Action d'interruption. Son origine et son utilité

COMMENTAIRE

775. Nous avons vu dans les chapitres précédens comment s'établit l'hypothèque, et comment elle acquiert par l'inscription le complément qui lui est nécessaire pour produire son effet.. On a vu qu'entre créanciers hypothécaires du même débiteur, le rang de chacun se règle par l'époque de l'inscription.

in. 23

354 PRIVir.ïïCES ET HYPOTHEQUES.

Maintenant nous avons à parler de l'effet des privilèges et hypothèques contre les tiers détenteurs de l'immeuble qui en est grevé.

Le plus important de ces effets est de suivre l'immeuble en quelque main qu'il passe, pour obtenir du débiteur , soit le paiement volontaire de la chose assurée sur cet immeuble, soit le délaissement par hypothèque , ou arriver à la voie de l'expropriation forcée.

11 suit de là que le droit de suite est l'auxiliaire le plus utile de l'hypothèque et du privilège immobilier. Sans lui, le créancier verrait son gage lui échapper avec la même facilité que le meuble le plus fragile. Mais le droit de suite retient ce gage dans les liens de l'hypothèque.

Je dis donc que, soit que le débiteur aliène à titre gratuit ou à titre onéreux la chose hypothéquée, le créancier pourra toujours la poursuivre entre les mains de l'acquéreur ou du donataire, de même que si le domaine n'en eût pas été transféré. Quelque modique que soit l'aliénation, ne portât-elle que sur la portion la plus exiguë de l'objet hypothéqué , le créancier peut poursuivre le total de la créance contre l'acquéreur de cette portion, lequel ne pourra la conserver qu'en payant le tout; je dis qu'il doit payer le tout , encore bien qu'il ne détienne qu'une faible partie de l'immeuble hypothéqué. Car l'un des caractères de l'hypothèque c'est d'être tota in toto, et tota in quâiibct parte.

Par la même raison , quoique chaque héritier du débiteur ne soit tenu de la dette par l'action

personnelle que pour sa part et portion , néanmoins, pour peu qu'il succède à quelque portion des biens immeubles hypothéqués à la dette, le créancier peut le poursuivre hypothécairement pour le total de la dette (î).

776. Le droit de suite ne permet donc pas que le débiteur nuise par des actes d aliénatio naux droits hypothécaires du créancier inscrit.

Ainsi, si l'usufruitier qui m'a donné son usufruit à hypothèque Tient à le vendre, j'aurai mon droit de suite contre l'acquéreur (2)5 de même si celui qui a la pleine propriété aliène l'usufruit , cette distraction d'une partie de la chose ne portera pas préjudice au créancier hypothécaire, qui pourra poursuivre l'usufruit en main tierce; car l'usufruit est une portion de la chose qui , par ellemême, est susceptible d'hypothèque, et qui, en étant affectée alors qu'elle est jointe au principal, en demeure frappée lors même qu'elle s'en sépare pour passer en d'autres mains (3). On doit en dire autant de l'aliénation qui serait faite d'un droit de superficie sur la chose hypothéquée (4) , ou bien d'une stipulation par laquelle le débiteur propriétaire de l'immeuble accorderait une emphytéose à un tiers, au préjudice du créancier hypothécaire , qui verrait diminuer par là la valeur de son gage (5), Dans tous ces cas, il y aurait alié-

(1) Suprà, t. 2, n» 38g. Potbier , sur Orléaus, t. 20, n° 28.

(2) Tarrible, v° Tiers détenteur.

(3) Supra, n° 4oo.

(4) Suprà , n° 4o5.

(5) Suprà , n° 4o5.

nation d'une partie de l'immeuble hypothéqué; et comme l'hypothèque est tota in toto et tota in quâliùet "parte , le créancier pourrait, par l'exercice du droit de suite, réclamer le total de la dette (i).

777. Mais il est des portions du domaine qui, quoique frappées de l'hypothèque quand elles sont réunies au domaine même , lui échappent quand elles en sont démembrées. On peut citer pour exemple tout ce qui se mobilise par séparation d'avec la chose principale , comme les choses qui ne sont immeubles que par destination (2), et qui retombent dans la classe des meubles lorsqu'elles sont détachées de l'immeuble dont elles étaient l'accessoire. Le droit de suite n'existant pas sur les meubles , le créancier hypothécaire ne peut empêcher, par la voie du droit de suite , les effets de pareils démembremens.

C'est même ce que la cour de cassation a jugé dans une espèce remarquable, par arrêt du 9 août i825(5). La femme Laffon, qui avait le sieur Poupard pour créancier hypothécaire , vendit les futaies et bâtimens qui couvraient la chose hypothéquée, à la charge d'abattre et de démolir dans le plus bref délai, ce qui fut exécuté. Poupard, ayant voulu exercer le droit de suite contre l'acquéreur, fut déclaré non recevable par la cour de Douai, et ensuite par la cour de cassation. Car la démolition et l'abattis avaient mobilisé les matériaux et

(1) Suprà, n° ,775.

(2) Suprà, n° 599.

(3) Dalloz, 2G, 1,4.

les arbres , de manière que ces objets avaient échappé à l'hypothèque de Poupard ( i ) . En pareil cas, le créancier n'a que la ressource de l'action Paulienne.

M. Dalloz, qui défendait le sieur Poupard devant la cour de cassation, a reproduit dans son article sur les hypothèques (2) l'opinion qu'il voulait faire adopter, et qui succomba. Mais je la crois condamnée à bon droit par la cour de cassation.

777 bis. Onpeutciter encore comme échappant au droit de suite la constitution d'un droit d'usage , d'habitation ou de servitude. La raison en est que ces choses ne sont pas susceptibles d'expropriation forcée, ce qui est la vraie fin du droit de suite (5); l'acquéreur de semblables droits n'est donc pas tenu de les purger. Je suis étonné devoir une assertion contraire enseignée par MM. Delvincourt (4), Persil (5) et Dalloz (6). A quoi bon purger en effet ce que le droit de suite est impuissant pour atteindre ? et comment parvenir d'ailleurs à purger? Que feront les créanciers si on leur notifie l'offre de payer entre leurs mains un prix insignifiant et vil ? Auront-ils la ressource de la surenchère pour faire mettre en vente publique des objets qui n'en sont pas susceptibles? A la vérité, les auteurs que j'ai cités proposent de faire fixer par

(1) Voir les principes à cet égard, suprà , t. 2, n° 4o4»

(3) Suprà , t. 2, 4° 1> 4°3.

