VII

(2) Observations de la section de législation du Tribunat, VI, n° 75:

(3). Locré, t, 22, p. 220.

(4) Bourges, 3 février 1851. — S. 52, 2, 445.

(s) Douai, 28 février 1850. S. 50, 2, 517. — Nimes 7 juillet 1851, S. 53 2, 53-

Pour éviter tout arbitraire à ce sujet, la loi du 23 mars 1855 dispose dans son article 2 que sera transcrit : & … Tout acte ou jugement constatant même pour bail de moindre durée (c'est-à-dire de moins de 18 ans), quittance ou cession d'une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus ».

Il devra en être ainsi sous la sanction de l’article 3 de la loi : &« Jusqu'à la transcription, les droits résultant des actes et jugements énoncés aux articles précédents ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble et qui les ont conservés en se conformant aux lois. »

« La législation antérieure à la loi de 185$ présentait d'incontestables inconvénients, remarque M. de Loynes (1). La longue durée d’un bail, la cession ou le paiement anticipé de loyers à échoir sont de nature à diminuer la valeur vénale d’un immeuble et atteignent ainsi le gage des créanciers qui ont stipulé une sûreté spéciale. Les auteurs de la loi du 23 mars 1855 se sont préoccupés de cette situation. Ils ont voulu que les tiers acquéreurs ou créanciers puissent traiter en parfaite connaissance de cause après avoir consulté le registre du conservateur des hypothèques. Ils n’ont pas voulu qu'ils puissent être exposés à subir les con-

séquences d’une cession de loyers ou de paiements

(1) Bordeaux, 27 mars 1805, D, 95, 2, 385, note, — Rapport de M. Debelleyme sur la loi de 1855, D, 1855, 4, 30.

anticipés des loyers ou fermages correspondant à un bail qui peut ne pas avoir commencé son cours. » Ces considérations préliminaires une fois exposées, demandons-nous quelles cessions ou quels paiements anticipés de loyers à échoir seront opposables aux créanciers hypothécaires, malgré la transcription de

la saisie qui immobilise les fruits de l'immeuble.

1° hypothèse. — Tes quittances ou cessions de

moins de trois ans de loyers ou fermages à échoir ont

acquis date certaine avant l'inscription des créanciers hypothécaires ; si ces quittances ou cessions sont de trois ans ou plus, elles ont acquis date certaine et ont été transcrites avant l'inscription des créanciers hypothécaires.

Ces quittances ou cessions seront intégralement opposables aux créanciers hypothécaires, sans avoir à distinguer si les loyers ou fermages sont échus avant ou après la transcription de la saisie, sauf le cas de fraude. L’immobilisation ne portera, en ce cas, que sur les termes postérieurs à ceux qui sont compris dans la quittance ou dans la cession (1).

Cette solution ne peut être critiquée, car un propriétaire quelconque peut disposer de ses biens comme il l'entend, dès que cela ne nuit pas aux droits acquis par lestiers.

« Le paiement anticipé, la cession de loyers ou

(1) Augry et Rav, t. I, $ 286, p: 709. — Garsonxer. $ 1533, p- 615.

fermages pourront être antérieurs à la constitution d'hypothèque:; dans ce cas il sera bien difficile d’en faire prononcer l’annulation sous prétexte de fraude. Le propriétaire dont l'immeuble n’est grevé d'aucune charge a le droit de disposer librement de son bien, soit en l’affermant pour de longues années, soit en cédant sa créance de loyers ou fermages à échoir, soit en recevant les loyers ou fermages par anticipation. Ces actes seront opposables, en principe, aux créanciers hypothécaires comme à tous les autres. » (1).

2° hypothèse. — Les quittances ou cessions de moins de trois ans de loyers ou fermages à échoir ont acquis date certaine après l'inscription des créanciers hypothécaires, mais avant la transcription de la saisie, sont-elles encore dans ce cas opposables aux créanciers hypothécaires.

Cette question a été et est encore vivement controversée. Mais contrairement à ce qui se produit dans la plupart des controverses juridiques où l’on se trouve en présence de solutions aussi nombreuses que variées, nous ne rencontrons ici que deux solutions nettement formulées. Disons tout de suite que de part et d’autre elles sont défendues par d’éminents jurisconsultes, et qu'elles s'appuient toutes deux sur de nombreux arrêts de jurisprudence.

Avant d'aller plus loin demandons-nous tout d’abord ce qu’il faudrait décider si au lieu d’être en

(1) De Loyxes, D, P, 05, 2, 385, note:

présence d’une saisie immobilière aboutissant à une aliénation forcée, nous avions à considérer une vente ordinaire portant sur un immeuble précédemment hypothéqué.

Lorsque la vente est volontaire, le propriétaire peut-il jusqu'au moment de la vente disposer des fruits au préjudice des créanciers hypothécaires antérieurement inscrits sur l'immeuble ?

