et en équité’, mais elle est injustifiable en droit, les privilèges ne peuvent résulter que d’un texte de loi, et nous n’en avons point.

1 Elle a été adoptée par loi belge du 11 février 1874 sur les assurances terrestres (art. 37). En cas d’incendie d’un immeuble, l'indemnité due au locataire qui a fait assurer le risque locatif,

est dévolue au propriétaire, à l'exclusion des créanciers de l’assuré.

En fait, le propriétaire arrivera presque toujours à obtenir, sinon l'indemnité totale, au moins plus que sa part s’il fût venu au marc le franc. Il peut d’abord imposer à son locataire l'obligation de faire assurer le risque locatif et de lui céder d'avance l'action en indemnité à laquelle il aurait éventuellement droit. En second lieu, comme sa renonciation à l’action en responsabilité contre le preneur, empêche tout recours du locataire contre l'assureur, le bailleur concluera avec cet assureur une sorte de transaction. Il s’engagera à ne pas poursuivre Île locataire à condition que la compagnie lui verse une somme supérieure à celle qu'il toucherait comme créancier ordinaire payé par contribution. IT n'appartient pas aux autres créanciers de faire tomber cet arrangement comme frauduleux; ils n'ont aucun droit contre la compagnie d’assurauces, tant que Île bailleur n'agit pas, celui-ci par sa renonciation n’a donc rien fait en fraude de leur droit, il l’a seulement empêché de naître; et nul ne peut l'en incriminer.