Motif de notre article

546. On peuthypothéquer les créances conditionnelles, éventuel-

les ou indéterminées. Exemples de conventions contenant des obligations indéterminées. Le créancier doit en apprécier la valeur dans l'inscription.

547. Renvoi à ce qui a été dit aux nos 469 et suivants, sur les obli-

gations conditionnelles.

548. Si le créancier donne une évaluation trop forte, le débiteur

peut en demander la réduction.

549. Le créancier peut liquider, par des actes sous seing privé,

la créance indéterminée. Renvoi.

550. L'évaluation qu'il donne dans le contrat à la créance indéter-

minée, est un quasi-contrat à l'égard des tiers. Le créancier ne peut, en ce qui les concerne, prétendre qu'il lui est dû davantage.Maisil n'en est pas demême à l'égard du débiteur.

545. Comme l'hypothèque a pour cause une somme d'argent dont elle est la garantie, il faut de toute nécessité que cette cause soit exactement exprimée dans l'acte. En effet, c'est dans l'acte que doivent se trouver tous les éléments de l'inscription qui doit faire connaître aux

tiers la position du débiteur avec lequel ils vont contracter. La loi a donc été conséquente avec elle-même, en exigeant que l'acte contînt une énonciation exacte des sommes pour la sûreté desquelles l'hypothèque a été consentie.

546. Notre article commence par dire que la somme doit être nécessairement certaine et déterminée par l'acte. Mais c'est aller trop loin. Car dans les conventions où il s'agit de sommes qui ne peuvent être fixées qu'éventuellement, ou de créances conditionnelles pourleur existence (telles que celles dont j'ai donné un exemple suprà, nos 47G et suiv.), le vœu du législateur, pris dans un sens général, serait impossible à remplir.

Aussi notre article se hâte-t-il de rectifier ce qu'il y a de trop absolu dans sa première partie, et de déclarer que l'hypothèque peut être consentie pour une créance conditionnelle pour son existence ou indéterminée dans sa valeur.

Dans ce cas, l'inscription ne peut être requise que jusqu'à concurrence d'une valeur estimative déclarée parle créancier (1).

« Ainsi, dit M. Tarrible ('2), l'obligation indéterminée » de l'ouvrier qui s'est engagé à faire un ouvrage, sera » susceptible d'hypothèque conventionnelle ; ainsi l'o- » bligation subordonnée à l'événement d'une condition, » même suspensive, celle, par exemple, du fournisseur » qui s'engage à fournir des vivres à l'équipage d'un na- » vire, s'il revient de son voyage actuel, est pareillement » susceptible d'une hypothèque conventionnelle, seule- » ment l'hypothèque suivra le sort de l'obligation prin- » cipale ; en telle sorte que, la condition venant à man- » quer, l'obligation et l'hypothèque s'évanouiront à la » fois, et que, l'obligation incertaine venant à prendre » dans la suite une détermination fixe, l'hypothèque se » fixera à la même valeur. »

(1) V. l'art. 2163.

(2) Répert.,Hyp., p. 909.

CHAP. fil. DES HYPOTHÈQUES. (aRT. 2132.) 321

547. J'ai parlé, aux nos468/er et suiv.,des obligations à terme et des obligations conditionnelles et indéterminées, auxquelles une hypothèque conventionnelle peut se trouver jointe. J'invite à y recourir.

548. Après avoir dit que le créancier doit déclarer par approximation la valeur de la créance indéterminée qu'il veut faire inscrire, notre article ajoute que le débiteur aura droit de faire réduire cette estimation, s'il y a lieu (1).

A la vérité, cette réduction s'opère nécessairement lorsque l'obligation, incertaine dans son origine, vient à prendre par la suite une détermination fixe, et qu'il est reconnu que l'évaluation a été portée trop haut.

Mais pour cela il faut souvent attendre des événements qui peuvent longtemps laisser planer sur la tête du débiteur l'idée qu'il est redevable de sommes très-considérables, tandis qu'au fond ses dettes sont beaucoup moindres. Son crédit pourrait souffrir de cet état de choses. Il a donc intérêt à réclamer et à faire réduire les évaluations exagérées de son créancier.

