L'IMMEUBLE SAISI EST LOUÉ OU AFFERMÉ

Lorsqu'un immeuble est loué ou affermé, le droit

d'administration du propriétaire consiste à pouvoir

(1) Chauveau sur Carré Q. 2269 in fine. — GarsonNer, op, cit. $ 1525, note 4.

(2) Augry et Rau, Cours de droit civil français. 5" édit. $ 287, 4°. — Garsonner, op. cit IV, $ 1515.

consentir des baux sur cet immeuble, et son droit de jouissance à en percevoir, pour son compte personnel, les loyers ou fermages. Nous examinerons dans deux paragraphes distincts, les modifications apportées par les poursuites en expropriation à ce double droit du

propriétaire saisi.

$ I. — Restrictions au droit d’administration. Validité des baux consentis par le saisi

1° Baux consentis avant la transcriphon de la sarïste.

Dans le cas où l’immeuble saisi est loué ou affermé la première question qui se pose est celle de savoir si les créanciers seront tenus de respecter les baux consentis par le saisi sur l'immeuble saisi.

À. — Baux de moins de 18 ans. — Lorsqu'il s’agit de vendre un immeuble, les baux sont souvent, en effet, une cause de dépréciation de l’immeuble qu'ils frappent ; s'ils ont été consentis à vil prix, ils entrainent pour l'acquéreur une diminution certaine et parfois considérable des revenus : et s’ils ont été consentis à des conditions avantageuses, ils peuvent encore constituer une gêne pour cet acquéreur qui sera privé pendant un certain temps de la libre jouissance du bien par lui acquis, puisqu'il ne lui sera pas permis d’en changer la destination, de l’habiter ou de l’exploi-

ter lui-même, par exemple, pendant toute la durée du

bail,

On comprend dès lors l'intérêt que les créanciers peuvent avoir à demander l'annulation des baux qui auraient pu être consentis par leur débiteur sur l’immeuble saisi, puisque, si ces baux sont maintenus, ils constituent presque toujours un obstacle aux enchères.

Mais il importe aussi dans l’intérêt de la propriété et de l’agriculture, que la jouissance du preneur de bonne foi soit, en principe, assurée pour toute la durée du bail et que le fermier soit à l’abri d’une expulsion résultant du fait de son bailleur. Si un preneur devait être exposé à voir cesser sa jouissance par suite de la vente volontaire ou forcée de l’immeuble qu’il tient à bail, il deviendrait évidemment bien difficile pour les propriétaires de trouver des locataires ou fermiers ; il en résulterait un trouble grave dans les relations sociales. C’est en raison de ces considérations économiques de premier ordre que le législateur du Code civil a décidé qu’en principe tout acquéreur d'immeubles est tenu de respecter le bail consenti par les précédents propriétaires. Toutefois, et pour prévenir une fraude bien facile à commettre, l’article 1743, C. civ., exige que ce bail, pour être opposable à l’acquéreur, ait date certaine avant la vente. Telle est la règle admise par le législateur en matière de vente volontaire d'immeubles.

Si l’on s’en fût tenu là au cas de saisie immobilière, la fraude eût été encore facile. Le débiteur averti par le commandement, des poursuites qui allaient être incessamment exercées contre lui, aurait pu s’enten-

dre avec un fermier et lui consentir avant la saisie, à vil prix où pour une longue durée, un bail qui, opposable à l’adjudicataire, aurait entrainé une dépréciation notable de l’immeuble saisi, au grand préjudice des créanciers. C’est pour éviter cette fraude que le législateur a édicté l’article 684, C. pr., ainsi conçu : « Les baux qui n’auront pas acquis date certaine avant le commandement pourront être annulés, si les créanciers ou l’adjudicataire le demandent. »

La loi a donc considéré comme suspects de fraude les baux qui seraient consentis par le débiteur après le commandement, et c’est pour cela qu’elle en permet l’annulation.