Il est certain que l’hypothèque s'étend virtuellement aux fruits de l'immeuble hypothéqué : c'est-à-dire que si l'immeuble est mis en vente, le prix en est attribué aux créanciers hypothécaires dans l’ordre de leur hypothèque, sans aucune déduction pour la portion du prix afférente, soit aux fruits futurs, soit aux fruits pendants et non encore détachés du sol. Ces fruits sont des accessoires de l’immeuble, ils sont par conséquent hypothéqués en même temps que lui Brééitiole rs 3 tClciv.){(r);

D'autre part, les fruits, une fois perçus et détachés du sol, échappent au gage spécial des créances hypothécaires, ils deviennent des meubles (article 520 C. civ.), et l’hypothèque ne peut frapper que des immeubles (et leurs accessoires réputés immeubles », dit l’article 2118.

Doit-on assimiler à la perception ou au détachement des fruits, les actes par lesquels le propriétaire dispose des fruits non encore perçus et détachés ? En

(1) Baupry-LAcANTINERIE et DE Loyxes, op, cit.,t. Il, n° 014.

d’autres termes, le débiteur peut-il se dépouiller au préjudice des créanciers hypothécaires antérieurement inscrits, des fruits ét revenus non encore perçus? Il résulte de ce que nous venons de dire que ces actes sont opposables aux créanciers hypothécaires, si, au moment de la vente qui convertit le droit sur l'immeuble en un droit sur le prix, la perception est déjà faite; les fruits sont alors devenus meubles et échappent ainsi à l’hypothèque. En est-il de même dans le cas contraire ?

Après avoir résolu la question par la négative dans un arrêt du 3 novembre 1813, la Cour de Cassation, se déjugeant, a décidé le 6 mai 1867 que les cessions ou paiements anticipés de loyers postérieurs à l’inscription des hypothèques sont opposables aux créanciers hypothécaires (1). La mème solution est aujourd'hui admise par la majorité des auteurs (2).

Cette solution se justifie par les considérations suivantes :

Le débiteur garde l'administration des biens hypothéqués puisque l’hypothèque, par essence (et c’est ce qui la différencie de l’antichrèse), suppose que l’immeuble reste entre les mains du constituant, et que la possession n’en est pas transmise au créancier. Or la

vente des fruits ou la cession des loyers sont au moins

(1) Cassat., 6 mai 1867, D, 67, 1, 308.

(2) P. Ponr, op. cit.,t. x, n° 366. Baupry-LAGANTINERIE et DE Loynes. op. cit.,t. Il, p. 22. Borrarp, CoLmer p'Aaceet GLASSOx, OPHEUL ATLAS

dans une certaine mesure, comme nous le verrons, des actes d'administration : ces actes sont donc valables et les créanciers ne peuvent les critiquer.

L’hypothèque, nous l’avons déjà dit, porte sur l’immeuble ; les fruits et revenus ne sont que des accessoires immobiliers de l'immeuble qui, une fois véndus, sont considérés comme meubles et par suite, ils ne sont pas soumis à l’hypothèque.

En dehors des principes généraux, des textes viennent nous fournir des arguments. En effet de ce que les articles 682 et 685 n’immobilisent les fruits qu’à partir de la saisie, nous déduirons qu’au cas de vente volontaire, les créanciers hypothécaires n’ont pas le droit de méconnaitre les actes que fait le débiteur sur les fruits, puisqu'il n’y a pas de formalité analogue à la transcription de la saisie.

On peut enfin invoquer la loi du 23 mars 1855 sur la transcription hypothécaire. Aux termes des articles 2-5° et 3 de cette loi la cession ou la quittance d’une somme équivalant à trois ans de loyers non échus doivent, pour être opposables aux créanciers hypothécaires, être transcrites avant l'inscription de l’hypothèque. Donc les quittances ou cessions de moins de trois ans de loyers sont par elles-mêmes opposables aux créanciers hypothécaires antérieurement inscrits.

A cela on oppose divers arguments. On dit qu’une quittance ou une cession de loyers ou fermages équivaut à une constitution d’usufruit et qu'il faut accor-

der aux créanciers hypothécaires un droit de suite

contre le locataire ou fermier ou contre le cessionnaire (1).

Cet argument ne nous semble guère admissible : le fait par le bailleur de disposer des revenus à venir de son immeuble ne saurait, en effet, changer le caractère du droit du preneur ; ce droit est toujours personnel, absolument différent par conséquent de celui d’un usufruitier ; il est dès lors impossible de reconnaître aux créanciers hypothécaires un droit de suite contre un locataire ou un fermier qui n’a aucun droit réel sur l’immeuble qu'il tient à bail.

On ajoute que d’après l’article 2166 C. civ., les créanciers hypothécaires peuvent suivre leur gage en quelque main qu'il se trouve. Mais l’aliénation des fruits n’est qu'un acte d'administration. Il est hors de doute que les créanciers hypothécaires sont exposés à la fraude de leur débiteur par suite de la situation précaire où ils se trouvent vis-à-vis de lui, mais c'est là une conséquence du crédit qu'ils ont donné à leur débiteur et non pas des actes que le débiteur fait pour

gérer son patrimoine.