(4) T. 3, p. 172, note 1.

(5) Sur l'art. 2166, n° 5.

(6)Hyp.,p.33i.

experts la somme que le tiers acquéreur devrait payer aux créanciers. Mais la nécessité de recourir à ce moyen, qui répugne à tout le système hypothécaire, aurait dû prouver à ces écrivains qu'ils partaient d'une fausse idée.

777 ter. Il faut aussi décider que le contrat par lequel le propriétaire donne à bail l'immeuble hypothéqué , ne peut servir de prétexte à l'exercice du droit de suite. Car, comme nous le verrons au n° 784 bis, le droit de suite ne s'exerce que contre le tiers détenteur, et un fermier n'est pas un tiers détenteur. D'ailleurs, le droit d'hypothèque n'empêche pas le propriétaire de recueillir les fruits de sa chose , et par conséquent de les céder à d'autres.

Seulement , si le bail était constitué à une époque où, d'après les règles que j'ai exposées cidessus (1), les fruits sont acquis aux créanciers inscrits et sont immobilisés , on ne pourrait opposer ce contrat à ces mêmes créanciers (2).

Comme ceci a fait des difficultés sérieuses , je crois nécessaire de m'y arrêter un moment.

Quelle est l'époque à laquelle le bail doit être considéré comme sans effet à l'égard des créanciers ?

Faisons bien attention que, dans cette question, c'est le droit du bailliste qu'il s'agit d'apprécier, et que nous mettons le preneur en présence des créanciers hypothécaires , pour voir si sa position

(1) Supra, t. 2, n° 4<>4«

(2) Cassât., 3 novembre i8i3. Sirey, l4> 1, 6. Dal., Hyp., p. 33?. Tarrible, Tiers détenteur. Art. 3091 du Code civil.

CHAP. VI. bËS hypothèques, (art, 21 66.) 35g

a quelque analogie avec celle d'un véritable tiers détenteur.

Il est un principe certain en cette matière, c'est que le propriétaire débiteur a droit aux fruits de la chose, et qu'il peut la louer sans que ses créanciers puissent s'en plaindre; que seulement, si le bail n'a pas date certaine avant le commandement à fin de saisir, les créanciers hypothécaires peuvent le faire annuler (art. 691 du Code de procédure civile) (i);mais que s'il a date certaine, les créanciers doivent le respecter et l'entretenir , sauf à se partager les fermages par rang d'hypothèque depuis la dénonciation au saisi (art. 2691).

Mais ici se présentent deux difficultés.

Qu'arrivera-t-il si le bail, ayant date certaine avant le commandement, dépasse la durée des baux ordinaires et qu'il reste à courir un nombre d'années considérable ?

Qu'arrivera-t-il si , dans le même cas, des paiemens avaient été faits par anticipation par le preneur au débiteur?

MM, Delvincourt et Pigeau (2) pensent que les créanciers, ayant hypothèque, peuvent, sans alléguer de fraude , demander la nullité d'un bail ayant date certaine, mais consenti à longues années, de manière qu'il reste encore beaucoup de temps à courir. Pour appuyer ce système, ils disent que des baux à de U ès-longues années sont une aliénation de ■partie de la chose (5) qu e ces baux di-

(i) Supràj t. a, n° 4*4-

(2) T. 2, p. 226. JungéJ)sl\oz , Hyp., p. 33i,*n° 5^

(3) Arg. des'art. 4^1, 5g5 eti 1429 du Code civil,}

û6o PRlVllÉGES ET HYPOTHÈQUES.

minuent considérablement la valeur vénale de l'immeuble, lorsque les créanciers hypothécaires veulent en retirer le prix. M. Pigeau veut, en conséquence, que le bail soit réduit à neuf ans sur la demande des créanciers.

Mais, en présence de l'art. 691 du Code de procédure, cette opinion ne paraît pas admissible. Lors de la rédaction de ce Gode, la section de législation du tribunat avait proposé deux articles ains c onçus :

« Pour quelque terme qu'aient été faits les baux » à terme ou à loyer, ils seront exécutés pour tout » le temps qui aura été convenu, si , à l'époque où » ils avaient été faits , il n'y avait pas d'inscription » hypothécaire sur les immeubles. Dans le cas où il »y aurait une ou plusieurs inscriptions à ladite «époque, leur durée sera toujours restreinte, relativement à l'adjudicataire, au temps de la plus » longue durée des baux, suivant l'usage des lieux', » à partir de l'adjudication , sauf tout recours des » fermiers ou locataires contre le saisi. »

« Dans le cas où , lors des baux à ferme ou à » loyer, il y aurait eu des inscriptions hypothé- » caires sur des immeubles , les paiemens faits par » anticipation par le fermier ou locataire , ne vau- » dront contre les créanciers ou l'adjudicataire »que pour l'année dans laquelle l'adjudication »est faite. »

On voit sans peine quel motifs avaient présidé à ces deux projets d'article, foi voulait éviter les baux d'une longueur démesurée qui auraient pu porter' préjudice aux créanciers hypothécaires

CHAP. VI. DES HYPOTHÈQUES. (ART. 21 66.) 36l

inscrits. On voulait aussi que l'inscription fût pour le fermier un avertissement de ne pas faire de paiemens anticipés des fermages , et de ne pas diminuer parla le gage des créanciers hypothécaires^

Mais ces deux articles ne furent pas adoptés. On craignit de trop gêner les transactions et l'exercice du droit de propriété ; on persista à ne considérer comme suspects que les baux faits depuis le commandement; et quant aux autres, on se borna à autoriser la saisie des fermages (1); on ne porta aucune disposition prohibitive contre les paiemens anticipés de loyers ou de fermages faits par le preneur, parce qu'il y a des cas où de pareils arrangemens sont légitimes, et qu'ils doivent être respectés lorsque la bonne foi y a présidé. Il est donc certain que l'opinion de MM. Delvincourt et Pigeau. quoique fondée en équité, est diamétralement opposée à l'esprit et au texte de la loi. M. Tarrible ne paraît pas cependant éloigné de la suivre (2). Mais,moinshardiqueMM. Delvincourt et Pigeau , il s'est borné à présenter sa manière de voir d'une façon dubitative .

