UNE MAISON

Et c'est ainsi que l'entend M. Proudhon :'

« Construire un édifice sur un sol vide, c'est changer » la surface du terrain, mais aussi c'est ordinairement faire » une amélioration (3).

Mais peut-être m'objectera-t-on (car il faut tout prévoir) que ces auteurs n'ont pas entendu parler de ces constructions nouvelles qui dépassent en valeur le sol sur lequel elles sont placées. Eh bien! écoulons Dumoulin, qui connaissait, je crois, la valeur des mots :

« Quaero utrùm vassalus nedùm perdat feudum sibi » concessum, sed etiam augmenta et melioramenta? Quid » enim si in vili fundo œdifîcavit castrum vel insignem » domum?.... Dico quod omnia quse sunt de substantiâ » feudi.... commiltuntur. Omnia inœdificata et cu^ecum- » que solo cedunt (4). »

Comment, d'ailleurs, pourrait-il en être autrement? Ne serait-il pas en effet absurde au premier chef de soutenir que, parce que l'impense est très-considérable, elle n'est pas une amélioration? N'est-il pas évident que plus les constructions qui s'ajoutent à la chose ont de l'importance, plus l'amélioration est caractérisée, éclatante et indubitable?

Qu'on réunisse maintenant ces autorités à celle de Loyseau, que j'ai cité au commencement de ce numéro, et qu'on me dise si la cour de Paris n'a pas innové de la

(1) Dans son traité De expensis et meliorationibus, cap. xi, n° 71 , p. 297.

(2) V° Amélioration.

(3) Usufruit, t. 3, n° 1122.

(4) T. 1, p. 525, n° 116. JuvgeVolhler, des Fiefs, p, 578, édit. Dupin.

manière la plus malheureuse en donnant au mot amélioration l'acception restreinte qui fait la base de son arrêt!!

Mais, dit elle, ces construclions constituent tout autre chose que ce qui existait auparavant. Tout autre chose! Prenons-y garde, c'est aller beaucoup trop loin. Le sol a sans doute subi une modification, un changement; mais ce n'est pas un de ces changements qui font de la chose un être absolument nouveau, sans quoi il faudrait dire que l'hypothèque s'est effacée du sol lui-même (1).

La modification ne consiste que dans une addition qui change la surface et augmente la valeur. Mais depuis quand un tel changement a-t-il été un obstacle à l'extension de l'hypothèque? Sires hypolliecœ clataposteà muta ta fueril, œquc hypothecaria aclio competiL Je rappelle les termes de la loi romaine.

A entendre la cour de Paris, la construction d'une maison sur un sol vide devrait être assimilée au fait de celui qui ajoute une pièce de terre à une pièce de terre qu'il possédait déjà. Et M. A. Dalloz, qui soutient le bien-jugé de l'arrêt que je combats, n'a pas manqué d'insister sur cette comparaison. Mais c'est confondre deux choses bien distinctes. Les deux pièces de terre ont une existence séparée ; elles forment deux corps distincts qu'aucun lien juridique n'unit l'un à l'autre. Au contraire, la maison est incorporée au sol et suit sa condition par la puissance du droit d'accession. Et c'est ce qu'a très-bien fait ressortir Pothier : « La commise » s'élend-elle aux alluvions unies aux terrains donnés » en fief et aux édifices qui auraient été construits par le » vassal? Oui ! suivant notre principe ; car ces alluvions, » ces édifices solo cedunt, ils en font partie jure acces- » sionis ; ils suivent la nature et qualité de fief qu'avait » le terrain auquel ils sont unis, suivant la règle accès- » sorium sequitur naluram rei principalis. Ils sont donc

(1) Infrà, U 4, n° 899.

v fiefs et font partie du fief (1). » On a vu tout à l'heure Dumoulin tenir le même langage, et c'est celui du bon sens le plus vulgaire, à moins qu'on ne veuille répudier tous les principes sur le droit d'accession,

M. A. Dalloz m'oppose la discussion qui a eu lieu au conseil d'Etat sur la question de l'alluvion, que je traiterai tout à l'heure. Mais, loin de récuser cette autorité, je l'accepte tout entière, car elle met le dernier trait à ma démonstration.

Voici, en effet, ce que disait M. Tronchel : « Diverses » dispositions du Code Napoléon déterminent ce qu'il » faut considérer comme des accessoires de la chose » principale. Ces accessoires s'identifient avec la chose, » deviennent ainsi passibles de toutes les charges dont elle » est grevée (2) , »

Et sur cette observation, l'art. 2133 fut adopté tel qu'il était, malgré quelques réflexions proposées par un conseiller d'Etat, qui ne le trouvait pas assez explicite.

