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< Attendu enfin que le législateur de 1926 a voulu «< protéger les immeubles où s’exploite un fonds de com- « merce ou une industrie auxquels sont attachés la clien- « tèle et l’achalandage du fonds. qu’en l’espèce les « clients du fonds de commerce litigieux ne peuvent con- « naître et ne connaissent que le tenancier de la maison, « e’est-à-dire Y.. ; qu'ils ignorent absolument Bruneau « qui n’apparaît que comme le fournisseur de Doville < sans encourir aucun de ses risques ni partager aucun « des bénéfices réalisés dans l’entreprise commerciale ; « que dans ces conditions, Bruneau est sans droit pour « réclamer le bénéfice d’une loi qui ne trouve point dans « la circonstance son application à son profit. »

L'arrêt pose parfaitement la question dans son premier attendu. Il y répond, nous semble-t-il, d’une manière assez peu concluante. Si,en effet, le brasseur exploite réellement un fonds de marchand en gros dans les débits tenus, il a le droit à la protection de la loi du 30 juin 1926 et ce n’est pas apporter une solution à la question que de dire « qu’il n’est pas possible de faire état d’une théorie qui aboutirait à instituer dans les mêmes locaux des droits égaux, cependant contradictoires ». Si cette théorie est Juste, il faut en faire état. D'autre part, 1l est absolument inexact d’affirmer que le brasseur ne dispose d’aucune action sur la bonne marche des affaires du fonds de commerce. Il agit très nettement, au contraire, par la réputation de la bière qu’il fournit, et par le rôle de soutien, de contrôleur, que nous avons décrit. Il est tout aussi inexact de dire que les clients du débit ignorent absolument le brasseur : son nom s’étale généralement en lettres capitales sur la façade et pour une grande part attire le client. Enfin, la licence, nous l’avons

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dit, n’a jamais pu créer à un titre quelconque une présomption à la propriété du fonds de commerce. Allons-nous pour toutes ces raisons faire nôtre cette théorie ? Non pas. Ou bien le brasseur est propriétaire des locaux où s’exploite le débit pour les avoir construits, et dans ce cas il lui a été loisible de conserver la propriété des fonds. S'il ne l’a pas fait dans bien des cas, c’est pour éviter de s’exposer aux rigueurs des lois sur l’ivresse ou la tenue des débits de boissons, ou pour ne pas supporter les conséquences financières de la gestion du débitant. Au moment où il s’aperçoit que la propriété du fonds entraîne quelques avantages, il essaie de se la faire reconnaître. Ou bien il n’est pas propriétaire, mais locataire principal des locaux à usage de débit. Il est très possible qu’il ait procédé à leur aménagement, et alors l’observation précédente est valable. Mais dans bien des cas il s’est assuré le droit au bail en faisant au propriétaire une offre supérieure à celle du bébitant propriétaire du fonds, qui était déjà dans les lieux. Il serait à notre avis injuste que le droit au renouvellement du bail attaché au fonds du débitant fût démembré au pro fit d’un prétendu fonds de gros appartenant au brasseur, qui tirerait une grande part de sa valeur de l’activité du débitant et dont le propriétaire aurait reporté sur celuiei tous les risques inhérents au débit de boissons. Cela n’est qu’une raison d’équité : logiquement les prémices du raisonnement qui établirait le droit du brasseur marchand en gros sont fausses : il n’est pas de l’essence du commerce de la brasserie de posséder des cabarets tenus. M. Georges Charlie a essayé de soutenir cette opinion dans un article paru dans la « Brasserie du Nord » du 16 janvier 1929, que nous reproduisons partiellement : Il

. expose que, avant que l’exportation des bières allemandes ait donné aux consommateurs le goût des bières dites à fermentation basse, on ne buvait dans le Nord que de la « vieille bière » ou de la bière dite de saison.

« Ces deux sortes de bière, ajoute M. Charlie, qui, il y a encore quelques années, représentaient la presque totalité de la consommation, ne pouvaient, étant donné leurs qualités spéciales et la difficulté de leur fabrication, être brassées que pendant la période froide de l’année ; de plus, elles devaient séjourner près d’un an dans une cave, de façon à acquérir les qualités qui les faisaient rechercher par les consonmateurs.

