DOME

On voit tout ce que cette prétention a d’excessif et de contraire à la logique juridique. Le sous-locataire se

trouverait avoir plus de droits que le cessionnaire et :

même qu’un locataire direct dont les conditions de leur bail expiré sont prises en considération pour la fixation de celles du nouveau bail. Aussi cette opinion n’a-t-elle pas été suivie.

On considère, généralement, que le sous-locataire bénéficie bien de la propriété commerciale, mais, comme le cessionnaire, en tant qu’ayant-cause à titre particulier du locataire principal. Est-ce à dire que ce droit du sous-locataire soit un droit direct vis-à-vis du proprié-

taire ? Le rapporteur de la loi l’a affirmé dans la dis-

EUSSIOn. | « Le renouvellement n’est pas organisé par la loi nou- « velle, disait-il, en considération de la personne, mais « en considération du fonds de commerce, C’est là éga- « lement la pensée du Sénat. C’est ainsi que le bénéfice « de la loi ne saurait être invoqué par un locataire prin- « cipal, — en sa seule qualité de locataire principal — « même s’il a sous-loué lui-même à des commerçants, car "€ le principal locataire, en cette seule qualité, n’est pas « commerçant et n’a pas de fonds de commerce dans le « sens que nous attachons à ce mot... » (1) « En vertu des règles d’équité, de justice, de bonne « foi que nous devons appliquer dans l’élaboration de « toute loi, car nous ne restons pas enfermés dans les « subtilités juridiques, nous estimons que les droits sont « les mêmes pour tous les commerçants et que les sous- « locataires ou les cessionnaires de baux industriels ou

(1) Chambre, Rapport Puüech, annexe 1145. J. O. du 23 mai 1925, p. 129.

< commerciaux auront les mêmes droits que leurs cé: « dànts ayant reçu de ceux-ci la plénitude des droits « qu’ils pouvaient exercer vis-à-vis du propriétaire. » (ibidem).

M. Puech fait une assimilation inexacte entre le souslocataire et le cessionnaire. Nous avons montré que ce n’est pas une subtilité juridique que de les différencier : l’un a un rapport indirect l’autre un rapport direct avec le propriétaire et cela correspond habituellement à des situations de fait concertées : savoir que le propriétaire ne veut avoir de rapports qu'avec le locataire principal. Sinon on ne voit pas pour quelle raison il n’eut pas consenti à une cession de bail pure et simple. Quoi qu’il en. soit, l’opinion d’un membre du Parlement, fût-ce même celle du rapporteur de la loi, alors surtout qu’elle s’appuie sur une confusion juridique, ne saurait servir de fondement à une interprétation de cette loi qui va contre sa lettre, surtout si cette loi, comme celle du 30 juin 1926, apporte au droit commun de la propriété immobilière des restrictions importantes. Ces restrictions ne peuvent être étendues au delà des termes de la loi.

Nous estimons donc qu’il y a lieu en principe, et sauf exceptions que nous allons préciser, de refuser au souslocataire un droit direct, à l’encontre du propriétaire. :

Quelle sera donc la situation respective de ces trois personnages : propriétaire, locataire, sous-locataire, à l’égard de la loi du 30 juin 1926 ? Il s’agit d’accorder ces deux principes : nécessité d’assurer au propriétaire du fonds de commerce la protection du droit au bail. Obligation de ne pas aggraver les restrictions que la loi du 30 juin 1926 a apportées au droit pour le propriétaire de disposer librement de son immeuble. Ces principes ne

nous semblent en rien contradictoires et d’admettre leurs conséquences logiques et juridiques conduit à des solutions pratiques satisfaisantes :

1° Le locataire principal, non propriétaire du fonds de commerce, ne peut prétendre à un droit personnel, propre, au renouvellement de son bail, en vertu du prenier principe que nous avons énoncé.

2° En vertu du second principe, le sous-locataire ne peut prétendre à aucun droit direct contre le propriétaire.

3° Sont donc en rapport direct d’une part, le propriétaire et le locataire principal, d’autre part, le locataire principal et le sous-locataire. Seuls ces deux derniers peuvent être considérés respectivemént comme bailleur et locataire au regard de la loi du 30 juin 1926. En effet, le locataire principal fournit au sous-locataire un local à usage de commerce et le sous-locataire est propriétaire du fonds. Entre propriétaire et locataire principal, les rapports sont ceux de drôit commun. Le locataire principal n’étant pas propriétaire du fonds, n’a aucun titre à la protection de la loi. Mais le locataire principal est forcé d’appeler le propriétaire pour que celui-ci lui donne les moyens de répondre au sous-locataire. Cet appel en garantie trouve son fondement dans le principe de la loi du 30 juin 1926, car le propriétaire profite, en dernière analyse, de la plus-value apportée à l’immeuble par l’exploitation d’un fonds de commerce dans cet immeuble.