Il a cependant cru, à l'égard des paiemens de fermages faits par anticipation ( et j'arrive par là à notre 2e question), qu'on pouvait les assimiler à la vente de l'usufruit, et poursuivre l'hypothèque sur le fermier, de même qu'on la poursuit sur l'acquéreur de l'usufruit. Il met en avant ce moyen comme propre à remédier aux inconvéniens que

(1) Locré, Esprit du Code de procédure, ta 3, art. 69U |

(2) Répert. , v° Tiers détenteur.

562 PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQtES.

laisse le vide de la loi. Mais, outre qu'il est contraire à tous les principes d'assimiler le bail à ferme à l'usufruit, il est vrai de dire que la loi ne contient pas de lacune , et que c'est en connaissance de cause qu'elle a mis les choses dans letat dont se plaint M. Tarrible. D'après la volonté précise qui a présidé au Gode de procédure civile, il a été entendu que les paiemens de fermages faits par anticipation et de bonne foi devaient être ratifiés, et ne pouvaient donner lieu à aucun sujet de plainte de la part des créanciers inscrits. Ces derniers ont sans doute le droit de faire saisir les loyers et fermages , quand il en est dû; mais quand il n'en est pas dû, la matière manque pour la saisie, et les créanciers doivent se contenter de la valeur du fonds, et s'interdire d'inquiéter le fermier de bonne foi.

Ainsi te moyen que propose M. Tarrible doit être rejeté, comme amenant par un ingénieux détour à la violation de la loi. C'est aussi l'avis de M. Grenier (i).

Convenons toutefois que la jurisprudence s'en est écartée. Je sais bien qu'en fait les paiemens anticipés de loyers ou fermages faisaient soupçonner la fraude : quoi qu'il en soit , il est utile de connaître l'arrêt que j'ai en vue.

Dans une espèce jugée par la cour de Nîmes, le sieur Deroux avait , par acte notarié de l'an 2 , donné un immeuble à bail au sieur Gilly, pour 1 5 années , et avait déclaré recevoir par anticipa-

(1) T. 1, p. 3oo.

CHAP. VI. DES HYPOTHÈQUES. (àM. 2ï66.) 363 tion les 1 5 années de fermage. Vente volontaire de cet immeuble. On insère dans le cahier des charges une clause portant que l'adjudicataire entrera en possession du prix des fermages du jour de l'adjudication. Gilly s'y oppose , par la raison qu'il a payé ces fermages par anticipation à Deroux. Mais les créanciers hypothécaires de ce dernier insistent pour le maintien de la clause. Arrêt du 28 janvier 1810, qui leur donne gain de cause (1). La cour commence par déclarer que la quittance par anticipation de i5 années de fermages n'est qu'un emprunt simulé fait en fraude des créanciers. Puis subsidiairement, elle décida qu'abstraction faite de toute idée de fraude , Gilly nétait qu'un simple créancier des fruits à échoir , et que, n'ayant pour cette créance aucune hypothèque inscrite , il devait céder le pas aux créanciers inscrits.

Je n'ai rien à dire sur la disposition de cet arrêt, qui plaçait Gilly dans la position d'un créancier coupable de fraude. Mais quand la cour raisonne en dehors de cette hypothèse , elle me paraît errer. Gilly n'était ni plus ni moins qu'un fermier. Or , le bail est une espèce d'aliénation qui ne donne pas lieu au droit de suite. Les fruits appartiennent au fermier pour toute sa durée , et ils sont,,soustraits à l'hypothèque. Lapreuveenest que , d'après l'art. 691 du Code de procédure civile, les créanciers n'ont droit (2) qu'aux fermages,

(1) Dal., Hyp., p. 337, note n° 1.

(2) Et encore n'est-ce que dans certains cas.

et nullement aux fruits en nature. Eh bien ! si les fermages ont été payés par anticipation et de bonne foi, c'est un fait qui doit être respecté. Le fermier ne peut être responsable de l'exécution qu'il a donnée au contrat; les créanciers hypothécaires sont sans action contre lui.

Au surplus, on peut tirer quelques inductions favorables au sens que je propose, d'un arrêt de la cour de Paris du 3 décembre 1824. Mais je conviens que cet arrêt n'est pas absolument décisif, parce que le créancier hypothécaire n'était inscrit que "postérieurement au bail notarié en vertu duquel les paiemens anticipés avaient été faits (1).

778. Nous venons de parler des transports de fruits faits par bail en la personne du fermier.

Mais que dirons-nous des cessions de fruits faites par antichrèse ?

L'art. 2091 porte ce qui suit : « Tout ce qui est » statué au présent chapitre ne préjudicie pas aux » droits que des tiers pourraient avoir sur le fonds » de l'immeuble remis à antichrèse. Si le créan- » cier muni à ce titre a d'ailleurs sur le fonds des j» privilèges ou hypothèques légalement établis ou » conservés , il les exerce à son ordre et comme » tout autre créancier. »

On voit que l'antichrèse n'attribue au créancier aucune préférence sur la chose qu'il détient à ce titre; c'est en quoi ce contrat diffère du gage , qui. comme on le sait, est attributif d'un privilège spécial. Ainsi l'antichrèse n'empêche pas l'hypo-

(1) Dal.,25, 2, 97.

thèque de produire tous ses effets : l'antichrésiste n'a pas plus de droit sur le fonds de l'immeuble qu'un simple créancier chirographaire : il n'a de droits que sur les fruits,

Mais ces fruits eux-mêmes ne peuvent-ils pas être saisis par les créanciers du débiteur? « Oui » sans doute, répondent M. Delvincourt (i) et, «d'après lui, M. Dalloz (2), pourvu que ces fruits » ne soient ni échus ni perçus. L'antichrèse , disent » ces auteurs , ne confère pas le jus in re sur l'im- » meuble. L'antichrésiste n'aura donc d'autre » droit , dans le cas de la saisie des fruits de l'im- » meuble qui lui a été donné en nantissement, que »de venir partager, contributoirement avec les • autres créanciers, le prix qu'aura produit la «vente de ces fruits. »

Cette opinion me paraît extrêmement douteuse. Les créanciers du débiteur ne peuvent faire saisir que les choses qu'il n'a pas aliénées, et qui sont encore sa propriété. Or , l'antichrèse est une aliénation des fruits de l'immeuble : ces fruits n'appartiennent plus au débiteur qui les a cédés valablement à celui de ses créanciers qui s'est ménagé cette garantie. Vainement dirait-on que c'est une aliénation de choses n'existant pas encore. Mais on peut vendre des choses futures. Les principes et les textes sont d'accord à cet égard (3). Je

(i)T. 3. p. 444, note.

