CHAPITRE II

Nous avons vu que la transcription de la saisie immobilière enlève au saisi la jouissance de son immeuble; si les créanciers lui laissent le droit de l’'administrer et d’en percevoir les fruits, il ne perçoit plus ces fruits qu’en qualité de séquestre judiciaire et pour le compte des créanciers auxquels doit désor+ mais profiter la jouissance de l'immeuble saisi.

Mais lorsqu'il y a des créanciers hypothécaires inscrits sur cet immeuble, la transcription produit en outre, à leur égard, un autre effet très important : elle tmmobilise fictivement les fruits à leur profit. C’est ce que décide, pour les fruits naturels et industriels l’article 682 C. pr., ainsi conçu : ( Les fruits naturels « et industriels recueillis postérieurement à la trans- « cription, ou le prix qui en proviendra, seront immo- ( bilisés pour être distribués avec le prix de l’immeu- «€ ble par ordre d’hypothèque »; et l’art. 68s reproduit la même règle pour les fruits civils: « Les loyers «et fermages seront immobilisés à partir de la trans- « cription de la saisie, pour être distribués avec le prix « de l'immeuble par ordre d’hypothèque. »

Nous étudierons, dans une première section, les principes généraux qui régissent l’immobilisation, et dans une deuxième section, nous rechercherons la solution possible aux conflits qui peuvent s'élever entre les créanciers hypothécaires et les personnes

qui auraient acquis des droits sur ces fruits.

SECTION I $ 1. — Principes généraux

Le propriétaire a droit à tout ce qui est produit par sa chose et, par suite, il fait siens les fruits qui en proviennent.

L'article 547 C. civ., sous la rubrique de l’accession constate ce droit du propriétaire, droit d’ailleurs indépendant de la nature des fruits; peu importe qu'ils soient naturels ou industriels, qu'ils soient le résultat de la main-d'œuvre du dominus ou d’un tiers, qu'ils soient des fruits futurs ou des fruits pendants et non encore détachés du sol (1).

Mais d’autre part, les fruits, une fois perçus et détachés du sol, deviennent des meubles (art. 520 C. civ.), en conséquence, ils perdent leur caractère d’accessoire et leur caractère immobilier (2).

Par suite, dans la matière qui nous occupe, les

(1) Baunry-LacanriNerte Er De Loynes, Nantissement priviges et hypothèques, t. 2, n° 914.

(2) Baupry er pe Loynes, t. 2, n° or.

lè

fruits une fois perçus et détachés du sol, ou bien encore engagés après la transcription de la saisie, ne pourraient devenir le gage spécial des créanciers hypothécaires, si un texte de loi ne corrigeait ce qu'il y a d’injuste dans cet état de choses : car si l’on supposait que la procédure püût se faire très rapidement, la vente suivant instantanément la transcription de la saisie, le prix de l’immeuble réalisé sur le champ serait partagé entre les créanciers hypothécaires sans qu'il y eût à examiner la question des fruits. Aussi pour empêcher les inconvénients résultant des lenteurs de la procédure, le législateur a-t-il édicté les dispositions des articles 682 et 685 du Code de procédure.

En supposant fictivement que l’adjudication de l'immeuble a lieu au moment de la transcription de la saisie, on évite que les créanciers chirographaires essayent de retarder la procédure; car s’il n’y avait pas immobilisation des fruits dès la transcription, le partage des fruits aurait lieu entre les créanciers, quelle que fût leur qualité, et les créanciers chirographaires auraient alors intérêt à prolonger la saisie pour augmenter d'autant la valeur des fruits recueillis (1).

« Par une fiction légale, dit Pascalis (2), les fruits « de toute nature seront immobilisés, et suivant le

« sort de l’immeuble, pour être distribués comme son

(1) Lyon, 2 août 1882, Gaz. Palais, 83, p. 288. (2) Rapport à la Chambre des Députés sur la loi de 1841. Dazcoz, R. 4% p. 574; n°03.