On veut encore, dans cet ordre d'idées, argumenter

de l’article 2091, C. civ., aux termes duquel l’antichrèse ne peut préjudicier aux droits des créanciers hypothécaires antérieurement inscrits (2) ; mais l’article 2091 C. civ., ne saurait s'appliquer qu'aux ces-

sions : il ne pourrait s'appliquer aux paiements anti-

(1) TarrigLe. Rép. de Merlin. V° tiers détenteur n° 4. (2) Cass. 24janvier 1872. D'2, 1,853.

cipés. Du reste l’antichrèse n’est pas qu’une cession de fruits, c’est aussi un éngagement de l'immeuble car elle n’a son plein effet à l'encontre des créanciers hypothécaires que par la transcription.

En résumé, la loi du 23 mars 1855 a résolu la question en exigeant seulement la transcription de certaines cessions ou quittances pour qu’elles soient opposables aux tiers, et toutes celles qui ne sont pas visées par la loi restent valables à leur égard.

Cela posé, quelle solution donnerons-nous à la question de savoir si l’immobilisation des fruits et loyers, c'est-à-dire leur affectation aux créanciers hypothécaires, s'applique aux fruits et loyers cédés par anticipation, pour une période de moins de trois ans, avant la transcription de la saisie, mais après l'inscription des hypothèques alors que ces fruits ne sont pas échus à l’époque où est opérée la transcription de la saisie ?

Nous avons dit que deux opinions étaient en présence.

Un premier système soutient que l’immobilisation des fruits a un effet rétroactif, que l'inscription hypothécaire fait naître le droit, et que la transcription de la saisie ne fait que réaliser la condition à laquelle était subordonné le droit des créanciers.

« Par l’effet même de l’hypothèque, disent Aubry et Rau, le créancier acquiert un droit réel, non seulement sur l'immeuble grevé lui-même, mais encore sur les fruits qu’il pourra produire. Ce droit en tant qu’il porte sur les fruits, est, il est vrai, suspendu jusqu’au

moment de l’exercice de l'hypothèque ; il ne se réalise

que par les actes auxquels la loi attache l’immobilisa-

tion des fruits, et notamment par la transcription de la saisie. Mais cette immobilisation ayant sa cause

génératrice dans le droit hypothécaire et non dans la transcription de la saisie, les effets en remontent par cela même, au jour où le droit réel que confère l'hypothèque est devenu efficace à l'égard des tiers, et doit ainsi assurer aux créanciers hypothécaires, quant aux fruits frappés d’immobilisation, la préférence sur les cessionnaires par anticipation de loyers ou de fermages non échus, dont le droit est purement personnel, et se trouve en réalité postérieur à celui des créanciers hypothécaires, bien que les cessions aient acquis date certaine avant la transcription de la saisie. » (1)

Dans cette doctrine on argumente des termes généraux des articles 682 et 68s qui ne font aucune distinction et immobilisent les fruits dès la transcription de la saisie au profit des créanciers hypothécaires : il s'en suit que tous les fruits sont atteints par cette prohibition. Comme en matière de vente volontaire,

et ainsi que nous l'avons dit plus haut, on s'appuie

(1) Ausry et Rau. op. cit. t. II $ 286 note 21. Adde : Borrarp, t IE, p. 417. Baunry-LacanrineR1E et pe Loynes, t, III, p, 288. — Guirrouaro, t, HIS 1606. — Garsonxer, t. IV, $ 1534.

Bourges, 3 février 1851, S, 52, 2, 425. — Rouen, 1‘ février 1854, S. 56, 2, 398. — Req. 23 mai 1850, D. 50, 1, 433. — Metz 30 avril 1863. S. 64, 2, 191. — Caen, 21 décembre 1874. D. 76, 2, 81. — Angers 16 février 1882. D. 83, 2, 29. — Trib. S'-Dié, 3 juin 1801 Jur. Gén. suppl' V° Privilègeset Hypothèques n° 1186.

sur les dispositions de l’article 2091 C. civ., d’après lequel l’antichrèse ne préjudicie pas aux créanciers hypothécaires antérieurement inscrits : par analogie les cessions ou paiements anticipés de loyers ou fermages à échoir ne peuvent préjudicier à ces mêmes créanciers.

On ajoute que les quittances ou cessions de loyers à échoir restreignant l’étendue de l’immobilisation des fruits et par suite la valeur du bien saisi, ne peuvent pas être opposables aux créanciers inscrits si elles n’ont pas reçu date certaine avant l’hypothèque. Et à cet égard on oppose ces paiements ou cessions aux baux qui n’ont pas acquis date certaine à l’époque de la transcription, et qui sont valables pendant dix-huit ans, en faisant remarquer que la loi n'entend pas considérer un bail de dix-huit ans comme amoindrissant la valeur de la propriété, tandis qu’un paiement anticipé diminue la valeur totale de l’immeuble qui a été promise : or dans cette valeur se trouve comprise la valeur des fruits existant au moment de la transcription de la saisie.

Parmi les plus zélés défenseurs des intérêts des créanciers hypothécaires se trouve M. de Loynes. Il invoque dans une savante dissertation (1) les arguments que nous venons d'analyser, ets’appuie principalement sur l'esprit de la loi du 23 mars 1855.

