LA PROPRIÉTÉ COMMERCIALE DES DÉBITS DE BOISSONS

Introduction. — A peine les dissensions entre brasseurs et débitants tenus au sujet de la propriété du fonds de commerce et de la licence étaient-elles apaisées, que de nouveaux motifs de discorde surgissaient à propos de ce qu’on a appelé, assez improprement d’ailleurs, la « propriété commerciale >» des débits de boissons. On entend par là le droit au renouvellement du bail des lieux où s’exploite un fonds de commerce et subsidiairement celui à une indemnité dite d’éviction.

A vrai dire, cette question préoccupait depuis longtemps déjà le monde du commerce en général et plus particulièrement celui de la brasserie et des débitants. C’est ainsi que M. Thalamas, alors député, avait déposé en février 1912, une proposition de loi sur la propriété commerciale, dans laquelle il disait avoir reçu les plus vifs encouragements du syndicat des débitants de boïssons des cinq départements du Nord (1). De son côté, M. Georges Berry, député de la Seine, déposait, en octobre

(1) Voir « Brasserie du Nord », 3 novembre 1912.

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1912, une proposition dans le même sens, que M. Constant Crapez, président du syndicat des débitants du Nord, soutenait avec énergie dans le journal « Le Cabaretier du Nord », organe de ce syndicat (1). Enfin, au début de l’année 1913, une autre proposition de loi était déposée par divers députés qui, celle-là, avait sa pointe nettement dirigée contre la Brasserie du Nord. On y dénonçait en effet ses manœuvres, dans l’exposé des motifs, en ces termes : « Dans le Nord, la situation faite aux

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commerçants est intolérable. Ils n’ont plus la liberté d’achat. Les brasseurs louent des maisons ; lorsqu’un commerçant veut renouveler son bail, il trouve devant

« lui un locataire principal, souvent un négociant en

gros qui a obtenu le bail en offrant au propriétaire un prix de location supérieur. Ce sont ces intermédiaires qui détiennent ainsi les maisons les mieux situées. Locataires principaux, ils louent aux commerçants, mais ces derniers sont dans l’obligation de se fournir chez eux. Et pour s’assurer de ce scandaleux monopole, le locataire principal introduit cette clause léonine : les locataires commerçants doivent laisser au brasseur ou à son employé libre visite de leurs caves et ce à n'importe quel Jour et à n'importe quelle heure. Pour cette mauvaise action, les procédés employés sont très simples, sous des prétextes parfois insignifiants ou pour des raisons non justifiées, lorsqu'on arrive à la fin du bail on en refuse le renouvellement. Ou encore on signifie au commerçant un renvoi pur et simple et l’exploitation est reprise par le propriétaire. » (2).

(1) « Brasserie du Nord ». 17 novembre 1912.

(2) « Brasserie du Nord », 23 février 1913.

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La guerre suspendit toutes discussions à ce sujet. Cependant, en ce qui concerne la propriété commerciale des débits de boissons, la question fut nettement posée au cours de la discussion de la loi du 9 novembre 1915. Pour mieux dire, c’est la loi elle-même qui posait la question de la propriété commerciale de débits de boïssons : en limitant le transfert des débits à 150 mètres, transfert encore entravé dans ces limites par le jeu des

zones protégées, il est exact que dans une certaine me-

sure, la loi ait mis le propriétaire du fonds de débit à la discrétion du propriétaire des lieux où ce fonds est exploité. C’est pourquoi M. Levasseur, député, avait déposé un amendement ainsi conçu : « Tout débitant de « boissons visé par la présente loi conserve, en fin de « chaque bail, un droit au renouvellement, pour une « égale durée, à la condition de prévenir le propriétaire « Six mois au moins avant l’expiration dudit bail ». M. Léon Périer soutenait cet amendement en ces termes : « Il est certain que la question si grave de la propriété « commerciale est en jeu. Il faudra la résoudre d’une « façon générale, mais dans le cas qui nous occupe, elle « est en fait posée par la loi proposée. Par cette loi, à la « vérité, la propriété du fonds de commerce passe aux « mains du propriétaire puisque le cafetier n’aura pas « possibilité de se déplacer et qu’en réalité ses bénéfices « seront à la disposition, à la merci du détenteur de « l’inmmeuble ». La Chambre repoussa cet amendement après une très chaude discussion et se rangea à l’avis du rapporteur, M. Pierre Masse, qui estimait être d’une mauvaise méthode de travail d’aborder les questions par les petits côtés et de vouloir à propos d’une loi générale sur les débits de boissons, faire une loi spéciale sur la

propriété commerciale des marchands de vin. En fait, la loi tranchait la question, mais en faveur des « détenteurs » des immeubles (1).

Dans le Nord, nous l’avons vu, ces détenteurs des immeubles à usage de cabaret sont le plus souvent des brasseurs. Mais nous l’avons déjà fait observer, les brasseurs n’ont pas d'intérêt, sauf exceptions, à expulser les débitants, surtout quand ceux-ci sont propriétaires des fonds de commerce, car, du fait de la difficulté des transferts, ils ne sont pas du tout assurés de trouver un nouveau locataire qui ait le droit à une licence. Par ailleurs, c’est notoire, les brasseurs ne pratiquent pas, à l’occasion de leurs immeubles à usage de cabarets, de spéculation immobilière. Ces cabarets ne présentent pour eux d'intérêt qu’autant qu’ils assurent des débouchés à leur brasserie. Cependant, il est certain que la loi du 9 novembre 1915 a donné lieu assez fréquemment au calcul suivant : À l’expiration du bail d’un débitant libre de brasseur, un brasseur intervient auprès du propriétaire et par surenchère se fait adjuger le bail. Il sous-loue bien à l’occupant, mais à titre précaire, et lui impose la fourniture de bière. Il faut d’ailleurs observer que ce calcul à été rendu difficile par l’effet des prorogations auxquelles les locataires avaient droit.