(2) Nantissement, p. 4oi, n° 2.

(3) Art. n3o du Code civil. Potliier, Oblig. , t. I, i32, Voyez mon commentaire de la Vente, n°fc2o5.

suppose que je vende à un marchand tout le vin que je recueillerai l'année prochaine. Cette vente empêchera mes créanciers de saisir ces vins. Il doit en être de même dans le cas d'antichrèse, qui n'est qu'une cession des fruits de plusieurs années à échoir.

On objecte que l'antichrèse ne produit aucun effet à l'égard des tiers (i). Mais c'est là trop étendre la disposition de l'art. 2091. Ce n'est qu'en ce qui concerne le fonds de L'immeuble que l'antichrèse ne peut être opposée aux tiers. Mais en ce qui concerne la cession des fruits, l'art. 2091 ne contient aucune dérogation aux principes généraux sur les aliénations faites de bonne foi par un débiteur. Cela est d'autant plus juste à l'égard de l'antichrésiste, qu'il est chargé du paiement des contributions, des charges annuelles de l'immeuble , des réparations utiles et nécessaires , et que c'est par la jouissance paisible des fruits qu'il peut satisfaire à ces obligations. Voilà quelle me paraît être la vérité , quand l'antichrésiste est en regard de créanciers ordinaires qui veulent faire saisir les fruits entre ses mains.

Mais que dirons -nous si nous opposons le créancier antichrésiste aux créanciers hypothécaires ? Tant que l'hypothèque ne se met pas en action, les créanciers hypothécaires n'ont aucun droit sur les fruits , qui , à leur égard, sont choses mobilières dont leur débiteur ne leur doit pas compte. Leur inscription elle-même n'est pas un

(1) MM. Delvincourt et Dalioz, loc, cit.

litre qui leur donne action sur les fruits par la voie hypothécaire. Ils sont dans la même position que des créanciers ehirographaires. L'antichrésiste peut donc jouir des fruits, sans que les créanciers hypothécaires puissent y mettre obstacle.

Mais si l'hypothèque se met en mouvement, on arrive à des résultats différens, L'action hypothécaire immobilise les fruits (i), lorsqu'elle se dirige contre un tiers détenteur. Elle les immobilise également lorsqu'elle saisit entre les mains du débiteur la chose hypothéquée (2). Or, d'après l'art. 2091 du Code civil , l'antichrèse n 'empêche, pas l'hypothèque de s'exercer sur la chose donnée en nantissement, que l'antichrésiste possède au nom du débiteur. Il suit delà que la saisie, venatit retirer des mains de l'an lich résiste l'immeuble hypothéqué, paralyse ou détruit son titre, et lui enlève son gage dès le moment où , d'après les règles ordinaires, les fruits de l'immeuble saisi sont immobilisés (5). On doit donc décider que les fruits échus depuis la dénonciation de la saisie n'appartiennent plus à l'antichrésiste, et qu'i's viennent augmenter le gage hypothécaire, Car, en principe général, c'est dès ce moment que les fruits sont immobilisés; et puisque la saisie peut s'exercer sur le fonds antichrésé, elle doit s'y exercer avec toutes ses conséquences ordinaires. Les fruits font dès-lors partie du fonds, et ils

(1) Art. 2176 du Code civil.

(2) Art. 689 du Code de procédure civile.

(3) Art. 689, suprà, X.2, «• 4<>4«

échappent à l'antichrèse, pour tomber sous le coup de l'hypothèque.

778 bis. Ce que nous venons de dire de l'antichrèse sert à résoudre les difficultés qu'on pourrait élever relativement aux cessions de plusieurs années de fruits faites par anticipation. On ne peut les opposer aux créanciers hypothécaires dès le moment que ï hypothèque a immobilisé les fruits par son action. Il y a même raison de décider que , pour l'antichrèse ; le débiteur n'a pu , par son fait, paralyser un effet légal attaché à l'exercice de l'action hypothécaire. L'art. 2091 , relatif à l'antichrèse , contient pour notre cas une analogie parfaite.

C'est ce qu'ont jugé la cour de cassation , par arrêt du 3 novembre 1 8 1 5 ( 1 ) , et la cour de Nimes, par arrêt du 24 août 1819 (2). Seulement ces arrêts , en partant d'une idée juste, en ont outré et forcé l'application ; on ne doit les adopter en droit qu'avec précaution.

Dans l'espèce jugée par la cour de cassation , Binda cède à la dame Ncgri, par actes notariés des 1 et 9 février 1809, les loyers qui lui seront dus jusqu'en décembre 1810 par les locataires d'une maison qui lui appartenait.

Le 3 novembre 1809 , Binda vend cette maison à Merletti. Celui-ci fait transcrire son contrat et le notifie aux créanciers inscrits. Il paie à ces créanciers les prix et les intérêts du prix à compter du jour de la vente, avec subrogation.

(i):Dal., Hyp., p. 337. Grenier, t. 1, p. 5o(i. (2) Idem, p. 338, note a.

CHAP. VI. DES HYPOTHÈQUES. (ART, 21 66.) 36g

Puis , en vertu du jugement d'ordre , il soutient contre la dame Négri qu'étant subrogé aux créanciers qu'il avait payés de ses deniers, il a droit aux loyers échus depuis la vente. Mais celle-ci lui oppose ses deux cessions par acte authentique.

La cour de Turin , devant qui la cause fut portée par appel, décida, par arrêt du 20 février 1811, que Merletti n'avait pu acquérir sur la maison que les droits que Binda y possédait lors de la vente ; qu'à cette époque les loyers de 1810 n'appartenaient plus au vendeur, puisqu'ils avaient été cédés par acte authentique antérieur à la dame Négri.