La cession ou le paiement anticipé de loyers à

(1) De Lovyxes, note sous Paris, 24 décembre 1834, et Bordeaux,

27 mars 1895. D. 95, 2, 385.

échoir, sont, dit-il, de nature à diminuer la valeur vénale d’un immeuble, et atteignent aïnsi le gage des créanciers qui ont stipulé une sûreté spéciale. Les auteurs de la loi de 18ss ont voulu que les tiers acquéreurs où créanciers puissent traiter en parfaite connaissance de cause après avoir consulté le registre du conservateur des hypothèques.

Ils n’ont pas voulu qu'ils puissent être exposés à subir les conséquences d’une cession de loyers ou de paiements anticipés de loyers ou fermages correspondant à un bail qui peut ne pas avoir commencé son cours. C’est la pensée qui ressort de l’exposé des motifs de M. Suin : «Il est aussi nécessaire de connaître les services fonciers, et l’aliénation des revenus produits par la chose vendue ou donnée en hypothèque, que de connaître les inscriptions hypothécaires dont elle est déjà frappée ». (1).

La même pensée se retrouve dans le rapport de M. de Belleyme (2) :

« Pour lui faire atteindre complètement son but (à la publicité) qui est de révéler d'une manière utile et pratique l’état vénal de la propriété, il faut même aller plus loin et assujettir à la transcription tous les actes qui, sans constituer des droits réels imposent cependant à la propriété des charges qui sont de nature à en altérer sensiblement la valeur. Tels sont les

baux à long terme et les quittances anticipées de plu-

sieurs années de loyers. On sait toute l'influence que peut exercer sur la valeur d’une propriété l'existence de pareils actes. »

Il n’est donc pas douteux, continue M. de Loynes, que la cession ou le paiement anticipé de loyers à échoir est de nature à diminuer la valeur vénale de l'immeuble hypothéqué. Le législateur de 1855 voulant sauvegarder les droits des tiers, s’est donc uniquement préoccupé des actes accomplis avant la constitution ou l'inscription de l’hypothèque et par conséquent à une époque où le débiteur, libre de tout engagement, jouissait véritablement de l'intégralité de ses droits. Mais il ne s’est pas du tout préoccupé, comme on l’a dit, du cas où les cessions ou les paiements anticipés sont postérieurs à l'inscription de hypothèque. On a donc tort, d’après le savant auteur, lorsqu'on dit que la loi de 1855 a tranché la question que nous discutons en faveur des cessionnaires de loyers ou des locataires qui se sont libérés par anticipation; c’est dans le droit commun qu'il faut rechercher la règle qui doit être suivie, et le droit commun est écrit dans les articles 682 et 685C. pr. civ.

Quelle que soit l'importance des raisons qui viennent d’être présentées à l’appui de ce premier système, nous pensons avec quelques auteurs et avec la juris-

prudence la plus récente (1), que l'opinion contraire

(1) Proupuon, de l'usufruit, t. 1, p.87. P. Ponr, op. cit., t. I, n°366. FLANDIN, transcription, t. II, n° 1281. — Douai, 26 février 1850, D. 52, 2, 78. — Colmar, 6 août 1851, D. 55, 2, 258. — Rouen

est préférable. En d’autres termes nous estimons que dans l’hypothèse actuelle les quittancès ou cessions de loyers à échoir doivent être maintenues à l’encontre des créanciers hypothécaires inscrits antérieurement.

Nous dirons comme au cas de vente volontaire que le débiteur reste administrateur des biens qu’il hypothèque, et que les cessions et paiements anticipés étant des actes d'administration sont valablement faits.

Du reste, l’assimilation qu'on veut établir entre les cessions ou quittances anticipées, et l’antichrèse, qui ne peut être opposée aux créanciers hypothécaires inscrits ne peut être admise ; en effet, comme dit M. Wabhl (1), « l’antichrèse est un engagement de l'immeuble lui-même et non pas une cession de fruits ; les fruits n’appartiennent à l’antichrésiste qu’en vertu et comme accessoire de cet engagement ». La Cour de Colmar avait déjà refusé d'admettre cette assimilation pour le motif suivant : « On ne peut pas confondre la position du créancier antichrésiste avec celle du cessionnaire; pour le premier, les choses sont remises au même état qu'avant l’antichrèse et sa position n’est point aggravée par l’article 2091, tandis que le ces-

sionnaire qui aurait payé de bonne foi le prix de la

18 février 1854, D. 54, 2,242. — Cass., 6 mai 1867, D. 67, 1, 308. — Châteauroux, 16 avril 1804, D. 05, 2, 193, note de M. Grassow. — Paris, 24 décembre 1804, Bordeaux, 27 mars 1805, D. as, 2, 385. — Dijon, 3 août 1806, S. 07, 2,1, note de M. Wahl. — Cass. 19 juin 1807, D. 1000, 1. 577.

(1) Note sous S, 97, 2, 1.

cession verrait se réaliser à son préjudice une perte certaine et souvent irréparable » (1).