& prix, c'est-à-dire non au marc le franc, entre les ( créanciers opposants, mais par privilège et hypo- € thèque lorsque l’ordres’ouvrira. Cette règleest sage: « elle est destinée à éviter des procédures particuliè- « res, et des distributions par contribution, dont les € frais absorberaient la valeur ».

Cette immobilisation des fruits ne se produit qu’à partir de la transcription de la saisie, et, par suite, tous les fruits naturels. industriels ou civils recueillis ou échus avant cette époque sont devenus la libre propriété du saisi, réserve faite du cas de saisie-brandon ou de saisie-arrêt dont nous examinerons à ce sujet les effets au point de vue du concours possible entre l’immobilisation des fruits dérivant de la saisie immobilière et la mise de ces mêmes fruits sous main de justice par suite de la saisie-brandon ou de la saisiearrêt (1).

Toutefois ce n’est que dans le cas où la saisie est pratiquée contre le débiteur lui-même que les fruits sont immobilisés par la transcription ; l’immobilisation se produit bien plus tôt lorsque la saisie est poursuivie sur un tiers détenteur. Aux termes de l’article 2176 C. civ., « les fruits de l’immeuble hypothéqué « sont dûs par le tiers détenteur à compter du jour de « la sommation de payer ou de délaisser, et si les

« poursuites commencées ont été abandonnées pen-

(1) Dans la procédure de saisie-brandon et dans celle de saisiearrêt, les fruits sont distribués entre tous les créanciers une fois remboursées les créances privilégiées.

« dant trois ans, à compter de la nouvelle sommation « qui sera faite. »

Un savant auteur, M. Garsonnet (1), voit dans cette différence « une singulière anomalie».

Tarrible (2), va encore plus loin, lorsqu'il enseigne. qu’il existe une véritable antinomie entre le Code civil et le Code de procédure. Pour la concilier, il dit que le tiers détenteur doit, à la vérité, compte des fruits à partir de la sommation, mais qu'il ne sont immobilisés au profit des créanciers hypothécaires qu’à partir de la transcription, de sorte que les fruits perçus depuis la sommation jusqu’à la transcription doivent être distribués entre tous les créanciers aussi bien chirographaires qu'hypothécaires.

Malgré la grande autorité qui s'attache au nom de ces auteurs nous ne croyons pas pouvoir partager leur opinion ; nous ne pensons pas qu'il y ait antinomie ni même anomalie dans la diversité de ces dispositions. Il faut distinguer, en effet, l’expropriation dirigée contre le tiers détenteur, et celle qui est poursuivie contre le débiteur personnel. Dans le premier cas, le tiers détenteur doit les fruits (art. 2176 C. civ.); mais à qui les doit-il si ce n’est aux créanciers hypothécaires qui le poursuivent? donc les fruits sont immobilisés à leur profit. Quant aux créanciers chi-

rographaires, ils n’ont aucun droit aux fruits, puis-

) Garsonner, op. cit., t. IV, S 1515.

(2) TarriBce, dans le répertoire de Merlin, V°, tiers détenteur,

qu'ils n'ont aucun droit dans le fonds qui les produit, fonds qui a été distrait de leur droit de gage général, par la constitution. d'hypothèque. C’est bien ce que dit M. Thézard, lorsqu'il relève cette différence entre le moment où se produit l’immobilisation des fruits : « Cette différence est nécessaire, dit-il; quand l’im- « meuble est saisi sur le débiteur resté propriétaire, « les fruits de cet immeuble peuvent étre le gage « commun de tous les créanciers, y compris les chi- « rographaires ; les créanciers hypothécaires n’y « acquièrent de droit exclusif que par la transcription « de la saisie, qui la rend opposable aux tiers. Dès « que l'immeuble, au contraire, est entre les mains « d’un tiers détenteur, les fruits ne sauraient être le « gage des créanciers chirographaires, qui n’ont plus « aucun droit sur cet immeuble lui-même: en les « déclarant indisponibles à partir de la sommation, il « faut les attribuer exclusivement aux créanciers « hypothécaires comme l’immeuble Îui-même; par « conséquent, le prix de ces fruits sera également « attribué en entier par la voie de l’ordre, suivant le « rang des hypothèques » (1).