Mais , sur le pourvoi, arrêt de la cour de cassation du 3 novembre 1 8 1 3 , qui casse : il faut peser les motifs qui ont déterminé cet arrêt.

D'abord remarquons bien que, de son chef, Merletti n'avait rien à réclamer contre la dame Négri, dont le titre était antérieur au sien et authentique. Entre deux ventes de la même chose, émanées de la même personne, la préférence appartient à la plus ancienne. Binda ne pouvait vendre à Merletti ce qu'il avait déjà vendu à la dame Négri. Aussi Merletti entait-il sa prétention sur les droits des créanciers hypothécaires , auxquels il avait été subrogé. Il faisait valoir l'article 2091 du Code civil, duquel il inférait qu'une cession anticipée de loyers ne pouvait nuire aux créanciers hypothécaires.

Ecoutons maintenant les motifs de la cour de cassation.

Elle commence par décider que les créanciers m. 24

inscrits ont droit, d'après l'art. 2166, au prix tel qu'il a été fixé par la vente, et que ce prix se compose non seulement de la somme principale fixée par l'aliénation, mais encore des intérêts échus depuis la vente.

Puis , par une transition assez confuse et dont l'expression manque de netteté, elle arrive à mettre sur la même ligne les fruits et les intérêts. Puisque l'acquéreur a dû payer les intérêts , il a dû toucher en compensation les fruits de l'immeuble qui représentent ces intérêts. Si les créanciers ont droit aux intérêts du jour de la vente, c'est parce qu'ils ont droit aux fruits que l'immeuble a produits depuis cette époque. Donc , l'acquéreur subrogé aux créanciers doit toucher ces fruits du jour de la vente. Donc, d'après l'art. 2091 , toute cession de ces fruits au préjudice des créanciers inscrits est comme non avenue.

Telle est l'argumentation de la cour de cassation : j'en reproduis le noyau; car les considérans en sont trop développés pour que je les donne ici. On voit, au premier coup d'œil, ce qu'il y a de faux dans cette série d'idées.

D'abord, il n'est pas exact de dire que l'acquéreur doive payer nécessairement à compter du jour de la vente les intérêts du prix aux créanciers inscrits : il ne doit les payer qu'autant qu'il en est dû au vendeur ( 1 ) ; s'il lïen était pas dû, comme par exemple quand la chose ne produit pas de fruits (2), l'acquéreur n'aurait rien à payer que le

(1) Infrà, n° 920.

(2) Art. iG5a du Code civil.

prix principal. Il ne serait tenu des intérêts à legard des créanciers inscrits que du moment qu'il aurait notifié son contrat avec offre de payer.

De plus, il peut être dû des intérêts par l'acquéreur sans qu'il y ait perception de fruits ; par exemple, s'il a été convenu par le contrat de vente que les intérêts courraient de plein droit à compter de la vente même, bien que la chose ne produisît pas de fruits (î). C'est donc un argument vicieux que de conclure qu'il est dû des fruits parce qu'il est dû des intérêts.

Dans l'espèce jugéepar la cour de cassation , il paraît que, par le contrat de vente, il avait été convenu que Merletti paierait les intérêts à compter du jour de la vente (2). Mais cette clause ne pouvait enlever à la dame Négri des droits qu'elle avait acquis antérieurement et par acte authentique.

La cour de cassation in voqueen outre l'art. 2091 du Code civil ; mais était-il applicable? D'après ce que j'ai dit au numéro précédent, il est certain que non , puisque les créanciers hypothécaires n'avaient pas fait usage de leur action hypothécaire, et que le paiement du prix était venu les trouver, sans qu'ils eussent eu besoin de mettre leur hypothèque en mouvement. En vertu de quelle puissance les fruits auraient-ils donc été immobilisés?

Ils l'auraient été sans doute, si Merletti, tiers détenteur de l'immeuble, avait mis les créanciers inscrits dans la nécessité de lui faire la sommation

(1) Art. 1Ô52 du Code civil.

(2) M. Grenier, t. 1, p. Z06?

de délaisser ou de payer, prescrite par l'art. 2176 du Code civil.

Mais, encore une fois, tout s'était passé à l'amiable; le tiers détenteur n'avait pas été inquiété, les créanciers n'avaient pas eu besoin de recourir sur les fruits , ni de les immobiliser, et , n'ayant pas placé leur main-mise sur les mêmes fruits , ils n'avaient par conséquent pas de droit à transmettre à cet égard à celui qui leur succédait par subrogation.

Pour dire le contraire, il faut aller jusqu'à soutenir que les fruits sont immob iisés par le seul effet des inscriptions à compter de la vente. Lacour de cassation n'énonce pas en termes exprès ce paradoxe ; mais son arrêt le suppose à chaque ligne ( 1 ) . Comment adopter cependant un pareil sentiment en présence de l'art. 2176 du Code civil et de l'art. 689 du Code de procédure civile ?

M, Grenier, tout en désapprouvant, sous plusieurs rapports, l'arrêt du 3 novembre 181 5, cherche cependant à l'excuser en partie, en disant qu'il y avait dans la cause des circonstances qui constataient, de la part des créanciers , l'exercice de l'hypothèque (2). Mais j'avoue que je n'ai pu découvrir ces circonstances. Au surplus, c'eût été à compter de l'exercice de l'hypothèque que lacour de cassation devait déclarer les fruits immobilisés, et non à compter du jour de la revente.

(1) M. Grenier est aussi d'avis que cela résulte implicitement de l'arrêt cité.

(a) T. I, p. 3o7, et t, 2, n°444.

Quant à l'arrêt de la cour de Nîmes, je me dispense de le discuter : car il est rendu dans les mêmes circonstances que l'arrêt de la cour de cassation du 5 mars i8i3, qui lui a servi de type.

778 ter. Après avoir détaillé quelques uns des démembremens de la propriété qui peuvent mettre en éveil les intérêts hypothécaires , je me hâte de rentrer dans l'espèce de notre article , qui place l'hypothèque en face du tiers détenteur.

Cet article sert de préliminaire aux dispositions relatives à l'action en délaissement. Il pose en principe que les privilèges et hypothèques inscrits suivent l'immeuble , en quelque main qu'il passe ; mais sa rédaction demande quelques explications.