Admettre d’ailleurs que l'inscription de l’hypothèque entraine par elle-même l'existence d’un droit réel portant sur les fruits à partir du moment même de l'inscription, serait faire prononcer une nullité de plein droit de toutes les quittances ou cessions de loyers à échoir postérieures à une inscription hypothécaire, mais antérieures à la transcription de la saisie : dans ce système la transcription de la saisie ne fait que réaliser la condition à laquelle était subordonné le droit des créanciers hypothécaires.

« On ne parviendra jamais, dit M. Wahl, à faire comprendre que, suivant le mode d’aliénation de l’immeuble hypothéqué, les droits des créanciers hypothécaires seront plus ou moins considérables ; on n’expliquera pas, surtout, pourquoi ces droits atteignent, dans le cas de saisie immobilière, leur maximum de puissance, car le résultat le plus clair de cette solution sera de décider les créanciers hypothécaires non payés à saisir, dès l’échéance de leur créance, l'immeuble hypothéqué ; et l’on sait à quel degré la loi manifeste par des textes nombreux son désir d'éviter. toutes les fois que cela est possible, la saisie immobilière (art. 2206, 2209, 2210 et 2212 du Code civil). »

Mais, en dehors de cet argument tiré de l’analogie

(2) Colmar, 6 août 1851, D. 55, 2, 258.

de situation entre la vente volontaire et la vente forcée, il y a une raison beaucoup plus forte encore qui consiste à dire que les articles 682 et 685 C. pr. civ., produisent leur effet, quelle que soit la qualité du créancier saisissant, et que l'immobilisation se produit que le créancier soit chirographaire ou kypothécaire. Or, comment prétendre, s’il en est ainsi, que l'hypothèque a, par elle-même, un effet ? Si elle a un effet ce sera lorsqu'il y aura distribution des deniers; alors les divers intéressés viendront, selon leur rang,

sur le prix de l'immeuble.

De plus, si nous prenons le texte des articles 682 et 685 C. pr., dire qu'ils immobilisent tous les fruits du jour de la transcription, c’est résoudre la question par la question, comme nous l’avons déjà constaté ; car ces articles ne sauraient immobiliser tous les fruits qui sont sortis valablement du patrimoine du débiteur saisi ; or savoir quels sont les fruits valablement aliénés au moment de la transcription de la saisie est toute la question. Nous avons vu, dans l’hypothèse d'une vente volontaire, que le propriétaire conserve le droit, malgré la constitution d'hypothèque de faire tous les actes d'administration ; d’après la jurisprudence il peut faire impunément, au préjudice des créanciers hypothécaires, même des actes d’administration qui diminuent la valeur de l’immeuble (sous réserve bien entendu, des dispositions de la loi de

1855) ; il peut, par exemple, aliéner les arbres d’une

< er M

pépinière, quoique les arbres constituent la valeur principale de l'immeuble (1).

Nous pouvons aller plus loin et invoquer le texte des articles 682 et 685 en faveur de notre opinion. L'article 682 immobilisant les fruits, ou « le prix qui en proviendra », permet de dire qu’il ne vise que l'hypothèse où, postérieurement à la transcription de la saisie, 1l y a une vente des fruits, et que dès lors il laisse en dehors de l’immobilisation les fruits vendus. L'article 685 est plus formel encore, et dit que l’immobilisation des loyers ou fermages se produit au moyen d’une opposition qui ( vaudra saisie-arrêt entre les mains des fermiers ou locataires » ; or on sait que la saisie-arrêt ne peut atteindre que des sommes dûes, par suite les sommes sorties du patrimoine des débiteurs ne pourront être saisies.

Les tribunaux ont été appelés à maintes reprises, ainsi que nous l'avons indiqué, à trancher cette question, et la jurisprudence la plus récente de la Cour de Cassation a consacré la théorie d’après laquelle les cessions et paiements anticipés de loyers ou fermages, portant sur moins de trois ans, sont opposables aux créanciers hypothécaires et font par conséquent échec à la règle écrite dans les articles 682 et 685 C. pr. civ.

Les partisans de l’opinion que nous repoussons

peuvent, il est vrai, nous opposer un arrêt de la

(1) Cass., 5 juillet 1880, S. 87, 1,105; Chambéry, 17 août 188r, S. 82, 2, 110.

Chambre des Requêtes du 23 mai 1859 (1), arrêt qui dispose : « La transcription de la saisie d’un immeuble frappe d’immobilisation, en faveur des créanciers inscrits, les loyers et fermages à échoir, même cédés ou délégués par le débiteur antérieurement à cette transcription, si la cession ou la délégation qui en a été faite est postérieure aux droits de ces créanciers le droit des créanciers inscrits au bénéfice de l’immobilisation établie dans l’article 685, C. pr. civ., ne peut être détruit par des actes de disposition postérieurs à leurs inscriptions ».