Ainsi, c'est par les principes sur le droit d'accession que doivent être jugées toutes les questions qui se rattachent à l'interprétation de notre article. Le vœu de la loi est bien formel ; M. Tronchet l'a hautement exprimé. Eh bien! c'est ce que je n'ai cessé de soutenir avant comme depuis l'arrêt de la cour de Paris; c'est ce qui fait toute la force de mon opinion, en la rattachant à la fois aux lois romaines et au Code Napoléon. Dès lors, je puis conclure avec assurance que la décision de la cour de Paris contient la violation la plus flagrante des principes généraux, et qu'elle n'est pas destinée à faire jurisprudence (3).

(1) Des Fiefs, toc. cil.

(2) Fenet,t. 15, p. 562.

(3) Je reviens sur cette question au ne 889 bis On peut consulter aussi un arrêt de la Cour de cassation du 11 avril 1833, rendu dans une espèce où des machines avaient été ajoutées à un établissement industriel. Cet arrêt fortifie ma manière de voir (Dal., 53, 1,187).

Bien qu'on puisse trouver dans un arrêt de Lyon du 26 janvier

A Tcgard des fruits, qui sont un accessoire de la chose, V. ce que j'ai dit suprà, n° 404.

552. Ce qui vient d'être dit des améliorations et augmentations résultant du droit d'accroissement, ne doit pas être étendu aux augmentations de consistance, qui sont le fait du débiteur, lorsque, par exemple, il achète des terrains limitrophes pour arrondir le sien. Il est clair dans ce cas que les nouvelles acquisitions ne sont pas soumises à l'hypothèque (1).

553. Il est possible que les accroissements provenant d'alluvion soient tellement considérables, qu'ils finissent par être d'une importance bien supérieure à l'objet primitivement hypothéqué. On demande si dans ce cas l'hypothèque devra s'étendre aux accroissements.

Il n'y a pas de raison dans la loi pour se décider contre l'extension de l'hypothèque. On voit cependant, dans les conférences du Code Napoléon (2), que la question souleva quelques difficultés au conseil d'Etat ; mais M. Tronchet fit observer que le Gode Napoléon a déterminé dans diverses dispositions ce qu'il faut considérer comme accessoires de la chose principale, et que ces accessoires, s'identifiant avec la chose, deviennent aussi passibles de toutes les charges dont elle est grevée. Celte réflexion fit taire toutes les controverses, et l'art. 2133

1855 (Dalioz, 56, 2, 165) un motif qui paraisse contraire à mon opinion, on ne saurait m'opposer cet arrêt comme ayant jugé la question qui m'occupe.

Il s'agissait d'un cas tout différent. Le vendeur d'un terrain nu demandait la résolution de la vente faute de payement du prix, et comme une baraque avait été élevée sur ce terrain, il y avait difficulté entre le vendeur et les créanciers deracquéreur suif l'option à faire par le premier, conformément à l'art. 555 du Code N. 11 ne s'agissait pas, on le voit, de privilège à exercer sur le prix de l'immeuble. — Du reste, la cour dePaiis n'a pas persisté dans sa jurisprudence, comme on a pu le voir par les deux arrêts des 2 juillet 1856 et 18 janvier 1857, cités plus haut (p. 525, note 6\

(1) Grenier, 1. 1, n° 148. Persil, art. 2155, n°6. V. mon Comm. de la Vente, t. 2, n° 768.

(2) T. 1,172. Fenet, 1.15, p. 561 et 562.

passa sous l'influence de cette explication. On voit qu'elle rentre dans les principes généraux (1). Elle servira à résoudre les questions analogues qui pourraient s'élever à l'occasion d'augmentations de contenance provenant des causes diverses d'accession exposées par les art. 556 et suivants du Gode Napoléon.

553 bis. Si un droit d'hypothèque est constitué sur un usufruit, s'étend-il à la nue propriété alors que l'usufruit et la nue propriété se réunissent et se consolident?

M. Grenier résout avec raison cette question par la négative. L'usufruit et la nue propriété sont deux droits distincts, deux portions d'une même chose. Si étant propriétaire de la moitié du fonds Cornélien, j'hypothèque cette moitié, et que par la suite je me rende acquéreur de l'autre portion, l'hypothèque ne viendra pas s'y asseoir sans convention nouvelle. Il y a même raison lorsque la nue propriété se réunit à l'usufruit. Les choses restent ce qu'elles étaient lors de la séparation (2).