Il semblerait, en s'attachant àl'écorcedes mots, qu'il n'y ait que l'hypothèque qui doive être inscrite pour suivre l'immeuble dans les mains du tiers détenteur. Car l'adjectif inscrite ne se rapporte qu'au substantif hypothèque. Mais c'est une erreur de rédaction. Les privilèges soumis à l'inscription ne peuvent exercer le droit de suite qu'à la condition de l'inscription. C'est ce qu'il est impossible de contester; c'est même ce qui était encore plus évident dans le système primitif du Code civil, qu'aujourd'hui, où ce système a été modifié par les art. 854 et 855 du Code deprocédure civile. Car, dans l'esprit qui a présidé à l'art. 2166, il fallait que l'hypothèque ou le privilège fussent inscrits au moment de l'aliénation : sans quoi l'immeuble passait franc et quitte (1) entre les mains

(1) Suprà, t. 1, n° 280.

de l'acquéreur. Ce n était donc que sous la condition d'une inscription existante au moment même de l'aliénation , que le privilège pouvait compter sur le droit de suite. Au contraire, il a aujourd'hui faculté de s'inscrire pendant toute la quinzaine de la transcription, afin de se procurer les moyens d'agir contre le tiers détenteur.

L'art. 2 166 a voulu exprimer cette vérité, alors fondamentale, que les privilèges et les hypothèques inscrits au moment de l'aliénation suivaient seuls l'immeuble dans les mains d'un tiers détenteur. Mais actuellement l'art. 2166 a beaucoup perdu de son étendue, et on doit le modifier par les art. 834 et 835 du Gode de procédure civile.

L'art. 2 166 s'appliquait-il dans sa portée primitive aux hypothèques légales? Fallait- il que l'hypothèque du mineur ou de la femme fût inscrite pour accompagner l'immeuble dans les mains du tiers détenteur?

La cour de cassation s'est prononcée pour l'affirmative par arrêt du 12 août 1829 (1); elle pense même qu'il doit en être ainsi depuis la publication des art. 834 et 835 du Code de procédure civile. Elle croit que , si l'hypothèque légale est dispensée d'inscription tant que la chose reste entre les mains du débiteur originaire, il n'en est pas de même quand l'immeuble passe en mains tierces, et qu'alors le droit de suite ne s'exerce qu'à la charge d'une inscription.

Je crois que cette opinion est erronée.

(1) Dal., 29, 1, 33i.

L'art. 2i 66, alors même qu'on le prendrait dans sa rigueur originaire, n'a jamais été appliquante aux hypothèques légales, dispensées d'inscription. Le principe que l'aliénation purgeait toutes les hypothèques non inscrites , proclamé par l'art. 21 66, ne s'étendait qu'aux hypothèques conventionnelles et judiciaires, constituées par les articles 2123, 2 127 et 2 128 du Code civil. C'est ce dont on peut se convaincre par la simple lecture de l'art. 834 du Code de procédure civile. C'est aussi ce que prouve bien évidemment l'art. 2193 du Code civil , qui déclare en toutes lettres que l'acquéreur reçoit les immeubles avec la charge des hypothèques légales non inscrites (1) , et qu'il est admis à les purger. L'art. 2167 vient confirmer cette vérité. Il dit que si le tiers détenteur ne purge pas , il demeure , par le seul effet des inscriptions , obligé , comme tiers détenteur, à toute la dette hypothécaire. Mais, en combinant cet article avec l'article 2 1 go , on aperçoit qu'il n'est pas fait pour les hypothèques légales , lesquelles, sans inscription , obligent le tiers détenteur. Or, comme l'art. 2167 se réfère à l'art. 2166, dont il est un corollaire, on doit en conclure que l'art. 2166 ne concerne pas plus que lui les hypothèques légales affranchies d'inscription.

C'est au reste ce qu'avait très-bien aperçu letribunat. Il avait proposé, pour plus de régularité (ce sont ces mots) (2), de rédiger ainsi l'art. 2166:

(1) Infrà, n° 986.

(2) Conf., t. 7, p. 2l4-

« Les créanciers, ayant privilège ou hypothèque » légale ou inscrite, suivent, etc. » On ignore pourquoi cette rectification n'est pas passée dans le texte définitif. Il est probable que c'est par l'effet d'un oubli. Je suis d'autant plus porté à croire qu'elle rentrait dans les idées du conseil d'état, que M. Treilhard, en rendant compte des observations du tribunat (1), ne l'énumère pas parmi celles qui tendaient à apporter des modifications dignes de remarque au projet présenté.

Tout ceci me paraît incontestable tant que le droit de suite de la femme ou du mineur reste inactif, et qu'il attend le paiement spontané de la part du tiers détenteur.

778 quat. Mais en est-il de même quand la femme ou le mineur veulent prendre l'initiative, et agir en délaissement contre le tiers détenteur, conformément à l'art. 2169 du Code civil?

Je pense que la thèse change, et que la solution doit être différente. Ce n'est pas en effet imposer à la femme ou au mineur une obligation trop onéreuse que de leur demander de prendre inscription. Le tiers détenteur a un très-grand intérêt à l'exiger; et, quoique cette obligation du créancier ayant hypothèque légale ne ressorte d'aucune disposition expresse de la loi, elle me paraît résulter implicitement de la combinaison des chap. 8 et 9 avec le chap. 6, que nous analysons.

Il est de droit commun que le tiers détenteur puisse arrêter les poursuites en purgeant. Or, si la

(i) Fenet, t. i5, p. 417.

femme ou le mineur ne prenaient pas inscription, le nouveau propriétaire se trouverait dans le plus grand embarras pour s'exempter par le purgement des poursuites hypothécaires. Car le chapitre 9, qui donne le moyen de purger les hypothèques légales non inscrites, ne se lie pas au cas où des poursuites sont intentées ; il suppose que ces hypothèques sont en repos. Que devrait donc faire le tiers détenteur sommé de délaisser? Dans quel délai exposerait-il son contrat, puisque l'article 2 195 n'en prescrit aucun ? Q uelles offres ferait-il, puisque le chapitre 9 ne lui en ordonne aucune? Faudrait-il qu'il renonçât à la faculté si favorable de purger?