L'article 682 décidant que « ies fruits seront immo-

bilisés » on a prétendu (2) que, pour voir l’immobili-

(1) Tuézarn, Privilèges et hypothèques, n° 184. — Dans le même sens : Laurent, Principes de Droit crvil français, t: 37, p- 285. £

(2) Lepace, Traité des saisies, t. 2. p.58; le principe dont on argumentait a cessé d'exister depuis l'abrogation de la loi de brumaire au VII. Cette loi portait dans son article 8° ( pendant

sation se réaliser, une saisie-brandon était nécessaire; s'il en était ainsi, lorsque cette saisie spéciale n'aurait pas eu lieu et que la possèssion de l'immeuble n’aurait pas été enlevée au saisi, ce dernier continuerait de percevoir les fruits pour lui-même. Mais nous l'avons déjà remarqué au chapitre précédent, le saisi, dans cette hypothèse, est un séquestre judiciaire et par suite il ne peut pas faire les fruits siens, une fois la saisie transcrite.

En tout cas cette question ne doit plus faire l’objet de discussions depuis la loi de 1841 dont le rapporteur s'exprimait ainsi : ( Si les créanciers laissent le saisi jouir des fruits, c’est à lui qu'ils doivent en demander compte ». On a d’ailleurs fait remarquer avec raison que pour faire cesser tout doute à cet égard le législateur aurait dû employer dans les articles 682 et 685 C. pr. le présent (sont » au lieu dufutur (seront »(r).

L’immobilisation des fruits a donc lieu de plein droit à partir de la transcription de la saisie. Cette solution qui est certaine pour les fruits naturels et industriels est également vraie pour les fruits civils.

L'opposition dont parle l’article 68s, nécessaire peur empêcher les locataires ou fermiers de se libérer entre les mains du saisi, — n’est pas indispensable

pour l’immobilisation des loyers et fermages —:; si les

toute la durée des poursuites le débiteur reste en possession comme séquestre et dépositaire sans préjudice néanmoins du droit qu'ont les créanciers de faire procéder à la saisie mobilière des fruits ». Caen, 26 avril 1842, D, 51, 2, 236.

(1) Cuauveau sur Carré, op, cit., Q, 2200.

créanciers ne font pas cette opposition et que le saisi continue à percevoir les revenus de l’immeuble saisi, ces revenus dont il est comptable comme séquestre judiciaire n’en sont pas moins immobilisés au profit exclusif des créanciers hypothécaires, et les créanciers

chirographaires n’y ont aucun droit (2).

Dans quelle mesure les fruits sont-ils immobilisés par la transcription de la saisie ? À cet égard il faut distinguer entre les fruits naturels et industriels d’une part, et les fruits civils d'autre part.

A.— Fruits naturels et industriels. — L'article 682 C. pr., qui a trait à l’immobilisation de cés fruits, décide que « les fruits recuerllis depuis la transcription sont immobilisés ». Ce n’est donc que par la perception que se produit cette immobilisation : c’est la règle de droit commun pour l’acquisition des fruits. Les fruits coupés depuis la transcription sont immobisés, même ceux qui auraient pris croissance auparavant, et, au contraire, comme nous l’avons déjà fait remarquer les fruits recueillis avant cette époque ne

sont pas atteints par l’immobilisation.

