I. — Baux à la rondelle

Il en est de deux sortes différentes :

I, — Dans les premiers, le prix est fixé à une somme donnée par rondelle, sans ventilation entre la partie qui en est effectée à la bière et celle qui constitue le loyer. La fourniture de bière n’imprime-t-elle pas à ces contrats un caractère différent de celui d’un contrat de bail ordinaire ? Ne constituent-ils pas plutôt des marchés à Evrer ? L'intérêt de la question est considérable. En.

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effet, si elle est résolue par l’affirmative, ces prétendus baux sont soustraits à la délicate législation des loyers. D'autre part, d’un point de vue rétrospectif, si on analysait le bail à la rondelle en un marché à livrer, on admettrait à ce contrat l’application de la loi du 21 janvier 1918, dite loi Faillot, et celle du 9 mai 1920, dont nous avons décrit les effets en notre matière au chapitre précédent. La jurisprudence des tribunaux de première instance est plutôt favorable à la thèse du marché à livrer, mais la Cour de Douai ne l’a pas adoptée. C’est ainsi qu'aux termes d’un jugement rendu par le Tribunal Civil de Béthune jugeant commercialement, « le baïl à la « rondelle constitue un marché commercial suivant le- « quel l’une des parties s’engage à livrer une marchan-: « dise déterminée et l’autre à la débiter à l’exclusion « de toute autre dans un local mis à sa disposition « movennant un prix à forfait, et déterminé par chaque « fût livré, le prix des fûts livrés devant rémunérer d’u- « ne part le vendeur à la fois de sa marchandise et de « l’immeuble donné en jouissance et d'autre part le prix « de vente au détail devant constituer le bénéfice du dé- « taillant, »

Ce jugement, à notre connaissance, n’a pas été déféré à la Cour de Douai. Celle-ci a eu toutefois à connaître de cette question en appel d’un jugement rendu par le même tribunal, le 19 mai 1922. Le Tribunal de Béthune estimait que la convention qui lui était soumise, dite bail à la rondelle, constituait un marché à livrer qui avait pris fin par application de la loi du 1% mai 1920 et que, en conséquence, le « bailleur ».était en droit de rentrer en possession de son immeuble qui n’était que l’accessoire et le moyen d’exécution de cette convention.

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Voici les considérants de l’arrêt de la Cour de Douai en date du 25 janvier 1923 :

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« Considérant que les appelants prétendent que cette convention est non un marché à livrer, mais un bail à loyer. Considérant que par acte sous seings privés, enregistrés, M" Veuve C.. a accordé à bail à loyer à Hourdequin, une maison à usage d’estaminet pour en jouir pendant 3-6-9 années, avec facilité réciproque aux parties de résilier le bail après chaque période ternaire et avec cette stipulation que toute la bière, le vin et les liqueurs à consommer et à débiter dans l’estaminet, seraient fournis par M” Veuve C.., ou par la personne qu’elle désignerait, la bière à 25 francs la rondelle, le vin et les liqueurs aux prix habituels. Considérant que sans attacher plus d’importance qu’il ne convient pour l'interprétation de la nature de la convention, aux termes « bail » et « loyer » plusieurs fois répétés, figurant dans cette convention, il importe de remarquer que les clauses habituelles des baux à loyer se retrouvent dans l’acte du 1° octobre précité : interdiction aux preneurs de céder sans le consentement du bailleur, faculté réciproque de résiliation après une période de trois ans, obligation pour les preneurs de rendre la maison à l’expiration du bail, en bon état.

« Considérant que si le bailleur n’a pas stipulé comme loyer le paiement d’une somme fixe, un tel paiement ne constitue pas une clause essentielle et obligatoire du bail à loyer. Que le prix du baïl peut consister en une redevance, une prestation, un service ou, comme dans l’espèce, la différence entre le prix à la rondelle de la bière facturée au preneur de la maison et le prix courant. »

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Par ces motifs, la Cour, réformant, a dit que la convention du 1* octobre 1918 constituait un bail à loyer.

