PREMIÈRE PARTIE

Obligations du locataire en dehors de toute perte ou détérioration de l'immeuble.

Le locataire doit : 1° payer la merces convenue, 2° apporter à sa jouissance les soins d’un bon père de famille, 3° enfin restituer la chose louée au bailleur à

l'expiration du bail.

Section Irc. — Paiement du prix.

Le prix est un élément essentiel du contrat de louage. Si la chose était remise gratuitement au preneur, on se trouverait en face d'un commodat ou d’un contrat innommé suivant les circonstances de l'espèce.

Le prix doit être sérieux; avec un prix dérisoire l'acte passé serait une véritable donation déguisée sous les apparences d’un contrat à titre onéreux (L. 46, D. XIX, 2}.

Il doit encore être certain, c'est-à-dire déterminé par la convention elle-même, ou tout au moins susceptible de l'être ultérieurement sans aucune intervention des parties contractantes.

Jl doit enfin dans le louage comme dans la vente consister en argent (Inst. I. III, t. 24, 8 2).

La merces est fournie par le preneur au terme convenu ; à défaut de convention et d’usages locaux contraires, elle n’est due qu'après la jouissance. Il semblerait résulter d’un texte d’'Ulpien que les Romains avaient l'habitude de payer par semestre le loyer des maisons (L. I, $ 4, D. XLIIT, 32).

Le locataire est tenu de payer le prix, encore qu'il n'ait tiré aucune jouissance de la maison, quand le bailleur l’a mis en demeure de l’occuper et d’en user comme il était convenu. De même, sile bail était fait pour une certaine période, il ne pourrait, par un abandon anticipé et sans Juste cause, se libérer du paiement des termes qui restent à courir (L. 24, $ 2, D, XIX, 2). Mais le bailleur venant à trouver un autre locataire, devra restituer à celui qui a indûment abandonné la maison, tout ce qu’il a perçu au delà du préjudice subit. Il est Juste que le propriétaire n’éprouve aucune perte; seulement il ne lui est pas davantage permis de s'enrichir d’un gain illicite.

1! Maynx 3e Edition, p. 217

Quand le preneur est #7 mora, il doitencore outre la merces payer des intérêts ; car la mise en demeure les fait courir dansles contrats de bonne foi. Les partes pourraient même stipuler qu'ils courront de plein droit par le seul fait du retard dans le paiement des loyers (L. 17, CG, IV, 65, L. 17,84, D. XXII, 1).

Nous avons dit plus haut, qu'en principe la merces n'était due qu'après la jouissance ; c’est qu’eu effet l'obligation de payer, qui incombe au preneur, est corrélative de celle de le faire jouir qui incombe au bailleur. Si l’une des deux obligations n’est pas exécutée, l’autre disparaît avec elle. La jouissance du preneur vient-elle à être empêchée sans qu'il y ait faute de sa part, la merces cesse aussitôt d'être due dans une égale proportion. Toutefois lorsqu'une maison louée a un besoin urgent de réparations, le preneur est obligé de les supporter, pourvu que le trouble apporté à sa jouissance ne soit pas excessif. Ge devient une pure question de fait (L. 27, pr. D. XIX, Di},

En tous cas si le preneur peut quelquefois agir en réduction de loyer à cause des travaux qu'exécute le bailleur ; il ne peut jamais s'opposer à leur confection, car il détient la chose mais ne la possède pas. S'il résistait au bailleur, celui-ci triompherait de sa résistance par l’interdit unde vi ou uti possidefis suivant les cas (L. 3,8 3, D. XLIIT, 17).