B.— Fruits civils.— Pour cette sorte de fruits, c’està-dire pour les loyers et fermages, l’immobilisation ne peut porter que sur ceux qui viennent à échéance postérieurement à la transcription de la saisie. Mais

on s’est demandé si cette immobilisation portait sur

(2) Contrà, Garsonxer, op. cit., IV, $ 1528.

la totalité du terme en cours lors de la transcription et échu à cette époque, ou bien seulement sur la portion du terme couru depuis cette transcription.

C'est cette dernière solution qui nous semble préférable, car la règle pour l'acquisition des fruits civils est l'acquisition jour par jour (art. 586 C. civ.). Si l’on prend par exemple l’usufruit d’un immeuble loué ou affermé, lors de son extinction il faudra faire un départ entre l’usufruitier et le nu propriétaire, et l’usufruitier aura autant de 365"* des fruits que son droit aura duré de jours dans la dernière année.

L'article 685 C. de pr. ne fait, il est vrai, aucune distinction ; mais c’est précisément en raison du silence de ce texte que nous croyons devoir appliquer ici la règle posée par le Code civil au titre de l’usufruit. C’est ce qui a lieu en cas de vente volontaire d’un immeuble loué ou affermé ; quand cet immeuble est vendu au milieu de l’année, le prix de la location se partage par moitié entre le vendeur et l’acheteur (1) ; la même solution doit être donnée en cas de saisie. Si donc la transcription de la saisie a été opérée au milieu de l’année courante d’un bail, la moitié seulement du fermage sera immobilisée, l’autre moitié reviendra au débiteur et pourra être saisie par ses créanciers chirographaires (2).

Il est évident, en conséquence, que malgré l’opposi-

(1) Augry et Rau., II $ 102, p. 290. — Dremorouse, Cours de Code civil, IX, n° 576

(2) Biocue op. et V° cit n° 314. — Cuauveau sur Carré Q. 2287 GarsonNEr 0. cit. $ 1530 note 3.

tion qui leur aurait été signifiée en vertu de l’article 685, les locataires ou fermiers pourraient toujours payer valablement au saisi le terme ou la portion de terme échu avant la transcription.

Ces différentes solutions n’offriront pas de difficultés lorsqu'on se trouvera en présence de produits rentrant nettement dans la catégorie, soit des fruits naturels et industriels, tels que les récoltes des champs, des prairies et des vignes, leS produits des jardins, les coupes de bois taillis et celles des futaies soumises à un aménagement régulier, soit des fruits civils, tels que les loyers de maisons, de fabriques ou d’usines, les prix de baux à ferme.

Mais l’immobilisation édictée par l’article 682 s’appliquera-t-elle à une indemnité dué en cas d’incendie ? L’immeuble qui fait l’objet de la saisie est détruit par un incendie survenant après la transcription, et le propriétaire était assuré ; à qui appartiendra l’indemnité payée par la compagnie d’assurances ? Sous l'empire du Code civil, la doctrine et la jurisprudence étaient unanimes pour décider que l'indemnité payée par une compagnie d'assurances n’était pas représentative de l'immeuble détruit. En effet, disait-on, l’assuré et l'assureur ont fait un contrat aléatoire, l’assuré s’engageant à payer annuellement une prime et l’assureur s’engageant à lui payer une indemnité en cas de sinistre; indemnité qui représente les annuités versées par l'assuré, et non l’immeuble, et qui par conséquent est purement mobilière. Pour qu'il en füt autrement,

il faudrait admettre en l’espèce, une subrogation ré-

elle de la somme düûe par la compagnie d'assurances,

au prix qu'on aurait pu retirer du bâtiment sans l’accident. Or les subrogations, et surtout les subroga-

tions réelles sont de droit étroit : elles ne s'étendent pas d’un cas à un autre par induction, par analogie. La conséquence est que l’indemnité, chose mobilière, échappe au droit de gage des créanciers hypothécaires, et se partage au marc le franc entre tous les créanciers (1).