Quoi qu’il en soit, il fallut attendre jusqu’à la loi du 30 juin 1926, l’organisation de la « propriété commerclale ». Il va sans dire que, au cours de la discussion, la situation si particulière de la brasserie du Nord fut exposée à la Tribune de la Chambre.

(1) Séances des 25 et 26 février 1915. J. O., Débats parlementaires, 26 et 27 février 1915.

Nous n’avons pas à exposer ici les principes de la loi

du 30 juin 1926, dont l’étude est hors de notre propos.

: Nous allons seulement envisager la situation respective

des brasseurs et des débitants tenus par rapport à cette loi.

Le brasseur peut être à la fois bailleur des lieux loués et du fonds de commerce qui s’y exploite. Il peut être simplement bailleur de l’immeuble, le fonds appartenant au débitant. Ces deux situations ne présentent guère de particularités.

Nous ne leur consacrerons que de brèves explications, dans la première section de ce chapitre.

Enfin, il peut être locataire principal des lieux à usage de cabaret et les avoir sous-loués à un débitant tenu. L’examen de cette situation offre le plus grand intérêt. Nous le répartirons sous deux sections.

Dans l’une, nous nous demanderons si le brasseur locataire principal d’un immeuble à usage de débit a, en tant que fournisseur de bière, un droit direct au renouvellement du bail et subsidiairement à l’indemnité d’éviction.

Dans l’autre, nous nous demanderons si ce droit peut lui être reconnu en tant que locataire primcipal.

Section I

I — Cas du brasseur baïlleur à la fois de l’immeuble et du fonds de débit

Cette situation est régie par les articles 6, 7 et 8 de la loi du 30 juin 1926 :

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« Article 6. — Lorsque le baïlleur est à la fois propriétaire de l'immeuble et du fonds de commerce qui y est exploité et que le bail porte en même temps sur les deux, en cas de non renouvellement du bail, il ne devra une indemnité au locataire qui aura continué le commerce déjà existant que dans la mesure fixée à à l’article 7.

« Article 7. — Dans le cas où il exerce la reprise des locaux loués pour un usage commercial ou industriel, sans être tenu à l’indemnité prévue à l’article 4, le propriétaire devra, à moins qu’il ne préfère demander la remise des locaux en l’état où ils étaient lors de l’entrée en jouissance, payer au locataire sortant une indemnité à concurrence du profit qu'il aura retiré de la plus-value apportée par lui à la valeur locative de l’immeuble par suite des aménagements effectués, si d’après le bail ceux-ci ne deviennent pas la propriété du bailleur, sans que cette indemnité puisse dépasser le prix de la main-d'œuvre et de la valeur des matériaux employés.

« Article 8. — Si dans les cinq ans qui suivent l’expiration du bail, l’immeuble est occupé par un commerce ou une industrie similaire et que le nouvel occupant tire un avantage appréciable de l’accroissement de clientèle ou d’achalandage créés ou acquis par le locataire sortant, celui-ci pourra agir contre le nouvel occupant en indemnité, à concurrence de son enrichissement. »

Donc, dans les rapports entre le brasseur et le débi-

tant, rien dans la loi qui modifie en quoi que ce soit le droit commun. La loi ne donne aucun recours au loca-

taire sortant contre le brasseur bailleur en paiement d’une indemnité par suite de la plus-value qui aurait pu être apportée au fonds. Le débitant a trouvé sa rémunération dans les bénéfices qu’il a retirés de la vente des marchandises fournies par le brasseur. Rien done qui protège 1ci spécialement la propriété commerciale. On peut dire que dans ce cas le locataire sortant n’aura jamais droit à une indemnité quelconque : le propriétaire indiquera dans le bail que les aménagements lui appartiendront ou, s’il a omis cette clause, paralysera la demande d’indemnité en exigeant la remise des locaux en l’état. L’article 6 aboutit pratiquement à écarter du champ d’application de la loi les baux portant sur l’immeuble et sur le fonds de commerce. Il eut fallu dans l’article 6 renvoyer à l’article 8.

La loi innove en ceci qu’elle accorde un recours au locataire sortant contre le nouveau locataire à eoneurrence de l’enrichissement de ce dernier, si cet enrichissement trouve sa cause dans l’activité du locataire sortant. Mais cette innovation n’en est pas une dans la question qui nous occupe. Il était en effet courant, bien avant la loi du 30 juin 1926 et en dehors de tout procès, que le candidat débitant payât au débitant sortant d’un fonds, le droit d’entrer. On pourrait appeler cela un droit de présentation si dans la plupart des cas cette transaction ne se passait en dehors du brasseur. Ce droit est parfois considérable puisqu'il à pu atteindre 100.000 francs et qu'il est couramment de 5, 10, 15, même 20.000 francs. Rappelons que le paiement de ce droit aux yeux des tribunaux, n’a jamais créé un préjugé de propriété du fonds en faveur du débitant. Il s’agit done bien d’un droit payé pour entrer dans le débit.