Il peut se faire que le preneur privé de sa jouissance ne soit pas seulement libéré de son obligation de payer le prix, mais même qu'il ait droit à des dommages-intérêts. C'est ce qui se présentera toutes les fois que le trouble aura sa cause dans un fait du bailleur, quand par exemple le locataire subira une éviction, soit parce que le bailleur, propriétaire au moment du bail, a postérieurement aliéné la maison sans réserver dans le contrat le droit du preneur, soit encore parce que le bailleur n’était point propriétaire à l’origine. Dans cette dernière hypothèse, il peut arriver que lelocataire devienne lui-même propriétaire de la chose louée ; si son acquisition est à titre onéreux il aura encore droit à des dommages-intérêts, si elle est à titre gratuit, il ne peut exiger quela résiliation du bail (Loi 9, $ 6 et loi 10, XIX, 2). Le locataire du reste cesse de devoir la redevance, et peut agir en résolution de bail toutes les fois qu'il commence à jouir de la chose en vertu d’une cause autre que le contrat de louage. Il en serait ainsi s’il avait acquis à titre gratuit ou à titre onéreux l’usufruit de la maison louée.

Ajoutons que dans tous les cas le preneur qui perd sa Jouissance, ou qui la continue avec un nouveau titre, peut obtenir par l’action conducti la restitution de tous les termes non échus qu'il aurait payés d'avance (Loi 19, $ 6, D. XIX, 2).

Le locataire doit payer la merces au lieu indiqué dans la convention. En cas de silence du contrat, la merces est-elle quérable ou portable ? Molitor pense qu'elle est portable ; il s'appuie sur ce motif que le preneur peut être expulsé s’il reste deux ans sans la payer. Cette raison est insuffisante ; le droit d’expulser au cas de non-paiement, ne préjuge pas la question de savoir si le prix doit être payé chez l’une ou l’autre des parties. Il est plus simple de s’en tenir à la règle générale que le paiement doit avoir lieu au domicile du débiteur.

Le paiement doitsefaire entre les mains du bailleur ; si l’açcipiens était un impubère, le paiement à lui fait par le locataire ne libérait pas ce dernier, il pouvait de nouveau être poursuivi, à moins qu'il ne démontrât que le paiement avait enrichi son créancier dans une certaine mesure ; le paiement valait alors jusqu’à concurrence de cet enrichissement. Si le locataire avait payé au tuteur, le pupille à sa majorité pouvait, quand son recours contre le tuteur était 1llusoire, obtenir la restifutio in integrum et par suite obliger le locataire à payer de nouveau. Justinien décida que le locataire serait irrévocablement libéré, s’il payait au pupille assisté de son tuteur, avec l'autorisation préalable du magistrat (Inst. $ 2, I, 18).

Le paiement était valablement fait au mandataire

du bailleur, mais le mandat est révoqué par la mort ou par la seule volonté du mandant. Toutefois l'adjectus solutionis gratia n'est pas révocable ad nutum (IRSC ENST 19)

Lorsque le débiteur de bonne foi ignore la révocation du mandat, le paiement qu'il fait au mandataire révoqué est encore valable (Loi 12, $ 2, D. XLVI, 3).

En dehors du bailleur et de son mandataire, personne n'avait qualité pour recevoir la merces ; pourtant le locataire qui payait à l'héritier apparent se libérait définitivement, s’il avait agi de bonne foi, et après s'être assuré que l’accipiens avait un titre quelconque pour se prétendre héritier (Lois 25, $ 17 et 21,88, DAV)

Le locataire qui avait contracté avec un voleur effectuait entre ses mains un paiement régulier. Enfin le sous-locataire pouvait valablement payer au premier bailleur (Loi 11, 8 5, D. XII, 7), et cela parce que, comme nous le verrons plus tard, les meubles de ce sous-locataire garantissent les loyers dans la mesure de ce qu’il doit personnellement au locataire principal.

Le paiement du prix et celui des intérêts moratoires, s'il y a lieu, sont garantis par une hypothèque tacite (Loi 4, p. et $ 1, Loi 7, D. XX, 2). Cette hypothèque, que sanctionne l’action quasi-servienne, porte

sur les invecta ei illata, sur tous les meubles qui ont été amenés et placés dans la maison, même à l'insu du bailleur, pourvu : 1° qu'ils y soient à demeure ; des meubles apportés d’une façon passagère ne tomberaient pas sous l'hypothèque, et à l'inverse le fait que des meubles à demeure ont été déplacés quelque temps pendant la durée du bail ne les soustrairait pas à l’action du bailleur (Loi 32, D. XX, 1).