Au contraire, quand la femme ou le mineur ont pris inscription, le tiers détenteur sait quelle marche il doit suivre. La procédure tracée par les articles 2 1 8 1 et suivans lui est ouverte ; car celle-ci prévoit tous les cas,mêmeceluioùilyades poursuites. Il semble que le législateur a si bien sous-entendu que nul créancier ne pourrait, saus inscription, agir par voie de délaissement, que l'art. 2 179 renvoie le tiers détenteur qui veut purger et arrêter l'effet des sommations, aux dispositions du chapitre 8, et non aux dispositions des chap. 8 et 9.

Pourquoi l'art. 2179 ne renvoie-t-il pas au chapitre 9? C'est parce que ce chapitre ne donne que les moyens de purger les hypothèques légales non inscrites, et que le législateur ne connaît pas d'hypothèques dispensées d'inscription quand il s'agit de prendre l'initiative des poursuites en délaissement.

779. Indiquons maintenant les actions qui découlent du droit de suite.

Dans l'ancien droit, l'hypothèque donnait naissance à trois actions : i° l'action personnelle hypothécaire ; 20 l'action hypothécaire proprement dite; 3° l'action en interruption.

L'action personnelle hypothécaire avait lieu contre le tiers détenteur qui, étant tenu personnellement de la dette, détenait en même temps la chose hypothéquée. Tels sont l'héritier du débiteur, la femme détentrice des héritages de la communauté, etc. (1).

Par cette action, on concluait directement au paiement de la créance pour le total, et l'héritier était condamné personnellement pour lapart dont il était héritier, et hypothécairement pour le tout, comme bien tenant.

L'héritier était tenu, dans tous les cas, de payer la part dont il était tenu personnellement; il ne pouvait s'affranchir de cette obligation par le délaissement des héritages hypothéqués auxquels il avait succédé; mais aussi il pouvait se décharger du surplus de la dette en faisant le délaissement. On voit donc qu'il y avait là mélange de l'action personnelle et de l'action hypothécaire (2). La rai-

(1) Loyseau, liv. 3, ch. 2, n°4. Potbier, Orl., t. 20, n0 5a.

(2) Fachin, Controv., lib. 12, cap. 2, explique ainsi ce cumul : « Par l'action personnelle, on conclut contre l'héri- » tier comme obligé personnellement pour sa part et portion » comme représentant le défunt; par l'action hypothécaire, » on ne le considère plus comme héritier , mais comme déten- » teur. Ce sont deux actions cumulées in eodem libcllo. »

son pour laquelle on exerçait en justice cette action personnelle hypothécaire contre les héritiers du défunt, c'est que, d'après l'ancienne jurisprudence, on ne pouvait procéder par la voie executive contre ces mêmes héritiers, qu'autant qu'ils s'étaient obligés eux-mêmes par acte devant notaires, ou que le créancier avait obtenu un jugement de condamnation contre eux (î).

779 bis. L'action hypothécaire proprement dite avait lieu contre le tiers détenteur qui n'était pas personnellement tenu de la dette. Par cette action, on concluait à ce que la chose fût déclarée hypothéquée à la créance, et à ce qu'en conséquence le possesseur fût condamné à la délaisser pour être vendue en justice, si mieux il n'aimait payer la dette à laquelle elle était hypothéquée.

Le détenteur, actionné par le créancier, mettait en cause son vendeur afin de s'assurer une garantie, et de ne pas voir ce dernier critiquer le délaissement comme fait sans son concours et avec précipitation. S'il y avait plusieurs ventes successives, cela donnait lieu à des mises en cause de garans et arrière-garans, qui compliquaient beaucoup la procédure et faisaient des frais considérables (2).

La raison pour laquelle on était dans la nécessité d'intenter cette action, était que l'hypothèque, quoique affectant la chose, d'une manière réelle,

(1) Pothier, Orléans, t. 20, n° g5, et t. 21, n° 16. Infrà,

(a) Loyseau, liv. 5, ch. i5, n°3.

38o PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES.

ue pouvait cependant donner lieu à la voie exécutoire contre un tiers tiétenteur, à moins que, par l'action hypothécaire, on n'eût obtenu un jugement contre lui (1). Car, l'hypothèque étant secrète, la déclaration publique de son existence était un préalable nécessaire pour forcer les tiers.

Il est clair que cette action hypothécaire est toutà-fait inutile sous le Code civil, qui a rendu l'hypothèque publique.

L'article 2 166 déclare que l'hypothèque inscrite suit l'immeuble en quelque main qu'il passe ; de plus, l'art. 2 179 porte que, lorsque le tiers .détenteur ne paie pas le total de la dette trente jours après la sommation, chaque créancier a droit de faire vendre sur lui l'immeuble hypothéqué. 11 n'est donc pas besoin de jugement pour agir par la voie exécutoire contre le tiers détenteur; ce jugement ne serait plus désormais qu'une chose inutile et frustratoire.

C'est ce qu'a jugé la cour de cassation par arrêt de cassation du 27 avril 1812 (2) ; la même chose a été aussi décidée par arrêt de la cour de Colmar du 1" décembre 1810 (3).

(1) Pothier , Orléans, t. 21, n0 18, et t. 20, n° 29.

(2) Rép., Tiers-détenteur, ad notam. Dal., Hyp., p. 336.

(3) Et par arrêt de la cour de cassation du 9 mai i856 (Dalloz, 36, 1, 279).

M. Grenier, pour montrer qu'il n'y a plus d'action hypothécaire , cite les art. 2 1 66 et 2 1 69 du Code civil , et ajoute : » Il ne s'agit plus ici d' 'affaires de plaidoiries, mais bien d'&re- >> cution. » ( t. 2, p. 92, n" 33g ). Je suis étonné que M. Grenier ne voie dans une action portée devant le juge que des af-

CHAP. VI. DES HYPOTHÈQUES. (ART. 21 66.) 38 ï

Ainsi l'hypothèque inscrite vient, sous le Code civil, se résoudre en saisie immobilière que le créancier a droit d'exercer rectâ vid contre les tiers détenteurs, héritiers ou autres. On peut donc dire qu'il n'y a plus d'action hypothécaire proprement dite; car l'action, suivant la définition des Institutes, est le droit de poursuivre devant le juge ce qui nous est dû. « Actio autem nihil est » quâm jus persequendi in judicio quod sibi de- • betur (î). » L'on vient de voir que l'exercice de l'hypothèque contre les tiers détenteurs n'amène plus devant le juge, qu'elle donne seulement ouverture à la voie prompte et directe de l'exécution (2).

