La répétition ne doit porter que sur la plus-value. Dé

finition des impenses et des améliorations.

838. Mais si la plus-value dépasse l'impense, le tiers déten-

teur ne doit répéter que l'impense.

838 bis. Si l'impense n'a pas produit d'amélioration , bien qu'elle fût nécessaire , il n'y a pas lieu à répétition. Rejet de l'opinion contraire de MM. Delvincourt et Dalloz. Quand bien même l'impense serait nécessaire , il ne doit y avoir répétition que de la plus-value. Critique d'un arrêt de la cour de cassation , au moyen des lois romaines, de l'opinion de Cujas , Loyseau et Bourjon.

838 ter. Pour appliquer notre article , il n'y a pas lieu à dis-

tinguer si le tiers détenteur est ou non de bonne foi. 83g. Le tiers détenteur ne compense pas les améliorations avec les fruits qu'il a perçus.

839 bis. L'évaluation de l'amélioration doit se faire par ex-

perts.

839 ter. Doivent-ils faire leur évaluation en bloc ou pièce à pièce ?

COMMENTAIRE

83o. Notre article embrasse deux objets : dans la première partie, il est relatif aux détériorations qui résultent du fait du détenteur , et qui ont causé du dommage aux créanciers. Dans la seconde, il s'occupe du cas où le détenteur a fait des améliorations à la chose qu'il délaisse.

Cet ordre est celui que je vais suivre dans le commentaire de l'art, 2175. Voyons pour les détériorations.

83 1 . D'abord il est certain que le tiers détenteur n'est pas tenu des détériorations fortuites ou naturelles. Car, dit Loyseau (1), il déguerpit pour les dettes d' autrui , et perd lui-même le plus. Aussi notre article ne le rend-il responsable que des détériorations qui procèdent de son fait ou de sa négligence.

Ces détériorations sont les démolitions de constructions , et autres actes provenant non pas seulement de la faute du tiers détenteur, mais encore de son fait, et qui ont causé du dommage aux créanciers (2).

Pour apprécier les devoirs du tiers détenteur , sous ce rapport, on peut prendre pour guide l'article 6o5 du Code civil. Si les détériorations ont été occasionées par le défaut de réparation et d'entretien , avant l'acquisition faite par le tiers détenteur, il n'est pas responsable. Les réparations qu'il ferait seraient volontaires, et constitueraient à son égard une amélioration : mais si les dégradations ont été occasionées par défaut d'entretien depuis son acquisition, alors s'ouvre contre lui une action en indemnité.

La constitution d'une servitude qui diminue l'héritage de valeur est-elle assimilée à une détérioration ? Je touche plus bas cette question (5).

Dans l'ancienne jurisprudence on faisait une distinction importante entre les détériorations ar-

(1) Liv. 5, ch. i(\, n° 7.

(2) V. mon comm. sur la fente, n° ^38. J'y discute aussi (n0' 56 1 et sûiv.) le système des fautes, qui est si controversé.

(3) Tnfrà, n° 843 bis.

rivées avant la demande en déclaration d'hypothèques et les détériorations survenues depuis.

On pensait que les détériorations occasionées par le fait, ou la négligence , ou la faute du détenteur, avant l'action hypothécaire, ne donnaient lieu à aucune action en indemnité contre lui : car , étant maître de sa chose , il pouvait en user et en abuser. Qui enim rem suam neglexit , nullius querelœ subjectus est. L. Si quid possessor , § sicut. , D. de petit, hœred.

Cela avait lieu quand même le tiers détenteur aurait su que l'héritage était hypothéqué ; car l'hypothèque, disait-on, n'empêche pas qu'il ne soit propriétaire et qu'il ne puisse disposer de la chose jusqu'à ce qu'il soit poursuivi hypothécairement pour être condamné à délaisser. Il a pu penser que le débiteur satisferait le créancier, et qu'il ne serait pas soumis à l'action hypothécaire.

Mais , depuis que le tiers détenteur avait été ajourné par l'action hypothécaire , il ne pouvait plus toucher à l'héritage au préjudice du créancier, parce qu'alors l'héritage était plus particulièrement affecté à l'hypothèque, dit Loyseau , et que d'ailleurs il fallait qu'après la condamnation il délaissât l'héritage tel qu'il était lors de la demande, L. Si fundus , § interdum , D. De pignorib. (l).