2° Que le preneur soit propriétaire des choses apportées, ou tout au moins qu’il puisse exercer à leur égard l’action publicienne ; sinon l’hypothèque n’existerait qu'avec le consentement du véritable propriétaire (L. 2, D. XIII, 7).

Il va sans dire que le bailleur peut réclamer son paiement par l’action /ocati,action purement personnelle qui ne le protège pas contre l’insolvabilité du locataire.

Le locataire doit-il supporter les contributions foncières et autres charges ordinaires ou extraordinaires telles que les logements militaires ?

Huschke est d'avis que ces charges n’incombaient qu’à celui qui avait un droit réel sur limmeuble un jus in re‘. — Molitor * et Maynx * estiment aussi que le bailleur en reste tenu.

! Huschke. Ueber den Censusund die Steuerverfassung der frühern. Rômischen Keiserscit, p. 141.

2? Molitor. Des obligations en droit romain, p. 658.

# Maynx. Cours de droit romain, p. 215, n° 9,

Ils s'appuient d’abord sur la loi 32, $6, Dig. XX VI, 7; mais ce texte n’est pas absolument concluant, il manque de généralité, il suppose en effet que le propriétaire est membre « ex civitate, in qua usitatum erat ipsos dominos prediorum, non conductores, onera annonarum et contributionum temporarium sustinere.» En second lieu, il ne résout pas la question de savoir, si le fisc ne pouvait pas exiger du preneur, qu’il avancât la contribution, sauf son recours contre le bailleur.

Is invoquent encore les lois : unique, $ 5, D. XLIIT, 10, — 7, pr. XXXIX, 4, — 3, $$ 13, 14, L. 4, — 11, L. 5, nous les retrouverons plus loin.

M. Esmein ‘enseigne que le locataire est tenu au moins du fributum provinciale. On trouve au Digeste un fragment du traité d'Ulpien de Censilus conçu en ces termes « s2 quis inquilinum vel colonum non fuerit professus, vinculis fiscalibus teneatur » (L. 4, $ 8, D. L. 15.) De cette phrase il résulte par a contrario, que si le propriétaire avait déclaré lors du recensement son fermier ou locataire, il était personnellement déchargé de l'impôt. Huschke a soutenu que le texte d'Ulpien visait un colon attaché à la glèbe, qu’alors le propriétaire devait le déclarer comme tout objet soumis à son droit, ou que sinon il encourait les peines

* Esmein.Nouvelle Revue historique de droit français et étranger 1886, pp. 7 à 10.

frappant une déclaration incomplète. Cette opinion est inadmissible. Ulpien dit simplement que, faute de déclaration, le propriétaire sera tenu envers le fisc ; il ne fait aucune allusion à une peine quelconque.

Un second argument est tiré d’un passage de Cicéron ‘. Xénon est poursuivi pour avoir contrevenu à l’édit qui ordonnait aux Siciliens de déclarer le nombre d’arpents sur lequelils devaient le #ributum ; et Cicéron présente comme légale la raison invoquée par Xénon qui « ad se pertinere negabat, fundum elocatum dicebat. » C’est donc qu'il appartenait au locataire de faire cette déclaration, et de payer l'impôt.

Il n’est pas impossible, croyons-nous, de concilier les deux systèmes que nous venons d'exposer. Il faut distinguer ces deux points : qui paiera l'impôt au fisc et qui le supportera définitivement ?