549. Le créancier peut liquider la créance indéterminée au moyen d'actes sous seing privé, ainsi que je l'ai dit ci-dessus, nos 508 et suiv.; car la loi n'exige un acte authentique que pour l'acte constitutif de l'hypothèque, et non pas pour ce qui n'est autre chose qu'un règlement de compte.

550. Le créancier doit apporter beaucoup de soin à l'évaluation de la créance indéterminée qu'il fait inscrire. Car cette évaluation devient définitive à son égard envers les tiers qui ont postérieurement traité avec le débiteur commun, et il ne peut l'augmenter à leur préjudice. En effet, c'est une espèce de quasi-contrat qui est intervenu. Les tiers créanciers ont stipulé avec le débiteur dans la persuasion qu'il ne devait pas plusque ce qui était inscrit. On ne peut postérieurement tromper leurs espérances;

(1) lnfrà, n° 772.

ii. 21

c'est tant pis pour celui qui n'a pas pris ses précautions en évaluant à une somme suffisante (1).

Mais s'il en est ainsi à l'égard des tiers, à raison des principes de bonne foi qui doivent faire la base d'un système hypothécaire public, on ne doit pas porter la môme décision à l'égard du débiteur lui-même; car, une erreur en plus dans l'évaluation ne pouvant lui préjudicier, une erreur en moins ne peut, par réciprocité, faire tort à son créancier. La bonne foi serait offensée s'il voulait se prévaloir d'une faute de calcul ou d'une imprévoyance pour se soustraire à de légitimes obligations.

Article 21 55.

L'hypothèque acquise s'étend à toutes les améliorations survenues à l'immeuble hypothéqué.

SOMMAIRE

551. L'hypothèque conventionnelle profite des améliorations et

accroissements. De l'augmentation par alluvion. De l'usufruit consolidé avec la nue propriété. Des constructions faites sur le terrain hypothéqué. Quid des fruits? Renvoi.

552. Mais l'hypothèque ne s'étend pas aux acquisitions à titre

gratuit ou onéreux que fait le débiteur pour augmenter la chose hypothéquée.

555. L'hypothèque s'étend aux augmentations provenant du droit d'accession, quelque importantes qu'elle* soient.

553 bis. L'hypothèque sur l'usufruit ne s'étend pas à la nue propriété qui vient par la suite s'y réunir.

COMMENTAIRE

551. L'hypothèque conventionnelle peut s'accroître indépendamment de la volonté des parties par le fait d'améliorations survenues à l'immeuble hypothéqué. En

(1) Infrà, n°683. M. Grenier, t. 1, n° 28. Tarrible, Inscrip., p. 257. Arrêt de Liège du 24 août 1809. Dal., Hyp., p. 291.

CHAP. III. DES HYPOTHÈQUES. (àUT. 2135.) 323

effet, l'hypothèque, étant assise sur la chose, doit s'étendre avec elle et suivre ses modifications.

Tels étaient les principes du droit romain : ils sont écrits dans plusieurs lois du Digeste (1).

Ainsi, si un fonds vient à être augmenté par alluvion, l'hypothèque s'attache à Talluvion (2). C'est là une amélioration de la chose principale (3).

Ainsi encore, si une hypothèque est donnée sur la nue propriété, et que l'usufruit vienne à se consolider, l'hypothèque embrasse l'usufruit comme la propriété ; car l'usufruit est un accessoire du fonds (4).

« Quœ rébus obligatis accesserunt, dit Voët (5), obli- » gâta censenlur, veluti si quid fundi oppignorato per » alluvionem adjectum sit, aut proprietali, quse pignori » data erat, ususfructus posteà accreverit. »

De même si un tiers détenteur bâtit une maison sur un terrain hypothéqué, la maison devient soumise à l'hypothèque (6).