Et la transcription de la saisie opérée avant le sinistre n'apporte aucun changement à ce mode de répartition : la transcription, en effet, n’immobilise que les fruits. On ne peut ranger l’indemnité au nombre des fruits ; c’est une valeur mobilière dont on ne peut pas dire qu’elle soit produite par l'immeuble. C’est en ce sens que s'était prononcée la Cour de Colmar lorsqu'elle disait: « l'indemnité dûe en cas d'incendie d’un immeuble assuré est mobilière et elle n’est pas immobilisée, comme les fruits naturels et civils, par par l’effet de la transcription et de la dénonciation aux créanciers inscrits faite antérieurement au sinistre dont avait été frappé cet immeuble. Seule une fiction de la loi pourrait faire que l'immeuble soit représenté par la prime d'assurance. » (2)

La doctrine, unanime à admettre la solution que nous avons indiquée, demandait, comme la cour de

Colmar semblait le faire dans cet arrêt, une réforme

(1) TropLoNG. Privilèges et Hypothèques Il n° 800. page 365. (2) Colmar, 11 mars 1854. D. 55. 2. 251.

législative sur ce point très grave. « Pourquoi, disait Boudousquié (1), les créanciers privilégiés et hypothecaires ne seraient-ils pas préférés, puisque c’est bien leur chose qui a été assurée? Pourquoi le sinistre donnerait-il aux créanciers chirographaires des droits qu'ils n'avaient pas? Ne craint-on pas de compromettre par là la sécurité publique en provoquant au crime par l'intérêt ? Si les formalités prescrites par la loi pour avertir les tiers de l'existence des privilèges et hypothèques ont été remplies, il n’y a point de raison pour déroger en matière d'assurances, à ce que demande l'équité et l'intérêt public. »

La réforme demandée se fit longtemps attendre ; elle ne fut opérée en effet que par la loi du 19 février 1889 qui dispose dans son article 2 : «Les indemnités dûes par suite d'assurances contre l'incendie sont attribuées sans qu'il y ait besoin de délégation expresse, aux créanciers privilégiés ou hypothécaires suivant leur rang. Néanmoins les paiements faits de bonne foi avant opposition sont valables ». Voilà bien la subrogation réelle consacrée en termes exprès; l'indemnité, valeur mobilière, prend la place de l'immeuble et est attribuée aux créanciers privilégiés ou hypothécaires.

Mais il faudrait bien se garder de voir dans cette solution une application de l’immobilisation des fruits,

car encore une fois, l'indemnité n’est pas un fruit ; en

(1) Bounousquié, Traité sur les assurances terrestres n° 316 et suiv.. — En ce sens, Daccoz. R. A. V° assurances terrestres n°

l'absence de toutes dispositions législatives, elle appartenait à tous les créanciers indistinctement, même si elle avait commencé à être dûe après la transcription de la saisie. Il a fallu rien moins que l'intervention du législateur qui s’inspira de l’équité pour modifier cette situation et donner satisfaction aux desiderata de la doctrine et de la jurisprudence.

Faisons remarquer, pour en terminer avec ces généralités, qu’il ne faut pas s’en tenir à la lettre même des articles 682 et 685 C. pr. qui ne parlent que des créanciers hypothécaires, pour exclure du bénéfice de l'immobilisation les créanciers privilégiés. Il a été formellement déclaré lors dé la discussion de la loi de 1841 (1) que l’ordre des hypothèques est de ne venir qu'après les priviléges ; les créanciers privilégiés pourront donc exercer leur privilège sur les fruits immobilisés comme sur le prix de l'immeuble lui-même. Nous aurons l’occasion de revenir sur ce sujet dans la section suivante.

$ II. — Conséquences de l’immobilisation

L’'immobilisation une fois produite, crée au profit des créanciers hypothécaires un droit définitif : des incidents subséquents qui pourraient se produire à propos de la procédure ne sauraient rétroactivement anéantir les effets de cette immobilisation.