Nous répondons à l’une et à l’autre question, que ce sera tantôt le propriétaire, tantôt le locataire. Gelui-là paiera au fisc, qui sera inscrit sur les listes de recensement en regard du fonds, qui sera indiqué comme le détenant et en jouissant à un titre quelconque. Pour savoir si celui qui aura ainsi fait l'avance de l'impôt, doit le supporter définitivement; on s’en rapportera soit aux conventions des parties,soit aux usages locaux, soit même à la loi pour les hypothèses qu’elle à prévues. (L. uniq., $ 3, D. 43, 10).

1 Verr., III, 22.

Ce système n’est contredit par aucun des textes que nous avons commentés ; ilest en outre confirmé par ceux que nous nous sommes contenté d'indiquer, en renvoyant leur explication à cet endroit. Les lois 7, pr. D. XXXIX, 4,—3, 8 14, L.4,— 11,L.5 nous apprennent toutes trois, que les contributions foncières et autres charges grèvent l'immeuble et non la personne «non personæ sed patrimonii opus est. » Qu'est-ce à dire, sinon que les personnes connues par je cens comme ayant la jouissance du patrimoine, devront acquitter, au moins provisoirement, les charges qui lui sont imposées. Enfin la loi unique $ 3, D. XLIII, 10, nous apporte un argument décisif. C’est, décide-t-elle, aux riverains qu'incombe l'obligation de construire des routes et des aqueducs ; quand la dépense est faite par un locataire à défaut du propriétaire, celui-ci lui en tiendra compte. Si le locataire doit exécuter, sauf secours, des travaux qui, à raison de leur caractère permanent et des avantages procurés au fonds, sont bien une dépense de propriétaire ; & fortiori estil tenu d'acquitter par avance, quand il est connu par le fisc, l'impôt et autres charges périodiques ou tran-

sitoires, qui s'appliquent à la jouissance tout autant qu’à la nue-propriété.

Section II. — Mode de jouissance.

Le locataire doit jouir de la chose en bon père de famille « conductor omnia secundum legem conduchoms facere debet; et si quid in lege prætermissum [uerit, id ex æquo et bono præstare debet » (Inst. II, 25, 5).

Le locataire doit donc se servir de la chose d’après les conventions intervenues; et si elles sont muettes sur un point, il devra se conformer aux usages locaux, ou s'inspirer de la bonne foiet de l’équité. Peu importe du reste qu'il jouisse par lui-même ou par l’intermédiaire d’un tiers; il lui est permis de sous-louer toutes les fois qu’une clause du contrat ne vient pas le lui défendre (L. 6, C. IV, 65).

Il est tenu de conserver à la maison sa destination primilive ; il ne lui est pas permis de faire de changemeuts sans le consentement du bailleur, düt-il en résulter quelque avantage pour ce dernier.

L'usage illicite que le locataire fait de la maison peut même revêlir le caractère d’un vol. En droit romain en effet le vol a une acception plus large que dans notre droit français ; il comprend certains délits qui, chez nous, constituent des escroqueries ou des abus de confiance. Il s'entend non-seulement de toute soustraction, mais encore de toute contrectatio rei

fraudulosa; c'est-à-dire de tout maniement frauduleux de la chose d'autrui (Gaius IT, $ 4193-97. — Inst. IV, 1 SEL)

Quand donc le locataire affecte l'immeuble loué à un usage autre que celui expressément ou tacitement convenu; il se rend coupable d’un factum usus, Si à cet usage que son contrat n'autorise pas, viennent se joindre de sa part : 1° l'intention frauduleuse, c'est-àdire le fait d'agir sciemment et réellement contre la volonté du bailleur (L. 46, 8$ 7, 8, D. XLVIT, 2). 2° l’animus lucrandi, c’est-à-dire l'intention, en agissant de la sorte, non pas simplement de nuire au propriétaire, mais aussi de s'approprier un bénéfice (L47SS, D'XLVIP2)

Le locataire responsable de son usage abusif, l’est encore du non usage. Nous avons vu que s’il abandonne sans motif avant l'expiration du bail une maison louée pour plusieurs années, le bailleur pourra aussitôt lui réclamer le paiement des termes à courir (Loi 24, Dig. XIX, 2).