Mais ces baux ne sont pas frappés d’une nullité absolue ; ils ( pourront être annulés » dit l’article 684 ; c'est donc une faculté et non une obligation pour le Juge d'en prononcer l’annulation et la doctrine et la jurisprudence sont d’accord pour reconnaître à cet égard, aux magistrats, un: souverain pouvoir d’appréciation (1).

On s’est dès lors demandé quelle était l'utilité de cette disposition de l’article 684. C. pr. D’après le droit commun, en effet, un créancier peut toujours faire résoudre les actes qui ont été passés par son débiteur en fraude de ses droits ; cette faculté lui est reconnue par l’article 1167. C. civ., qui pose le principe

de l’action paulienne ou révocatoire. Or, ilsemble que

(1) Cassation, 1° juin 1892 (D. P. 93, 1, 384).

ce droit commun suffisait pour permettre aux créanciers de demander la nullité des baux passés par leur débiteur dansle but de nuire à la vente de l’immeuble saisi ét que l’article 684 C. pr. fait double emploi avec l’article 1167 C. Civ.

C’est en effet ce que l’on avait prétendu à Ja Chambre des Députés lors de la discussion de la loi de 1841 ; aussi cette chambre avait-elle pensé, que, pour ajouter au droit commun, il fallait exprimer dans la loi le principe d’une nullité absolue des baux consentis après le commandement. Dans ce but, elle avait modifié la rédaction adoptée par la Chambre des

Pairs et remplacé les mots « pourront être annulés » par ceux-ci ( seront annulés ». Cette nouvelle rédac-

tion, critiquée par la commission de la Chambre des Pairs, lors de la deuxième lecture du projet, a été définitivement abandonnée lors du vote de la loi, malgré les efforts du Garde des Sceaux : et l’article 684, reproduisant purement et simplement l’ancien article 691 C. pr. décide que « Les baux qui n’auront pas acquis date certaine avant le commandement pourront être annulés. »

Toutefois, il existe une grande différence entre la portée d’applitation de cet article et celle de l’article 1167. C. civ. Lorsqu'un créancier veut faire annuler par l’action paulienne, un acte passé par son débiteur en fraude de ses droits, il doit en effet, prouver non seulement le préjudice que lui cause cet acte, mais encore l'intention frauduleuse du débiteur et même

s'il s’agit d’un contrat à titre onéreux. la complicité du

tiers avec lequel ce débiteur a traité. Cette triple preuve est évidemment très difficile à faire, et partant, bien périlleuse pour le créancier qui veut l’entreprendre. Or l’article 684 a eu précisément pour but d'éviter les difficultés de cette preuve au créancier qui veut faire annuler les baux passés par son débiteur après le commandement tendant à saisie immobilière. Cet article établit, relativement à ces baux, une présomption de fraude contre le débiteur ; d’où les rôles sont renversés ; le créancier qui demandera la nullité d’un tel bail n’aura qu’une preuve à faire, le préjudice pécuniaire qu'il lui cause ; ce sera au contraire au débiteur ou au fermier à prouver la sincérité de ce bail, s’il veulent le faire maintenir.

Telle est, croyons-nous, la véritable signification de ces mots &« pourront être annulés ». C’est en ce sens d'ailleurs que l’on entendait généralement l’article 691 ancien, Code pr. civ. dont l’article 684 actuel n’est que la reproduction (1).

Certaines décisions de jurisprudence, cependant, semblent subordonner l’annulation des baux consentis après le commandement à la preuve de la fraude (2). Mais cette interprétation n’est pas admissible. S'il devait être entendu en ce sens, l’article 684 n'aurait pas sa raison d'être ; sa disposition serait même, comme le dit M. Dalloz, « en quelque sorte déraison-

nable puisqu'elle n’aurait attribué aux créanciers que

(1) TaominEe-Dresmazures, 0p. cit. Il, n° (2) Bordeaux, 18 novembre 1848 (D. P. 40, 2, 133).

le droit d'attaquer, pour cause de fraude, et seulement lorsqu'il n'aurait pas acquis date certaine avant le commandement, un bail que la disposition générale de l’article 1167 C. civ., leur donnait le droit d'attaquer pour la même cause, alors même qu’il aurait eu date certaine avant le commandement (1) ».