Cet arrêt ne nous paraît pas convaincant. La Cour, bien qu’elle s’en soit défendue, s’est déterminée, à notre avis, uniquement par les apparences du contrat. Qu'’importe-t-il de connaître pour apprécier cette convention ? Nous croyons, conformément à l’article 1156 du Code Ci. vil que c’est la commune intention des parties, en dehors du sens littéral des termes. Or, dans l’espèce qu’elle est: elle ? Certainement l'écoulement des produits de la brasserie, chacune des parties entendant en tirer un bénéfice, le brasseur par la livraison, le cabaretier par le débit de ces produits. La mise à la disposition de la maison n’a lieu que pour permettre l’exécution de cette intention, qui est bien le but immédiat, direct, juridiquement par-lant, la cause des conventions intervenues entre brasseur et débitant tenu. La bail n’est qu’une convention accessoire. L'arrêt relève dans la convention que les stipulations habituelles d’un bail s’y rencontrent, par exemple celle concernant la durée. Il nous paraît que dans l’intention des parties cette stipulation doit s’interpréter ainsi : « Vous, débitant, vous engagez à prendre de la bière à ma brasserie pendant tant d’années à un prix fixé par rondelle, et pour vous permettre de débiter cette bière, je mets à votre disposition une maison à usage de cabaret pour une même durée ». Et d’ailleurs, dans beaucoup de cas aucune durée -ne sera stipulée,l’occupation du débitant ayant alors un caractère tout à fait précaire, qui n’est pas du tout de l’essence du bail. Enfin l’arrêt dit, et cela est juste, « que le prix du bail peut consister en une redevance, une prestation, un service, ou eomme dans l’espèce la différence entre le prix à la ron-

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delle de la bière facturée au preneur de la maison et le prix courant ». Et si cette différence n’existait pas ? Si le brasseur fournissait la preuve que le-prix est celui du cours du jour ou lui est ‘inférieur ? Et même lui serait-il supérieur, pourquoi serait-il imputable sur le loyer ? Notre contrat ne présente-t-1l pas plutôt l’aspect d’un marché à forfait ? Tel est bien à notre avis sa nature. En conséquence, à l’arrivée du terme prévu à la convention, le bailleur peut se remettre en possession des lieux loués à titre d’accessoire de cette convention, sans que le cabaretier puisse lui opposer aucune exception tirée des lois sur les baux de lieux à usage d'habitation ou de commerce. En cas de résistance, le président des référés serait compétent pour prononcer l’expulsion, comme il le fait dans les cas où une maison est louée à un ouvrier à titre d’accessoire d’un contrat de travail.

Mais on aperçoit les conséquences iniques que pourrait avoir dans certains cas l’application de cette théorie. Si dans les cas où le brasseur a été le constructeur du débit, ou l’a aménagé, elle nous paraît faire une juste appréciation de la situation, il en est tout autrement lorsqu'un brasseur est intervenu à l’expiration d’un bail précédemment conclu entre un propriétaire et un débitant pour se faire consentir le renouvellement par des offres supérieures à celles de celui-ci. Par cette manœuvre, en sous-louant à titre précaire au débitant dans la forme d’un bail à la rondelle, le brasseur pourrait expulser, quand il le voudrait, un débitant et s'approprier son fonds de commerce. C’est pourquoi il est délicat d'établir en notre matière une théorie ferme et les juges s’inspirent le plus souvent des situations de

fait et de considérations d’équité. D'ailleurs on pourrait s’étonner justement que, si elles voulaient conclure un marché à forfait, les parties eussent emprunté les formes d’un bail. Encore une fois, c’est une question d’espèces.

IL. — Il existe une autre forme de bail à la rondelle : dans celle-là,.le prix de la bière est stipulé au cours du Jour, mais il est majoré d’une somme donnée par rondelle qui constitue le prix du loyer. Il peut paraître qu'ici encore la commune intention des parties soit l’écoulement des produits du brasseur, mais le fait qu’un prix ait été spécialement affecté au loyer, de quelque manière qu'il soit déterminé, nous incline plutôt à cons1dérer ce contrat comme un bail, et à l’assimiler au contrat de bail avec charge de bière que nous étudierons dans un paragraphe suivant. L’écoulement des produits du brasseur apparaît plutôt ici comme le mobile qui a poussé les parties à contracter, la cause juridique serait plutôt dans ce cas, pour le brasseur le paiement du loyer, pour le débitant le bail du cabaret, et ferait de ce contrat un véritable bail.

IT. — Bail à la rondelle et louage de services

On a essayé de voir dans ce contrat un louage de services, Cette théorie nous paraît tout à fait incompatible avec la liberté et la responsabilité qui appartiennent au débitant dans l’exploitation du débit. Nous verrons lersque nous étudierons les droits respectifs des brasseurs et des débitants sur les fonds de débit, que les brasseurs ont toujours répugné à installer des gérants dans les débits dont ils sont propriétaires, du fait de la respon-

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sabilité pénale qu’ils encoureraient au point de vue des lois d’ordres publics sur les débits de boissons. Nous ne nous arrêterons pas à cette théorie.