(1) Séance du 6 janvier 184r. — Moniteur du 7.

La jurisprudence a plusieurs fois appliqué cette règle en décidant notamment que « la conversion ultérieure de la saisie en vente volontaire ne porte pas atteinte aux effets de l’immobilisation » (r).

Lorsque le législateur a posé la règle de l’immobilisation des fruits au profit des créanciers hypothécaires, il a voulu que ceux-ci n’eussent pas à souffrir des lenteurs de la procédure qui suit la transcription de la saisie ; si l’adjudication intervenait aussitôt après la transcription de la saisie, les créanciers hypothécaires toucheraient immédiatement, d’après les règles posées dans la procédure d’ordre, les sommes auxquelles leurs hypothèques leur donnent droit. Immédiatement, par suite, ces sommes produiraient intérêt à leur profit puisqu'ils pourraient aussitôt les utiliser à leur gré; il est donc juste que les fruits de l'immeuble saisi leur soient attribués comme compensation du retard apporté par les lenteurs de la procédure à la répartition des sommes qui doivent leur revenir. Ainsi donc, juridiquement, nous pouvons considérer les fruits de l'immeuble saisi comme ayant changé de nature à partir de la transcription de la saisie, comme étant eux-mêmes de véritables immeubles, et cette remarque très importante nous permet de formuler et de justifier en même temps les trois conséquences suivantes :

1° L'article 682 C. pr., décide qu’à partir de la transcription de la saisie les fruits deviendront un

(1) Pau, 17 mai 1834, 5, 34, 2, 366.

accessoire de l’immeuble pour être distribués dans l’ordre avec le prix du fonds, entre les créanciers hypothécaires exclusivement. Il résulte de là que les créanciers chirographaires ne sauraient venir sur le prix du fonds et sur les fruits qu’autant que les créanciers hypothécaires auraient été intégralement désintéressés:

Que décider pour l’adjudicataire ? Aura-t-il droit aux fruits de l'immeuble, une fois les créanciers hypothécaires payés ?

‘A cette question, un arrêt de la Cour de Cassation (1) répond : « L’immobilisation des fruits attachée à la transcription de la saisie par les articles 682 et 685, C. pr., est une fiction légale introduite dans l'intérêt des seuls créanciers hypothécaires, de telle sorte que, s'ils sont désintéressés et que le cahier des charges fixe l’entrée en jouissance seulement du jour de l’adjudication, l’adjudicataire n’a aucun droit aux récoltes qui, dans l'intervalle de la transcription à l’adjudication, ont été perçues par le saisi, pourvu qu’elles l’aïent été après maturité et en temps convenable ».

Comme nous l’avons souvent remarqué, l’immobilisation des fruits est une fiction introduite dans l'intérêt des créanciers hypothécaires ; par suite l’adjudication finissant cette période d’immobilisation, il n'y a aucune raison ‘d’assimiler l’adjudicataire aux créanciers hypothécaires, car les fruits ne sont immo-

bilisés que pour être distribués avec le prix de l’im-

(1) Cassat., 6 décembre 1870, D, 72, 1, 438.

meuble; or, puisque c’est l’adjudicataire qui fournit la somme à distribuer entre les créanciers hypothécaires, on ne voit pas quelles raisons donner pour immobiliser les fruits à son profit. Ainsi donc cette immobilisation des fruits se délimite exclusivement entre le moment précis de la transcription et celui de l’adjudication (1).

