DEUXIÈME PARTIE

des contractants, les choses ne se passeront plus de la même façon. Si c’est le locateur qui est coupable, bien entendu il n’aura plus droit à la merces, et de plus il sera tenu de dommages-intérêls envers le preneur. Tel est le principe que nous nous bornons à énoncer, car la responsabilité du locataire doit seule nous retenir et faire l'objet de notre étude dans cette seconde partie.

Nous nous demanderons quel est le fondement de cette responsabilité, quelle est son étendue, quelles modifications les parties peuvent y apporter par leurs conventions, quel est le montant des dommages à payer, et enfin quelle est sa sanction.

Pour résoudre ces différentes questions nous nous placerons dans l'hypothèse d’un incendie, qui est bien certainement pour les maisons une des causes les plus fréquentes de perte ou de détériorations ; nous n’aurons plus ensuite qu’à rechercher dans un second chapitre, si les solutions données pour ce cas spécial, peuvent ou non se généraliser et servir de base à la responsabilité du preneur.

DE L'INCÉNDIE

Section I. — Historique.

De bonne heure les incendies furent fréquents à Rome et y causèrent de grands ravages. L'état de la ville ne leur était que trop favorable ; les rues étaient si étroites, et les maisons si élevées, qu’on se serait cru dans une cité souterraine 1. Ajoutez à cela des galeries en saillie sur la chaussée et munies d’auvents garnis de tentures, des échoppes qui rendaient la circeulation impossible, et vous croirez sans peine que l’ambitus ?, espace libre de deux pieds et demi qui 1solait les maisons, tout aussi bien que les statues de la déesse Stata s, qu'on reucontrait dans tous les quartiers,

1 Dezobry. Rome au siècle d’Auguste, t. I, p. 90, 2 Festus. Vo Ambitus.

3 Déesse qui arrêtait les ravages de l'incendie,

n’offraient au feu qu'un obstacle bien insuffisant. L'invasion de Brennus, qui brûla Rome, amena la création d'un service public chargé de combattre les incendies !. On institua trois ériumoirs appelés nocturnt, qui eurent sous leurs ordres une troupe d'esclaves disséminés à l’entour des murs de la ville. Ils devaient veiller et accourir au premier signal.

Il arrivait souvent aussi que les simples citoyens concouraient à l'extinction des incendies avec leurs propres esclaves, soit gratuitement, soit à prix d'argent. Les riches, pour qui les incendies sont surtout redoutables, avaient presque toujours chez eux un esclave guetteur appelé ënsulaire.

Plus tard l’empereur Auguste imagina de créer, à l'instar des vigiles militares, des vigiles contre l'incendie. Il forma un corps de six cents esclaves qu’il mit d'abord sous la direction des édiles curules, puis sous celle des curatores des quatorze quartiers de Rome. En 759 il remplacça cette troupe d’esclaves par sept cohortes d'affranchis ; à leur tête il mit des tribuns sous l’autorité supérieure d’un magistrat nommé præfectus vigilum. Les vigiles doivent faire toute la nuit des rondes avec le matériel nécessaire pour les premières attaques du feu (D. 53, $3, D. I, 45).

Le præfectus vigilum est même investi d’un certain

1 Dezobry, loc. cit.

pouvoir de juridiction ; il peut infliger la bastonnade à ceux qui ont laissé du feu à l'abandon, ou tout au moins leur faire une sévère réprimande. Il avertit les locataires des maisons d’avoir soin qu'aucun incendie n'arrive par leur faute et de tenir de l’eau dans les cænacula.

Néron décida que tout particulier devait avoir chez lui les ustensiles nécessaires pour éteindre le feu *. Justinien ne pouvait rester muet sur cette question; il institua dans la Novelle XIII des Préteurs du peuple, qui remplissent à Constantinople le rôle de l’ancien præfectus vigilum.

Toutes ces précautions, toutes ces mesures ne paraissent guère avoir atteint le but désiré, car les auteurs latins nous ont conservé le souvenir d’immenses incendies, qui, à plusieurs reprises, sont venus désoler la ville de Rome, et la détruire en partie. Sous Tibère ce fut: d’abord en l’an 27 le quartier du Caælius, puis en l'an 37 l’Aventin et la partie attenante du grand Cirque qui brûlèrent?.Quelques années plus tard sous Néron, un incendie considérable détruit dix des quatorze régions de Rome. Dans la reconstruction de la ville qui s’en suivit, on multiplia en vain les mesures préventives ; sous Titus, un nouveau sinistre embrase le Champ-de-Mars pendant trois jours et trois

1 Tacite. An. XV, 43.

2 Tacite, An. IV, 64 et VI, 4ÿ.

nuits. Sous Antonin le Pieux, trois cent quarante maisons sont brüûlées en même temps. Enfin sous Commode, un incendie, qui rappelait celui de Néron, couvre de ruines la plus grande partie de la ville.

Dans ces grands désastres l’empereur intervenait presque toujours pour distribuer des indemnités et des secours aux incendiés. Souvent aussi quand l'incendie était partiel, et n’avait atteint que quelques citoyens leurs amis et clients couvraient la perte par des souscriptions volontaires.

Le crime d'incendie fut toujours puni à Rome des peines les plus sévères. La loi des XIT Tables (Loi 9, D. XLVIT, 9) ordonne que celui qui a mis le feu à un bâtiment ou à un tas de blé près d’une maison soit lié, roué de coups et brülé, si c’est en connaissance de cause et avec réflexion qu'il a agi. Les lois Plotia, ‘ Pompeia, Julia Cæsaris, Julia Augusti visent le cas d'incendie avec attroupement et tumulte « cœfu concursuque factum », et frappent les coupables d’une peine qui est presque toujours l'interdiction de l'eau et du feu. Sous Justinien, dans la même hypothèse, la peine est la déportation pour les Aonesti, la mort pour les esclaves, les récidivistes et les personnes viles.

Dès 673 la loi Cornelia de Sicarüs vise le cas d’incendie commis sans violence et sans attroupement à

1 Wæchter. De crimine incondii, p. 37.

Rome, ou dans un cercle de mille pas autour de Rome ; elle prononce l'interdiction de l’eau et du feu. Plus tard ce fut la déportation puis la mort, par le glaive pour les viri honestiores, par la croix et les bêtes pour les Awmiliores. À l'époque de Justinien la peine de mort par le glaive pour les Lonesti, par le bûcher ou les bêtes pour les vies est infligée à ceux qui ont mis le feu à une maison située dans la ville.

Les incendies hors de Rome, celles de moissons, vignes, parcs d’oliviers sont punis de la rélégation pour les konestiores de la condemnatio ad metallum pour les kumiliores (Loi 9 et 12, D. 81, XLVII, 19. — Loi 28, $ 12, D. XLVIII, 9. — Loi 1, pr. D. MEVI 9 ="Paul sent. LV 0 35,806, 1. 20,788 4; 2, 3, #4, 5).

Le crime d'incendie fut longtemps de la compétence des qguæstiones perpetuæ ; un rescrit des empereurs Sévère et Antonin en transporta la connaissance au préfet de la ville.

Ainsi qu'il ressort de ce rapide exposé la responsabilité criminelle des incendiaires fut en droit romain l'objet d’un grand nombre de textes, qui assuraient d'une façon, peut-être trop rigoureuse, le paiement de la dette contractée par les coupables envers la société.

A côté de cette première responsabilité il en existe

une autre; c'est la responsabilité civile envers les sinistrés, l’auteur de tout dommage est tenu de le réparer. Cette réparation s’obtenait par l’action de la loi Aquilia, dont le troisième chapitre prévoit, hormis certains faits spéciaux mentionnés dans le chapitre premier, l'hypothèse de tout dommage causé sans droit à la propriété d'autrui, et particulièrement lincendie (Loi 27, 8 5, D. IX, 2).

Enfin à cette responsabilité civile existant par le seui fait du dommage causé, peut encore se joindre une dernière espèce de responsabilité : la responsabilité contractuelle. Elle se produira toutes les fois qu'il existe entre la victime et l’auteur de l'incendie, une convention imposant à ce dernier l'obligation de veiller sur la chose incendiée et de la conserver pour la restituer à l’autre partie. Cette situation est précisément celle du locataire vis-à-vis de son bailleur : nous nous proposons de rechercher, à l’aide des principes généraux et des quelques textes qui nous sont parvenus, comment les jurisconsultes romains l’ont envisagée, et quelle fut leur théorie sur la responsabilité locative en cas d'incendie.

Section II. — Fondement de la responsabilité locative.