Ainsi lorsque les créanciers se verront opposer un bail qui aura acquis date certaine avant le commandement, ils pourront toujours en demander l’annulation, conformément au droit commun en vertu de l'article 1167 C. civ. : (l’art. 684. C. pr. en disant que les baux qui n’ont pas acquis date certaine avant le commandement pourront être annulés, n’a pas eu pour but, en effet, d'établir que ceux qui ont acquis date certaine avant cette époque ne pourront pas l'être); mais ils devront dans ce cas prouver non seulement le préjudice que leur cause le bail, mais encore la fraude du débiteur et la complicité du preneur. Au contraire si le bail qu’on leur oppose n’a pas acquis date certaine avant le commandement il sera présumé frauduleux, et il suffira aux créanciers de prouver qu’il leur cause un préjudice réel pour qu'il puisse être annulé (2).

Aux termes de l’article 684 C. pr. la nullité du bail peut être demandée par les créanciers et l’adjudicataire.

(tr) Dañroz, -R, A. NV cie, n°734.

(2) Cauveau sur Carré, Q. 2282. — Borrarp, Proc. civile, IT, n° 025, 926. — Garsonwer, IV, $ 1511 — Guirrouarp. Traité du Louage, 1, n° Gr.

Le mot créancier doit comprendre tous ceux qui sont liés à la poursuite de saisie immobilière, c’est-adire non seulement les créanciers hypothécaires inscrits, mais aussi le créancier saisissant, même s'il n’est que chirographaire.

Quant à l’adjudicataire, son droit a été longuement discuté en 1841. Nous savons que l’article 1743 C. civ., donne à tout acquéreur le droit de ne pas respecter les baux qui n’ont pas acquis date certaine avant la vente. Plusieurs orateurs soutinrent, dans la discussion de la loi de 1841, qu’il était inutile de mentionner l’adjudicataire dans l’article 684, car, disaientils, le droit qui lui serait ainsi reconnu n’ajouterait rien à celui qui lui appartient déjà en vertu de l’article 1743 C. civ. M. Persil, rapporteur de la loi à la Chambre des Pairs, prétendait même que se serait l'astreindre à un procès auquel il ne devait pas avoir besoin de recourir, puisque l’article 1743 édicte une nullité absolue (1).

Mais cette manière de voir était assurément inexacte. L'article 1743 permet à l’adjudicataire. de ne pas tenir compte des baux qui n’ont pas acquis date certaine avant la vente : mais au cas de saisie, il se peut que le bail ait acquis date certaine entre le commandement et l’adjudication ; dans ce cas l’article 1743 n’est plus applicable, et l’adjudicataire aurait été obligé de respecter ce bail, si l’article 684

(1). — Persir, 2° Rapport à la Chambre des Pairs. — CuauvVEAU SUR CARRÉ, V (1° p.), p. 05.

n'était pas venu à son secours. Grâce à cette disposition, au contraire, l’adjudicataire aura le droit d’en demander l’annulation en prouvant simplement qu'il lui préjudicie. L’article 684 a donc une portée bien différente de l’article 1743 (1).

A ceux qui seraient tentés de trouver exorbitant ce droit de l’adjudicataire qui a dû tenir compte, pour enchérir, de la dépréciation causée par le bail, on répondrait que cet adjudicataire ne pourrait obtenir l'annulation du bail qu’en prouvant le préjudice qu'il lui cause, et pour l'évaluation duquel les tribunaux ont un souverain pouvoir d'appréciation.

Remarquons d’ailleurs que, si une clause du cahier des charges imposait à l’adjudicataire comme cela a lieu la plupart du temps en pratique, l'obligation de respecter les baux non entachés de fraude et de simulation, cet adjudicataire ne saurait évidemment se prévaloir de l’article 684 C. proc. pour faire annuler les baux consentis par le saisi, même après le commandement. Il n'aurait plus dans ce cas que la ressource de l’article 1167 C. civ (2).