832. Cette distinction ne peut plus être admise aujourd'hui que l'action hypothécaire et le quasi-

(i) Loyseau, liv. 5, ch. i4, n0' 7, 8, 10. Pothier, Orl., t. 20, n0' 47, 48.

contrat, qu'elle produisait pour délaisser l'immeuble tel qu'il était au jour de la demande , sont effacés de nos lois. Il faut dire que le tiers détenteur est tenu des dégradations qu'il a commises postérieurement aux inscriptions, sans qu'il soit besoin d'aucune sommation. Le système de la publicité a dû amener cette innovation. L'inscription est un avertissement officiel qui exclut le doute ; le tiers détenteur ne peut prétexter cause d'ignorance. D'ailleurs l'inscription est une espèce de prise de possession de la chose par le créancier; elle produit sur l'immeuble une affectation plus étroite que l'hypothèque occulte de l'ancienne jurisprudence. On a fait attention à ces expressions remarquables de Loyseau , que la demande en déclaration d'hypothèque affecte plus particulièrement l'immeuble à l'hypothèque. On a vu que c'est là une de ses raisons pour dire que, depuis cette demande, le tiers détenteur ne peut pas faire de détériorations. Aujourd'hui les poursuites hypothécaires ne donnent pas plus d'étreinte à l'hypothèque qu'elle n'en avait auparavant. Elle reste toujours telle que l'avait faite l'inscription. Car il est impossible d'arriver à un degré d'affectation plus étroit que celui que produit l'inscription. Ainsi, l'on doit dire que l'inscription engendre chez nous tous les effets qui n'étaient attachés , dans la jurisprudence ancienne , qu'à l'action hypothécaire (1).

(0 M. Delv., t. 5, p. 882, note io.M. Grenier, t. 2, p. 8g: M. Dulloz veut que le tiers détenteur ne soit responsable des

833. Ainsi, si le tiers détenteur avait démoli la maison hypothéquée, il serait tenu à indemniser les créanciers inscrits avant cette démolition. Si Ton trouve un arrêt de la cour de cassation, du 9 août i825, qui semble juger que le tiers acquéreur qui démolit la maison hypothéquée pour en vendre les matériaux, n'est pas soumis à une indemnité envers les créanciers hypothécaires, c'est que cet arrêt est rendu dans une espèce où il y avait bonne foi de la part du tiers détenteur, et où il était décidé en fait que la vente des matériaux avait eu lieu au vu et su des créanciers, qui n'avaient pas réclamé (1).

La démolition avait été en effet la charge de la vente. L'acquéreur n'était pas un véritable tiers détenteur : il n'avait acheté que des choses mobilières (2) , puisque l'obligation de détruire la maison mobilisait les matériaux. Enfin, cette destruction n'était pas du fait de l'acquéreur, puisque telle était la condition de son marché, et qu'il n'avait pas été libre de démolir ou de ne pas démolir.

854. On ne peut ranger dans la classe des détériorations les coupes régulières des bois taillis et des bois de haute futaie aménagés. Ces coupes sont fruits, d'après les art. 590 et 591 du Code civil. Les créanciers n'y ont droit que depuis la sommation, comme on le verra dans l'article sui-

dégradations que depuis la sommation (lïjp. , p. 35/|, n° 9). 11 cite à l'appui de son opinion M. Grenier , qui dit tout le contraire.

(1) Dal., 26, r, 5, 4.

(2) Supràj n° 777.

CHAP. Vï. DES HYPOTHÈQUES. (ART. 21 75.) 485

van t. Pour le temps antérieur, le tiers délenteur est libre d'en disposer; car l'hypothèque ne doit pas l'empêcher de jouir des fruits et de l'utilité de la chose.