Le locataire serait de même responsabble, s’il laissait des servitudes s’éteindre par non usage. Il doit en effet veiller à la conservation de toutes celles qui existent au profit de l'immeuble loué.

C'est au propriétaire qu'incombe l'obligation d’entretenir la chose louée pendant toute la durée du bail. l'est tenu des réparations locatives aussi bien que des

réparations d'entretien. Cette distinction introduite dans notre code ne se retrouve pas dans la loi romaine ; et en l'absence de textes il n’est pas permis de la supposer, car ce serait restreindre arbitrairement l’obligation qu'a le bailleur de procurer au preneur la jouissance de la chose (Loi 15, $ 1, D. XIX, 2). Mais de son côté le preneur, à raison de la bonne foi qui préside à leurs rapports, devra indiquer au propriétaire les réparations urgentes ; et même, au cas d’absence ou d’empêchement de ce dernier, il devra les faire exécuter lui-même, sauf bien entendu à imputer sur la merces le montant de ses dépenses.

Le locataire enfin est tenu de veiller sur la chose, il doit lui donner tous les soins d’un bon père de famille et s'opposer à toute entreprise de la part des tiers « ab eo custodia talis desideratur, qualem diligentissimus paterfamilias suis rebus adhibet » (Inst. IIT, 24, 8 5).

Cette obligation, que nous mentionuons ici, nous l'étudierons dans ses détails, quand nous rechercherons la responsabilité du locataire au cas de perte ou détérioration de la chose louée.

Section III. — Restitution de la chose louée.

A l'expiration du bail le locataire doit restituer la

maison louée. Il ne peut même échapper à cette resti-

tution en se prétendant propriétaire; qu'il restitue d'abord, il plaidera ensuite. (Loi 25, G. IV, 65). Le locataire n’a jamais possédé pour son propre compte, il n’était que l'instrument de la possession du bailleur ; il ne lui est pas permis d’intervertir sa possession, d’en changer la cause et de s’attribuer par là, le rôle de défendeur dans l’instance.

[l pourrait cependant invoquer la nullité du contrat, s’il prouve qu'avant sa formation la chose lui appartenait à son insu (Lois 20 et 23, C. IV, 65).

Le refus persistant de restituer expose le locataire à la même peine que les envahisseurs de la chose d’autrui ; s’il succombe dans son procès avec le propriétaire, 1l devra rendre la chose louée et de plus en payer la valeur. (L. 34, OC. 4, 65. — L. 11, C. VIIT, 4).

Le preneur doit restituer la chose dans l’état où il l’a reçue. Or il peut arriver que la maison louée ait été détruite ou détériorée, ou bien à l'inverse qu’elle ait recu des augmentations, des améliorations du fait du locataire. De là ces deux questions : 1° Le locataire doit-il indemniser le bailleur ? 2° Peut-il lui réclamer ses impenses ?

C'est dans la seconde partie de notre étude que nous répondrons à la première question. Nous vous demanderons seulement dès à présent si le locataire dépossédé de sa chose par un furtum est obligé de restituer au bailleur le produit de l’action furti par la-

quelle il à obtenu le double ou le quadruple de la valeur de la chose volée ?

La loi 6. D. 1. XIX, 2,déclare qu'il n’est pas tenu de restituer cette valeur. Elle n’est en quelque sorte qu’un produit de la chose ; le locataire l'avait louée pour s’en servir, quand un tiers vient la lui enlever ; il est donc juste qu’il reçoive une indemnité, et qu’il la conserve. Ce motif nous explique la solution différente donnée au cas où la victime du vol est un créancier gagiste (L. 15, pr. D. XLVIT, 2). Une fois payé, comme il est dépourvu de tout intérêt, il devra restituer à son débiteur le surplus de l'indemnité perçue.