Nous répondrons que cet arrêt remonte à une date assez reculée; en outre, il a été rendu avant que la Cour de Cassation aie modifié sa jurisprudence en ce qui concerne le cas d’une aliénation amiable, et à une époque où elle décidait que les cessions anticipées de fruits et de loyers étaient inopposables aux créanciers hypothécaires antérieurement inscrits (2). Et en cela la Cour de Cassation était fort logique, car elle ne pouvait raisonnablement donner deux solutions différentes pour deux cas analogues, les arguments produits pour l'hypothèse d’une vente amiable. devant également servir pour l'hypothèse d'une vente sur saisie immobilière.

Mais la jurisprudence de la Chambre des Requêtes s'est modifiée pour le cas d’aliénation amiable : deux

(1) Req. 23 mai 1850, D. 50, r, 433.

(2) Civ. Cass., 3 novembre 1813, D. À. 0, 337.

arrêts du 6 mai 1867 et du 30 mars 1868 (1) ont décidé « que la vente des produits d’un fonds pour un certain nombre d'années, moyennant un prix unique... est valable à l’égard des créanciers inscrits sur l’immeuble, lorsqu'ils exercent leurs droits hypothécaires dans un ordre ouvert pour la distribution du prix de la vente amiable de l’immeuble; les hypothèques qui grèvent un immeuble ne mettant pas obstacle à ce que le débiteur en vende les fruits par anticipation à un acquéreur de bonne foi ».

Il était donc permis de supposer que la -Cour de Cassation, lorsque la question se présenterait de nouveau, admettrait même au cas de saisie immobilière l’opposabilité aux créanciers hypothécaires des cessions anticipées de fruits et de loyers perçus ou échus depuis la transcription. C’est en effet en ce sens qu'elle s’est prononcée le 19 juin 1897 (2), en rejetant deux pourvois, l’un contre l'arrêt de la Cour de Paris du 24 décembre 1894, et l’autre contre l’arrêt de la Cour de Bordeaux du 27 mars 1895 précités.C’est en se fondant principalement sur les dispositions de la loi de 1855 que la Cour de Cassation a rendu cette décision. Voici en effet les principaux motifs de l’arrêt :

« Attendu que l’article 2 de la loi du 23 mars 1855 prescrit la transcription de tout acte constatant quittancé ou cession d’une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus; que l’art-1

(1) Cass., 6 mai 1867, D. 67, 1, 308; 30 mars 1868, D. 68, 1; 417. 2) Cass., 19 juin 1897, D, 1900, 1 577.

cle 3 de la même loi porte que jusqu’à la transcription les droits énoncés dans ces actes ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble et qui les ont conservés en se conformant à la loi; — qu'il résulte de ces articles combinés que les quittances ou cessions de loyers ou fermages non échus d’une somme inférieure à trois années de ces loyers ou fermages peuvent, même en l’absence de toute publicité, être opposées aux créanciers hypothécaires, lorsqu'elles ont été consenties sans fraude ; — que le législateur n’a pas distingué entre les créanciers inscrits antérieurement et ceux inscrits postérieurement aux cessions ou paiements anticipés; non plus qu’entre le cas où il y aurait eu simple inscription hypothécaire et celui où, par la saisie et sa transcription, les loyers ou fermages auraient été immobilisés, l’immobilisation ne portant que sur les loyers et fermages que le propriétaire de l'immeuble n'aurait pas valablement alhiénés ».

Cet arrêt condamne purement et simplement la théorie présentée par M. de Loynes, théorie d’après laquelle la loi de 1855 ne devraitexercer aucune influence sur la solution de la question qui nous occupe ; et il faut reconnaitre aujourd’hui, avec la jurisprudence que cette loi a déterminé d’une façon nette et précise la limite qui sépare les actes de disposition de ceux de simple administration.

Nous ne rappellerons que pour mémoire l'opinion restée d’ailleurs isolée de M. Troplong qui a proposé

de distinguer entre les paiements et les cessions anti-

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cipées. Suivant lui, les paiements seraient valables même à l'encontre des créanciers hypothécaires antérieurement inscrits, tandis que les cessions ne pourraient pas être opposées à ces créanciers si elles n’ont pas été sigmifiées avant l'inscription de leurs hypothèques. Cette distinction est basée sur ce motif que l’analogie qui existe entre l’antichrèse et les cessions de loyers ou fermages non échus et sur laquelle M. Troplong se fonde pour déclarer ces cessions inopposables aux créanciers hypothécaires antérieurs, n'existe pas de la même façon pour les paiements, d’où impossibilité d'appliquer à ces derniers la disposition de l’article 2091 (1).

Nous avons déjà repoussé l’argument que l’on voudrait puiser dans cet article, pour déclarer les actes dont il s’agit, inopposables aux créanciers hypothécaires antérieurement inscrits. Dans tous les cas, la distinction proposée par M. Troplong nous semble inadmissible. Qu'importe en effet aux créanciers inscrits, que le propriétaire reçoive du cessionnaire l'argent qui représente les loyers à échoir au lieu de recevoir directement ces loyers du preneur ; leur situation est toujours identique, et dès lors la question doit évidemment recevoir la même solution dans les

deux cas. Il nous suffira d’ajouter pour en avoir terminé avec

cette deuxième hypothèse, que la solution que nous

(1) Tropconc, Traité des Privilèges et Hypothèques, II], n°777 ter.

