CHAP. XIV, DES IMPÔTS SUR LES MAISONS

Il est encore d’autres objets dont on ne peut pas réduire promptement la quantité.

Tout impôt sur ces objets tombe donc sur le propriétaire, si la hausse du prix fait diminuer la demande.

Des impôts sur les maisons sont de cette espèce : quoique levés sur le locataire, ils retombent souvent sur le propriétaire j par la baisse des loyers qu’ils occasionnent. Les fruits de la terre sont consommés et reproduits d’une année à l’autre , et il en arrive de même à l’égard de beaucoup d’autres objets; leur approvisionnement pouvant être promptement mis au niveau de la demande , ils ne sauraient rester long-temps au-dessus de leur prix naturel. Un impôt sur les maisons peut être regardé comme un loyer additionnel payé par le locataire , dont reflet sera de diminuer la demande des

maisons qui payent un pareil loyer, sans en diminuer le nombre. Les loyers baisseront donc, et une partie de l’impôt sera payée indirectement par le propriétaire.

« On- peut supposer, dit Adam Smith, le » loyer d’une maison divisé en deux par- » ties , dont l’une constitue proprement le » loyer du bâtiment; l’autre s’appelle com- » munément le loyer du sol ou rente 4»

9 fonds de terre. ^

» Le loyer du bâtiment est l’intérêt ou » profit du capital dépensé à construire la a maison. Pour mettre le commerce d’un » entrepreneur au. niveau d^ tous les autre»

» commerces , il est nécessaire que ce loyer » soit suffisant , premièrement , pour lui » rapporter le même intérêt qu’il'' aurait » retiré de son capital en le prêtant sur de » bonnes sûretés; et, deuxièmemenj, pour « tenir constamment la maison en bon état » de réparation , ou , ce qui revient au meme, «pour remplacer .*dans un certain espace » d’années le capital qui a . été employé à la » bâtir. S’il arrivait que le commerce d’un en- » trepreneurde maisons rapportât un profit

DES IMPÔTS SÜR' TES MAISONS. 33g » beaucoup plus. grand que celui-ci, à pro- » portion de l’intérêt courant de l’argent, ce . commerce enlèverait bientôt tant de capi- -tal aux autres branches de commerce; » qu’il ramènerait ce profit à son juste » niveau. S’il venait, au contraire, à rendre » beaucoup moins, les autres commerces » lui enlèveraient bientôt tant de capital,

» que le profit remonterait encore au nivea J » des autres.

» Tout ce qui excède, dans le loyer total » d’une maison, ce qui est suffisant pour » rapporter ce profit raisonnable , va natu- «rellement au loyer du sol; et quandle * propriétaire du sol et le propriétaire du » bâtiment sont deux personnes différentes >» cest au premier, le plus souvent, que se » paye la totalité de cet excédant. Cette aug- » mentation de loyer est le prix que donne » le locataire de la maison, pour quelque » avantage de situation réel ou réputé tel vDans les maisons des champs, situées à » une certaine distance des grandes villes, » et ou il y a abondance de terrain à choix » pour construire , le loyer du sol n’est

34o CHAPITRB XIV,

J* presque rien, ou n’est pas plus que ce » que rendrait le fonds sur lequel est »la » maison, s’il était mis en culture. Dans les «■ » maisons de campagne voisines de quelque a grande ville, ce loyer du sol est quelque- » fois beaucoup plus haut , et on paye sou- 7» vent assez cher la beauté ou la commodité » de la situation. Les loyers du sol sont en » général le plus haut possible dans la capi- » taie , et surtout dans ces quartiers recber- » cbés où il se trouve y avoir la plus grande » demande de maisons, quelles que puis- » sent être, les causes de cette demande,

» soit raison de commerce et d’affaires , soit » raison d’agrément et de société , ou sim- )) plement affaire de mode et de vanité, a .

Un impôt^sur le loyer des maisons peut tomber sur le locataire , sur le propriétaire du terrain ou sur le propriétaire du bâtiment. Dans les cas ordinaires , il est à présumer que c’est le locataire qui payera l’impôt en dernier résultat , comme il le paye immédiatement.

Si l’impôt est modique , et si le pays se trouve dans un état stationnaire ou de pros-

DES IMPÔTS SDK LES MÀISOITS. 34 1

périté croissante , il n’y aurait pas de motif qui pût déterminer le locataire d’une maison à se contenter d’une autre qui serait moins corgmode ou agréable. Mais si l’impôt est élevé , ou que d’autres circonstances diminuent la demande de maisons, le revenu du propriétaire en souffrira; car le locataire se dédommagera en partie de l’impôt par la diminution de son loyer. Il est pourtant difficile de savoir dans quelle proportion la partie de l’impôt que le locataire a épargnée par la diminution de son loy*ér, portera sur le loyer du bâtiment et sur le loyer du sol. Il est probable que, dans le premier cas , elle porterait sur l’un comme sur l’autre; mais comme des maisons sont des choses périssables, quoiqu’elles ne se détériorent que lentement, et comme on n’en bâtirait plus jusqu’à ce que le profit de l’entrepreneur de bàtimens fût de niveau avec le profit des autres commerces, le loyer des bàtimens reviendrait , après un certain intervalle de -temps, à son prix naturel.

L’entrepreneur de bàtimens ne recevant de loyers que tant que la maison est debout ,

ne peut pas , dans les circonstances les pins désastreuses, payer long-temps une partie quelconque de l’impôt.

Cet impôt pèserait donc, en ^finitif sur le locataire et sur le propriétaire du terrain. Mais « dans quelle proportion ( demande » Âdam Smith ) ce payement final se parta- » gera-t-il entre eux ? C’est ce qui n’est pas » très-facile à décider. Ce partage se ferait » probablement d’une manière Irès-diffèr » r^nte dans des circonstances différentes; » et un’impôt de ce genre, d’après ces cir- » constances différentes, affecterait d’une » manière très - inégale le locataire de la » maison et le propriétaire du terrain. » >

Adam Smith regarde les loyers de sol comme un objet très^propre à être imposé.

« Les loyers, dit-il , de sol, et les fermage» » ordinaires des terres , sont upe espèce de » revenu dont le propriétaire jouit le plus a souvent sans avoir ni soins ni attention à » donner. Quand une partie de ce revenu j> lui serait ôtée pour fournir aux be.soins de a l’état , on ne découragerait par là aucune » espèce d’industrie. Le produit annuel des

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DES IMPÔTS SUR LES MAlSOIfS. 343 » terres et du travail de la société , la richesse » et le revenu réel de' la maçse du peuple » pourraient toujours être les mêmes après j> l’impôt comme au paravant. Ainsi les loyers » de sôl et les fermagès ordinaires des terres » sont peut-être l’espèce de revènu qui peut » le mieux supporter un impôt' qui lui soit » particulier. » * , ,

Il faut convenirque tes effets de ces sortes d’impôts seraient tels que le dit Adam Smith ; ce serait pourtant assurément une grande injustice, que d’imposer exclusivement lê «revenu d’une dasse particulière de la société. Les charges de l’état doivent être supportées par tous, et être en raison des facultés de chacun : c’est là une des quatre maximes posées par Adam Smith qui doivent servir de règle pour tout impôt. Le fermage appartient Souvent à ceux qui , après hien des années de peines , ont fini par réaliser leurs profits, cl ont employé leur fortune à l’achat d’un fonds de terre. Ce serait donc bien certainement au mépris de la sûreté des propriétés', principe qui devrait toujours être sacré, qu’on assujettirait les fer-