La responsabilité du locataire, au cas d'incendie, a son fondement dans l'obligation qui lui incombe de veiller à la conservation de la chose louée « Ztem prospicere debet conductor, ne aliquo vel jus rei, vel corpus deterius faciat vel fieri patiatur (L. 11,S$ 2, D. XIX, 2). Le preneur doit donc d’abord s'abstenir de toute détérioration de l’objet loué, et de plus il est tenu de le garantir contre tout dommage de droit ou de fait de la part des tiers. Le bailleur abandonne à son locataire la jouissance et par suite la détention matérielle de sa chose, mais c’est à la condition, qu'après s’en être servi, le locataire la lui remettra entière et avec tous les droits qui l’accompagnaient. Le locataire achète par la merces le droit aux fruits et à l'usage innocent de la chose, rien de plus. Supposons que le preneur ne soit pas, de par la loi, constitué gardien de la chose louée, il en résulterait une grande gêne pour lui comme pour le propriétaire. Ce dernier, obligé de surveiller lui-même sa chose, devrait la visiter fréquemment pour s’assurer qu'aucune cause de ruine ne la menace, que le locataire ne la dégrade pas etc., et cette présence presque coptinuelle du bailleur ne pourrait qu'être désagréable au preneur.

L'utilité pratique aussi bien que la nature du contrat justifient donc le passage d’Ulpien que nous rapportons plus haut. Si nous appliquons cette obligation de garde au cas particulier du louage de maison, nous devons conclure que dès l'instant que celle-ci est détruite en tout ou partie par un incendie l’obligation du preneur n’est pas remplie, et le bailleur, trompé dans son attente légitime, pourra lui en demander compte par l’action /ocati. Nous nous trouvons bien en face d’une responsabilité contractuelle, c’est uniquement parce que le locataire ne remplit pas ses obligations qu'il pourra être poursuivi.

Nous pouvons encore invoquer en faveur de cette opinion la loi 11, D. XVIIT, 6. Ce texte, il est vrai, parle du contrat de vente; il décide que le vendeur d'une maison incendiée avant sa remise aux mains de l’acheteur sera responsable, s’il n’a pas apporté à sa garde les soins d’un bon père de famille. Mais cette solution peut être appliquée par analogie au contrat de louage, car la théorie de la prestation des fautes est la même dans les deux cas. Il faut donc en conclure que la responsabilité du preneur, comme celle du vendeur, prend sa source dans l'obligation de conserver la maison louée.

Cette théorie a été combattue par bon nombre de nos anciens auteurs : ils ont donné comme base à la responsabilité locative non plus le contrat de louage,

mais cette présomption de droit que l’incendie d’une maison aurait toujours pour cause la faute de l’habitant. En d’autres termes ils ont substitné à la responsabilité contractuelle, une responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle.

Ils se sont appuyés sur deux phrases du digeste, dont l’une se trouve dans la loi 38, $ 1,1, 15, « Plerumque incenda fiunt culpa inhabitantium », l’autre dans la loi 11, XVIIT, 6, « incendium sine culpa fieri non potest ». Ils ont isolé ces deux passages, et leur ont prêté un sens que les textes dans leur entier ne permettent pas d'adopter.

Reprenons d’abord la loi 3 $ 1, I, 15, et reproduisons-la complètement « Cognoscit præfectas vigilum de incendiarüs, effractoribus, furibus, raptoribus, receptatoribus, nisi si qua tam atror. tamque famosa persona sit, ut perfecto urbi remüiltatur. Et quia plerumque incendia culpa fiunt inhabitantium, aut furtibus castiqat eos, qui negligentius ignem habuerunt, aut severa interlocutione comminatus, fustium castigationem remittit. » Si l'on s’attache à la phrase même « Plerumque incendia », on remarque qu’elle est concue dans les termes les plus vagues : l'incendie provient le plus souvent de la faute des habitants. Il n’y a là rien de bien précis, rieu de certain : comment en tirer une conclusion absolue et générale ?

En second, lieu, le texte nous signale toutes hypo-

thèses dans lesquelles la responsabilité délictuelle est seule en jeu, il ne fait aucune allusion à un contrat précédant le fait incriminé. Il n’y a donc aucun motif pour appliquer au locataire en tant que locataire, la solution qu’il donne. Enfin le but de Paul dans la loi 3, & 1 était de fixer la compétence du præfectus vigilum; quant aux mots quia plerumque.. ls ne sont qu'énonciatifs. Le jurisconsulte vient de dire que le préfet des vigiles à un pouvoir de juridiction sur Îles incendiaires, et il continue par cette remarque que, comme les habitants sont très souvent coupables dans les incendies qui se produisent chez eux, ils se trouvent alors soumis à l’action répressive de ce magistrat. Ceux-là, ajoute-il encore, sont frappés de verges qui « negligentius ignem habuerunt », or s'il avait voulu édifier une présomption légale de faute à la charge des habitants, il aurait dû les représenter comme encourrant tous la peine, et non pas seulement ceux qui ont gardé du feu avec une négligence coupable.

Le second texte d'A//enus Varus est tout aussi peu concluant « S? vendita insula combusta esset, cum incendium sine culpa fieri non possit, quid juris sit ? Respondit : quia sine patrisfamilia culpa fieri potest, neque si servorum negligentia factum esset, continuo dominus in culpa erit. Quamobrem sivenditor eam diligentium adhbuisset in insula custodienda, quam de-

bent homines frugt et diligentes præstare, si quid acci-

asset nihil adeum pertinebit » L. 11, D. XVIII, 6.). Sans doute nous ne pouvons faire à ce texte le reproche, que nous faisions au premier d’avoirtrait à la responsabilité délictuelle, et non pas à la responsabilité contractuelle. Il s’agit en effet de la responsabilité du vendeur, au cas d'incendie de la maison louée avant que l'acheteur eu ait pris possession. Or, la responsabilité du vendeur est identique à celle du locataire ; nous avons déjà fait remarquer qu’en ce qui regarde la prestation des fautes leurs situations sont absolument les mêmes. Si donc ilexistait une présomption de faute à l'égard du vendeur, force nous serait de l’appliquer également au preneur, mais elle ne se rencontre ni pour l’un ni pour l’autre.

Nous sommes eu présence d’un plaideur ignorant des règles du droit qui demande au jurisconsulte, si son vendeur n’est pas responsable de l'incendie survenu. Il serait disposé à l’admettre pour sa part, car, selon Lui, il n’y a pas d'incendie sans faute. Alfenus repousse cette prétention, et répond que l'incendie peut n’être point imputable au père de famille, qu’alors même qu'il aurait pour cause une négligence des esclaves, le maître n'est pas nécessairement responsable. C’est pourquoi si le vendeur à apporté à la garde de la maison les soins d’un bon père de famille, il ne sera pas tenu de réparer le dommage causé par le

sinistre.

C’est évidemment à la réponse du jurisconsulte que nous devons nous attacher; c’est elle qui donne à la loi sa véritable portée. Or son opinion est celle que nous avons émise au commencement de cette section, à savoir que le vendeur et par suite le locataire ne sont responsables de l'incendie que s’ils ont manqué à leur obligation de garder et de conserver la chose. C'est le principe de la responsabilité contractuelle, quant à la présomption de faute, qu’on prétendait trouver, il n’y en à trace nulle part. Le texte qu’on nous oppose nous fournit au contraire un argument probant en faveur de notre théorie.

Nous trouvons encore dans notre titre au Digeste deux lois en opposition avec la présomption incendia, et qui prouvent que les jurisconsultes romains admettaient le cas fortuit et la force majeure. Ulpien (L. 9, 8 3, XIX, 2) suppose qu'il a été convenu dans le bail que le locataire « innocentem ignem haberet » et il décide que même dans ce cas, si un incendie se produit par cas fortuit, le locataire n’en sera pas tenu. Il reconnaît donc que l'incendie peut se déclarer sine culpa inhabitantium.

Plus loin le même Ulpien (Loi 11, 8 3), recherche l'effet de cette clause imposée au preneur non plus «utinnocentem ignem habeat» mais «ne ignem habeat » Dans ce cas le preneur répondra même du cas fortuit, et pourquoi ? « quia non debuit ignem habere »

DE L'INCENDIE Al

parce qu'en faisant du feu il n’a pas observé la loi du contrat ; d’où il suit que, sans cette inexécution de son obligation, on ne présumerait pas qu’il est en faute !.

Cette discussion n'offre pas seulement un pur intérêt historiqne; elle joue un grand rôle dans notre matière, car, en l’absence detextes précis, la solution d’un grand nombre de questions doit être différente, suivant qu’on adopte le principe de la responsabilité contractuelle, ou celui de la présomption incendia. C'est ainsi que :

1°Si le locataire est tenu en vertu de son contrat, il ne répond que du dommage causé à la chose par lui louée. S'il est tenu en vertu de la présomption incendia, 11 répond de tout le dommage causé par l’incendie à quelque objet que ce soit.

2° La responsabilité contractuelle n’existe que dans les rapports du preneur et du bailleur. La présomption incendia est générale, elle existe même en faveur des voisins.

3° La responsabilité contractuelle oblige le preneur à faire preuve de sa diligence. Au contraire c'était une question controversée de savoir si la présomption incendia suffisait à justifier la demande en dommages-intérêts du locateur.