Que faut-il entendre par « bail ayant date certaine avant le commandement ? »

En dehors des actes authentiques, qui font foi de

leur date jusqu’à inscription de faux, l’article 1328

(1) Cuauveau sur CARRÉ, Q. 2285. — Biocur, op. cit. V° cit. n° 285.

(2) Cuauveau-sur-CARRÉ, Q. 2283. — Darroz, Rép. A., V° Cl, DM728:

C. civ. déclare que les actes sous signatures privées acquièrent date certaine, à l'égard des tiers, de trois manières différentes : 1° par l'enregistrement ; 2° par la mort de l’une des personnes qui les ont signés ; 3° par la relation de leur substance dans un acte authentique. Nous croyons que les mots «date certaine » ont le même sens dans l’article 684 C. pr. que dans cet article 1328 C. civ.

Le commandement qui est pris pour point de départ par l’article 684 est celui qui sert de base à la saisie. Ainsi un bail sous-seing privé qui n’a été enregistré qu'après un commandement tendant à saisie immobilière périmé, mais avant celui en vertu duquel il a été procédé à la saisie ne pourrait être annulé, s’il n'avait aucun caractère frauduleux (1).

Quant à l’époque à laquelle doit être formée la demande en nullité du bail, l’article 684 étant muet à ce sujet, il faut décider que cette demande en nullité peut être formée par les créanciers (pourvu bien entendu qu'ils y aient intérêt, ce qui sera très rare) comme par l’adjudicataire même après l’adjudication (2).

B.— Baux de plus de dix-huit ans. — A l'égard des créanciers chirographaires, les règles que nous venons

d'exposer sont applicables à toutes espèces de baux,

(1) Darroz, R. A., V° cit., n° 730. — Ausry'et Rau, Cours de Droit civil, II, $ 286, note 16 — Req. 27 janvier 1862 (s, 62, 1,

292) (2) Cass. 10 décembre 1849 (s, 50, 1, 119).

quelle qu’en soit la durée. Et cela se comprend : avant la saisie, ces créanciers n'avaient aucun droit sur les immeubles de leur débiteur ; en conséquence, lors de la saisie, ils ne peuvent critiquer aucun des actes passés de bonne foi par ce débiteur antérieurement aux poursuites.

Il n’en est pas de mêmedes créanciers hypothécaires. Ils ont, eux, acquis un droit réel sur l'immeuble hypothéqué et la constitution de ce droit réel a, par ellemême, restreint dans une large mesure le droit de propriété du débiteur qui a notamment perdu le droit de consentir, relativement à cet immeuble, les actes qui seraient de nature à en diminuer la valeur et à préjudicier par là même au droit de ses créanciers hypothécaires. Or les baux à longue durée constituent presque toujours une dépréciation notable de l’immeuble sur lequel ils portent ; il semble donc que ces baux doivent être interdits au débiteur après la constitution de l’hypothèque, ou que du moins les créanciers hypothécaires auront le droit de les attaquer et de les faire annuler ou réduire, lorsqu'ils poursuivront la réalisation de leur gage.

Cette question faisait l’objet d’une vive controverse avant la loi du 23 Mars 18$s sur la transcription.

Il n’y avait en effet dans le Code civil ni dans le Code de procédure, aucune disposition permettant d'établir un critérium en cette matière et de tracer la Hmite des actes qui doivent être considérés comme préjudiciables, et partant, inopposables aux créanciers hypothécaires. Il est incontestable, et l’on était bien

d'accord sur ce point, que l’hypothèque laisse intact au débiteur qui l’a consentie son droit d’administration ; mais les baux à long terme constituaient-ils ou nou des actes d'administration rentrant dans les pouvoirs de ce débiteur, telle était la difficulté (1).