« Dans ces conditions, une brasserie faisant 100.000 Htres de bière par an, devait disposer de 200.000 m2 de cave à température aussi basse et aussi constante que possible.

« Il était donc impossible au brasseur de trouver sur le terrain occupé par l’usine de telles surfaces de caves réalisant les conditions ci-dessus énoncées, surtout dans les agglomérations, et même les eut-il trouvées que le capital-terrain nécessaire eût été beaucoup trop important et aurait grevé d’une façon écrasante la production de la boisson nationale du Nord.

« D'un autre côté, une telle agglomération de marchandises eût pu présenter des risques sérieux, car en cas d'accident, maladies de bière ou autre, le brasseur aurait pu être ruiné d’un seul coup.

« Toutes ces considérations amenèrent donc le bras seur à rechercher dans la localité des locaux répondant à ses desiderata et ne trouvant pas toujours ces conditions réalisées, il fut amené par la force des choses à bâtir lui-même des immeubles possédant les qua-

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« lités requises pour le traitement de sa bière et par la « même occasion débitant dans les meilleurs conditions « possibles ses produits. D’un autre côté, il ne faut pas « perdre de vue que les stocks de bière ainsi entreposés « loin de sa brasserie, avaient besoin de surveillance « technique et un ouvrier de la brasserie fut chargé de « veiller sur la bière et de lui donner les soins appro- « priés ; la femme de cet ouvrier habitant la maison dé- « bita la bière ; c’est ainsi que la plus grande partie des « cabarets du Nord fut constituée. »

On ne boit plus guère de vieille bière, mais de la bière basse. Or, la bière basse ne demande plus de garde aussi longue ; d’autre part, sa fermentation ne s’opère plus dans les fûts, ainsi qu’il en était pour la vieille bière, mais dans de vastes cuves ; de plus, elle est d’une technique plus délicate, de telle sorte qu’elle ne peut plus s’effectuer dans les cabarets même sous la surveillance d’un ouvrier de la brasserie, mais bien à l’usine sous la direction de techniciens et sous le contrôle d’instruments minutieux. Si donc il paraît raisonnable d’admettre, con formément aux observations de M. Charlie, que les cabarets tenus ont été à l’origine indispensables au fonctionnement d’une brasserie, on peut dire aussi que cette nécessité ne se fait plus actuellement sentir.

Mais les brasseurs avaient de bonnes raisons de maintenir cette coutume. La meilleure est qu’elle supprime la concurrence et assure des débouchés stables qui permettent une fabrication régulière, évite des achats de matières premières inutiles, bref permet une exploitation économique et sans risques de la brasserie. Seulement, on n’aperçoit pas que cette coutume réponde à un besoin essentiel de la brasserie ; cette industrie, comme

les autres, peut parfaitement être exploitée sous le régime normal de la concurrence.

On nous objectera qu’un commerçant qui aurait une organisation commerciale reposant uniquement sur des locations en vue de sous-louer avec charge de bière, sans qu'il fabriquât lui-même, serait exclu du bénéfice de la loi du 30 juin 1926. La loi n’a pas entendu protéger la clientèle en elle-même, mais simplement assurer, dans une certaine mesure, au commerçant, le bail des lieux où cette clientèle se rallie. Peu importe que dans l’exemple duquel on entend tirer un argument contre nous, le droit au bail n’ait pas grande importance, mais c’est le seul élément du fonds de commerce que la loi ait entendu protéger. |

Îl faut donc, à notre avis, rejeter complètement cette théorie. Est-ce à dire que la loi du 30 juin 1926 consacre une nouvelle spoliation de la brasserie ? Allons-nous encore incriminer le fait du prince qui entraînerait la ruine d’une exploitation dont nous avons dit qu’elle ne présentait rien de contraire à l’ordre public. Il n’y a pas lieu ici de le faire. Nous allons voir dans la section suivante que dans bien des cas les droits du brasseur sont sauvegardés par l’application normale de la loi sans qu'il soit besoin de recourir à des théories dont nous avons montré le défaut de solidité.