4° Qu'il y ait un ou plusieurs locataires, avec la

1 Henrys, l. IV, Ch. VI, quest. 87.

responsabilité contractuelle leur propre responsabilité ne varie pas, elle est toujours limitée pour chacun d'eux à la partie de maison qu'il a louée.

Avec la présomption ircendia nouvelle controverse : les uns prétendent que les locataires ne sont pas tenus si on ne sait où a commencé l'incendie, car il ne peut alors y avoir contre aucun d'eux présomption de faute; les autres veulent qu'ils soient tous solidairement responsables, car alors la présomption de faute existerait également contre tous.

Section III. — Etendue de la responsabilité locative.

Nous avons essayé de démontrer dans la section précédente que la responsabilité du locataire reposait sur une faute commise dans l'exécution de ses obligations ; par suite rechercher l'étendue de sa responsabilité, c’est se demander dans quelle mesure il est tenu de sa faute. Il est impossible de répondre à cette question sans rappeler l’ensemble des principes qui régissent la responsabilité dans les contrats, sans examiner rapidement ce que les interprètes ont appelé la fhéorie des fautes.

L'auteur d'un dommage peut le causer avec ou sans intention. Dans le premier cas il est de mauvaise foi, et se rend coupable de dol. Ainsi le débiteur est coupable de dol quand, volontairement et sciemment, il

manque à ses obligations, soit par un fait actif, soit par une omission. Dans le second cas l’auteur du dommage est de bonne foi, il est seulement coupable de négligence, il a commis une faute.

Pour ce qui est du dol point de difficulté, il est nettement caractérisé par l'intention de nuire, et les parties en répondent toujours. La faute au contraire présente des degrés de gravité bien divers ; elle commence avec la négligence la plus légère, et va jusqu’au manque absolu de soins et de surveillance. Elle comprend tout l’espace compris entre le dol et le cas fortuit. Il est évident qu’on se trouve toujours en présence d’un fait imputable à son auteur; mais il aurait quelquefois été dur et presque injuste de le rendre responsable d'un acte à peu près indifférent en lui-même, et dont il ne pouvait prévoir les suites fâcheuses. Il fallait donc, en s'inspirant des circonstances, poser des règles, qui ne devaient pas être les mêmes pour toute espèce de contrats. C’est ce que firent les jurisconsultes romains, sans que toutefois ils aient jamais énoncé un principe formel et indiscutable. Ce fut l’œuvre des commentateurs de dégager une théorie générale des décisions spéciales éparpillées dans le Digeste et le Code. Aussi la question n’est pas des moins controversées, et de nombreux systèmes ont été proposés.

À un premier point de vue on distingue la faute qui consiste à commettre un fait répréhensible « culpa in

commitlendo », de celle qui résulte d'une simple né-

gligence, d’une abstension « culpa in omüttendo ».

Cette distinction n’est utile que pour les contrats de droit strict, dans lesquels le débiteur n’est jamais tenu de la culpa in omittendo. Pour les contrats de bonne foi, et le louage est du nombre, peu importe, les parties doivent apporter tous leurs soins à la conservation de la chose, elles répondent de l’une et de l’autre faute.

Une seconde division des fautes repose sur leur degré de gravité, et c’est alors qu'apparaissent entre les auteurs de nombreuses divergences. Les anciens Accurse, Cujas, Vinnius, Pothier admettaient trois espèces de faute : la culpa lata, la culpa levis et la culpa levissima. La culpa lata ou faute lourde, consiste à ne point donner aux affaires d'autrui les soins que les personnes les moins intelligentes, les moins soigneuses ne manquent pas d'apporter aux leurs «2d est non intelligere quod omnes intelliqunt » (L.213, $ 3, D. L. 16). La culpa levis c’est l’omission des soins d’un bon père de famille, des soins qu’un homme soigneux et diligent apporte à ses affaires. La cu/pa levissima enfin consiste à ne pas être pour les affaires d'autrui, aussi attentif que le sont pour les leurs les personnes les plus soigneuses, les plus diligentes. €Omissio ejus diligentiæ quam vigilantissimus quisque

atque attentissimus palerfamilias suis rebus adhibet » .

Quant à la prestation des fautes dans les différents contrats elle est basée sur l'intérêt de chacune des parties contractantes. Le débiteur qui ne retire aucun avantage du contrat n’est tenu que de la culpa lata ; si les deux parties sont l’une et l’autre intéressées, elles seront réciproquement tenues de la cu/pa levis; enfin si l’une des parties retire seule quelque bénéfice de la convention, elle sera tenue de la culpa levissima. |

Ce système, abandonné aujourd’hui, fut généralement suivi jusqu’au commencement de ce siècle. Pourtant Doneau déjà l'avait vivement attaqué; il ne reconnaissait que deux fautes la culpa lata et la culpa levis, mais il eut le tort de subdiviser cette dernière en culpa in faciendo et culpa in non faciendo, distinction qui ne justifient ni la raison ni les textes. Lebrun, qui un peu plus tard se pose également en défenseur des deux degrés de faute, eut encore moins de suc-

cès 2.

1 Vinnius. In IV libros institutionum imperialium commenta rius. Lib. II, t. 15, $ 10.

2 Mentionnons en passant le système original proposé par Molitor (Des obligations en droit romain, t. 1, p. 240 et suiv.) Pour lui, l'obligation de faire fructifier la chose s’adjoindrait dans certains cas à l'obligation de la conserver. Il ÿy a des contrats dans lesquels le débiteur est à l'abri de toute responsabilité, par cela

C’est à M. Hasse : que revient le mérite d’avoir renversé le système des trois fautes.

Nous nous approprierions en entier les idées de cet auteur, sil n'avait, à tort selon nous, introduit l'application de la loi A quilia dans les rapports contrac-

tuels.

D'après lui, le damnum corpore corpori datum donnerait toujours lieu à la responsabilité Aquilienne, alors

seul qu’il a pourvu à la conservation de le chose. C’est cette obligation de conserver que désignent les mots dolus, culra ou même custodia opposé au mot dolus. Il en est d’autres dans lesquels je débiteur, outre son obligation de veiller à la garde et à la conservation de la chose, doit tenir compte des fruits, des intérêts, des profits d'une gestion, jusqu'à concurrence de la diligence d’un bon père de famille. C’est ce qu’exprime le mot diligentia pris dans un sens technique. Enfin il existe quelques cas exceptionnels, dans lesquels les parties sont tenues de la custodia entendue dans son sens strict ; c’est-à-dire que, par une surveillance étroite et extraordinaire, ils doivent prévenir soit le vol de la chose, soit la fuite des esclaves ou des animaux.

Sans réfuter les nombreux arguments par lesquels Molitor a voulu étayer sa théorie ; faisons remarquer qu’il n’existe aucune corrélation entre l'obligation de rendre compte des fruits et celle de conserver la chose. Gette obligation de faire fructifier la chose est imposée à certaines personnes comptables d’une gestion ou d’une administration, mais c’est en vertu de règles spéciales tout à fait distinctes de la prestation des fautes. Ajou. tons que Molitor ne cite d’ailleurs aucun texte dans lequel le mot diligentia ait le sens spécial qu’il lui attribue. Bien au contraire nous voyons que le dépositaire (L. 32, D. ZVI, 3), le commodataire (L. 5, 3 15, D. XIIL, 6, ), le vendeur (L, 38, D. XXXIX, 2) sont tenus de la diligentia et pourtant aucun d’eux n’encourt la moindre responsabilité à l'égard des fruits.

1 Hasse. Die culpa des rômischen Rechts.

même que le damnum serait tel que le contrat intervenu entre les parties ne les en rendrait pas responsables. « On ne voit pas, dit d'Hautuille ‘ dans son exposition de la doctrine de Hasse, comment un fait qui me serait imputé, étant commis envers une personne à laquelle je ne devrais rien, cesserait de m'être imputable par suite d’une obligation que j’aurais contractée. »

Mais cette conclusion est erronée, car la condition nécessaire pour l’application de la loi Aquilia, l'injuria, n'existe plus. Le contrat place en effet les parties dans une situation toute nouvelle ; il leur donnele droit d'accomplir certains actes, dont les suites, bien que dommageables pour l’autre partie, n’entrainent pas leur responsabilité envers elle, parce qu'ils sont faits avec son assentiment exprès ou tacite. C’est ainsi que le dépositaire, s’il laisse tomber dans un déménagement l’objet reçu en dépôt, échappera à l’action de la loi À quilia ; il a usé de son droit, peu importe quelles en ont été les conséquences. Si le même événement s'était produit en dehors de tout lien contractuel, l’auteur du dommage serait tenu de le réparer.