La loi du 23 Mars 1855 a mis fin à cette controverse en déterminant d’une façon précise les limites du droit d'administration laissé au débiteur par l’hypothèque. Elle dispose, article 2, 4° : (sont également transcrits, les baux d’une durée de plus de dix-huit années » et article 3 in fine « les baux qui n’ont point été transcrits ne peuvent jamais leur être opposés (aux tiers) pour une durée de plus de dix huit ans ».

Il résulte de ces dispositions que, lorsqu'un créancier hypothécaire fait saisir l'immeuble hypothéqué à sa créance, il peut, indépendamment de la faculté qui lui est reconnue par l’article 684, C. pr., de faire annuler les baux consentis par son débiteur qui n’ont pas acquis date certaine avant le commandement, demander la réduction à dix-huit ans de ceux qui, consentis, même avant le commandement, pour une plus longue durée, ne lui ont pas été rendus opposables par la transcription. Examinons les diverses ‘hypothèses qui peuvent se présenter :

1° Les baux consentis par le débiteur, pour plus de

dix-huit années, ont acquis date certaine et ont été

(1) Voir au sujet de cette controverse Carré et CnAuvEaAu, Q. 2281. — Tuomine-Drsmazures, op. cit., Il, p. 227. — Brocue, op. ét V° cit., n° 284.

transcrits, non seulement avant le commandement, mais avant toute inscription hypothécaire.

Dans ce cas, pas de doute possible ; ces baux devront être respectés par les créanciers hypothécaires, pendant toute leur durée ; ils sont pleinement opposables aux tiers.

2° Les baux consentis pour plus de dix-huit ans ont acquis date certaine avant le commandement et avant l'inscription d’un ou plusieurs créanciers hypothécaires, mais ils n’ont été transcrits que postérieurement à ces inscriptions.

Ici encore pas de difficulté, tout le monde est d’accord pour reconnaître que ces baux ne sont pas opposables pour toute leur durée aux créanciers hypothécaires inscrits antérieurement à leur transcription. La loi n’a pas voulu que ceux qui prêtent sur un immeuble puissent être trompés sur la valeur réelle de cet immeuble et obligés de supporter pour toute leur durée des baux à long terme, antérieurement consentis, dont on leur aurait dissimulé l’existence. Lors de la saisie ces baux ne leur seront donc opposables que pendant dix-huit ans a dater du commandement (1).

3° Les baux de plus de dix-huit ans n’ont été passés et transcrits qu'après une ou plusieurs inscriptions hypothécaires.

Dans ce cas une difficulté a été soulevée. Certains

auteurs argumentant, a contrario, de la lettre même

(1) GarsonNer, of, cit., IV, 8 1512-a.

du texte de l’article 3 de la loi de 1855, ont pensé que puisque la loi ne déclare inopposables aux tiers pour plus de dix-huit ans que les baux qui n’ont pas été transcrits lorsqu'ils auraient dû l'être, tous ceux qui l'ont été, dès le moment où cette formalité a pu être remplie, seront opposables pour toute leur durée : et comme la loi ne fait aucune distinction entre les créanciers qui auraient acquis des droits sur l’immeuble antérieurement au bail, et ceux qui n’en acquerraient que postérieurement, il faut décider que le bail transcrit leur est opposable à tous indistinctement (1).

Un rapide examen des principes de l’hypothèque et de la transcription suffit pour réfuter cette singulière théorie.

Si en effet la constitution d'une hypothèque laisse au débiteur la propriété de son immeuble, c’est nous le savons, avec cette restriction que ce débiteur perd le droit de consentir sur cet immeuble tous les actes qui seraient susceptibles d'en diminuer notablement la valeur. Or, en exigeant la transcription de baux de plus de dix-huit ans le législateur de 1855, comblant la lacune qui existait à cet égard dans le Code civil et le Code de procédure, a précisément déterminé cette limite de durée qu’un bail ne saurait dépasser sans nuire à la propriété et sans sortir du domaine de l'administration. Il a assimilé en quelque sorte les baux de plus de dix-huit ans à des actes d’aliénation