Section III

Des Droits du Brasseur locataire principal au renouvellement des baux

C’est dans les cas où sa situation nous paraît le moins

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défendable que le brasseur va trouver une protection dans la loi. Nous avons dit que fréquemment, avant la loi du 30 juin 1926, des brasseurs intervenaient à l’expiration du bail qui liait directement un propriétaire et un débitant de boissons propriétaire de son fonds et décidaient le propriétaire par des offres supérieures à celles du débitant, à leur consentir le bail du cabaret. Puis lé brasseur sous-louait au débitant, parfois même à titre précaire, mais lui imposait la charge de bière. Les débitants avaient dirigé leurs plus amères critiques contre ces pratiques et espéraient leur délivrance de la loi sur la propriété commerciale qui allait, pensaient-ils, leur permettre de passer par-dessus le brasseur pour obtenir le renouvellement de leurs baux. Déjà, lors du dépôt de la proposition Thalamas, en février 1913, M. Constant Crapez, qui fut président du syndicat des débitants de boissons, saluait en ces termes l’espoir de la libération :

« Pour arriver à supprimer les abus qui étranglent « notre commerce, ce que nous voulons est bien simple. « D’abord et avant tout l’adoption de la proposition « Thalamas, dans le plus bref délai possible, amendée « dans le sens que nous avons proposé : c’est-à-dire que « toute maison louée à usage d’un ecommerce queleon- « que devra être louée directement à celui qui doit « exploiter lui-même ce commerce ; avec cette disposi- « tion, il n’y aurait plus de location de débits par les « brasseurs, et surtout deviendraient impossibles les « spéculations honteuses sur ces locations que nous dé- « plorons aujourd’hui.

« Ce que nous voulons encore est aussi très simple, « nous voulons faire nos affaires nous-mêmes, c’est-à-

« dire supprimer l'intermédiaire ; nous le considérons à « bon droit comme le fléau de notre commerce ; n’est-ce « pas lui qui a aussi une part de responsabilité dans les « agissements des brasseurs ? N'est-ce pas lui qui dans « beaucoup de cas, se servant de renseignements obte. « nus à l’occasion des cessions de fonds de commerce, « s’en sert près d’eux pour leur signaler par exemple la « date d’expiration d’un bail d’une maison... »

Nous allons voir si la loi du 30 juin 1926 a répondu à ces vœux. Le débitant de boissons sous-locataire d’un brasseur a-t-1l obtenu de cette loi un droit direct au renouvellement de son bail, à l’encontre du propriétaire ? On le voit, cette question est comprise dans celle plus générale des droits du sous-locataire dans la loi du 30 juin 1926. L'intérêt n’en est pas spécial aux rapports en: tre brasseurs et débitants tenus, mais il est cependant d’une très grande importance, nous pouvons même dire essentiel, au point de vue de ces rapports. Il s’agit en effet de l’existence même de la coutume des cabarets tenus. Si le droit est reconnu aux débitants de passer pardessus le brasseur locataire principal pour demander le renouvellement du bail si ce droit ne leur est pas accordé du chef du brasseur mais de leur propre chef, cela entraîne pour eux l’exonération de la charge de bières, vins et spiritueux et enlève une bonne partie des cabarets à l’exploitation indirecte des brasseurs. D'ailleurs, par les nombreux litiges qu’ils ont suseités sur cette question, brasseurs et débitants ont contribué pour une grande part à l’établissement de sa jurisprudence.

TL. — Que dit la loi ?

« Article 2. — Le locataire, le cessionnaire ou les

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ayants-cause qui voudront obtenir le renouvellement du. bail... »

Le sous-locataire n’est donc pas expressément com: pris dans les bénéficiaires de la loi. Mais dira-t-on, le sous-locataire est un ayant-cause. Dans un langage classique, on ne désigne par ayants-cause que les ayantscause à titre universel, héritiers ou assimilés. Le locataire n’est donc pas un ayant-cause. Et ce qui le confrme, c’est que l’article 2 nomme le cessionnaire qui est, lui, un ayant-cause à titre particulier. Si par ayantscause, le législateur avait voulu entendre aussi les ayants-cause à titre particulier, il n’eut pas pris soin de désigner le cessionnaire.