780. La troisième action que l'hypothèque faisait naître dans l'ancien droit , c'était l'action à' interruption. Le créancier l'intentait contre le possesseur de l'héritage , pour faire déclarer par le jugement qu'il y était hypothéqué. Elle était appelée d'interruption, parce qu'elle avait pour objet principal d'interrompre le temps pendant lequel le détenteur aurait pu prescrire la libération de l'hypothèque dont son héritage était chargé, en le possédant comme héritage franc. Elle différait de l'action hypothécaire en ce qu'elle n'avait pas pour but d'arriver au délaissement de l'héritage, mais seulement d'obtenir un acte déclaratif d'hy-

faires de plaidoieries , et que ce soit là , à ses yeux, le signe distinctif entre les voies d'action et les voies d'exécution.

(1) Inst., De actionibus.

(2)Dal.,Hyp., p. 336.

pothèque et interruptif de la prescription (1).

Cette action appartenait tout entière au droit français. En voici l'origine:

Par la Novelle 4> Justinien avait ordonné qu'on ne pût s'adresser au tiers détenteur de la chose hypothéquée qu'après avoir préalablement discuté le débiteur principal et ses cautions. D'un autre côté (2), il était certain que le tiers détenteur, jouissant avec titre et bonne foi, pouvait prescrire l'hypothèque contre le créancier par dix ans entre présens et par vingt ans entre absens. Or, il pouvait souvent arriver que, pendant ces dix et vingt ans , le débiteur fût solvable ; et partant il n'y avait pas lieu à la discussion. Mais si, au bout de ce temps, l'obligé devenait insolvable, et qu'après discussion faite, le créancier voulût agir contre le tiers détenteur, ce dernier le repoussait par la prescription.

Le jurisconsulte Alexandre , frappé de cet inconvénient, crut y remédier en soutenant (3) que la prescription ne devait courir contre le détenteur qu'après la discussion; qu'autrement il arriverait que l'action hypothécaire fût éteinte avant d'être née. Il disait que , par la IXovelle 4 1 le tiers détenteur n'était tenu que conditionnellement , c'est-à-dire en cas d'insolvabilité du débiteur principal; or il est de principe, ajoutait-il, que la

(1) Pothier, Orl., t. 20, n° 53. V. mon commentaire de la Prescription, u°* 79 1 et suiv.

(2) Godefroy, sur la loi 7, C. De prœscript. 3o.

(3) Conseil 58, adjinem, lib. 5. C'est aussi l'avis de Loyaeau,liv. 3, ch.2,n° 11.

prescription de la dette conditionnelle ne commence que du jour de l'accomplissement de la condition (i).

Mais cette opinion conduisait à ce résultat, que la prescription de l'hypothèque devenait en quelque sorte impossible : de manière qu'il serait arrivé qu'au bout de îoo ans , un acquéreur, laissé en possession paisible de son héritage, se fût trouvé inquiété tout à coup pour une vieille rente, et obligé de délaisser.

Aussi l'opinion la plus commune était-elle que la prescription courait dès le jour de la possession ; car il est au pouvoir du créancier de discuter le débiteur quand il lui plaît (2).

Mais cet avis , quoique le plus légal, n'en avait pas moins de grands inconvéniens , surtout en matière de rentes , et dans un système qui n'admettait pas la publicité des hypothèques. N'y avait-il pas une extrême rigueur à vouloir imputer au créancier de n'avoir pas deviné les dettes et les affaires secrètes de son débiteur?

C'est pour parer à ces difficultés que l'on imagina en France l'action en interruption : on l'intentait contre le tiers détenteur, soit que la dis-

(1) C'était mal raisonner, comme le remarque Lebrnn, liv. 4> eh. i,n° 76. Car, ainsi qu'on le verra infra, le tiers délenteur peut prescrire contre l'hypothèque pendente condltione (n°886). Alexandre invoquait les lois Cùm notlssimi , § illud, C. De prœscript. long, temp., et Cùm scimus, § illud, C. De agricol. et censis.

(a) Fachin. et les nombreux auteurs qu'il cite. Controv.j 1. 12, c. 83.

cussion n'eût pas été faite, soit que la dette ne fût pas exigible , et l'on concluait contre lui à ce que l'immeuble fût déclaré affecté et hypothéqué à la dette, ce qui interrompait la prescription (i). Par là disparaissait tout ce qu'on pouvait reprocher de vicieux dans ses résultats au système d'Alexandre ou à celui de ses adversaires. Le créancier pouvait toujours intenter l'action d'interruption. Rien ne paralysait en lui cette faculté.

On ne doit pas douter que l'action d'interruption , en tant qu'elle a pour but d'empêcher la prescription au profit du tiers détenteur, ne soit encore conservée dans le nouveau système hypothécaire. Aujourd'hui comme autrefois, il pourrait arriver dans beaucoup de cas que l'hypothèque se prescrivît durant la discussion préalable du débiteur. La créance peut d'ailleurs être conditionnelle et inexigible. Pendant ce temps, le créancier ne peut agir ni contre le débiteur par l'action personnelle, ni contre le tiers détenteur par la voie hypothécaire. Et cependant le possesseur de bonne foi prescrit sous la sauvegarde de son titre par le laps de 10 et 20 ans, pendant que le créancier est ainsi enchaîné!!! L'action en interruption ou en déclaration est donc le seul remède qui reste à ce créancier pour sauver ses droits , et empêcher la prescription de faire des progrès. C'est ce qu'ont jugé la cour de Colmar par arrêt du 1" décembre 1810, la cour de cassation par arrêt du 27

(1) Loyseau , liv. 3, ch. 2, n° 11 et suiv.

avril 181 2 (1), et la cour de Grenoble par arrêt du 1er juin 1824 (2).

Article 2167.

Si le tiers détenteur ne remplit pas les formalités qui seront ci-après établies pour purger sa propriété , il demeure , par l'effet seul des inscriptions , obligé , comme détenteur, à toutes les dettes hypothécaires , et jouit des termes et délais accordés au débiteur origina re.

SOMMAIRE

581. Obligation du tiers détenteur qui ne purge pas. Inexactitude du Code civil.