Mais, en ce qui concerne les hautes futaies non aménagées, M. Persil pense que le tiers détenteur (î) ne peut y toucher au préjudice des créanciers inscrits. Car ces hautes futaies font toute la valeur du sol. S'il les abat, il en devient responsable. C'est une dégradation. On cite, à l'appui de cette opinion, le passage suivant deBasnage: «Et » comme un créancier ou un acquéreur peut veil- » 1er pour la conservation de ses hypothèques, et «empêcher qu'elles ne soient affaiblies ou dimi- » nuées par la détérioration des biens qui lui sont » hypothéqués, il fut jugé, le 10 avril i653, que » celui qui avait acheté des bois de haute futaie » était tenu de bailler caution aux créanciers hypothécaires, du prix du bois qu'il faisait abattre, » parce que la valeur du fonds hypothéqué était » diminuée par cette valeur. »

Cette opinion ne me paraît pas cependant trèssatisfaisante, comme je l'ai dit suprà (2), Une futaie n'est pas comme une maison; elle est destinée tôt ou tard à être coupée, au lieu qu'une maison est faite pour rester debout. Si donc le propriétaire fait couper la futaie, sans fraude, pour ses besoins, et à l'époque favorable pour cela, je ne crois pas que ce soit là une dégradation. C'est

(2) N° 404. V. aussi mon comment, sur le titre de la Vente^ n° 491.

l'usage légitime d'un droit. C'est remplir la destination naturelle d'une futaie, et les créanciers doivent s'imputer de s'être contentés d'uu gage si fragile.

855. Voyons ce qui concerne les améliorations faites parle tiers détenteur.

D'abord la loi ne donne une indemnité au tiers détenteur que pour les améliorations qui proviennent de son fait; car les améliorations naturelles, telles qu'alluvion, etc., tournentau profit du créancier hypothécaire, et ne donnent lieu à aucune répétition en faveur du tiers détenteur (1).

836. Quant aux améliorations qui sont le fait même du tiers détenteur, comme constructions, plantations, etc., il est certain qu'en droit, l'hypothèque les affecte; car nous avons vu, par l'art. 21 33, que l'hypothèque s'étend à toutes les améliorations survenues à l'immeuble hypothéqué, et il n'importe que ces améliorations soient faites par le débiteur ou par un tiers détenteur. Il ne faut pas hésiter à dire que celles-là même qui proviennent du fait du tiers détenteur sont saisies par l'hypothèque et susceptibles du droit de suite (2). Seulement l'équité a voulu que le tiers détenteur fût indemnisé de ses dépenses jusqu'à concurrence de l'augmentation de valeur que la chose en a reçue, quatenùs res pretiosior factaest (5); car les créanciers, qui le dépossèdent, ne doivent pas s'enrichir à ses dépens.

(1) Loyseau, liv. 6, cb. 8, n° i. L. 29, § 1, D. Dcpignor.

(2) Loyseau, liv. 6, ch. 8, n° 2.

(3) Loi précitée, 5 2.

Mais un point plus difficile est de savoir si le tiers détenteur a le droit de rétention sur l'immeuble, et s'il peut s'opposer à la saisie jusqu'à ce qu'il ait été payé de la valeur de ces améliorations.

Si la question devait être jugée par les lois romaines, elle ne serait pas long-temps douteuse. La loi 29, § 2, D. De pignorib. et hypotk,, décide formellement que le tiers détenteur assigné en action hypothécaire, qui a fait des impenses sur l'immeuble, a droit de le retenir jusqu'à ce qu'il ait été remboursé. J'ai cité ailleurs d'autres lois qui décident la même chose (1). J'y ai joint l'autorité de Yoët et de Favre (2), qui ont écrit sous l'influence du droit romain.

Mais Loyseau enseignait (3) que ces lois ne pouvaient se garder en France. En effet, dans le droit romain, un créancier postérieur n'avait pas le droit de vendre la chose, avant d'avoir payé le créancier qui lui était préférable. Or, celui qui avait bâti l'édifice (4) étant le plus privilégié, il s'ensuivait que les créanciers hypothécaires ne pouvaient faire vendre qu'après lui avoir payé ses améliorations. Mais, en France, il n'en était pas ainsi : tout créancier avait droit de saisie. Le plus privilégié n'avait d'autre avantage que de se faire colloquer préférablement. De là, Loyseau concluait que le tiers détenteur privilégié pour ses impenses n'avait pas le droit de rétention, qu'il pouvait être con-

(1) No 260.

(2) C.,déf. 19, liv. 8, t. 6.