La seconde question que nous nous sommes posée, est celle de savoir si le locataire a droit à quelque indemnité pour les impenses faites sur l'immeuble loué ? Le locataire a pu faire des dépenses nécessaires, des dépenses utiles, des dépenses voluptuaires. (L. 79, D. 140)

Dépenses nécessaires : Ge sont celles sans lesquelles l'immeuble périrait, ou subirait des dégradations ; ou bien encore certaines dépenses que la loi impose au preneur quand le bailleur ne les fait pas. (L. 1, S$ 3, D. 4, 8 10).

Toutes ces dépenses sont par leur nature à la charge du propriétaire; la justice veut que le preneur qui en fait l'avance soit complètement indemnisé. (L. 55, $ 1, et 61, pr. D. XIX, 2).

Dépenses utiles : Ce sont celles qui améliorent l’immeuble, mais dont on pourrait se passer. Le preneur sait que la maison louée ne lui appartient pas : on devrait donc le traiter comme le possesseur de mauvaise foi qui construit sur la chose d'autrui, et lui refuser tout remboursement. C’est avec raison que la loi romaine a écarté cette conclusion logique en apparence. Le locataire et le bailleur sont liés vis-à-vis l’un de l’autre par un contrat de bonne foi; l'équité doit mesurer leurs obligations réciproques. Or, ce serait aller contre l'équité, que de permettre au bailleur de conserver sans aucune compensation des travaux qui lui sont utiles. On doit donc décider, et cette solution d’ailleurs est conforme aux textes (L. 55, $ 1 et 61, pr. D. XIX, 2), que le preneur peut se faire indemniser des dépenses faites dans la mesure de l'utilité qu’elles procurent au bailleur :.

Pothier * soutient que la loi 55 donne seulement au preneur une action pour reprendre en nature les objets qu'il à introduits dans l'immeuble. Mais cette thèse n’est pas admissible, car il faudrait l’étendre en même temps aux dépenses nécessaires, puisque Paul les confond dans sa phrase. |

Dépenses voluptuaires : Ge sont celles qui n’ont qu'un but d’ornementation, d'agrément, sans présen-

! Accarias. Cours de droit Romain, t I, p. 615, no 2, 3 édition. 2 Pandectes. loc. cond., n° 66.

ter aucune utilité. Si les améliorations provenant de ces dépenses sont facilement séparables du fonds, le locataire peut les enlever,à condition de remettre l’immeuble daus son élat primiuf. Au contraire sont-elles inséparables, le locataire doit les abandonner sans pouvoir prétendre à aucune indemnité. (L. 19, $ 14, D. XIX, 2).

Dans les différents cas où nous avons reconnu au preneur le droit à une indemnité, il pourra la réclamer par l’action conducti; il jouit également d’un droit de rétention. C’est la seule hypothèse où il lui soit permis de retenir la chose à la fin du bail; il invoquerait en vain son titre de créancier du bailleur pour quelque autre motif. Le droit de rétention n'existe que s’il y a connexité entre la chose possédée et la créance ; le preneur ne peut donc s’en prévaloir que pour les créances nées à l’occasion de dépenses faites sur la chose louée.

INFLUENCE DE LA SOUS-LOCATION ET DE LA CESSION DE BAIL SUR LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

Le droit qui résulte pour le locataire du contrat de louage n’est pas exclusivement attaché à sa personne ; nous avons déjà dit qu’il pouvait sous-louer ou céder son bail. :

En principe la sous-location comme la cession de bail laissent subsister les relations du locataire primitif et du bailleur. (L. 3, C. XI, 45). Il n’en serait autrement que si le bailleur, acceptant le sous-locataire ou le cessionnaire, faisait remise à son premier preneur de toutes ses obligations. Hormis ce cas de libération expresse, celui-ci reste tenu, et comme le cessionnaire et le sous-locataire le sont également, le bailleur se trouve avoir deux débiteurs au lieu d’un.

Mais si le cessionnaire et le sous-locataire sont l’un