2° Les fruits de l'immeuble ne sont plus grevés du privilège de l’article 2102 C. civ., qui accorde, sur le prix de la récolte de l’année, privilège à ceux qui ont fourni des semences ou des ustensiles aratoires ou encore avancé les frais de récolte. Ce privilège, en effet, ne portait que sur des meubles ; dès lors que les fruits sont immobilisés, ils ne tombent plus sous son action (2). En ce sens, il a été jugé par la Cour de

Cassation (3) que : « le privilège accordé pour semences et frais de récolte de l’année, est établi seulement

sur les meubles et ne peut recevoir d'application à des objets immobiliers. En conséquence il ne frappe point la portion du prix d’adjudication d’un immeuble représentant la valeur des fruits pendants par racine et par suite immobiliers qui, n’ayant fait l’objet ni d’une distraction, ni d’une ventilation ont été vendus avec l'immeuble lui-même, moyennant un prix unique

sans aucune distinction des choses vendues ».

(1) Cass., 30 juin 1800, D, 00, 1, 327.

(2) Ausry Er Rau, t. I, $ 261, p. 255. — Baupry La CANTINE- RIE ET DE Loynes, t. I, p. 465. Req. 11 décembre 1861, D, 62, 1, 119. — GuiLLouARD, 1, 350.

(3) Civ. rej., 7 janvier 1880, D, 80, r, 129.

3° Il n’y a plus de compensation possible après la transcription de la saisie entre les loyers ou fermages

et les sommes dues aux fermiers ou locataires.

I! peut arriver, par exemple, que le locataire ou fermier soit créancier de son bailleur ; de son côté 1l est débiteur des loyers ou fermages. À chaque échéance de ces loyers ou fermages, si la créance du preneur est liquide et exigible, il s'opère de plein droit, entre ces deux dettes une compensation aux termes des articles 1289 et 1290 du Code civil. Cette compensation n’est plus possible après la transcription de la saisie immobilière pratiquée sur l'immeuble loué, l’article 685 C. pr., s’y oppose. Les loyers et fermages étant immobilisés par cette transcription au profit des créanciers hypothécaires, ceux-ci sont en droit d'y compter dans la distribution des deniers.

Mais dit-on, puisque le preneur conserve, tant qu'il n'y a pas eu d'opposition entre ses mains, la faculté de se libérer par un paiement effectif au bailleur saisi, il doit pouvoir, dans ce cas, lui opposer la compensation. Non, la compensation n’est plus possible, même s'il n'y a pas eu d'opposition; si le preneur paie ses loyers au débiteur saisi, l’immobilisation ne s'en produit pas moins en effet, au profit des créanciers hypothécaires et les créanciers chirographaires n'ont aucun droit sur les revenus que le saisi a touchés et dont il est comptable comme séquestre judi-

claire; or la compensation aurait pour résultat

d'empêcher cette immobilisation qui se produit de plein droit en vertu de l’article 685 (1).

Un arrêt de la Chambre des Requêtes du 8 avril 1863 (2) a, il est vrai, décidé que l’immobilisation des fruits n’enlève pas au preneur le droit de retenir sur les loyers et fermages échus depuis la transcription, les sommes qui lui seraient dûes par le bailleur saisi, à raison de l’inexécution du bail.

Mais cette solution ne contredit en rien la doctrine que nous venons d'admettre relativement à la compensation. Dans le cas prévu par l'arrêt précité, en effet, ce n’est pas la compensation qui met obstacle à l’immobilisation : si cette immobilisation ne peut se produire, c’est par cette raison bien simple que les loyers ne sont pas dûs dans l’espèce puisque le bailleur n’a pas rempli, envers son locataire, les engagements résultant du bail. Comme ledit en effet la Cour de Cassation dans un de ses considérants. «La faculté accordée aux créanciers de faire immobiliser les loyers, ne peut s'exercer que sur les loyers dûs par le preneur, et celui-ci n’en doit qu'autant qu'il a été

satisfait vis-à-vis de lui aux conditions du bail (3).

(x) Cass. civ,, 27 janvier 1864 (D, 64, 1, 165). — Paris, 9 juillet 1887, G. PAL, 87, 2, 334.

(2) Dr, 63, x, 411.

(3) En ce sens, Darroz, R. A., V° cit., n° 745. — GARSONNET;