(3) Liv. 6, cb. 8, n° 8.

(4) Suprà,n° 2^1.

488 PRÏVUÉGES ET HYPOTHÈQUES.

traint à délaisser, même avant que le prix de ses impenses lui eût été remboursé, sauf à lui, après que l'héritage aurait été vendu, à se faire colloquer à l'ordre par privilège. C'était aussi l'opinion de Pothier (1), qui, après avoir cité Loyseau, s'étaie des mêmes raisons que lui; mais Basnage pensait que le tiers détenteur pouvait user du droit de rétention (2). Je dois dire cependant que cet auteur ne discute pas la question : d'ailleurs il manque tout-à-fait de critique; et, dans tout ce qui ne tient pas à la routine du barreau, son opinion ne peut être d'un grand poids.

Sous le Code civil, M. Tarrible a soutenu que le droit de rétention peut être exercé par le tiers acquéreur (3), et il se fonde sur la loi 29, § 2, D. De pignorlb. Son avis est suivi par M. Battur (4). Aucun de ces auteurs n'a essayé de répondre à la raison péremptoire par laquelle Loyseau prouve que la décision de la loi romaine n'est pas compatible avec un système hypothécaire différent de celui adopté à Rome pour la vente des gages. C'était cependant par là qu'il fallait commencer pour invoquer cette loi. Mais il ne paraît pas que, dans cette discussion, MM. Tarrible etBattur aient porté leur attention sur l'opinion de Loyseau et de Pothier, omission inconcevable dans un auteur aussi exact et aussi éclairé que M. Tarr ble.

Je crois que M. Grenier a suivi la véritable

(1) Orl., t. 20, n„ 38.

(2) Ch. 16, p. 88.

(3) Rcpcrt., v0 Privilège.

(4) T. 2, p. Go, 61.

route (1), lorsqu'il a soutenu que l'opinion de Loyseau et de Pothier devait prévaloir sous le Code civil. Le texte de l'art. 2175 me paraît prouver en effet qu'il a été rédigé sous l'influence de ces deux grandes autorités. Il ne parle pas de rétention ; il donne seulement un droit de répétition. Cette expression répétition est remarquable; elle donne la juste idée du droit du tiers délenteur. Il n'a qu'une créance, et pas un droit de rétention, qui paralyserait l'exercice des actions hypothécaires, et qui entraverait l'exécution de l'art. 2 169. Car il ne faut pas perdre de vue que l'hypothèque frappe sur les améliorations comme sur la chose même, ainsi que nous l'avons dit il n'y a qu'un instant. 11 faut donc que le droit de suite par hypothèque y exerce son empire, et que les améliorations se vendent avec le fonds. Et pourquoi d'ailleurs une exception serait-elle accordée au tiers détenteur ? Serait-ce parce que ses améliorations le rendent préférable pour sa plus-value à tous les créanciers hypothécaires? Mais ce n'est pas un motif pour empêcher la vente de la chose hypothéquée. C'est ce que j'ai prouvé ci-dessus, n° 80/j, dans un cas analogue. Une hypothèque n'empêche pas l'autre.

M. Tarrible insiste cependant en faveur du droit de rétention, et dit que si ce remède n'est pas accordé au tiers détenteur, il se verra frustré de ses sûretés ; car la créance que lui donne l'art. 2170 n'est pas pi ivilégiée. Le législateur ne s'en explique

(1) JungeM., Dalloz, Hvp.,-35, n" a.

pas, et l'on ne peut étendre ces privilèges. Pour que cette créance pût être privilégiée, il faudrait que le tiers détenteur eût pris les précautions indiquées par l'art. 2100 du Code civil pour les architectes, et c'est ce que ne pensera jamais à faire un propriétaire qui travaille sur sa propre chose, et à part toute idée d'éviction et de répétition.

Je renvoie à la réponse que M. Grenier a faite à ces raisons de M. Tarrible (1). Je ne pourrais que copier cet auteur. Je me bornerai à dire qu'il est évident que notre article, en donnant au tiers détenteur une répétition pour sa plus-value au moment où la chose va être vendue et le prix distribué, a été rédigé dans des idées de préférence sur ce prix, qui sont d'accord avec le système de Loyseau et de Pothier. Cette préférence est inhérente à la plus-value ; elle n'a pas besoin d'être justifiée par des moyens auxiliaires, tels que ceux qu'on exige à l'égard des architectes pour prévenir les fraudes.