De tout ceci nous concluors que la responsabilité contractuelle sert de mesure à la responsabilité Aquilienne. Pour qu’il y ait faute aquilienne, il faut encore

1 Revue de Législation. 1835, t. II.

qu'il y ait faute au regard du contrat, en supposant d’ailleurs réunies dans le fait incriminé les autres conditions d'application de la loi À guilia.

A part cette critique du système de Hasse, nous n’admettons comme lui que deux degrés de faute, et nous ne croyons pas à l'existence d’une culpa levissima. Cette expression ne se rencontre qu’une seule fois dans le Digeste, et c’est à propos de la responsabilité délictuelle au titre de la loi Aguilia.

Ce texte n’a donc aucune valeur en notre malière, de plus il est d’'Ulpien qui, lui-même, dans la loi 5, 8 2, D. XIII, 6, nous donne une échelle des fautes, et ne fait aucune mention de la culpa levissima. Enfin la division tripartite des contrats suivant l'utilité qu'ils procurent aux parties, division qui correspondrait aux trois degrés de faute, est en contradiction formelle avec les textes.

Dans la vente et le louage la responsabilité n’est pas la même que dans la société ou la communauté, pourtant avec le système des trois fautes elle serait identique. (L. 72, D. XVII 2. — L. 25, 8 16, D. X, 2). Au contraire la loi contractus (23, L. 17), assimile le vendeur au commodataire; or ce dernier devrait être tenu de la culpa levissima comme seul intéressé au contrat, tandis que le vendeur ne répondrait que de la cu/pa levis.

La culpa levissima étant ainsi écartée, il ne reste

plus que la culpa lata et la culpa levis. La culpa lata après de longues controverses finit par être assimilée au dol, et le mot dolus fut employé pour les désigner tous deux (L. 226, D. L. 16). Mais cette assimilation si elle existe pour l'appréciation des dommages-intérêts, ne permet pas cependant, au cas de faute lourde, de poursuivre le coupable par l’action de dol, action infamante et pénale sous certains rapports.

La culpa levis se subdivise en culpa levis in abstracto, et culpa levis in concreto (L. 23, D. L. 17. — 47, $5, D. XXX).

Dans la culpa levis in concreto on compare la conduite du débiteur dans une affaire donnée à celle qu’il tient ordinairement, et sa faute consiste à rester audessous du degré de diligence qu'il apporte à ses propres affaires. Dans la culpa levis in abstracto le débiteur n’est plus comparé à lui-même; on prend pour terme de comparaison un administrateur 1rréprochable, un père de famille diligent ; et, s’il n’égaie point ce type idéal, il commet une faute. La culpa levis in abstracto est souvent désignée dans les textes par le mot diligentia, le mot culpa s'entend de la culpa levis in conçreto.

La prestation des fautes est donc triple : 1° prestation de la culpa lata, 2° prestation de la culpa levis in concreto, 3° prestation de la culpa levis in abstracto ; et

l'intérêt des parties dans le contrat détermine dans

quelle mesure elles en sont tenues. L'une des parties est-elle personnellement désintéressée, elle ne répondra que de son dol et de sa faute lourde, et l'autre, dans l'intérêt de laquelle le contrat a été passé, sera responsable de sa faute légère. Doivent-elles toutes deux retirer du contrat un avantage réciproque chacune alors est tenue également de la faute lourde et de la culpa levis. Cette dernière s’apprécie presque toujours tx abstracto (L. 108, $ 12, D. XXX — L. 23, DAT):

Faisons l'application au louage de notre théorie générale : nous nous trouvons en face d’un contrat commutatif, dans lequel chaque partie reçoit l’équivalent de ce qu’elle donne, par conséquent le preneur répond même de sa faute légère, de sa culpa levis in abstracto. C'est d’ailleurs la solution que donne Uipien dans la loi contractus fondamentale en notre matière (L. 23, D. L. 17,) et qu’il confirme dans Ja loi 5, 815, D. XIIL 6.

Plusieurs textes parlent de la custodia qui serait due par le preneur (45, $ 15, D. XIII, 6 — L. 28, C. IV, 65 — Inst. L. IT, t. 24, $ 5). Il ne s’agit pas là à proprement parler d’un nouveau degré dans la prestation des fautes ; la custodia est implicitement contenue dans la dligentia boni patrisfamilias cette expression fait allusion à une surveillance tout à fait spéciale, que nécessitent des objets susceptibles de prendre la

fuite comme des esclaves, des animaux, ou d’être facilement dérobés comme des meubles. La custodia ne se rencontre donc que dans certaines espèces de louage, et le locataire d'immeubles notamment ne la doit pas.

En résumé le locataire est tenu de son dol et de sa faute jusqu'au degré le plus élevé ; mais il ne supporte aucun risque, 1l estirrresponsabie de tout cas fortuit (L. 9, 83 — 11, pr. 1, — 15, 8 3, D. XIX, 2.)

Toutefois cette irresponsabilité cesserait, si le locataire avait provoqué le cas fortuit. (1. 25, $ 4, L. 14, $ 4, D. XIX, 2). Du reste en réfléchissant un peu sur cette hypothèse, il est vrai de dire qu’on ne se trouve plus en présence d’un pur cas fortuit, puisque le dommage a son point de départ dans une faute du locataire.

La responsabilité locative,telle que nous venons de la déterminer, s’applique-t-elle également à l'incendie, ou ce cas fait-il en droit romain comme en droit francais l’objet de dispositions spéciales ? Il faut appliquer à l'incendie les règles générales que nous venons de poser pour la prestation des fautes dans le louage. En effet la loi5, $ 2, D. XIII, 6, met au même rang le locataire et le vendeur, elle les assimile tous deux quant à la prestation des fautes. Or nous savons que si la maison vendue est détruite par un incendie, avant l’entrée en possession de l'acheteur, le vendeur est exempt

de faute, s’il a apporté à la garde de cette maison la diligence d’un bon père de famille « déligentiam guam debent homines frugi et dihigentes præstare ». (L. 11, D. XVIIL, 6). I s’en suit que le locataire, dont la situation est la mème, est responsable ici comme partout de sa faute légère appréciée in abstracto.

La question n’était pas aussi simple pour les partisans de la théorie des trois fautes et de la présomption incendia. Presque tous les commentateurs ne voyaient dans cette présomption, qu’une présomption de faute très-légère ; aussi en concluaient-ils que, le locataire | n'étant pas tenu de cette espèce de faute, la présomption ne suffisait point à justifier la demande en domnages et intérêts du bailleur. Quelques autres cependant, dont l’opinion fut consacrée par la jurisprudence des parlements, admettaient la pleine efficacité de la présomption, et déchargeaient le bailleur de toute

espèce de preuves.

Section IV. — Comment le locataire peut-il échapper à la responsabilité locative.

Quiconque s’est obligé, ne peut se libérer qu’en prouvant qu'il a exécuté son obligation. Or, nous l’avons déjà redit maintes fois, le locataire s'engage par son contrat à donner à la chose louée tous les soins d’un bou père de famille de façon à la restituer au bailleur

dans son absolue intégrité. Si douc à l'expiration du bail le preneur se trouve dans l'impossibilité d'opérer cette restitution, il reste tenu jusqu’à ce qu'il ait fait la preuve que la perte ou la détérioration ne lui sont pas imputables, qu’elles sont le résultat du cas fortuit ou de la force majeure. Cette solution que commandent les principes généraux de la responsabilité contractuelle, et qu’on énonce par cette maxime « allegans casum fortuitum illum probare tenetur », nous est du reste confirmée au cas spécial de louage par RO SAND XIX" "2;

Pour dégager sa responsabilité le locataire doit évidemment, avant toute chose, prouver l'existence de l'incendie ; mais cette preuve facile d’un fait visible et apparent est à elle seule insuffisante pour le libérer. L'incendie n’est pas considéré en soi, et d’une façon absolue, comme un cas fortuit. Il y a cas fortuit, toutes les fois que le dommage est causé par un événement auquel le débiteur n’a concouru en aucune manière, et qui ne peut en rien lui être reproché (L. 5, 8 3, D. XIII, 6. — L. 6, C. IV, 24). Or qui oserait prétendre, que jamais le locataire n’encourt le reproche de négligence dans un incendie de la maison louée. De même il serait tout aussi faux d'affirmer qu'il est toujours en faute. Ces solutions que la raison impose étaient d’ailleurs celles des jurisconsultes Ro-

mains.

Déjà nousavons démontré qu’ilnefallait pas voir dans les deux passages. « Plerumque incendia culpa fiuntinhabitantium » {L. 8,8 1, I, 15 et « ..….. cum incendium sine culpa fieri non potest » (L. 11, D. XV, 6), l'existence d'une présomption de faute. Paul et le plaideur client d'Alfenus y énoncent seulement cette vérité d'observation que le plus souvent, les incendies n’ont d'autre cause que la faute des habitants. Si vous recherchons l'opinion d'Ulpien et de Gaius sur la question, nous trouvons que pour eux l'incendie présente un caractère absolument relatif. Comme bien d’autres événements qu’ils énumèrent, tantôt 1l constitue un cas fortuit, tantôt il est le résultat d’une faute.