4 A l’égard du locataire principal agissant comme nous venons de dire, le propriétaire pourra adopter deux attitudes :

a) Accorder le renouvellement du bail au locataire principal, dans des conditions qui lui permettent de répondre à la demande du sous-locataire. Il faut remarquer que ces conditions ne seront pas nécessairement celles qui seront accordées au sous-locataire : Entre le propriétaire et le locataire principal, la discussion est libre, elle n’est soumise à aucune des formalités prévues par la loi du 30 juin 1926. Les conditions du nouveau baïl pour- -ront être plus onéreuses que celles qui seront déterminées par les arbitres entre le locataire principal et le sous-locataire, suivant l’intérêt que le locataire prinei. pal attachera au renouvellement. De même la durée pourra être plus longue que celle du bail expiré. Cependant, on ne peut pas dire que les parties soient exacte ment dans la même situation que s’il ne s’agissait pas de locaux commerciaux. La loi du 30 juin 1926 qui prévient l’enrichissement sans cause du propriétaire, met celui-e1 dans l’obligation de permettre au locataire principal d’assurer au sous-locataire le renouvellement du baïl dans les conditions prévues par la loi, sous réserve du droit de reprise moyennant une indemnité d’éviction.

b) Refuser le renouvellement au locataire principal, et l’accorder directement au sous-locataire. Le locataire principal n’a en effet aucun droit propre à ce renouvellement. Si la loi ne pouvait, sans violer les principes juridiques, imposer au propriétaire un rapport direct avec le sous-locataire, il est parfaitement loisible à celui-là de nouer de lui-même avec le débitant, ce rapport direct. De cette manière nous paraît sauvegarder le principe de l’indépendance du propriétaire vis-à-vis du sous-locataire. Dans ce cas, il nous paraît que le sous-locataire ne se présente pas comme un ayant-cause du locataire prin.

cipal, de sorte que le bail de celui-ci n’interviendra en aucune façon pour la fixation des conditions du nouveau bail.

Il se peut aussi que le locataire principal se désintéresse du renouvellement du bail. Ou bien il présente la demande du sous-locataire ou bien il reste inerte. Pour parer à cette inertie, il sera loisible au sous-locataire d’user de l’action oblique tirée de l’article 1166 du Code Civil. Mais à la différence de la situation dans laquelle le propriétaire consent de son propre mouvement à traiter avec le sous-locataire, le bail avec le locataire principal servira de base à la discussion dans les cas où cela est admis par la loi du 30 juin 1926. Faute de l’accord du propriétaire, le sous-locataire ne peut ici se présenter que comme un ayant-cause du locataire principal.

4° Pour que le sous-locataire principal puisse agir valablement contre le propriétaire soit par l’intermédiaire du locataire principal, soit par l’action oblique, soit par l’action directe fondée sur l’enrichissement sans cause, il faut que la sous-location ne constitue pas une contravention au bail principal. La jurisprudence interprète très largement contre le propriétaire les clauses du bail interdisant la sous-location. Cependant, 1l se trouvera des cas où la sous-location ayant été consentie contre la volonté formelle du propriétaire, sans qu'il l’ait dans la suite expressément ou tacitement ratifiée, constituera un de ces « motifs graves et légitimes » pour lesquels l’article 4 de la loi du 30 juin 1926 autorise le propriétaire à refuser le renouvellement, sans indemnité. Il y aurait alors lieu d’apprécier si une indemnité pourrait être mise à la charge du principal locataire.

De ce que nous venons de dire, il résulte que dans toutes les demandes de renouvellement où le locataire principal sera mis en cause, le sous-locataire n’étant en principe connu que de celui-ci, la procédure de la loi du 30 juin 1926 ne devra être employée que entre locataire principal et sous-locataire, entre eux seulement, en cas de désaccord, il y aura lieu à la tentative de conciliation devant le Président du Tribunal, et à la fixation du prix du loyer par deux arbitres dont l’un sera désigné par le locataire principal et l’autre par le sous-locataire. De même le droit de refuser le renouvellement appartient au locataire principal, soit qu’il entende occuper personnellement, soit qu’il ne veuille plus sous-louer à l’occupant. Il y aurait lieu évidemment, dans ces cas, à indemnité d’éviction dont le locataire principal serait seul tenu. En pratique, le propriétaire figurera toujours dans la procédure de renouvellement ; il y sera appelé par le locataire principal qui voudra se garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre lui à titre d’indemnité d’éviction ou obtenir du propriétaire le renouvellement de son bail dans des conditions qui lui permettront de faire droit à la demande du sous-locataire.

En résumé :

En principe le sous-locataire n’a pas de droit direct contre le propriétaire. Ce lien direct ne peut être établi qu'avec l’accord du propriétaire.

Le locataire principal n’a aucun droit propre au renouvellement . Il n’agit que comme porte-parole : en conséquence, il est loisible au propriétaire soit d’établir un lien direct avec le sous-locataire qui cesse alors d’être un ayant-cause du locataire principal, soit de consentir

le renouvellement au locataire principal si celui-ci l’ac cepte.