Cette epinion se corrobore d'un arrêt de la cour de Turin du 3o mai i 8 1 o, et d'un arrêt de la cour de cassation du 29 juillet 1819, confirmatif d'un arrêt de la cour de Pau, qui avait repoussé le système de M. Tarrible (2).

Du reste, s'il y avait lieu de craindre que les frais de l'expropriation absorbassent le prix, et que le détenteur perdît ses impenses, je pense,

(1) T. 2,> 852 (3)Dal.,Hyp.,p. 335,356^

CHAP. VI. t>ES HYPOTHÈQUES. (ART. 21 75.) ^g\

d'après Pothier et ce que j'ai dit suprà, n° 8o4, que ce détenteur pourrait exiger que le créancier poursuivant lui donnât caution (1) que l'immeuble serait porté à si haut prix que le délaissant y trouverait le prix de ses impenses.

837. Les répétitions du tiers détenteur pour impenses et améliorations ne peuvent porter que sur la plus-value. C'est ce que disait la loi 29, § 2, IX de pignorib. « Non aliter cogendos creditori- » bus aedificium restituere, quàm sumptus in ex- » tractione erogatos, qaateniis pretiosior res fada » est, restituèrent. »

Loyseau (1) donne une définition aussi exacte que précieuse de ce mots impenses et améliorations. Je crois utile de la reproduire dans un commentaire destiné à faire sentir la force et l'étendue de chaque expression.

Les impenses sont les sommes qui ont été dépensées à améliorer l'héritage. Les améliorations sont ce qu'il vaut de plus à raison des sommes qui y ont été employées. Il arrive presque touj ours que l'impense est plus forte que la plus-value ou l'amélioration qui en résulte. Cependant il arrive quelquefois aussi que l'amélioration, ou plus-value, est plus forte que la somme employée à la produire. Je dépense 5o,ooo fr. dans ma maison qui en valait 100,000 fr. : voilà l'impense. Mais ce n'est pas à dire pour cela que ma maison vaudra 1 5o,ooo fr. Le plus souvent l'amélioration, c'est-à-dire le pro-

(1) M. Dalloz est d'avis contraire. Hyp., p. 353, no|4.

(2) Liv. 6, ch. 8, n° i5. Suprà, n° 55i.

duit de l'impcnsc, ne s élèvera qu'à une plus-value moindre que la somme dépensée. Ainsi ma maison, ainsi réparée, pourra ne valoir que 120,000 fr. Il est cependant possible que, si la dépense aété faite à propos, en tcmpsopportun, jela vende 200,000 fr., et qu'une impense de 5o,ooo fr. me produise une plus-value de 100,000 fr.

838. Ceci posé , on demande si le tiers détenteur devra répéter l'impense on l'amélioration.

Si l'impense excède l'amélioration, il aura plus d'intérêt à répéter l'impense; si l'amélioration excède l'impense, il aura plus d'intérêt à réclamer l'amélioration , c'est-à-dire la plus-value.

Faisons bien attention d'abord qu'il ne s'agit pas du recours à exercer par le tiers détenteur contre son vendeur. Ce recours est réglé par des principes spéciaux que j'ai exposés dans mon commentaire sur le titre de la Vente (1). Il repose sur une responsabilité sévère , sur l'obligation contractée par le vendeur d'indemniser l'acheteur de tout dommage. (Art. i65o et 1604 du Code civil.)

Mais le recours dont nous nous occupons ici a lieu contre des créanciers hypothécaires , et les règles sont différentes.