Ulpien dans la loi contractus semblerait poser ce principe que l'incendie arrive toujours sans la faute du débiteur «À nünalium vero casus,mortes quæque sine culpa accidunt fugæ servorum, qui custodiri non solent, rapinæ, tumulius, incendia, aquarum magnitudines, impetus prædonum a nullo præstantur » (L. 23, D.L. 17), Mais la loi 52, $ 3, D. XVII, 2) du même auteur nous donne sa véritable pensée, et détermine la portée relative du principe ci-dessus énoncé « Damna quæ imprudentibus accidunt, hoc est, damna fatalia, socü non cogentur præstare : ideoque si pecus æstimatum datum sit, et id latrocinio aut incendio perierit, commune dam-

num est, si nihil dolo aut culpa acciderit ejus, qui æsti-

malum pecus acceperit ». L'incendie n’est donc pour Ülpien un cas fortuit que si aucunefauten’aétécommise. C'est encore la même solution qu'il défend dans la lo1 5, $ 4, D. XIII, 6, « ..… Proinde et si incendio, vel ruina aliquid contigit, vel aliquod domnum fatale non tenebitur, nisi forte, cum possit res commodatas salvas facere, suas prætulit ». Même théorie dans les lois 18, pr. h.t.etL. [, $ 4, D. XLIV,7 qui sont de Gaius ; l'incendie y est présenté comme un cas fortuit quand « sine dolo et culpa accidit. »

Enfin nous possédons un dernier texte d'Ulpien qui est topique en notre matière, puisqu'il traite justement de la responsabilité du locataire «....si quidem fortuitus casus incendi causam intulerit, non præstabit periculum locator : si vero culpa locatoris, quam praæstare necesse est, damnum fecerit, tenebitur, (L. 9, $ 3, D. XIX, 2).

Quand donc une maison louée a été la proie des flammes, 1l n’en résulte pas nécessairement qu’on se trouve en face d’un cas fortuit, et le locataire ne pourra se contenter d'opposer le fait matériel de l'incendie. Il faudra en outre qu’il prouve que dans la circonstance, l'incendie a tous les caractères d’un cas fortuit. Cette preuve il l’administrera, en démontrant, par exemple, que le feu a pris naissance en dehors de la maison qu'il habitait, et qu’il ne dépendait pas de

1 Dans ce texte le mot locator a été mis par erreur pour conductor (Cujas. Note ad lib. XIX Dig.)

lui de l'arrêter ; ou bien encore que l'incendie provient d’un vice de construction, qu'il a été allumé par le feu du ciel, etc.

Si le locataire prouve que l'incendie a été causé par un tiers, cesse-t-il pour cela d’être tenu du dommage causé? Cette question est insusceptible d’une solution unique et générale, et nous devons pour y répondre entrer dans quelques détails :

1° Aucun bien juridique, aucun rapport n'existe entre l'auteur de l'incendie et le locataire. En principe ce dernier est irresponsable de l’acte commis par un homme qui lui est tout à fait étranger. Celui-là même qui s’est chargé, moyennant salaire, de veiller à la conservation de la maison n’en est pas tenu « Qui mercedem accipit pro custodia alicujus rei, is hujus periculum custodiæ præstat. Sed de damno ab alio dato agicum eo non posse, Julianus ait : Qua enim custodia consequi potuit, ne damnum injuria ab alio dari possit (LL 0 ET D. XIX 2)

Il pourra toutefois se faire que dans certaines hypothèses exceptionnelles, le locataire soit responsable. C’est quand l'incendie aura été accompagné, ou provoqué par une faute de sa part. Ainsi il n’a pas fait tout ce qu'il aurait dû pour arrêter les progrès du sinistre, ou bien il a, malgré les clauses du bail, introduit dans la maison des matières inflammables qui ont permis au feu de se développer facilement (Loi 11,

$ #, 12, D. XIX, 2). Il serait encore responsable, si la maison avait été brûlée en sa possession par vengeance, par représailles des torts qu’il aurait pu avoir envers l’auteur de l’incendie (Loi 25, $4, D. XIX, 2). Ce texte suppose que des arbres ont été coupés en haine du locataire, et il décide que ce dernier répond du dommage. Il est permis d'étendre cette décision à l'incendie d’une maison, car la plus grande analogie existe entre les deux hypothèses.

2° Il peut arriver au contraire que le preneur et l'incendiaire soient unis par quelque rapport de droit ou d'amitié. L’incendie est le fait de sa femme, de ses enfants, de ses parents ou de ses hôtes. En ce cas il devra prouver qu’il n’y avait point de raison d’exercer ure surveillance plus active, qu'il n’avait reçu chez lui que des personnes prudentes et honorables *, en un mot qu'il s’est conduit en bon père de famille.

L’incendie peut encore provenir du fait de ses esclaves, ou d’un tiers qu’il aurait lui-même préposé à la garde de la maison. Même dans ce cas le locataire n’est pas nécessairement responsable ; l’incendié sera pour lui cas fortuit, s’il a agi en homme soigneux et diligent, s’il peut établir que le choix de son préposé est irréprochable, et qu’il a distribué à ses esclaves

1 Caroccius Louage, pp. 178 et suiv.

les différentes charges de la maison suivant leurs aptitudes et leurs connaissances.

Il devait se produire fréquemment à Rome qu'une maison fût incendiée par la faute des esclaves, car des textes nombreux. visent cette hypothèse. Nous en trouvons d'Alfenus et de Neratius dont l'opinion est celle que nous venons d'exposer (Loi 11, D. XVIIT, 6. — Loi 27, 8 9, IX, 2). Mais à côté d'eux, Proculus, au dire d'Ulpien, (Loi 27, $ 11, D. IX, 2) considérait le maître comme toujours responsable « sed hæc ita si culpa colonus careret. » Heureusement cette doctrine, que rien ne justifie, n'a pas prévalu; et Ulpien, dans un texte inséré au titre Locati conducti (Loi 11, pr.), rappelle, en la consacrant définitivement, la solution d’Alfenus et de Neratius « Mihi ita placet ut (conductor), culpam etiam eorum, quos inducit, præstet suo nomine, etsi nihil convenit, si lamen culpam in inducendis admittit quod tales habuerit vel suos vel hospites. »

Ce n’est pas à dire que le locataire, quand il n’a commis aucune faute, échappera à tout recours pour le fait de ses esclaves. S’il avait été coupable de quelque négligence, il aurait été tenu d’une double action : l’une directe fondée sur sa propre obligation et sanctionnée par l’action /ocati, l’autre fondée sur l’obligation de ses esclaves et sanctionnée par l’action Zegis À quiliæ donnée noxaliter. L'action Zoçati cesse bien de

pouvoir être exercée à l'encontre d’un preneur diligent, mais il reste dans tous les cas soumis à l’action noxale de la loi Agwilia. Du reste même au cas où les deux actions sont possibles, la personne victime du délit ne peut jamais les cumuler, elle doit opter pour l’une ou l’autre.

Dans le droit primitif, l'incendie causé par un fils de famille produisait les mêmes conséquences contre le père, que celui allumé par un esclave contre le maître. Mais Justinien (Inst., 1. IV, t.8, S7), supprime l'abandon noxal des personnes libres. La victime n’a plus d'autre ressource que d'agir d'abord directement contre le fils de famille, puis de poursuivre contre le père par l’action yudicati de peculio le recouvrement de la condamnation obtenue. Moyen souvent illusoire, car presque toujours le pécule du fils de famille se composera de biens adventices, biens dont il n’a pas la disposition tant qu'il demeure 27 potestate.

Il y a lieu d'appliquer, par analogie, au cas d'incendie la solution donnée par Ulpien pour le cas de vol commis dans une auberge ou hôtellerie. (L. uniq., $6, D. XLVII,5,) « Caupo prestat factum eorum qui ?n ea caupona ejus cauponæ exercendæ causa il sunt, item corum, qui habitandi causa ibi sunt; viatorum autem factum non præstat, namque viatorem sibt eligere caupo vel stabilarius non videtur, nec repellere potest

iter agentes ; inhabitatores vero perpetuos ipse quodam

modo elegit, quinon rejecit, quorum factum oportet eum præstare. » Il ya en effet identité de motifs dans l'une et l'autrehypothèse. Mais ce serait pensons-nous, forcer le texte, et aller au-delà de son esprit, que d’en tirer cette conclusion que jamais aubergiste ou hôtelier ne répondra de l'incendie causé par un voyageur, qu'il ne pourra être tenu que de celui amené par la faute d’un habitant ou d'un domestique. Sans doute sa responsabilité sera bien rarement mise en jeu dans le premier cas, car il ne peut être coupable d’avoir recu un passant qu'il ne connaissait pas, et que sa profession lui commandait de recevoir. C’est tout ce que dit Ulpien. Mais des circonstances peuvent se présenter par suite desquelles il sera responsable du fait d’un voyageur de passage. Que par exemple ce voyageur offre des signes apparents de folie ou d’ébriété, l’hôtelier sera bien certainement en faute, s’il ne prouve qu'il a apporté toute la diligence possible pour l'empêcher de nuire.