M. Dalloz conteste cette vérité. La maison construite absorbe le sol , dit-il ; elle forme la valeur principale : c'est une chose nouvelle qui a été créée. M. Dalloz voudrait donc qu'en cas de concours entre les créanciers inscrits sur le sol et les créanciers du tiers détenteur inscrits sur la maison, il se fit une ventilation, et que le prix du sol fût adjugé aux uns, et le prix de l'édifice adjugé aux autres (7).

(I) Pothier, Pand., Depign. et hyp.

2) L. 16, Dig., De pig. et hyp.

(3) V. infrà, n°837, le sens du mot amélioration, et n°* 889 et suiv.

(4) L. 18, § 1, Dig., Depign. act. Secùs , si l'hypothèque a été constituée sur l'usufruit, par rapport à la nue propriété qui vient s'y adjoindre par la suite. V. infrà, n° 553 bis.

(5) Lib. 30, t. l,n°4.

(6) MM. Grenier, t. 1, p. 312. Duranton, t. 19, n° 258. Mourlon, t. 3, p. 485. Paris, 2 juillet 1836 et 18 janvier 1837 (/. P., 1837, t. 1, p. 310 et 312). Rennes, 26 novembre 1851 (/. Pal.,

(7) Hyp., 121,n° 15. En ce sens, arrêt de Bourges, infrà,ti° 689.

Cette opinion résiste à tous les principes sur le droit d'accession : « Domo pignori d a i ; j , dit Paul, et area ejus » lenebitur : est enim pars ejus. Et contra, jus soli sequetur » œdificium (1). » Le jurisconsulte Marcianus n'est pas moins formel. « Si res hypothecaj data, posteà rnutata «fuerit, œquè hypothecaria actio competit : veluti de » domo data hypothecaî, et horto faclâ. Item, si de loco • convertit, et domus facta bit (2). » Il est impossible d'adopter sous le Gode Napoléon une autre décision.

Mais observons que le tiers détenteur pourra répéter ses impenses et améliorations jusqu'à concurrence de la plus-value (3). Quant à la question de savoir s'il pourra user du droit de rétention pour être payé de celte plus-value, je la traite ailleurs avec développement (4).

M. Dalloz prétend que notre article ne parle que des améliorations, et qu'il s'agit ici non d'amélioration, mais delà construction d'une chose nouvelle. Mais il se trompe sur le sens du mot amélioration. Il y a, comme le dit Loyseau (5), de grosses améliorations qui consistent en constructions et rebâtiments. Loyseau en cite pour exemple la loi Paulus, § 2, Dig. De pignorib . , où il est question d'une maison brûlée de manière qu'il n'en restait plus que le sol. L'acquéreur ayant fait rebâtir la maison à neuf, le jurisconsulte Paul décida que ceux qui avaient hypothèque sur le sol avaient aussi hypothèque sur la maison, « jus soli superficiem secutam videri. » Eh bien ! c'est celte construction que Loyseau appelle grosse amélioration (G). D'ailleurs le mot amélioration est si large qu'on ne conçoit pas qu'il puisse recevoir le sens restrictif de M. Dalloz; et c'est ce qu'a très-bien aperçu le

(1) L. 21, D\g.,Depign. act.

(*2) L. 16, § 2, D., De j)ignorib. et hypoth.

(3) Art. 2175, infrà.

(4) N°856, etsuprà, n° 256.

(5) Déguerp., liv. 6, chap. 8, n°' 9 et 10.

(6) Sur la différence entre les impenses et amélior., V. infrà, n° 857. ; '

législateur hollandais, qui, pour faire cesser des subtilités contraires à l'esprit de la loi, a formulé ainsi la pensée de l'art. 2135 : « L'hypothèque, dit l'art. 1242, s'é- » tend à toutes les améliorations futures de l'immeuble » grevé, de même qu'à tout ce qui s'y unit par accession » ou édification (1). »

Quoi qu'il en soit, je dois dire que mon opinion a été repoussée par un arrêt de la cour de Paris du 6 mars 1854 (2), qui a fait triompher le système de M. Dalloz. Mais cet arrêt est motivé d'une manière si extraordinaire, qu'il me suffirait presque de le citer pour mettre la raison de mon côté.