Je pense avec Loyseau qu'il faut suivre la décision des lois romaines (2) . Or, voici ce qu'elles portent. Si l'impense est plus forte que l'amélioration qui en résulte, le tiers détenteur ne pourra prétendre que l'amélioration ou plus-value. La loi 29,

(?) Loyseou, loc. cit., et Hubcrus , De rci vincl. , n° 10, p. 771.

cnAP. vi. des hypothèques, (art. 21 75.) 49,5

§ 2 , D. de pignor. et liypothec. , dit : Recepturum sumplus quateniis res pretiosior facta est. Au contraire, si l'amélioration estplus forte que l'impense, il doit suffire au tiers détenteur de recevoir son déboursé. « Reddet doininusimpensam, ut fundum » recipiat, usque eo duntaxat quo pretiosior factus • est; et si plus prêt il accessit, solàtn quod impen- » sum est. » L. in fundo 3 D. de reivindicat. ( 1 ),

Le texte de notre article n'est pas contraire à ces règles d'équité. Il dit à la vérité que le tiers détenteur ne pourra répéter ses impenses et améliorations que jusqu'à concurrence de la plus-value résultant de V amélioration; d'où l'on pourrait conclure que la plus-value est dans tous les cas le taux invariable de l'indemnité à laquelle il peut prétendre; mais ce serait une erreur à notre avis. La loi fixe ici un maximum. Elle décide qu'en aucun cas le tiers détenteur ne pourra prétendre à plus qu'à la plus-value. Ainsi, s'il a fait 5o, 000 fr. d'impenses, et que la plus-value produite ne soit que de 2 5, 000 francs, il ne pourra répéter que 2 5,ooo fr. Mais remarquons bien qu'il ne dit pas qu'il ne recevra pas moins que la plus-value , et il ne s'oppose pas à ce qu'on fixe un minimum plus d'accordavec l'équité et la justice, lorsque la plusvalue est exorbitante comparativement à la somme dépensée. De quoi pourrait se plaindre le tiers détenteur, puisqu'on lui paie ses déboursés (2)?

(1) V. aussi les lois 2, § Pater, Dig., De lege Rhodid , et si fundum, Dig. , De rei <vindicat.

(2) Mais son vendeur devra lui payer l'amélioration entière. (V. mon comm. sur/a fente, n° 5io.)

858 bis. Ici se présentent plusieurs difficultés. La première consiste à savoir si la règle posée par notre article s'applique aux impenses nécessaires , et si elle ne doit pas être restreinte aux seules impenses utiles. La seconde, qui est une conséquence de la première, consiste à savoir si, lorsque l'impense est nécessaire , et qu'elle n'a pas produit de plus-value , on peut néanmoins la répéter.

Par arrêt du 11 novembre 1824(1), la cour de cassation a décidé que l'art. 2173 ne s'applique qu'aux impenses d'amélioration, mais qu'il ne concerne pas les impenses nécessaires, de telle sorte que , lorsque le tiers détenteur a fait des dépenses pour empêcher la ruine de la chose , il doit être remboursé de la totalité de ses déboursés , sans égard à la plus-value. Dans l'espèce , l'impense excédait la plus-value; comme il s'agissait d'impenses nécessaires, la cour de cassation pensa que le tiers détenteur pouvait les répéter en entier, par préférence aux créanciers hypothécaires.

Cette décision peut s'autoriser d'un passage de Pothier, qui est ainsi conçu :

« Suivant la loi 29, § a, Dig. de pign. et hypoth. , »le détenteur d'un héritage assigné en action » hypothécaire qui a fait des impenses nécessaires »ou utiles, a droit de les retenir jusqu'à ce qu'il » ait été remboursé , savoir , à l'égard des néces- » saires, de ce quelles ont coûté ou dû coûter; et à » l'égard des utiles , de la somme dont l'héritage » s'en trouve actuellement plus précieux, ce qui est

(1) Dal.y Hyp., p. 60. Suprà,n° a43»

» fondé sur ce que le créancier ne doit pas profio ter aux dépens de ce détenteur des dépenses qu'il » a faites pour lui conserver ou améliorer son gage;

• suivant cette règle : Neminein œquum est cum «alterius detrimento locupletari (1). »

Il faut convenir néanmoins que cette décision de Pothier, tout en ayant l'apparence de s'appuyer sur les lois romaines , confond des choses qu'elles distinguent soigneusement, et que d'un autre côté la cour de cassation a adopté le parti qui s'éloigne le plus de notre article.

Pour approfondir cette difficulté, rappelons d'abord la distinction des impenses en nécessaires, utiles etvoluptuaires (2).