(1) P. Por, Traité des Privilèges et Hypothèques, I, n° 308.

et c’est pourquoi il a exigé qu'ils fussent transcrits pour être opposables aux tiers. Que faut-il en conclure, sinon que le débiteur qui a conféré à son crécier une hypothèque sur un de ses immeubles, ne peut plus désormais consentir sur cet immeuble, au préjudice de ce créancier, un bail de plus de dix-huit ans ? Un tel bail excéderait les limites de son droit d’administration et ne saurait être valable pour toute sa durée à l'encontre du créancier hypothécaire antérieurement inscrit ; il ne lui sera donc jamais opposable que pour dix-huit ans, c’est-à-dire dans la limite où 1l constitue un acte d'administration. Voilà où conduisent les principes de l’hypothèque. Qu'importe après cela que ce bail ait été transcrit ? Une transcription faite après coup ne peut évidemment pas annihiler les droits déjà fixés sur l’immeuble; ce serait le renversement de la loi elle-même.

On objecte que la loi n’a déclaré inopposables aux tiers pour plus de 18 ans que les baux non transcrits. Mais lorsque la loi a parlé des baux non transcrits;, elle a eu évidemment en vue, non seulement ceux qui n'ont pas été transcrits, mais encore ceux qui ne l'ont été que postérieurement à la consolidation du droit des tiers. Un bail dont la transcription n’a été opérée qu'après l'inscription d’un créancier hypothécaire n’est pas légalement transcrit, par rapport à ce créancier, et ne saurait dès lors lui être plus opposable que s'il,ne l’avait pas été, car, comme le dit M. Mourlon, «toutes les fois que deux droits, soumis l’un et l’au-

tre au régime de la publicité sont aux prises, le con-

flit se règle eu égard aux dates des formalités accomplies pour les rendre publics (1) ».

Quant au point de départ des 18 ans, dans les cas où les baux à longue durée sont réductibles à ce laps de temps, nous dirons avec la majorité des auteurs, qu'il faut le placer au jour où le créancier hypothécaire exerce son droit, c’est-à-dire au jour où par le commandement adressé à son débiteur, ce créancier manifeste son intention de réaliser son gage. Et en effet, aux termes de l’article 684, le débiteur ne peut plus, à partir du commandement consentir sur son immeuble des baux opposables aux créanciers. Dès lors on ne comprendrait pas qu’un bail, qui n’est opposable à ces créanciers que pour 18 ans, püût durer plus de 18 ans après le moment où le propriétaire a

cessé d’être capable de le consentir (2).

2° Baux consentis après la transcription de la saisie

Nous venons de voir que la loi permet aux créanciers de demander la nullité des baux consentis par le débiteur postérieurement au commandement, c’est-àdire alors que la saisie n’est encore qu’à l’état de sim-

ple menace; mais quel serait le sort d’un bail qui

(1) Mourcow, Traité théorique et pratique de la transcription, II, n° 500.

(2) En ce sens Aurry Er Rav, III, $ 286, note 18. — Garsox- NET, IV, $ 1512. Contra : MourLon, op. cit., Il, n°. 490, d’après lequel les 18 ans ne doivent courir que du jour de l’adjudication.

aurait été consenti par le saisi postérieurement à la transcription de la saisie ?

Evidemment ce bail est'annulable, puisqu'il n’a pas date certaine avant le commandement; mais ne fautil pas aller plus loin et le déclarer nul de nullité absolue, de sorte que les tribunaux n'auraient plus ici le pouvoir d'appréciation que leur laisse l’article 684, et seraient obligés de prononcer la nullité de ces baux dès qu’elle serait demandée? On a invoqué dans ce dernier sens un argument d’analogie tiré de l’article 686, C. pr,, qui frappe de nullité les aliénations postérieures à la transcription sans qu’il soit besoin de faire prononcer cette nullité. À partir de la transcription, ajoute-t-on, le débiteur se trouve dessaisi et ne possède plus que pour autrui, à titre de séquestre judiciaire ; or en cette qualité il ne peut plus consentir de baux.