Le locataire demeurerait-il tenu de l'incendie, s’il avait cédé son bail, ou s’il avait sous-loué la maison ? Pour répondre à cette question, il nous suffit de rappeler les principes que nous avons posés dans le chapitre IT de notre première partie. Nous y avons vu que la cession du bail pas plus que la sous-location ne faisaient disparaître le contrat primitif ; la responsabilité du locataire ne subit donc aucune modification, et il:

devra prouver que l'incendie est à son égard un cas fortuit, qu’il n’a commis aucune faute dans le choix du sous-locataire ou du cessionnaire.

Rappelons aussi que le propriétaire pourrait exercer l’action /ocati directement contre le cessionnaire, si celui-ci avait causé l'incendie par sa faute. Au contraire il n’a contre le sous-locataire, comme contre tout étranger, que l’action de la loi Aguilia, sauf toutefois le privilège que par faveur on lui accorde sur les meubles apportés dans la maison par ce souslocataire.

Section V.—Modifications apportées à la responsabilité locative par les conventions des parties.

Jusqu'ici nous avons étudié la responsabilité du locataire, telle qu’elle résulte du contrat de bail ; mais des clauses particulières peuvent l’augmenter ou la diminuer. La convention fait la loi des parties, et celles-ci sont maîtresses d'apporter au droit commun des contrats les modifications que bon leur semble. (L. 23, D. L. 17.) Ce principe supporte toutefois une exception ; il n’est jamais permis de stipuler qu’on ne sera pas tenu de son dol (L. 27, $ 4, D. IT, 14 — L. A7, pr. D. XIII, 6, — L. 1,8 7, XVI, 3). Pareille stipulation est nulle comme contraire aux bonnes mœurs « contra bonam fidem, contraque bonos mores est ». Ce serait une législation bien dangereuse, que celle

qui permettrait à des contractants de se décharger par avance, de toutes les suites fâcheuses de la mauvaise foi qu'ils se proposent d'apporter à l'exécution de leurs obligations.

Nous voyons cependant Ulpien déclarer valable un pacte par lequel le preneur se soustrait à tout recours du propriétaire pour dommage d'incendie. « Si paciscar ne judicati vel incensarum ædium agatur, hoc pactum valet » {L. 7, $ 13, D. IT, 14). Faut-il en conclure que l'incendie fait lui-même exception à l’exception que nous venons de signaler, et qu’il est dans ce cas permis au locataire de convenir qu'il ne devra pas réparer le dommage causé même par son dol? Non, il s’agit là d’une véritable transaction ; le créancier ne s'engage pas d’avance à ne pas exiger réparation d’un dol encore à commettre, il renonce seulement, et rien n'est plus licite, (L. 26, $ 4, D. II, 14), à réclamer des dommages-intérêts pour un dol déjà commis, Le rapprochement dans le texte des mots « yudicati » et «aincensarum ædium » prouve bien qu’il y est fait allusion à un événement antérieur, à une condamnation déjà prononcée.

Le locataire peut se soustraire par une clause spéciale à la prestation de la faute lourde. Elle était, il est vrai, assimilée au dol, mais déjà nous avons fait remarquer que l'assimilation n'avait pas lieu en toutes choses. Ces deux expressions dolus et culpa luta se con-

fondent seulement, quand il s'agit de réparer le dommage résultant de l'inexécution d’une obligation. Cette règle de Paul « magna culpa dolus est » (L. 226, D. L. 86), a pour but de placer quant à la responsabilité la culpa lata sur la même ligne que le dol, et non pas d'indiquer que le dol et la faute lourde sont partout et toujours soumis aux mêmes principes.

Le locataire peut donc mettre tous les risques à la charge de son bailleur, en convenant qu’ilne sera tenu d'aucune faute personnelle. Et cette stipulation le libère en même temps de toute responsabilité du fait de ses esclaves ou des personnes de sa maison, puisqu'il n’en répond que s'il alui-même commis une faute en les choisissant mal, ou en les recevant à tort.

A l'inverse le locataire pouvait augmenter sa responsabilité, et prendre à sa charge les cas fortuits et les accidents de force majeure {L. 9, $ 2, D. XIX, 2). Ces sortes de conventions devaient même être plus fréquentes que les précédentes ; car la vérité est que, si en théorie bailleur et preneur sont égaux, ce dernier est en pratique sous la dépendance de son propriétaire, et accepte la loi qu’il plaît à celui-ci de lui imposer. Comme le danger d'incendie était un de ceux qui préoccupaient le plus les propriétaires romains; ils y faisaient souvent allusion dans leurs baux. (L. 9, $ 3, 11, 52, D. XIX, 2). Les clauses, « ianocentem ignem habeto » « ignem ne habelo, » se rencontraient fréquemment.

La première était un avertissement pour le locataire, elle lui rappelait de veiller à l'incendie, mais ne modifiait pas sa responsabilité. La seconde au contraire étendait cette responsabilité; le locataire perdait le droit d'entretenir du feu chez lui, si l’incendie commençait à l’intérieur de la maison, il en était toujours tenu quelque précaution qu’il eût prise. Mais il ne devenait pas par cette clause responsable du cas fortuit en général. L’incendie provient-il du dehors, a-t-il été allumé par le feu du ciel ou communiqué par une maison voisine le locataire demeure à l'abri de tout recours.

Ces différentes conventions modificatives de la responsabilité locative au cas d'incendie, constituent des pactes adjoints au contrat de louage, contrat de bonne foi comme nous le savons. Aussi les pactes adjoints in continenti, c'est-à-dire conclus en même temps que le contrat, font corps avec lui ; ils forment en quelqne sorte une de ses clauses, et sont sanctionnés par l’action locati s'ils augmentent la responsabilité du locataire, par l’action conducti s'ils la diminuent. Les pactes adjoints ex intervallo, c'est-à-dire conclus après la formation du contrat, restent en dehors de celui-ci, et n'opèrent que par voie d'exception. Le locataire pourra toujours faire valoir ceux qui diminuent son obligation, en les opposant à la demande du bailleur. Mais le bailleur ne pourra se prévaloir de ceux qui

augmentent la responsabilité locative, que s'il trouve l’occasion bien rare de les opposer à une réclamation du locataire, comme dans l’hypothèse suivante : Le locataire d’une maison prend les cas fortuits à sa charge pour un pacte adjoint ex intervallo ; un incendie éclate fortuitement, il paie le dommage, puis il s’avise de réclamer à son propriétaire la somme versée, sous prétexte que par son contrat il ne répond que de sa faute et non du cas fortuit. Le propriétaire alors invoquera le pacte intervenu entre eux, et repoussera, grâce à lui, la prétention du demandeur.

Il existe enfin un cas dans lequel le preneur est tenu du cas fortuit, bien qu'aucun accord ne soit intervenu sur ce point entre lui et le bailleur. Toutes les fois qu’à l'expiration du bail le locataire, sommé par le propriétaire de lui restituer la maison louée, n’a pas obtempéré à cette interpellation, il se trouve par là même en demeure et responsable de toute perte ou détérioration survenue à la maison par cas fortuit. Il est en effet coupable de ne pas avoir exécuté son obligation, et la perte de la maison n’est plus pour lui un pur cas fortuit. Elle est considérée comme provenant de sa faute, tant qu’il n’a pas prouvé que l'accident se serait également produit, si le propriétaire avait été en possession de sa chose.

Section VI. — Montant des dommages et intérêts que doit payer le locataire.

Le locataire doit rendre le propriétaire indemne. Il doit le replacer dans la situation où il se trouverait si l'incendie n'avait pas eu lieu. Comme nous sommes dans une matière où la bonne foi domine, il pourra éviter toute condamnation en restaurant la maison à ses frais, en réparant lui-même le dommage. De son côté, le propriétaire, s’il trouve quelque avantage dans cette satisfaction en nature, sollicitera du magistrat une formule arbitraire, et, grâce à la clause « nisi restituat » insérée dans cette formule, la condamnation du locataire se trouve surbordonnée à la remise en état de la chose. Seulement comme on ne peut contraindre personne à accomplir un fait «nemo præcise cogi potest ad factum », le locataire responsable sera condamné, s’il refuse d'exécuter volontairement les réparations nécessaires, au paiement d’une somme d’argent représentant la perte subie par son bailleur.

En pratique le preneur accomplit rarement le fait auquel il est tenu, et c’est presque toujours une condamnation pécuniaire qui intervient. Voyons donc quel doit en être le montant, et quelles règles doivent guider le juge dans l'évaluation des dommages et inté-

rêts.