Les impenses nécessaires sont celles qui ont pour objet la conservation de la chose et qui l'empêchent de périr. « Impensae necessariae sunt quae » si factae non sunt, res peritura aut deterior futura » sit(3)... » « Veluti aggeres facere, flumina aver- »tere, sedificia vetera fulcire, idemque reficere, «arbores in locum mortuorum reponere (4). »

Les impenses utiles sont celles qui n'ont pas seulement pour résultat de conserver la chose , mais encore de l'améliorer. « Utiles impensas Fulci- » nius ait quae meliorem dotemTaciunt, non dete-

• riorem esse sinunt. » L. 79, § 1 , Dig. deverb, signif.

(1) Orl. , t. 20, n° 38.

(a) Sur les impenses en général , voyez Tiraqueau , De rei. gent., § 32, glose 1, n0 62. Cujas , obs., lib. 10, cap. io. Louet, lettre E, cap. x. Leprêtre , centurie 2, ch. g3.

(3) Paul, 1. yg, Dig., De verb. signif.

(4) Ulp., 1. i/j, Z?e impensis in res dot.

Enfin les impenses voluptuaires sont celles qui ont pour but l'embellissement de la chose. « Quas » ad voluptatem facit, et quae faciès exornant. » L. 7, Dig. De impensis in resdot.; et 77, § 2, De verb. signif.

Outre ces impenses , il y a des impenses d'entretien ordinaire, telles que labour, curage de fossés , travaux de jardins , et autres petites accommodations (1) , qui sont réputées avoir été faites fructuum causa (2).

Ceci posé, tâchons de pas perdre de vue le point de notre question. Elle ne consiste pas à savoir si, pour ses dépenses nécessaires, le tiers détenteur a une action contre son vendeur en cas d'éviction; car l'affirmative ne fait pas de doute (5). Mais ce que nous recherchons, c'est de savoir si les impenses nécessaires, faites par le tiers détenteur, doivent être répétées contre les créanciers hypothécaires en entier , ou seulement in quantum respretiosior facta est, de telle sorte que, s'il n'y a pas eu d'amélioration , il n'y a rien à répéter par privilège contre les créanciers hypothécaires.

Une chose bien digne de remarque , c'est que, dans les deux seules dispositions du Code qui aient trait à cette question , la loi n'accorde de préférence et de privilège entre créanciers que jus*

(1) Loyseau, liv. 6, ch. 6, n° 2.

(2) De impensis in res dot., 1. 1 5 et 1 2.

(3) L. 44i § »i D'g-> De damno infect. Mon comment, sur la t'ente, n°' 5o8 et suiv.

CHAP. VI. DES HYPOTHÈQUES. (âP,T. 21 75.) 497

qu'à concurrence de la plus-value (1) (art. 2io3 et 2175). Or de quoi s'agit-il ici? ÎSTe le perdons pas de vue! Il s'agit d'une répétition "privilégiée contre des créanciers nantis d'une garantie hypothécaire. Il faut donc un texte de loi bien clair et bien précis pour constituer ce privilège. C'est ce texte de loi que je cherche en vain et que la cour de cassation n'e pas trouvé.

Notre article parle des impenses faites sur la chose possédée par le tiers détenteur , et ce mot comprend à coup sûr les trois sortes d'impenses dont nous avons parlé ci-dessus. Eh bien! que dit-il de ces impenses ? Qu'on ne peut les répéter que jusqu'à concurrence de la plus-value résultant de l'amélioration. 11 n'y a donc de privilège que pour la plus-value. Le reste tombe dans la classe des créances ordinaires qui ne peuvent être opposées aux créanciers hypothécaires.

Je parlais tout à l'heure des lois romaines , et je disais que Pothier ne me paraissait pas en avoir reproduit exactement l'esprit.

Les lois romaines décidaient que le tiers détenteur n'avait pas droit de répéter contre le créancier hypothécaire les impenses nécessaires de grosses réparations 3 impensas in refectione. La loi 44 » S ' ? Dig. de damno infecto, est positive , et voici comment Cujas s'en explique , dans son commentaire sur ce qui nous reste des ouvrages à' Africain (2) : « Inde quaeritur an idem dicendum sit , si quis

(1) Suprà, n° 243.

(2) Tract. 9, p. 2099,