avons adoptée comporte un tempérament assez important, et que les créanciers hypothécaires ne sont pas, comme on l’a prétendu, absolument exposés à être victimes de la mauvaise foi de leur débiteur. Comme tous les actes, en effet, les cessions ou quittances anticipées sont inopposables aux créanciers hypothécaires (et même aux créanciers chirographaires) si elles sont entachées de fraude : l’article 1167 du Code civil reçoit ici son application. Souvent la perception ou la cession de loyers ou de fermages anticipés feront supposer cette fraude ou en tous cas auront pour effet de rendre les juges plus faciles dans l'appréciation des preuves qui leur seront offertes. Mais il ne suffira pas pour que les créanciers hypothécaires puissent faire tomber ces actes, qu’ils prouvent seulement la fraude de leur débiteur, il faudra en outre, et conformément au droit commun, qu'ils prouvent la complicité du cessionnaire ou du preneur qui a reçu quittance des loyers si ces derniers ont contracté à titre onéreux (1); ils seront au contraire dispensés de cette preuve, si le cessionnaire ou le preneur ont contracté à titre gratuit, la fraude du débiteur étant à elle seule suffisante dans ce cas pour faire tomber l'acte.

Les droits des créanciers hypothécaires sont ainsi sauvegardés sans un sacrifice injuste des droits des cessionnaires et preneurs.

(1) Paris, 24 décembre 1804, précité.

3° Hypothèse. — Les quittances ou cessions de trois ans ou plus de loyers ou fermages à échoir ont acquis date certaine soit avant, soit après l'inscription des créanciers hypothécaires, mais elles n’ont pas été transcrites avant cette inscription.

Dans cette hypothèse que décider ? Devons-nous

réduire ces quittances ou cessions à un délai maxi-

mum de trois années, ou bien devons-nous dire

qu'elles sont pour le tout inefficaces ?

Dans un premier système, on soutient que les quittances ou cessions de loyers ou fermages non échus sont non avenues vis à vis des créanciers hypothécaires pour toute la période de temps qu’elles comprennent.

La Cour de Dijon, le 3 août 1896 (1) a décidé en ce sens que : ( la cession de loyers non échus ayant été faite pour cinq ans doit être considérée comme non opposable pour quelque portion que ce soit, aux créanciers hypothécaires inscrits, parce que cette cession n'a été transcrite que postérieurement à la transcription de la saisie immobilière. » L'article 2 de la loi du 23 mars 18$s impose d’une manière impérative, la transcription de certains actes, au nombre desquels elle a compris « les actes ou jugements constatant, même pour bail de moins de dix-huit ans quittances ou cessions d’une somme équivalente à trois annés de

loyers ou fermages non échus »; l’article 3 édicte im-

(1) Dijon, 3 août 1806. S. 97, 2. 1.

médiatement la sanction de l’article précédent en déclarant que jusqu’à la transcription dont il vient d'être parlé, les droits résultant des actes et jugements énumérés dans les articles précédents ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble et qui les ont conservés en se conformant aux lois. Il suit de ces dispositions législatives que ces divers actes ou jugements ne sont pas opposables pour une partie quelconque aux créanciers hypothécaires inscrits, alors que la transcription de la saisie a eu lieu antérieurement à la transcription de ces actes ou jugements. Il est vrai qu’à cette sanction générale énoncée dans l’article 3, ce même article indique immédiatement dans son $ 2 une exception en ce qui concerne les baux d’une durée supérieure à dix-huit ans, baux qui doivent, aux termes de l’article 3 précité, être transcrits ; ce paragraphe dit que ces baux, non transcrits, ne seraient opposables aux tiers dont il est parlé au $ 1, que pour une durée de dix-huit ans, réduisant ainsi ces baux au lieu de les déclarer inopposables à ces tiers pour toute leur durée. Mais cette exception à la sanction du paragraphe 1 de l’article 3 est spécialement limitée aux baux de plus de dix-huit ans, ainsi qu'il appert du texte même de la loi ; on ne peut étendre cette exception à d’autres actes. Le législateur venait de parler dans les deux articles précédents, d'actes de diverse nature, au nombre desquels se trouve la cession d’une somme équivalente à trois années ou plus de loyers ou fermages non échus, et il

déciare que si ces actes ne sont pas transcrits (ou sont

transcrits d’une manière tardive) ils ne peuvent être opposés aux tiers qui ont des droits sur l'immeuble et qui les ont conservés conformément aux lois ; une seule exception a été faite, celle relative aux baux de plus de dix-huit ans : poùr ces baux, la loi admet la réduction à dix-huit ans, mais elle est muette relativement aux cessions de loyers non échus pour une durée de trois ans, ainsi que pour tous les autres actes dont elle exige la transcription. Pour ces actes, on reste dans la règle générale édictée par l’article,3 $ 1 ; par suite, ces actes, lorsqu'ils ne sont pas transcrits, ne sont opposables en aucune façon aux tiers dont parle l: même article de la loi ; il n’y a pas d’ailleurs d’assimilation à faire entre les baux de plus de dix-huit ans et les cessions de loyers non échus pour unc durée de 3 ans et plus, les effets de ces derniers actes étant généralement plus préjudiciables aux créanciers hypothécaires inscrits que les baux de longue durée.(1)

A l'encontre de l'opinion qui repousse toute réduction pour les quittances ou cessions de trois ans ou plus de loyers à échoir quand elles ont acquis date certaine avant la transcription de la saisie, nous pensons avec une partie de la jurisprudence et de nombreux auteurs qu’on devra opérer cette réduction.