Les dommages-intérêts dans un contrat de bonne foi comprennent et le damnum emergens et le lucrum cessans. Le damnum emergens c'est à proprement parler le dommage causé à la maison par l’incendie. Le locataire n’est responsable que du dommage qu'il a pu prévoir en contractant ; il s’est engayé seulement à conserver et à restituer la maison ou l'appartement qu’il avait pris à bail, il ne peut donc être tenu en vertu du contrat que jusqu’à concurrence de la valeur de cette maison ou de cet appartement. Si le feu se communique à une maison voisine appartenant au même propriétaire, l'évaluation de ce dommage reste en dehors de la condamnation à intervenir sur la demande du propriétaire agissant par l’action locati. Par rapport à cette seconde maison, preneur et bailleur sont étrangers.

Le lucrum cessans n’est plus comme le damnum emergens la diminution du patrimoine du bailleur ; il consiste seulement dans la privation d’un gain sur lequel celui-ci pouvait compter. Ce sera ici l'absence, pendant la période de reconstruction de l’édifice, des revenus que sa location lui procurait.

Tels sont les deux éléments d'appréciation qui doivent dicter au juge sa sentence. [l n’a pas à tenir compte du prix d’affection, c’est-à-dire de la valeur que la chose avait pour le bailleur par suite de motifs purement personnels. C'était la seule restriction apportée

au pouvoir du juge, en dehors de là, il ne dépendait que de sa conscience et aucun maximum ne venait hmiter le taux de la condamnation.

Justinien (L. uniq., C. VII, 47) décida que les dommages-intérêts ne pourraient plus dépasser le double de la valeur de l'objet.

Le juge embarrassé pour l'évaluation des dommages peut, s'il ne trouve pas dans la cause des éléments suffisants d'appréciation, s’en rapporter dans certains cas au bailleur, et lui permettre de fixer luimême sous la foi du serment le montant de l’indemnité. Cette faculté lui était accordée : 1° quand le locataire faisait défaut. 2° quand l’incendie avait été causé par son dol ou sa faute lourde (L. 5, pr., D. XII, 3). Le juge a toujours le droit pour des motifs graves de diminuer la somme ainsi fixée par le créancler.

Ce sera dans tous les cas au propriétaire à prouver l'existence du dommage, car il est demandeur. Cette preuve une fois faite, le locataire défendeur ne pourra échapper à la condamnation, qu’en démontrant à son tour qu'il n’est coupable d'aucune faute, que l’incendie est à son égard un pur cas fortuit.

La présence de plusieurs locataires dans la même maison modifie-t-elle leur responsabilité? Le propriétaire de l’immeuble peut-il au cas d'incendie poursuivre un seul d’entre eux à son choix et pour le tout;

ou bien est-il obligé d'agir contre chacun individuellement, et de leur réclamer seulement des dommagesintérêts fixés dans les limites de leur location d’après les règles posées plus haut. En d’autres termes les différents locataires d’une même maison sont-ils ou non solidairement responsables envers le bailleur de la perte et des détériorations causées par l’incendie ?

Il est certain que les locataires d'une même maison peuvent se rendre solidairement responsables du dommage d'incendie comme de tout autre, par une convention insérée dans le bail (L. 19, 89, D. XIX, 2. — L. 9, pr., D. XXXV, 2). Il n'est pas nécessaire pour établir la solidarité de recourir aux formes de la stipulation, elle peut se rencontrer dans un contrat consensuel et de bonne foi.

Mais sauf ce cas de convention expresse, jamais les locataires d’une maison ne doivent être considérés comme solidaires les uns des autres ‘. La responsabi-

1 Nous adoptons l'opinion que M. Gérardin a récemment exposé dans son étude sur la solidarité (Paris 1885, broch. in-8). Il n’y a pas lieu de distinguer entre la corréalité et la solidarité, mais lieu entre la corréalité ou solidarité, et la responsabilité collective, solidarité imparfaite ou obligation in solidum. La solidarité séricto sensu résulte d’un fait volontaire, d’une clause insérée soit dans une stipulation soit dans un contrat. Quand il n’y a pas de convention expresse, on se trouve toujours en présence de la responsabilité collective, laquelle se produira toutes les fois que plusieurs débiteurs sont en faute à raison du même objet; le créan-

lité de chaque locataire est fixée par son contrat. Or chacun d’eux ayant reçu la jouissance de tel appartement, de telle partie de la maison, n’a d'obligations qu’à l'égard de cet appartement ou de cette portion de maison.

On ne trouve aucun motif de solidarité ni même de responsabilité collective, puisqu'il n’y a ni convention ni faute commune « Si divisa conductio fuit, et in singulis partibus, alieno nomine convenire vos non oportet » (L. 13, G. V, 64).

La solution ne serait plus la même, si au lieu de locations portant sur des parties distinctes d’une même maison, plusieurs personnes, soit par un seul, soit par différents contrats avaient pris à bail un même appartement, ou, pour donner un exemple plus pratique que les textes signalent, un portique, une salle de bains. Ici les locataires, en l’absence de clause spéciale, sont tenus non point d'une obligation vérita-

cier peut alors poursuivre l’un quelconque d’entre eux, et lui demander réparation intégrale du préjudice causé. Dans cette hypothèse l’obligation n’est pas une comme au cas de solidarité, il y à autant d'obligations que de fautes commises. Aussi dès qu’un des débiteurs est exempt de faute, l'obligation ne prend pas naissance contre lui. Un autre intérêt pratique résultant de la pluralité d'obligations, c’est que la libération du débiteur, au cas de responsabilité collective, ne se produit que par le complet désintéressement du créancier; au contraire, au cas de solidarité, avant Justinien du moins, la létis contestatio éteignait l'obligation à l'égard de tous les débiteurs.

blement solidaire, mais d’une obligation ir solidum, c’est un cas de responsabilité collective.

Les différents contrats ont tous un objet commun, chaque locataire a acquis la jouissance de la même chose, chacun d’eux est donc obligé de veiller à sa conservation et de la restituer entière. Ils sont tous obligés au même tout. C’est pourquoi, si la chose louée vient à être détruite par l'incendie, le bailleur pourra poursuivre celui de ses locataires qu’il voudra. Mais le locataire poursuivi échappera à toute condamnation, s’il prouve que pour sa part il n’a commis aucune faute, et que l'inexécution de l'obligation est quant à lui un cas de force majeure « Dolum et culpam et diligentiam, et custodiam, in totum præstare debet,» écrit Celsus; (L. 5, $ 15, XIIT, 6), il aurait pu ajouter que s’il devait cette prestation pour le tout, il ne la devaitpas pour tous. Avec la solidarité au contraire chaque locataire serait tenu de la faute des autres.

Après cet exposé rapide des règles de la solidarité et de leur application au contrat de louage, il nous sera facile de réfuter l'argument qu’on a cru trouver dans les lois 1, $ 10, et 2,3, 4, au Digeste livre IX, titre 3, pour rendre les divers locataires, habitant la même maison, solidairement responsables de l’incendie dont la cause et le point de départ demeurent inconnus. Le texte suppose qu'un objet a été jeté d'une maison habitée par plusieurs personnes, sans

que l’on puisse connaître l’auteur de ce fait, alors tous sont tenus x so/idum du dommage.

Pour nous on ne peut tirer aucun argument de ce texte, il prévoit une hypothèse toute différente de celle d'incendie. D'un côté on est en face d’une responsabilité délictuelle caractérisée par le quid effusum vel dejectum, de l’autre on rencontre une responsabilité purement contractuelle. N'oublions pas en effet que nous avons rejeté la présomption incendia comme fondement de la responsabilité locative, et même ne admettant cette présomption, il nous faudrait encore avant d'accepter l’analogie prendre partie dans cette controverse épineuse sur le point de savoir : si elle existe seulement contre un locataire seul, c’est-àdire contre une personne certaine et déterminée, ou si on peut l'appliquer d’une façon générale à tous les habitants de la maison quelque nombreux qu'ils solent.

En second lieu l’extension au cas d'incendie des textes indiqués plus haut ne modifierait en rien les solutions que nous avons données. Ils ne font que confirmer notre théorie. Ces textes n’établissent pas une véritable solidarité, mais une simple obligation in solidum. Comparons les lois 2, 3 et 4 du livre IX, titre 3 à la loi 5 du même titre, nous y voyons que c'est seulement quand plusieurs personnes jouissent indivisément de la maison qu’elles sont responsables

de tout le dommage causé « Si vero plures, diviso inter se cœænaculo, habitant, aclio in eum solum datur qui inhabitat eam partem unde effusum est (Loi 54%, titre 1).

Les habitants sont tous tenus, parce que chacun étant présumé coupable « cum sane impossibile est scire quis dejecisset vel effudisset » est obligé au tout par sa faute. Mais du moment que la victime a été désintéressée, tous seront libérés « St cum uno fueril actum, cæteri liberabuntur, perceptione non litis contestatione. » Ces derniers mots repoussent toute idée de solidarité, puisqu'ils attachent la libération du débiteur au paiement et non pas à la litiscontestation.