Enfin, seuls les rapports entre locataire principal et sous-locataire sont régis par la loi du 30 juin 1926, la discussion entre locataire principal et propriétaire restant libre.

III. — A la lumière de ces principes, examinons maintenant la situation respective du propriétaire, du brasseur locataire principal d’immeuble à usage d’estamuinet et bénéficiaire de la charge de bière dans cet estaminet, du débitant sous-locataire et propriétaire du fonds de commerce. Le brasseur locataire principal qui n’a aucun droit à ce titre, tire de sa situation de fait des arguments très forts. Les propriétaires d’immeubles, en effet, n’ignorent pas l’intérêt que les brasseurs attachent à la possession d’immeubles à usage d’estaminet. Ils savent que les brasseurs n’hésitent pas à payer des loyers supérieurs à la valeur locative d’un immeuble, pour pouvoir y imposer la charge de bière. En un mot, la coutume de la charge de bière a donné, dans le Nord, une plus-value aux immeubles à usage d’estaminet. Les propriétaires sont donc tout disposés à maintenir dans l’immeuble les brasseurs locataires principaux toutes les fois que ceux-ci solliciteront le renouvellement. Ils ne se soucient pas d'établir entre eux et les débitants ce rapport direct dont nous avons parlé, qui ferait disparaître la cause de plus-value. D’autre part, sauf exceptions, il est certain que les brasseurs présentent une solvabilité plus grande que le débitant et les baux contractés avec eux donnent des garanties plus certaines de durée. Enfin, si l’on se range aux solutions que nous avons proposées,

le propriétaire, en accordant le renouvellement aux brasseurs, se libérera des formalités de la loi du 30 juin 1926 qui seront exigées seulement dans les relations entre locataire principal et sous-locataire.

A un autre point de vue, le fait par le propriétaire de prendre comme locataire un brasseur, implique de sa part la reconnaissance du sous-locataire. Le propriétaire n’ignore pas, en effet, que le brasseur n’exploitera pas directement le cabaret et qu’il va le sous-louer à un débitant. Il peut parfaitement se réserver le droit d’agréer, sous une forme ou sous une autre, le sous-locataire, mais dans la pratique, les contrats sont muets sur ce point et de cela il résulte que le propriétaire consent à la souslocation et qu’il s’en remet au brasseur sur le choix du sous-locataire. Or, cette reconnaissance implicite a des conséquences, nous l’avons vu. Elle empêche le propriétaire de trouver dans la sous-location un motif grave et légitime de refus de renouvellement et le soumet au droit de la loi du 30 juin 1926.

Des solutions que nous avons exposées, nous avons trouvé les éléments dans de nombreux jugements rendus par les Tribunaux du Nord, et notamment par celui de la section de Lille, à l’occasion des nombreux conflits que cette question de propriété commerciale a soulevées entre brasseurs et débitants sous-locataires.

Dans une première espèce dont nous allons citer les principaux attendus, se trouve établi le droit du souslocataire à la protection de la loi du 30 juin 1926 (1).

Elle pose en principe que le sous-locataire ne peut se présenter au propriétaire que comme l’ayant-cause du

(1) Lälle, 13 mars 1928 : Capart contre Benoît-Castelain,

An AE ASC ÉNTEL ù ?

locataire principal. Comme tel, elle lui reconnaît le droit d’agir par la voie oblique pour parer à l’inertie de celuiei. Il faut toutefois qu'il s’agisse d’une sous-location légitime : Le jugement établit qu’en matière de

bail de brasseur, la sous-location est tacitement agréée

par le propriétaire par le fait même qu’il loue à un brasseur :

« Attendu que la loi du 30 juin 1926, en son article 2, ne vise pas expressément les sous-locataires comme catégorie spéciale de bénéficiaires du droit au renouvellement, mais que tout ce qu’on peut en déduire c’est qu’il serait abusif de les admettre dans tous les cas, sans distinction ; qu’à l’inverse, une étroite interprétation littérale consistant à les exclure d’une façon absolue, même quand ils jouissent d’une situation équivalente à celle des autres catégories de bénéficiaires visés, serait tout à fait contraire à l’esprit de la loi et contredite par les travaux préparatoires.

« Attendu que ladite loi ayant institué le bénéfice du renouvellement de bail en vue de la protection des fonds de commerce, non en considération des personnes, a certainement, sans avoir besoin de le dire, entendu comprendre les sous-locataires lorsqu'ils rentrent dans le cadre de l’article 2, soit comme ayantseause du locataire principal, soit comme seuls « locataires occupants », soit comme assimilables à des « cessionnaires » ; que seulement, ne tenant pas directement leurs droits du propriétaire, il faut toujours qu’ils se trouvent à son égard dans une situation régulière qui puisse lui être opposée, conformément au bail principal.

« Attendu, en l’espèce, que le sous-locataire Capart