Nous croyons cependant préférable de décider que les juges conservent relativement au maintien de ces baux le même pouvoir d'appréciation que pour les baux postérieurs au commandement, mais antérieurs à la transcription. La loi n’a fait aucune différence entre les deux hypothèses ; elle se borne à dire que les baux qui n’auront acquis date certaine qu'après le commandement pourront être annulés; la nullité doit donc être facultative dans tous les cas. Lorsque le saisi est laissé en possession de son immeuble après la transcription, il en conserve la gestion.

Si donc il consent des baux qui sont le fait d’une

sage administration et qui auront maintenu l’immeu-

ble en bon produit, lorsque ces baux auront été avantageux pour les créanciers et ne causeront aucun préjudice à l’adjudicataire, il sera de toute justice de les maintenir et la loi n impose nulle part aux juges l'obligation d'en prononcer la nullité (1).

La théorie que nous repoussons a, il est vrai, été adoptée par un arrêt de la Cour de Toulouse (2) qui a décidé que « les baux consentis par le débiteur, même sans fraude, depuis la transcription et la dénonciation de la saisie ne peuvent être opposés à l’adjudicataire. » Mais lorsque la question fut portée devant la Cour de Cassation. celle-ci refusa de sanctionner cette théorie, et déclara très nettement que « les tribunaux ont la faculté d'annuler ou de maintenir, suivant les circonstances, même les baux consentis après la transcription de la saisie » (3).

$S IL. — Restrictions apportées par la saisie au droit de iouissance du saisi

Lorsqu'un immeuble est loué ou affermé, la jouissance de cet immeuble consiste, avons-nous dit, à en toucher les loyers ou fermages. Nous avons vu que lorsque l'immeuble saisi est habité ou exploité par le saisi lui-même, ce dernier perd, par l'effet de la transcription de la saisie, le droit de jouir des fruits

produits par l'immeuble saisi. Si les créanciers ne

(1) Garsonwner, op. cit, IV, $ 1511.

(2) Toulouse, 26 février 1852 (D, P, 53, 2, 44). (3) Cass. Req., 9 décembre 1878 (D, P, 70, r, 310).

demandent pas son expulsion, il est laissé en possession de cet immeuble et continue de le gérer et d’en percevoir les fruits; mais il n'administre plus qu’en qualité de séquestre judiciaire et doit, comme tel, rendre compte aux créanciers des fruits qu'il a pu percevoir.

Lorsqu'il y a sur l'immeuble saisi un ou plusieurs baux valables à l'égard des créanciers, la transcription de la saisie produit, quant au droit de jouissance du débiteur, un effet analogue. En principe, le saisi continue de percevoir lui-même les loyers et fermages de cet immeuble; les locataires ou fermiers, en payant entre ses mains sont valablement libérés ; mais le saisi

ne touche plus ces revenus qu’en qualité de séquestre

judiciaire, et doit en conséquence rendre compte à ses

créanciers des sommes qu'il a perçues.

La loi ne dit pas si, dans ce cas, le saisi peut retenir une somme suffisante pour ses besoins et pour ceux de sa famille ; mais nous inclinons à le croire pour deux raisons : d’une part il est assimilé au séquestre judiciaire et nous avons dit au $ 1 de la 1° section que laissé à ce titre en possession de l'immeuble qu'il exploiterait personnellement il aurait droit de garder la quantité de fruits nécessaires pour sa consommation et celle de sa famille, d'autre part, les créanciers auraient tort de se plaindre, car il ne tenait qu’à eux, comme nous allons le voir, d'empêcher les fermiers et

les locataires de s'acquitter entre ses mains (1).

(1) GARSONNET, op. cit., $ 1527.