A part la présomption de faute, que le texte établit contre tous les habitants quand l’auteur du délit n’est pasco n nu, les règles de leur responsabilité sont donc pour eux les mêmes que pour les locataires par indivis d’une même chose; et, ajoutons-le, elles sont en complet accord avec les idées nouvelles émises par M. Gérardin.

Section VII. — Sanction de la responsabilité locative.

Le propriétaire bailleur a plusieurs voies de recours contre son locataire, il dispose de plusieurs moyens pour obtenir la satisfaction qui lui est due. Le paiement des dommages-intérêts est, comme celui des

loyers, garanti par le mobilier garnissant la maison louée, par les invecta et illata. Le droit de gage du propriétaire s'étend à tous les effets du louage, et assure l'exécution de toutes les obligations du preneur (Loi 2, D. XX, 2). Nous avons déjà vu que le propriétaire peut encore exercer son privilège à l'encontre d’un sous-locataire ; mais il ne jouit d'aucun droit sur les meubles d’une personne que le locataire aurait logée gratuitement dans la maison louée (Loi 5, pr., D. XX, 2). Le droit de gage a sa cause dans le contrat de louage, et non dans le simple fait d’habiter la maison d'autrui.

Outre cette hypothèque que la loi lui reconnaissait, le bailleur pourrait encore stipuler des sûretés spéciales. Il peut exiger préventivement du preneur une caution pour les dommages éventuels, pourvu qu'il allègue de justes motifs « ex juxta causa » (Loi 41, D. V4):

Il a de plus la faculté d’user contre lui de son droit d'expulsion, car on se trouve bien dans l'hypothèse d'un abus de jouissance, d’une infraction à la loi du contrat « male in re locata versatus est conductor » (Loi 3, L. IV, 65). Le juge restera toujours maître d’apprécier si le fait justifie une pareille mesure, puisque nous somines dans un udicium bonæ fidei.

Enfin le bailleur avait souvent pour se faire indemniser le choix entre deux actions : l’action /ocati et

l’action de la loi Aquilia (Lois 9, $ 3 — 11,8 1,4, — 12-00 SD XX) 2 "Loi 27, $5, 9, 41, D. IX, 2). Dans la prennère il agit en vertu du contrat, en qualité de propriétaire. Dans la seconde, on fait abstraction de toute relation contractuelle, c’est la victime d’un délit qui poursuit son auteur, et lui demande réparation. |

Nous avons, en critiquant la théorie de Hasse sur la prestation des fautes (p. #7 et 48) indiqué à quelle condition, selon nous, l’action de la loi Aquilia peut concourir avec celle du contrat; et nous avons conclu en ce sens que la faute aquilienne ne pouvait exister s’il n'y avait en même temps faute contractuelle, que par conséquent un débiteur, tenu seulement de son dol en vertu du contrat, ne devenait pas responsable de sa simple faute par la loi Aquilia.

La discussion du reste n’offre guère d'importance en matière de louage, quelle que soit la solution qu’on adopte, le preneur tombera toujours sous le coup de cette loi, quand l’acte accompli par lui présentera les caractères du damnum injuria datum. Son contrat l’oblige à la prestation de la culpa levis in abstracto, c'està-dire de toute espèce de faute ; pour lui donc la faute aquilienne ne pourrait exister sans la faute contractuelle, toute infraction à la loi Aquilia étant forcément une infraction au contrat.

Si les deux actions concourent, peuvent-elles se

cumuler ? La négative est certaine en tant qu'elles ont. toutes deux pour objet la réparation du préjudice causé. Mais l’action aquilienne a un caractère mixte ; elle est rei persecutoria avant tout, elle a pour but d’indemniser la victime du dommage en lui faisant obtenir la valeur de sa chose ; seulement, comme cette chose s’estime d’après la plus haute valeur qu’elle a eue dans les trente jours immédiatement antérieurs au délit, et qui de plus l’action Zegis Aquiliæ croît au double adversus inficientem, il arrivera quelquefois au demandeur de recevoir plus qu’il n’a perdu. L'action de la loi Aquilia acquiert un caractère pénal par l’enrichissement qu’elle procure ainsi à la victime du délit. Dans cette mesure le cumul des deux actions est-il possible? Après avoir exercé l’action /ocati, le propriétaire conserve-t-il celle de la loi Aquilia pour ce qu’elle lui : donnera en plus? La plupart des interprètes adoptent l’affirmative en s'appuyant sur ce principe, qu’au cas de concours de deux actions, l’une yet persecutoria, l’autre pénale, il y a lieu d'admettre le cumul, car leur but diffère essentiellement, l’une tend à réparer le dommage, l’autre à punir le délit (Loi 7, $ 1, D. XIII, 1. — Loi 12, C. VI, 2). Il est donc logique de décider que le cumul existera également pour l’action rei persecutoria et l’action mixte dans la mesure où celle-ci devient pénale.

Plusieurs textes semblent repousser tout cumul, et

DE L’INCENDIE #lyl

même la loi 43 de notre titre au Digeste impose au juge l'obligation de constater d'office que le propriétaire, en agissant ex locato, renonce pour ce fait à l’action qui lui compète ex lege Aquilia. On répond que ces textes visent l’hypothèse fréquente, où cette dernière action n’offrirait aucun avantage sur celle du contrat.

Le cumul une fois admis le choix du bailleur n’est pas douteux, il agira d’abord par l’action locati, puisque l’action de la loi À quilia lui reste ouverte pour le surplus. Et quand même l'exercice de l’une de ces actions éteindrait l’autre, il devrait encore préférer l’action /ocati dans la plupart des cas :

Dans l’action locati le propriétaire n’a qu'une preuve facile à faire : l'existence du bail et du préjudice causé par l'incendie ; ce point établi il appartiendra au locataire de prouver qu'il n’est pas en faute, et qu'il a fidèlement exécuté ses obligations. Dans l’action de la loi Aguilia au contraire le demandeur supporte tout le fardeau de la preuve. C’est à lui de démontrer la faute du défendeur en m ême temps que le préjudice souffert.

La loi À quilia ne réprime que la faute active : la culpa in committendo ; le contrat de louage rend le locataire r esponsable de sa seule omission, du défaut de soins apportés à la chose louée.

Quand le dommage a été causé par un esclave le

maître sera tenu directement, s’il a quelque négligence à se reprocher ; l’action de la loi Agwilia ne pourra être donnée contre lui que noxaliter, sauf le cas où l’esclave aurait agi avec l’assentiment ou sur l’ordre du maître.

L'action Locati est transmissible passivement ; celle de la loi Aguiha ne se transmet contre les héritiers que dans la mesure de leur profit personnel.

L'action locati appartient au bailleur, qu'il soit propriétaire de la chose louée ou simple possesseur, même de mauvaise foi ; l’action de la loi À guilia n’est donnée qu’au propriétaire, avec extension toutefois au profit du possesseur de bonne foi et de l’usufruitier. (Loi 11, $ 6 et suiv. D, IX, 2).

Nous devons reconnaître que la preuve du délit une fois faite le propriétaire a droit à être indemnisé de tout le préjudice subi, tandis qu’en vertu du contrat son indemnité est restreinte à la partie de l’immeuble comprise dans le bail. De plus dans la loi À guilia les dommages-intérèts sont fixés par la plus haute valeur que la chose à pu acquérir dans les trente jours qui précèdent le délit, dans l’action /ocati on estime simplement le quanti interest. Mais si le point de départ de l'évaluation différait, le résultat était presque toujours le même, et nous savons qu'après Justinien le quanti interest pouvait s'élever jusqu’au double de la valeur vénale de la maison détruite ou détériorée.

De cette comparaison ressort ce que nous affirmions tout à l'heure, à savoir que l’action du contrat est la plus avantageuse pour le bailleur. Il n’aurait intérêt à exercer l’action dela loi À quilia que dans deux hypothèses :

1° Au cas d’infitiatio du locataire parce qu'’alors il sera condamné au double.

2° Si l'incendie a été allumé par plusieurs locataires, car le droit Romain, exagérant le caractère pénal de la loi À quilia, décidait que la peine devait être payée autant de fois qu'il y avait de délinquants. Le paiement fait par l’un d’eux ne libère pas les autres. (11562; 1D 12)

Toutes les fois que le bailleur, à l’époque du système formulaire, agissait par l’action locati avant l’expiration du bail, il devait faire inscrire en tête de sa formule une præscriptio imitant au dommage d'incendie l’objet de sa demande. Il se réservait ainsi la faculté d’intenter à nouveau son action en paiement des loyers ou en restitution à la fin du bail; sinon, par suite de l'effet extinctif de la Zitis contestatio, la première poursuite aurait entièrement épuisé son droit.