Mais le sous-locataire ne peut-il être considéré comme un cessionnaire ? Non pas. La cession de bail s’analyse en une cession de créance qui doit être signifiée au propriétaire et acceptée par lui dans les termes de l’artiele 1690. Elle établit un rapport direct entre le cessionnaire et le propriétaire. Il en est tout autrement de la sous-location qui, même si elle est connue du propriétaire, reste pour lui « res inter alios acta ». Le locataire principal reste tenu directement envers le propriétaire de toutes les obligations du bail, comme le cédant, il ne quitte pas la place pour ne laisser en présence que le propriétaire et le cessionnaire. Cette distinction est d’ailleurs consacrée par l’article 1717 du Code Civil, d’autre. part, la loi du 30 juin 1926 constituant une exception au droit commun — celui pour le propriétaire d’immeuble de disposer librement de son bien — doit comme telle être interprétée restrictivement. Il nous paraît done impossible d’admettre l’assimilation entre le cessionnaire et le sous-locataire (1).

(1) En ce sens, Cass. Civ., 21 juin 1919 ; Sirey, 1920.1.72.

Pas davantage on ne pourrait tirer argument en notre matière des lois sur les loyers qui ont précédé la loi, du 30 juin 1926. Nous l’avons montré dans la première section de ce chapitre : L’esprit des deux législations, n’est pas le même. La première a un caractère temporaire. La loi du 30 juin 1926 modifie d’une façon permanente et définitive le droit de propriété immobilière. D'autre part, si l’on a pu par application des lois sur les loyers accorder un droit à la prorogation aux sous-locataires, c’est que ceux-ci y étaient expressément visés. Sous l’empire de la loi du 9 mars 1918, la Cour de Cassation refusait au sous-locataire le droit à la prorogation (1). C’est pour écarter l’application de ce principe que le législateur dans les lois postérieures, a expressément visé les sous-locataires. On pourrait même en déduire que n’étant pas expressément désignés parmi les bénéficiaires de la loi du 30 juin 1926, les sous-locataires doivent en être exclus.

Cependant, malgré le silence de la loi et les arguments juridiques très solides que l’on peut invoquer contre le sous-locataire, il est incontestable que le législateur a entendu étendre à celui-ci le bénéfice de la loi. Cela ressort à l’évidence des travaux préparatoires. M. Puech, le rapporteur de la loi, l’a affirmé en maintes reprises.

« Il est bien entendu, tout d’abord, que le mot locataire est pris dans son sens le plus large. Il s’entend non seulement du locataire ordinaire, mais de ses ayantscause de tout ordre. » (2). +

(1) Voir même arrêt.

(2) Chambre, Rapport Puech, annexe n° 1145. Journ. Off. du 23 mai 1925, p. 129.

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Cela ressort en outre du fondement même de la loi qui est d’empêcher un enrichissement sans cause, d’empêcher que le propriétaire ne bénéficie sans contre-partie de la plus-value locative apportée à l’immeuble par le propriétaire du fonds de commerce.

II. — Le droit au bénéfice de la propriété commerciale n’est d’ailleurs pas contesté au sous-locataire (1). Mais la discussion est très vive sur la manière dont le sous-locataire pourra exercer çe droit.

Faut-il considérer avec M. Esmein que la loi du 30 juin 1926 établissant elle-même.les droits de l’occupant, locataire on sous-locataire, 1l n’y à pas lieu de se rapporter aux contrats passés avec le principal locataire. On sait que pourtant ce contrat est pris en considération dans les rapports entre le propriétaire et le locataire

‘principal : ainsi, pour fixer la durée du nouveau bail, déterminé par la loi à défaut d’accord des parties, en prenant pour base le baïl en cours (art..3, al. 7) ; ainsi encore lorsqu'il s’agit de savoir si le baïl est écrit ou verbal, ce qui est fort important au point de vue de la durée d’exploitation exigée et de celle du nouveau bail (art. 1 à 17). Il n’y aurait pas lieu davantage de se rapporter aux contrats passés entre locataire et sous-locataire. C’est ainsi qu'il importerait peu que le bail du sous-locataire expirât avant celui du locataire principal. Le droit de celui-ci se trouverait annihilé par celui du sous-locataire. Le sous-locataire tirerait son droit direetement de la loi (2).

(1) Voir cependant Marcel Leborde-Lacoste, « Semaine Juridique » dù 3 mars 1927 : Le-sous-locataire et la propriété commerciale.

(2) Voir Esmein : €« Les lois nouvell:s du 1% janvier 1927, la Propritté commerciale et la scus-location ».