RESTRICTIONS AUX DROITS D'ADMINISTRATION 6s

En effet, de même que l’article 681, C. pr., permet aux créanciers d'enlever au saisi l'administration de son immeuble et le droit de percevoir les fruits naturels ou industriels, de même, au cas où l'immeuble est loué ou affermé, l’article 68$ leur permet, s’il n'ont pas confiance dans la bonne foi du saisi, de lui retirer le droit de percevoir les loyers et fermages qui viendraient à échéance après la transcription de la saisie. Ils n’ont qu’à signifier aux locataires ou fermiers un simple acte d'opposition qui vaudra saisiearrêt entre leurs mains. L'article 68s C. pr., dit en effet : & ...… Un simple acte d'opposition, à la requête du poursuivant ou de tout autre créancier, vaudra saisie-arrêt entre les mains des fermiers ou locataires qui ne pourront se libérer qu’en exécution de mandement de collocation, ou par le versement des loyers et fermages à la Caisse des Consignations ; ce versement aura lieu à leur réquisition ou sur la simple sommation des créanciers. À défaut d'opposition les paiements faits au débiteur seront valables et celui-ci sera comptable comme séquestre judiciaire des sommes qu’il aura reçues. »

C’est là une des plus heureuses innovations de la

loi du 2 juin 1841; sous l’empire du Code de procé-

dure les créanciers qui voulaient enlever au saisi la jouissance des revenus de l'immeuble loué ou affermé, devaient avoir recours à la procédure coûteuse et compliquée de la saisie-arrêt.

Aujourd’hui un simple acte d'opposition suffit pour

arriver au même résultat, et remplace l’exploit de sai-

sie-arrêt, la dénonciation au saisi, la contre dénonciation au tiers saisi, et les instances en validité et en déclaration affirmative. On économise ainsi du temps et des frais.

Cet acte d'opposition est fait dans la forme ordinaire des sommations extra judiciaires. Il suffit qu’il contienne l'indication des motifs de l’acte et qu'il y soit fait mention de la saisie, de la dénonciation et de la transcription; il serait frustratoire et contraire à l'esprit de la loi de donner copie du procès-verbal de la saisie ou d’autres actes de la procèdure (1).

Il peut être fait, dit l’article 685$ : « à la requête du poursuivant ou de tout autre créancier », c’est-à-dire par tout créancier, même chirographaire, ayant le droit de saisir. C’est la solution que nous avons donnée au sujet de l’article 681, quand il s’agit d’enlever au saisi la possession de son immeuble et d’en percevoir les fruits naturels ou industriels ; il y a même raison de décider dans les deux cas (2).

Ainsi, à partir de cette opposition, les fermiers ou locataires ne pourront plus se libérer entre les mains du saisi, sans s’exposer à payer deux fois; il devront attendre la clôture de l’ordre qui sera ouvert sur le prix d’adjudication de l’immeuble saisi et payer alors aux créanciers leurs loyers et fermages, sur la présentation des bordereaux de collocation qui auront été

délivrés à ces derniers. Toutefois, s’ils ne veulent pas

(1) CHauveau sur Carré, Q. 2280.

(2) Garsonner, op. cit., IV, $ 1527

attendre jusqu'à ce moment, la loi leur permet de se libérer en versant à la Caisse des Dépôts et Consignations les loyers et fermages qui viendraient à échéance après la transcription de la saisie : ce versement peut même leur être imposé par les créanciers par une simple sommation.

Telles sont les différentes restrictions apportées par la saisie immobilière aux droits d'administration et de jouissance du saisi. Ces restrictions, comme nous avons eu occasion de le faire remarquer, ont été édictées dans l'intérêt de tout créancier ayant droit de saisir, qu'il soit chirographaire ou hypothécaire, et sont en conséquence toujours produites par la saisie, qu'il y ait ou non des créanciers hypothécaires inscrits sur l'immeuble saisi (sauf ce qui concerne les baux consentis par le débiteur pour une durée de plus de 18 ans).

Mais la transcription de la saisie produit en outre un autre effet qui est spécial au cas où il y a des créanciers hypothécaires ; cet effet est relatif à l'immo-

bilisation des fruits.