En effet, on ne peut pas admettre la première opi-

nion, que nous avons exposée, par suite de ce fait que

(1) Caen, 21 décembre 1876. D. 76, 2,81.

les paiements anticipés ou les cessions ressemblent plus aux baux qu'aux actes constitutifs de droits réels, car l’article 3 de la loi de 1855 établit une double sanction: une pour les droits réels non transcrits, qui ne sont pas opposables aux tiers, l’autre pour les baux de plus de 18 ans non transcrits, qui ne sont valables que pendant 18 ans.

CI faut assujetir à la transcription tous les actes qui, sans constituer des droits réels, dit M. Debelleyme dans son rapport de la loi de 1855, imposent cependant à la propriété des charges qui sont de. nature à en altérer sensiblement la valeur. Tels sont les baux à long terme et les quittances anticipées de plusieurs années de loyers. »

Non seulement, dans la première opinion on fait une fausse application de l’article 586 C. civ., qui fait acquérir les fruits civils jour par jour, lorsqu'on annule complètement les quittances ou cessions de plus de trois ans dans l'hypothèse que nous examinons ; mais même cet article est étranger à la question, car il est relatif aux rapports entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Aussi c’est avec raison, suivant nous, que la Cour de Bordeaux (1) décide que : « les quittances de loyers de moins de trois ans étant opposables aux tiers sans transcription, on doit logiquement en conclure que

celles de trois ans le sont également pour le même

(1) Bordeaux, 14 juin 1883, cité dans S. 07, 2, r.

laps de temps ; il ne pourrait en être autrement que si une présomption de fraude était attachée à ces dernières quittances ; mais tel n’est pas l’esprit de la loi : on ne conçoit pas d’abord. si les actes dont s’agit avaient un caractère frauduleux, comment la transcription pourrait les en affranchir ; mais il faut reconnaître que ce n’est pas pour cette raison que le législateur a exigé l’accomplissement de cette formalité, ils’est placé à un tout autre point de vue : s’il a voulu que les quittances et cessions de trois années de loyers non échus fussent transcrites, ce n’est pas qu’il les ait considérées comme étant plus suspectes que celles d’une durée moindre, mais c’est uniquement, comme il a pris soin de le dire, parce que l’existence de pareils actes affecte la valeur de la propriété, son utilité, son produit, de telle sorte qu'il y a pour les tiers un intérêt à les connaître ; ainsi il faut écarter une présomption de fraude qui ne résulte pas de la loi ; 1l reste alors un acte dont le défaut de publicité n’a pu porter préjudice aux tiers que dans une certaine mesure; il serait à la fois injuste et illogique de le déclarer sans effet à leur égard pour le tout. » (1).

En résumé, nous concluons que la réduction des quittances ou cessions devra être opérée.

Mais parmi les auteurs qui admettent la réduction, il n’y a pas entente pour savoir comment on la fera.

«Il vaut mieux, à notre avis, dit M. Glasson (2),

(1) Bordeaux, 27 mars 1805, précité.

(2) Trib. Châteauroux, 16 novembre 1894, D, 95, 2, 193. note.

trancher cette question au moyen d’une distinction résultant de la combinaison des dispositions du Code de procédure et de celle de la loi de 1855.

Cette dernière loi assimile à des aliénations au point de vue de l'intérêt des tiers, les baux de dix-huit ans ou plus et les cessions de loyers à échoir de trois années ou plus; elle prescrit la transcription de ces deux sortes d'actes. Si donc ils n’ont pas été transcrits au moment où un créancier hypothécaire prend inscription, ils ne sont pas opposables à ce créancier hypothécaire pour ce qui excède 17 ans, s’il s’agit de baux, et 2 ans s'ils’agit de loyers ou fermages à échoir. Mais les baux de moins de 18 ans et les cessions anticipées de loyers ou fermages de 1 ou 2 ans sont de simples actes de jouissance normale que le débiteur ne s’est pas interdit vis-à-vis des créanciers hypothécaires et qui sont exclusivement régis par les dispositions du Code de procédure. »

Selon nous il est préférable de se baser sur l’idée qui domine le système de la réduction; la cession ou quittance de 3 ans ou plus ne doit pas être plus maltraitée que la cession de moins de 3 ans. Elle doit

être valable dans les limites où le débiteur a le droit

de céder ou donner quittance ; or il peut céder ou:

donner quittance jusqu’à 3 ans moins un jour, c’est donc dans ces limites qu’on doit admettre la validité

de la cession ou quittance (x).

(1) Augry et Raw, t. III, & 286, note 25. GarsoNNer, t. IV, S 1533 note 8.

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