« Considérant, en droit, que si aux termes de l'arli- » cle 2155 du Code Napoléon, l'hypothèque s'étend à » toutes les améliorations survenues à l'immeuble hypothéqué, cet article n'est pas applicable au cas où, » comme dans l'espèce, des maisons entières ont été » élevées sur un terrain entièrement nu; que de telles » constructions ne peuvent être considérées comme ayant » le caractère d'une amélioration; qu'il est vrai de dire » qu'elles constituent une chose tout autre que celle qui » existait originairement;

» Que les principes généraux du droit et les règles de » l'équité s'opposent à ce que le privilège du vendeur ait » l'extension réclamée par les intimés, etc. »

Invoquer les principes généraux lorsqu'on a contre soi et les décisions si nombreuses des jurisconsultes romains, et l'adage populaire œdificium solo cedit, résumé de tous les principes sur le droit d'accession, et l'art. 552 qui les consacre de la manière la plus expresse, enfin l'autorité de tous les écrivains (M. Dalloz excepté) qui ont commenté les lois romaines et discuté les règles dont les art. 551 et suiv. ne sont que l'écho, c'est là, ce me semble, une distraction un peu forte. J'avoue que je n'aurais pas cru

(1) Revue étrangère, t. l,p. 647.

(2) bal., 34, 2, 1(36, 167. Sirey, 34, 2,

320 HMVILÉGES ET HYPOTHÈQUES.

que ce fût aux principes généraux qu'il fût prudent d'avoir recours dans le système de la cour de Paris.

Quant à l'équité, passe encore! chacun l'interprète à sa manière et peut lui faire dire ce qu'il veut. Toutefois me sera-t-il permis de faire observer que l'hypothèque est soumise à tant de chances, qu'elle est d'une conservation si difficile, qu'il n'y a certainement rien d'exorbitant à la faire participer en dédommagement aux accroissements dont l'immeuble est susceptible. C'est ce qu'a très-bien senti le Code hollandais, si sévère cependant en matière de spécialité. Et assurément il n'a pas cru s'éloigner en cela de l'équité, pas plus que les lois romaines, dont il reproduit les dispositions!! D'ailleurs, que peut un sentiment d'équité sur lequel il y a si peu d'unanimité, contre le texte évident de la loi et contre l'opinion de tous les jurisconsultes?

il n'y avait qu'une manière de colorer la décision à laquelle la cour de Paris voulait arriver, c'était de dire franchement que, par exception aux principes généraux (et non pas assurément en vertu des principes généraux), l'hypothèque ne doit pas s'étendre aux constructions qui s'élèvent sur l'immeuble et le modifient d'une manière notable, et que cette exception se puise dans le mot amélioration employé par l'art. 2133, lequel exclut l'idée d'une addition qui dépasserait la valeur primitive de la chose hypothéquée. Mais ces raisons, quoiqu'un peu plus spécieuses que les précédentes, n'en sont pas moins diamétralement contraires à ce qu'il y a de plus certain en jurisprudence; car, pour admettre une telle interprétation, il faudrait oublier le sens que le mot amélioration a toujours eu dans la langue juridique; il faudrait se faire à soi-même un idiome à part, et substituer les écarts de son imagination à la véritable pensée que contient une expression claire jusqu'à ce jour pour tout le monde. J'ouvre en effet les auteurs, et voici ce que j'y lis :

« Meliorationes autem, dit Garcias, quae fiunt à prœ- » latis, sive utiles, œdificando denovo in praediis Ecclesiae,

» vel reficiendo, vel plantando, vel quid aliud faciendo, » hœc omnia ad Ecclesiam pertinent (1).

» On appelle amélioration, ajoute le nouveau Denizart, » les dépenses qui augmentent la valeur et le prix du fonds. » On dit qu'on amélioré un héritage quand on y a bâti